صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1401/08/21
برگزار شده توسط: استان مرکز توسعه حل اختلاف قوه قضائیه/ شهر تهران

موضوع

متصدی مشاور املاک به عنوان شاهد در قرارداد اجاره

پرسش

آیا مشاور املاک (متصدی بنگاه املاک) که ذیل قرارداد اجاره را امضا نموده به عنوان شاهد محسوب می‌شود؟

نظر هیات عالی

با توجه به اینکه اولاً: در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 مقرر شده قراردادهای عادی اجاره باید... به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.ثانیاً: دستور تخلیه وفق مقررات قانون مزبور یک امر استثنایی است و در موارد استثنایی ماخوذ به نص هستیم، لذا در خصوص موضوع سوال با لحاظ نحوه امضای قرارداد از سوی متصدی املاک سه حالت متصور است: الف) محل امضای شهود از محل امضای متصدی املاک جدا بوده و ایشان نه به عنوان شاهد بلکه به عنوان متصدی بنگاه امضا نموده در این صورت نمی توان وی را به عنوان شاهد مورد نظر ماده 2 قانون مرقوم تلقی نمود. نظریه های مشورتی شماره های 7/96/2530 مورخ 96/10/20 و 7/5135 مورخ 79/5/30 اداره کل حقوقی قوه قضائیه نیز موید این دیدگاه است. ب) متصدی بنگاه صراحتاً به عنوان شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضا نموده، در این صورت به عنوان شاهد تلقی می‌شود. ج) متصدی بنگاه بدون درج عنوان، ذیل قرارداد اجاره را امضا نموده یعنی مشخص ننموده که به عنوان شاهد است یا متصدی بنگاه، در این حالت اگر ادعای خلافی در میان نباشد، می توان او را به عنوان شاهد تلقی نمود.

نظر اتفاقی

با توجه به اینکه اولاً: در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 مقرر شده قراردادهای عادی اجاره باید... به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.ثانیاً: دستور تخلیه وفق مقررات قانون مزبور یک امر استثنایی است و در موارد استثنایی ماخوذ به نص هستیم، لذا در خصوص موضوع سوال با لحاظ نحوه امضای قرارداد از سوی متصدی املاک سه حالت متصور است:
الف) محل امضای شهود از محل امضای متصدی املاک جدا بوده و ایشان نه به عنوان شاهد بلکه به عنوان متصدی بنگاه امضا نموده در این صورت نمی توان وی را به عنوان شاهد مورد نظر ماده 2 قانون مرقوم تلقی نمود. نظریه های مشورتی شماره های 7/96/2530 مورخ 96/10/20 و 7/5135 مورخ 79/5/30 اداره کل حقوقی قوه قضائیه نیز موید این دیدگاه است.
ب) متصدی بنگاه صراحتاً به عنوان شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضا نموده، در این صورت به عنوان شاهد تلقی می‌شود.
ج) متصدی بنگاه بدون درج عنوان، ذیل قرارداد اجاره را امضا نموده یعنی مشخص ننموده که به عنوان شاهد است یا متصدی بنگاه، در این حالت اگر ادعای خلافی در میان نباشد، می توان او را به عنوان شاهد تلقی نمود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1401/08/07
برگزار شده توسط: استان مرکز توسعه حل اختلاف قوه قضائیه/ شهر تهران

موضوع

ماده 1 مصوبه هفتاد و دومین جلسه شورای عالی هماهنگی اقتصادی

پرسش

با توجه به مقررات ماده 1 مصوبه، مهلت پرداخت مابه‌التفاوت افزایش اجاره‌بها توسط مستاجر چه زمانی است؟

نظر هیات عالی

اولاً با توجه به عدم تصریح مهلت مشخص در متن مصوبه، مهلت موضوع سوال در واقع نوعی مهلت قضایی است و با توجه به این‌که بر اساس مقررات بند 4 ماده 2 مصوبه، بررسی پذیرش و پرداخت اجاره بهای افزایش‌یافته توسط مستاجر یکی از ارکان قانونی اتخاذ تصمیم است، بنابراین لازم است مقام قضایی در تصمیم خود در این‌باره تعیین تکلیف کند. ثانیاً با توجه به تبصره 2 ماده 2 مصوبه و مقررات ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 سقف اعطای مهلت در صورت عدم تراضی طرفین، بر حسب مورد یک هفته یا دو ماه خواهد بود.

نظر اتفاقی

اولاً با توجه به عدم تصریح مهلت مشخص در متن مصوبه، مهلت موضوع سوال در واقع نوعی مهلت قضایی است و با توجه به این‌که بر اساس مقررات بند 4 ماده 2 مصوبه، بررسی پذیرش و پرداخت اجاره بهای افزایش‌یافته توسط مستاجر یکی از ارکان قانونی اتخاذ تصمیم است، بنابراین لازم است مقام قضایی در تصمیم خود در این‌باره تعیین تکلیف کند. ثانیاً با توجه به تبصره 2 ماده 2 مصوبه و مقررات ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 سقف اعطای مهلت در صورت عدم تراضی طرفین، بر حسب مورد یک هفته یا دو ماه خواهد بود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1401/03/16
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر زرقان

موضوع

تکلیف قاضی شورا در مواجهه با صدور دستور یا حکم تخلیه در صورت تمدید اجاره‌نامه

پرسش

فردی برابر قرارداد تنظیم شده در بنگاه معاملاتی املاک آپارتمان خود را به غیر اجاره داده و دو شاهد نیز آن را امضا نموده‌اند؛ لکن پس از انقضا و مدت یک‌ساله طرفین به دادگاه و یا اسناد رسمی مراجعه نموده و صرفاً با ظهرنویسی قرارداد مذکور آن را به مدت یک سال دیگر تمدید می‌نماید؛ حال با توجه به مواد 2 و 3 از قانون روابط موجر و مستاجر، آیا قاضی شورا با توجه به مقررات قانون شورای حل اختلاف و مواد مذکور صدرالذکر می‌تواند دستور تخلیه صادر نماید و یا نیازمند حکم تخلیه می‌باشد؟

نظر هیات عالی

در فرض سوال، نظریه اکثریت قضات مطلوب و مورد تائید هیات عالی است؛ با این توضیح که تمدید قرارداد اجاره مشمول مواد 2 و 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 هرچند فاقد امضای دو شاهد در ذیل انشای تمدید قرارداد اجاره منقضی شده باشد؛ با توجه به اینکه توافق بر تمدید و استمرار اجاره‌نامه واجد شرایط مندرج در مواد 2 و 3 قانون مذکور است؛ (هرچند برخی شرایط ازجمله اجاره‌بها افزایش یا کاهش یافته باشد) بنابراین نزد قاضی شورای حل اختلاف قابلیت صدور دستور تخلیه را دارد و نیازمند تقدیم دادخواست و صدور حکم تخلیه نیست.

نظر اکثریت

بله، با توجه به اینکه در تفسیر قوانین عادی روح حاکم بر قانون ملاک تنقیح مناط قرار می‌گیرد؛ لذا در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر نیز از اصل قرارداد به امضا دو نفر رسیده است و اگرچه ابقاء و تمدید یک‌ساله آن توسط طرفین بدون امضا دو شاهد بوده ولیکن طرفین درواقع همان قرارداد با همان شرایط را القا نمودند؛ لذا به نظر می‌رسد تقاضای تخلیه و صدور دستور مقام قضایی بدون نیاز به حکم با توجه به مواد 10، 183، 190 قانون مدنی و ماده 2 و 3 قانون روابط موجر و مستاجر بلامانع است.

نظر اقلیت

طبق مقررات قانونی قانون روابط موجر و مستاجر در خصوص صدور حکم تخلیه مبنی بر وجود امضا دو شاهد ذیل قرارداد و 2 نسخه بودن قرارداد نبوده و شخص مدعی صرفاً از طریق حکم تخلیه می‌تواند اقدام نماید.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1401/02/22
برگزار شده توسط: استان تهران/ شهر رباط کریم

موضوع

وضعیت حقوقی قرارداد مستقل انتقال سرقفلی

پرسش

شخصی سرقفلی ملک تجاری خود را به شخص دیگری طی قراردادی تحت عنوان «قرارداد انتقال سرقفلی» انتقال داده است و لیکن قرارداد اجاره فی‌مابین طرفین تنظیم نگردیده است نظر به ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376؛ آیا مالک می‌تواند تقاضای صدور حکم تخلیه نماید؟ وضعیت حقوقی قرارداد مزبور چیست؟
حالت اول: فردی سرقفلی مغازه خود را به دیگری واگذار نموده است و حال پس از اختلاف دادخواست تخلیه عین مستاجره در قبال پرداخت مبلغ سرقفلی هم تقدیم نموده است طرف مقابل دفاع می‌نماید چون قرارداد اجاره تنظیم نگردیده موضوع مشمول تخلیه و قواعد اجاره نمی‌باشد. در مقابل خواهان مدعی است که قرارداد انتقال سرقفلی اراده عملی بر اجاره بوده است آیا امکان صدور حکم تخلیه وجود دارد؟
حالت دوم: فردی سرقفلی مغازه خود را به دیگری واگذار نموده است ولیکن حال دادخواست اعلان بطلان و ابطال قرارداد را خواستار گردیده بدین توضیح که انتقال سرقفلی بدون تنظیم عقد اجاره صحیح نبوده بنابراین قرارداد انتقال سرقفلی بدون عقد اجاره فاقد شرایط صحی معامله بوده و باطل می‌باشد.

نظر هیات عالی

در فرض سوال، قرارداد انتقال سرقفلی صحیح و تابع مقررات ماده 10 قانون مدنی است؛ با این توضیح که صاحب حق سرقفلی (مالک و...) ضمن انتقال سرقفلی در واقع قصد و اراده بر اجاره ملک مورد نظر را داشته؛ لذا مالک می‌تواند تقاضای ملک را بنماید؛ لکن باید بهای سرقفلی به نرخ روزِ زمان تخلیه را به مستاجر پرداخت کند، با این فرض، حالت دوم منتفی و دعوا قابلیت استماع ندارد.

نظر اکثریت

حسب ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر که مقرر می‌دارد: «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید...» با استنباط از ماده مزبور در حق سرقفلی الزاماً بایستی عقد اجاره وجود داشته باشد تا حق سرقفلی ایجاد گردد. بنابراین چنانچه قرارداد انتقال سرقفلی ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بدون ذکر مدت و در نظر گرفتن اجاره‌بها منعقد گردد، طبق مواد 468 و 501 قانون مدنی و مواد 2 و 6 قانون روابط موجر و مستاجر می‌باشد. در صورتی که مدت اجاره و نیز میزان اجاره‌بها به ماه و سال و سپس انتقال سرقفلی به تبع آن مشخص نشده باشد با توجه به مقررات آمره، تنظیم قرارداد اجاره در انتقال سرقفلی از شرایط صحت چنین قراردادهایی می‌باشد. بنابراین علاوه بر اینکه امکان صدور حکم تخلیه حسب چنین قراردادی وجود ندارد بلکه چنین قراردادی به دلیل عدم رعایت شرایط صحت معامله باطل می‌باشد.

نظر اقلیت

با توجه به عدم تنظیم قرارداد اجاره فی‌مابین طرفین، امکان صدور حکم تخلیه صرفاً به استناد قرارداد علیحده انتقال سرقفلی امکان‌پذیر نمی‌باشد ولیکن نظر به اینکه در قانون روابط موجر و مستاجر صحبتی برای انتقال سرقفلی به‌صورت علیحده به میان نیامده است ولی در موارد سکوت با استناد به اصل 164 قانون اساسی بایستی جهت پاسخ به حکم قضیه به منابع معتبر اسلامی یا فتاوی معتبر مراجعه کرد. از این لحاظ چون اصل سرقفلی در فقه پذیرفته شده؛ بنابراین از لحاظ فقهی چنین عقدی ولو به‌صورت علیحده صحیح هست و همچنین حسب ماده 10 قانون مدنی چنین عقدی را می‌توانیم در زمره عقود غیرمعین با توجه به اینکه مغایر شرع نیز نمی‌باشد، صحیح تلقی نماییم. بنابراین چنین قراردادی صحیح می‌باشد ولی با توجه به اینکه مالک خود با اطلاع اقدام به چنین قراردادی نموده حسب قاعده اقدام پایبند به آثار آن نیز می‌باشد و استمرار فعالیت دارنده سرقفلی بر آن قابل توجیه می‌باشد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1399/04/24
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر بندر انزلی

موضوع

مسئول مشاور املاک بعنوان شاهد در قرارداد اجاره

پرسش

درخواست صدور حکم تخلیه یک واحد آپارتمان به شورای حل اختلاف واصل گردیده است اما در ذیل قرارداد استنادی خواهان را، فقط خواهان بعنوان موجر و نیز شخص مستاجر و یک نفر به عنوان شاهد امضاء نموده است. همچنین برگه ممهور به مهر بنگاه معاملات ملکی و مسئول آن است. آیا با توجه به اینکه به صراحت در ذیل قرارداد کلمه شاهد ذکر و فقط یک نفر آن را امضاء کرده است، موضوع مشمول قانون 76 در خصوص درخواست موجر دستور تخلیه می‌باشد یا خیر؟

نظر هیئت عالی

امضاء و تائید عقد اجاره از سوی مسئول بنگاه املاک را نمی‌توان شاهد بودن وی بر تحریر قرار داد و موضوع روابط موجر و مستأجر سال 76 حمل نمود.

نظر اکثریت

با توجه به اینکه مسئول بنگاه معاملات ملکی در زمان قرارداد به همراه طرفین قرارداد، حضور داشته و مفاد آن را تحریر می‌کند در حقیقت شاهد قرارداد محسوب می‌گردد.

نظر اقلیت

علیرغم صراحت ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر موضوع از موارد اختلافی است لیکن با عنایت به نظریه مشورتی شماره 7/5135 مورخ 1379/5/30 اداره حقوقی قوه قضائیه که بیان می دارد چنانچه واسطه معاملات ملکی مورد اعتماد یکی از طرفین قرارداد اجاره بوده و به عنوان شاهد طرف مذکور، اجاره‌نامه را امضاء کرده باشد به عنوان یکی از شهود مورد قبول دادگاه قرار می‌گیرد لیکن اگر متصدی بنگاه تنها به عنوان مسئول بنگاه معاملات ملکی را امضا کرده باشد نمی‌توان آن را به عنوان شاهد مورد اعتماد موجر یا مستاجر به حساب آورد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1398/06/07
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گنبدکاووس

موضوع

مغایرت اجرای رای در مواد 27 و 28 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 با قانون سال 62

پرسش

در پرونده‌ای خواهان در سال 1391 اقدام به طرح دادخواستی علیه خوانده (مستاجر) تحت عنوان تخلیه عین مستاجره در خصوص یک واحد پزشکی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 می‌نماید؛ بدین نحو که در زمان انعقاد اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی وفق تبصره 1 ماده 2 قانون یاد شده تعیین می‌نمایند. در سال 1393 رای قطعی بر تخلیه عین مستاجره و پرداخت مبلغ 150/000/000 تومان از سوی موجر به عنوان سرقفلی طبق نظریه کارشناس صادر می‌شود. در خصوص اجرای رای هیچ اقدامی از سوی خواهان (موجر) نمی‌شود، تا اینکه در تیر ماه سال 1398 تقاضای اجرای حکم از سوی محکوم‌له (موجر) صورت می‌گیرد. حال به سوالات ذیل پاسخ دهید
1- با توجه به اینکه در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 اجرای رای بر خلاف مواد 27 و 28 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مقید به مهلتی نیست، آیا اساساً اجرای رای در حال حاضر وجود دارد؟
2- در صورت مثبت بودن پاسخ، در خصوص سرقفلی اجرای احکام مدنی باید همان مبلغ مندرج در دادنامه را ملاک قرار دهد یا می‌تواند با عنایت به قاعده لاضرر، اقدام به ارجاع امر به کارشناس جدید جهت ارزیابی سرقفلی به ارزش زمان اجرای حکم نماید؟

نظر هیات عالی

با در نظر داشتن قوانین ذیل‌الذکر:
1- ماده واحده قانون محل مطب پزشکان مصوب 1366/10/20 دایر به: فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان حرفه و البته در ساختمان‌های مسکونی و تجاری ملکی و اجاری بلامانع است. 2- قانون الحاق یک بند به عنوان بند (ج) و دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب سال 1372) دایر به: محل کار پزشکان که تابع قرارداد فیمابینی بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است. (و بر این اساس قانون سال 1362 بر روابط استیجاری حاکم نمی‌باشد).
و ملحوظ داشتن نظریه مشورتی شماره 7/5710 مورخ 1377/07/28 اداره کل حقوقی قوه قضائیه دایر به: «قانون الحاق... حکایت از آن دارد که محل کار پزشکان تابع قرارداد فیمابین و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است و این ضابطه شامل تمامی قراردادهای اجاره مطب اعم از اینکه قبل از تصویب قانون منعقد شده باشد یا بعد از آن، می‌شود.»
طبیعتاً رای قطعی دادگاه باید اجرا شود و اگر مستاجر ادعای حقی دارد، می‌تواند به طور علیحده مبادرت به طرح دعوا نماید و با وجود تعیین حق سرقفلی، مشمول مقررات و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 62 می‌باشد و مشمول مرور زمان نمی‌گردد.

نظر اکثریت

باید تخلیه در برابر سرقفلی که به نرخ روز احتساب می‌شود انجام شود. اولاً می‌توان از تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 در این خصوص وحدت ملاک گرفت. ثانیاً، طبق ماده 19 قانون کانون کارشناسان مدت اعتبار نظر کارشناس رسمی شش ماه است و لذا باید مجدداً کارشناسی شود. ثالثاً، موجر با عدم اقدام به تخلیه علیه خود اقدام نموده و در شرایط فعلی باید از عهده خساراتی که ممکن است به طرف مقابل در صورت اجرای رای تخلیه وارد شود برآید. زیرا امکان درخواست اجرای رای از سوی محکوم‌علیه وجود نداشته است.

نظر اقلیت

با توجه به اینکه قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مربوط به اماکن تجاری است و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 مربوط به اماکن مسکونی است لذا به لحاظ متفاوت بودن موضوع اجاره امکان وحدت ملاک گرفتن وجود ندارد. از طرفی طبق ماده 8 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی همان دادنامه باید به همان کیفیت اجرا شود و هیچ مرجعی حق تغییر آن را ندارد. لذا همان مبلغ 150/000/000 تومان باید از سوی موجر جهت تخلیه پرداخت شود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/11/07
برگزار شده توسط: استان یزد/ شهر یزد

موضوع

شرط داوری در اجاره

پرسش

در قراردادهای اجاره که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 می‌باشد و طرفین شرط ارجاع به داوری تعیین نموده اند با توجه به این که مراجعه به داوری باعث طولانی شدن زمان تخلیه پس از انقضاء مدت اجاره و ورودی آمار ابلاغ و اجرا و ابطال رای داور می‌شود چه راهکار حقوقی جهت عدم مراجعه به داوری و مراجعه به شورای حل اختلاف و صدور دستور تخلیه از ناحیه شورا پیشنهاد می‌گردد؟

نظر هیئت عالی

با توجه به ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 که تصریح شده، اجاره مشمول آن قانون تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 و شرایط مقرر بین طرفین خواهد بود، شرط داوری مقرر در عقد اجاره حاکم بر روابط طرفین است و با وجود شرط داوری، دستور تخلیه نمی توان صادر کرد و منوط به طرح دعوی و مراجعه به داوری، رسیدگی و صدور رأی داوری است.

نظر اکثریت

با توجه به ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر که شرایط طرفینی را پذیرفته است و شرط داوری برای کلیه دعاوی و اختلافات ذکر شده است و تقاضای تخلیه هم یک دعوا و اختلاف می‌باشد باید به داوری ارجاع گردد و دستور تخلیه از طریق داوری ارجاع می‌گردد.

نظر اقلیت

با توجه به صراحت ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر و ذکر دستور مقام قضایی که شامل داوری نمی شود و توافقات طرفین ذکر شده در ماده یک مذکور باید طبق قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر باشد و خلاف آن امکان پذیر نمی‌باشد و ماده 3 در راستای نظم عمومی است بنابراین دستور تخلیه موضوعا از شرایط داوری خارج می‌باشد و باید مقام قضایی آن را صادر نماید.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1396/12/09
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر فومن

موضوع

اعلام خلاف بین شرع

پرسش

آیا مقررات ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب سال 94 در خصوص دستور تخلیه موضوع ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 اعمال می‌گردد ؟

نظر هیئت عالی

ماده 477 قانون آئین دادرسی ناظر به آراء و قرارهای مراجع قضائی دادگستری است، دستور تخلیه از شمول ماده مرقوم و مصداق رأی اعم از دادنامه و قرار، خروج موضوعی دارد.

نظر اتفاقی

خیر، چون اعلام خلاف بین شرع موضوع ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب سال 92 صرفاً در خصوص رأی دادگاه می‌باشد و دستور تخلیه رأی محسوب نمی گردد و نظریه مشورتی شماره 7/10940 مورخه 79/11/1 موید نظریه است.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1395/11/17
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر سیاهکل

موضوع

درخواست صدور حکم تخلیه با وجود دارا بودن شرایط دستور تخلیه

پرسش

سوال 1: در دستور تخلیه موضوع ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، چنانچه موجر با دارا بودن شرایط دستور تخلیه تعمداً و مصراً، دادخواست صدور حکم تخلیه را به دادگاه حقوقی تقدیم دارد، تکلیف چیست؟
سوال 2: آیا متصدی بنگاهی که در آن قرارداد اجاره منعقد می‌شود، می‌تواند به عنوان یکی از دو شاهد مذکور در ماده 2 همین قانون جهت احراز شرایط دستور تخلیه انتخاب شود؟

نظر هیئت عالی

پاسخ سوال 1: اقدام مندرج در ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر صرفاً امتیازی است که قانونگذار به خواهان اعطا کرده و می‌تواند این امتیاز را اعمال یا از خود سلب نماید؛ لذا اگر خواهان برای تخلیه عین مستاجره دادخواست تخلیه تقدیم نموده و مصراً تقاضای صدور حکم تخلیه نماید، مرجع ذی صلاح با عنایت به اصول و تشریفات دادرسی با ورود به ماهیت دعوا مبادرت به رسیدگی و به جای دستور تخلیه حکم به تخلیه عین مستاجره صادر و اعلام خواهد نمود.

پاسخ سوال 2: در صورتیکه متصدی بنگاه معاملاتی مورد اعتماد طرفین قرارداد باشد، مطابق ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر می‌تواند یکی از شهود تلقی شود؛ بنابراین صرف متصدی بنگاه بودن مانعیتی برای گواه بودن آن در قرارداد اجاره ندارد.

نظر اکثریت

امتیاز قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 بر سایر قوانین اجاره و عمومات، پیش بینی کردن تأسیس جدیدی به نام تخلیه سریع است که، صدور آن فارغ از رسیدگی ماهوی است. اما این دستور به علت استثنایی بودن، دارای ضوابط مشخص و معین ماده 2 می‌باشد. چنانچه شرایط ماده 2 قانون روابط موجر ومستأجرسال 76، بر قرار داد اجاره طرفین حاکم باشد، موجر می‌تواند از مزیت تخلیه سریع برخوردار گردد. آنچه در باب اهمیت دستور تخلیه سریع باید برشمرد این است که بر خلاف بقیه تقاضاها و درخواستهای حقوقی (که دارای شکل و قالب مشخص و الزاماً با دادخواست، وقت رسیدگی و ورود به ماهیت دعوا هستند)؛ مطابق ماده 3 آیین نامه همین قانون بدون تقدیم دادخواست، صرفاً با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی، بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد. نتیجه این که قانونگذار خود، انتخاب قالب و نوع درخواست را به اختیار خواهان قرار نداده است بلکه الزاماً با حصول شرایط ماده 2 قانون یاد شده دستور تخلیه صادر می‌شود چنانچه بدواً موجر (خواهان) دادخواست صدور حکم تخلیه را به دادگاه حقوقی تقدیم کند، (در هر صورت نتیجه پرونده صدور حکم تخلیه با ورود به ماهیت نیست بلکه) دو نظر وجود دارد:
یا دادخواست با شرایط قانونی طرح نشده (الزاماً باید درخواست دستور تخلیه داده می شد) و مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1379 قرار عدم استماع دعوا صادر می‌شود. یا دادخواست را درخواست تلقی نموده و دستور تخلیه صادر و اعلام می‌شود.

نظر اقلیت

اقدام مندرج در ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر، یک امتیاز است؛ خواهان می‌تواند به اختیار این امتیاز را سلب یا اعمال نماید، مانند بقیه خواسته ها در قالب دادخواست، با موضوع حکم تخلیه، مطرح و دادگاه با ورود به ماهیت، مطابق عمومات، حکم تخلیه صادرمی کند که این متفاوت از دستور تخلیه است.
جواب سوال دوم:
در موردی که احد از گواهان متصدی بنگاه است اگر شرطی که در ماده 2 به آن اشاره شده (یعنی مورد اعتماد طرفین باشد) محقق باشد مانعیتی برای گواه بودن متصدی بنگاه نیست.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/06/07
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر گلوگاه

موضوع

شمولیت قانون روابط موجر و مستاجر بر سند اجاره با مدت معین و دارا بودن سایر شرایط قانونی

پرسش

با توجه به ماده 47 قانون ثبت که اشعار می‌‌دارد در نقاطی که اداره ثبت و اسناد و املاک و دفاتر اسناد فرعی موجود بوده ثبت کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقول اجباری می‌باشد لذا طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره به موجب این مقرره و همچنین بعضی از قوانین دیگر مانند قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 قابلیت رسیدگی را دارند. در نتیجه نظر اتفاقی شهرستان بوئین‌زهرا مورد تأیید می‌باشد. بدیهی است در خصوص اموال منقول با توجه به فقدان نص صریح قانونی، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اموال منقول قابل استماع نخواهد بود. لازم به ذکر است که قراردادهای موجر و مستأجر تابع قانون سال 1376 به لحاظ این‌که در این قانون تنظیم قرارداد دعاوی اجاره تجویز شده است مشمول حکم فوق نبوده و ماده 47 قانون ثبت در این خصوص نسبت به معاملات منافع غیرمنقول در ارتباط با قراردادهای تنظیمی اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 76 منسوخ محسوب می‌شود و الزامی به ثبت وجود ندارد.

نظر هیئت عالی

: در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، قرارداد رسمی یا عادی طرفین، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. بنابراین با حاکمیت قانون مدنی در توصیف قراردادهایی که مدت اجاره در آن به طور صریح ذکر نشده، مدت اجاره به قرار نحوه پرداخت اجاره‌بها تعیین می‌شود. به عبارت دیگر، قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 در مقام نسخ ماده 501 قانون مدنی نبوده است. با این ترتیب در صورت وجود سایر شرایط ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 در موضوع سوال، نظریه اقلیت تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

هر چند به موجب ماده 501 قانون مدنی چنین عقد اجاره‌ای صحیح است؛ لکن نظر به این‌که در ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 صراحتاً قید مدت اجاره را لازم دانسته؛ بنابراین در صورتی‌که در اجاره‌نامه مدت صریحاً ذکر نشده باشد موجر نمی‌تواند با وجود سایر شرایط از مزایای قانون سال 76 که همان تخلیه فوری عین مستأجره و بدون نیاز به رسیدگی قضایی است استفاده کند.

نظر اقلیت

نظر به این‌که در ماده 501 قانون مدنی آمده: «... اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود.» به این دلیل است که اجاره دارای مدت یک روزه یا یک ماهه یا یک ساله است. بنابراین، در مانحن‌فیه که اجاره‌بها ماهیانه مبلغ سه میلیون ریال در نظر گرفته شده بود، عقد اجاره دارای مدت یک ماهه است. به عبارت دیگر، آنچه وارد قلمرو تراضی طرفین شده انعقاد عقد اجاره با مدت معین یک ماهه بوده و لذا چنین عقد اجاره‌ای در صورتی‌که سایر شرایط قانونی را داشته باشد می‌تواند مشمول روابط موجر و مستأجر سال 76 باشد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1390/12/03
برگزار شده توسط: استان مرکزی/ شهر خمین

موضوع

فقدان دلیل طرفین برای اثبات ادعا در خصوص مال الاجاره

پرسش

آقای (الف) دادخواستی به خواسته مطالبه اجور معوقه به مدت دوازده ماه و به مبلغ شصت میلیون ریال و تقاضای صدور دستور تخلیه به استناد قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 را تقدیم دادگاه کرده است. خوانده در مقام دفاع اظهار کرده که قرارداد اجاره شفاهی بوده و اجاره ماهیانه چهار میلیون و پانصد هزار ریال بوده است. اما خواهان مدعی است اجاره‌بها ماهیانه پنج میلیون ریال تعیین شده بود و شفاهی بودن قرارداد را نیز پذیرفته است. چنان‌چه طرفین دلیلی که مثبت ادعایشان در خصوص مال‌الاجاره باشد ارائه ندهند تصمیم دادگاه در خصوص موضوع مطروحه چه خواهد بود؟

نظر هیئت عالی

: اولاً؛ چون قرارداد، شفاهی و فاقد شرایط اجاره‌نامه‌های موضوع ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 است موضوع از شمول پرونده‌های موضوع دستور تخلیه خارج بوده و برای تخلیه مورد اجاره باید دعوای تخلیه مطرح و رسیدگی به عمل آید و بعد از صدور و قطعیت رأی و صدور اجراییه مراحل تخلیه پیگیری خواهد شد. ثانیاً؛ راجع به اختلاف بین موجر و مستأجر در مبلغ اجاره‌بها، قدر متیقن، ثابت بودن اجاره‌بهای اقل است که می‌تواند مبنا قرار گیرد و در مورد مازاد، دادرسی بر اساس ادله اثبات دعوا و قاعده مدعی و منکر اجرا و بر اساس نتایج حاصل از آن، اتخاذ تصمیم ماهوی صورت خواهد پذیرفت. لذا نظر اکثریت در نشست قضایی خمین مورد تأیید است.

نظر اکثریت

با توجه به لزوم جریان اصل صحت در معاملات و با عنایت به این‌که در موضوع مطروحه، طرفین در میزان مال‌الاجاره به نحو اقل و اکثر اختلاف دارند، قدر یقین که مبلغ چهار میلیون و پانصد هزار ریال است مورد حکم قرار می‌گیرد. اما در خصوص مازاد بر قدر یقین، قاعده مدعی و منکر جاری می‌شود و بر اساس نتیجه حاصل از جریان قاعده مزبور اتخاذ تصمیم می‌کند. در خصوص تقاضای صدور دستور تخلیه نیز با توجه به این‌که قرارداد شفاهی بوده است و مطابق قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 یکی از شرایط صدور دستور تخلیه، کتبی بودن قرارداد است. بنابراین، به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوا صادر می‌شود.

نظر اقلیت

در فرض مسئله که دلیلی برای اثبات ادعای یکی از طرفین وجود ندارد توافق طرفین در مال‌الاجاره (که معین بودن آن مطابق بند 3 ماده 190 قانون مدنی لازم است) و وقوع عقد اجاره مورد تردید قرار می‌گیرد. در نتیجه تشکیل عقد را به حکم اصل عدم باید منتفی دانست. اصل صحت نیز در موردی که توافق قصد طرفین و یا تحقق سبب موجرعقد مشکوک باشد جاری نمی‌شود؛ چه این‌که اصل صحت در مواردی جریان می‌یابد که وجود قصد انشای موافق طرفین به طور مسلم یا بر حسب ظاهر احراز شود و زمانی که تشکیل عقد را به حکم اصل عدم منتفی دانستیم تقاضای صدور دستور تخلیه نیز منطبق بر قانون نیست؛ چه این‌که صدور دستور تخلیه با رعایت شرایط قانونی، منوط به وجود یک عقد اجاره صحیح است. نتیجه این‌که در خصوص هر دو موضوع، مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار عدم استماع دعوا صادر می‌شود و صدور حکم مقتضی، منوط به تقدیم دادخواست به خواسته مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف و خلع ید از ناحیه خواهان است.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1390/02/02
برگزار شده توسط: استان لرستان/ شهر خرم آباد

موضوع

تاثیر پرداخت سرقفلی در تعدیل اجاره بهای ملک تجاری

پرسش

آقای (الف) دعوای افزایش اجاره‌بهای ملک خود را به طرفیت آقای (ب) که ملک در اجاره وی است مطرح می‌کند. آقای (ب) ضمن پذیرش عقد اجاره در مقام دفاع اظهار می‌دارد که سرقفلی ملک را از مالک خریداری کرده است و باید سرقفلی وی در میزان اجاره‌بها لحاظ شود. با توجه به مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56، پس از انقضای مدت سه سال از تاریخ آخرین افزایش اجاره‌بها، موجر این حق را دارد که افزایش اجاره‌بهای (تعدیل اجاره‌بها) ملک خود را تقاضا کند و این امر (افزایش اجاره‌بها) با جلب‌نظر کارشناس صورت خواهد گرفت و کارشناس نیز مکلف شده است اجاره‌بهای عادله ملک را تعیین کند. در مواد مذکور درباره لحاظ‌داشتن حق سرقفلی در میزان اجاره‌بها اظهارنظر نشده است. از طرفی نیز، هنگام تخلیه، حق سرقفلی به نرخ عادله روز باید از جانب موجر به مستأجر پرداخت شود. آیا میزان اجاره‌بهای ملک ارتباطی به پرداخت حق سرقفلی دارد؟ در صورت وجود ارتباط میان اجاره‌بها و حق سرقفلی، این رابطه چگونه است و به عبارت دیگر اجاره‌بهای ملک به چه صورت محاسبه خواهد شد؟

نظر هیئت عالی

آنچه از سوال مطروحه استنباط می‌شود دعوای اقامه شده درخواست افزایش اجاره‌بهاست که در محدوده تعدیل اجاره‌بها قابلیت رسیدگی دارد؛ فلذا چون در تعدیل اجور، دادگاه با کسب نظر کارشناس، نرخ عادله اجاره‌بها را تعیین می‌کند و کارشناس موظف است در تعیین میزان اجاره‌بها بر اساس ضوابط قانونی، رعایت جمیع شرایط از جمله پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی یا مبالغی تحت عناوین دیگر را مورد توجه قرار دهد؛ به علاوه عرف جاری نیز موید این مطلب است که در تعدیل مال‌الاجاره فی‌مابینِ مغازه‌هایی که سرقفلی آن پرداخت شده یا پرداخت نشده تفاوت وجود دارد؛ لذا کارشناس ارزیاب تعیین اجاره‌بها، لازم است به پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی توجه کند و بر اساس آن، اجاره‌بها را معین کند. بنابراین، نظریه اکثریت در نشست قضایی خرم‌آباد تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

یکی از امتیازات سرقفلی اماکن تجاری پایین بودن اجاره‌ آنها است و اگر اجاره‌بهای این‌گونه اماکن همانند اجاره اماکنی باشد که سرقفلی ندارند، فرقی بین آنها نیست؛ لذا در فرض سوال در زمان تعدیل اجاره‌بها، به سرقفلی ملک توجه خواهد شد و به نسبت اجاره-بهای زمان اجاره و سرقفلی پرداخت شده، نسبت به تعدیل آن اقدام خواهد شد.

نظر اقلیت

رقفلی، اولویت استفاده از ملک استیجاری برای مستأجر است و ارتباطی با میزان اجاره‌بها ندارد؛ لذا با توجه به این‌که در زمان تخلیه ملک، سرقفلی به نرخ روز محاسبه می‌شود به نظر می‌رسد که اجاره‌بها نیز باید به نرخ روز تعدیل شود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1389/08/02
برگزار شده توسط: استان مرکزی/ شهر ساوه

موضوع

تفاوت بین تعدیل اجاره بها و تعیین اجاره بها و نحوه محاسبه آنها بر اساس مواد 3، 4، 5 و 6 قانون موجر ومستاجر مصوب سال 1356

پرسش

در خصوص تعدیل اجاره‌بها نسبت به قراردادهایی که مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 می-شوند، در مواد 3 و 4 همان قانون انشای متفاوتی از تعیین اجاره‌بها و تعدیل آن آورده است؛
1- آیا تعدیل با تعیین اجاره‌بها متفاوت است و در صورت تفاوت، موارد تفاوت آنها و نحوه محاسبه هر یک را بیان کنید. نرخ تورم و کاهش یا افزایش اجاره‌بها چگونه است؟ ملاک‌های تغییر کدام یک از سال مالی، زمان درخواست و یا زمان عقد است؟
2- اگر عقد اجاره در سال 1360 با مبلغ ده هزار ریال تنظیم شده و درخواست تعدیل شود، چگونه عمل خواهد شد؟ تفاوت این سوال با سوال قبلی در تعیین اجاره‌بها چیست؟
3- آیا زمان عقد در سوال 2 تا درخواست تعدیل تراضی طرفین به ده هزار ریال بوده است؟ با رعایت نرخ تورم و شاخص چگونه محاسبه می‌شود؟ آیا تفاوت شاخص زمان تنظیم قرارداد یا درخواست و یا زمان محاسبه کارشناس ملاک خواهد بود؟

نظر هیئت عالی

: آنچه از مواد 3، 4، 5 و 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 مستفاد می‌شود، تعیین اجاره‌بها ناظر به مورد یا مواردی است که اجاره‌بها تعیین نشده باشد و در میزان آن اختلاف باشد و این تعیین اجاره‌بها می‌تواند به تاریخ شروع تصرفات استیجاری در صورت مطالبه، تسری یابد. درحالی که تعدیل (اعم از افزایش یا تقلیل) مسبوق به وجود اجاره‌بهای مشخص (اجرت‌المسمی در مدت اجاره) و طرح آن منوط به انقضای مدت اجاره و سپری شدن سه سال تمام از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره، یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی (تاریخ تقدیم دادخواست تعدیل) به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی است. در تعدیل اجاره‌بها به نرخ روز تقدیم دادخواست، دادگاه با جلب‌نظر کارشناس اجاره‌بها، اقدام خواهد کرد. بنابراین، ملاک، نظر کارشناس و احراز انطباق آن با اوضاع و احوال مسلم قضیه به وسیله دادگاه است.

نظر اتفاقی

آنچه از مواد 3، 4، 5 و 6 قانون روابط موجر و مستأجر از لحاظ حقوقی مستفاد می‌شود، تعدیل اجاره‌بها با تعیین آن متفاوت است؛ هر چند ممکن است نتیجه تعیین، تعدیل باشد. تعیین اجاره‌بها به مواردی اطلاق می‌شود که خواه کتباً یا شفاهاً اجاره‌بها تعیین نشده باشد. ولیکن تعدیل اجاره‌بها به مواردی اطلاق می‌شود که سابقه اجاره‌بها داشته است و از جانب موجر یا مستأجر تقاضای تعدیل می‌شود. در خصوص سوالات بعدی، شاخص نرخ تورم به نحو خاصی نیست. به‌طوری‌که دیدن اجاره‌بها و محاسبه آن از طریق شاخص اعلامی از سوی بانک مرکزی ممکن باشد. دادگاه موارد را از قبیل عرف محل، موقعیت محل، میزان متراژ ملک مورد اجاره و نوع آن را به کارشناس گوشزد کند، هر چند ممکن است تورم در آن نقش داشته باشد و کارشناس موظف است بر اساس نظریه دادگاه اقدام کند و چنان‌چه دادگاه نظر کارشناس را مناسب ندانست، از طریق تحقیقات جامعه، معاینه و تحقیق محلی می‌تواند با رد نظر کارشناس، اعلام نظر کند.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1383/07/02
برگزار شده توسط: استان خراسان رضوی/ شهر نیشابور

موضوع

دستور یا حکم تخلیه به لحاظ عدم رعایت شروط مندرج در قانون

پرسش

با توجه به صراحت ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 که بیان داشته است: «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون کلیه اماکن تجاری و مسکونی... تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر فی‌مابین موجر و مستأجر خواهد بود...» آیا چنان‌چه یکی از شرایط مقرر (فرضاً سند عادی اجاره در دو نسخه تنظیم نشده باشد) از ناحیه طرفین رعایت نشده باشد قانون حاکم بر روابط طرفین در مورد اماکن تجاری و مسکونی کدام قانون خواهد بود؟

نظر هیئت عالی

با توجه به ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، عدم رعایت هر یک از شرایط مقرر در قانون، از نظر ماهیت، موضوع اجاره را از شمول قانون خارج نمی‌سازد، بلکه عدم رعایت شروط مندرج در قانون، در نحوه صدور دستور یا حکم تخلیه تأثیر خواهد داشت، با عدم رعایت شرایط مندرج در قانون موضوع تخلیه بر مبنای مفاد قرارداد و قانون مدنی با طرح دعوای لازم (تخلیه به علت انقضای مدت) امکان‌پذیر است.

نظر اکثریت

اگر قرارداد طبق مقررات ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 تنظیم نشده باشد مطابق شق پنجم ماده 2 آیین‌نامه قانون روابط موجر و مستأجر مصوب همان سال در صورتی‌که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده 2 از قانون فوق تنظیم نشده باشد از شمول قانون سال 76 خارج و تابع مقررات قانون مدنی و شرایط طرفین است.

نظر اقلیت

زمانی‌که بند (5) ماده 2 آیین‌نامه اجرای قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 بیان داشته در صورتی‌که ضوابط مقرر در ماده 2 رعایت نشده باشد از شمول قانون خارج است. بنابراین، چنان‌چه محل مورد اجاره تجاری باشد دعوا راجع به آن مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 خواهد بود. چنان‌چه محل اجاره مسکونی باشد قانون سال 62 حکمفرماست.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1381/04/03
برگزار شده توسط: استان کرمان/ شهر کرمان

موضوع

موضوعیت یا طریقیت داشتن شرایط تنظیم اجاره

پرسش

آیا شرایط راجع به تنظیم قرارداد از جمله امضای دو نفر معتمد مقرر در ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 طریقیت دارند یا موضوعیت. چنان‌چه یکی از این شرایط مراعات نگردد موجر می‌تواند از امتیازات این قانون برخور‌دار شود؟

نظر هیئت عالی

مطابق ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 ناظر به ماده 2 آن قانون، پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره که با سند عادی به اجاره داده شده و به امضای دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود رسیده باشد، یک هفته پس از انقضای مدت تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه تخلیه صورت خواهد گرفت. با این ترتیب تشریفات مقرر در ماده 2 قانون موصوف الزامی است. در صورت عدم رعایت تشریفات مقرر قانونی، موجر باید با تقدیم دادخواست به دادگاه تقاضای صدور حکم تخلیه را بنماید و حکم تخلیه با صدور اجراییه به موقع اجرا گذاشته خواهد شد.

نظر اتفاقی

اگر موجر می‌‌‌خواهد از امتیازات استثنایی قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 بهره گیرد الزاماً باید تشریفات و شرایط آمره این قانون را مراعات نماید. از این رو شرایط مقرر در ماده 2 قانون مزبور موضوعیت دارند نه طریقیت در صورت عدم رعایت این شرایط قواعد عمومی قانون مدنی و آیین‌دادرسی مدنی حاکمیت دارند.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/11/04
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم

موضوع

انتقال مورد اجاره به غیر و استحقاق حق کسب و پیشه

پرسش

هرگاه مورد اجاره محل کسب و پیشه که مشمول مقررات روابط موجر و مستأجر سال 1356 می‌باشد، بعد از تاریخ تصویب قانون الحاق یک بند به عنوان بند (ج) به ماده 2 قانون روابط قانون موجر با مستأجر مصوب 1372/11/24 بدون اذن و موافقت مالک جهت دایر نمودن مطب پزشک منتقل شود، موجر به همین دلیل (انتقال به غیر) تقاضای تخلیه کند، مستأجر جدید مستحق دریافت حق کسب و پیشه می‌باشد.

نظر هیئت عالی

اولاً: قضیه به‌صورتی‌که عنوان شده از شمول مقررات قانون الحاق یک بند به عنوان بند (ج) و... به ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1362، خارج است زیرا قانون مزبور ناظر به اماکنی است که مطب پزشک در آنها دایر است، حال آن‌که در مسئله مطروحه، محل مورد نظر ابتداءً برای دایر کردن مطب پزشک، منتقل شده و رابطه استیجاری، فعلیت نداشته، ثانیاً: مطابق رأی وحدت رویه شماره 576 - 14/7/71 هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور، اماکن استیجاری مطب پزشکان، محل کسب و پیشه یا تجارت تلقی نمی‌گردد، تا حق کسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد...». بند (ج) ماده واحده قانون صدور‌الذکر نیز محل کار پزشکان را تابع قرارداد فی‌مابین و در صورت فقدان قرارداد تابع مقررات قانون مدنی قرار داده است. بنا به مراتب مطالبه حق کسب و پیشه از سوی پرشک یا تخصیص سهمی به او از این محل وجه قانونی ندارد.

نظر اکثریت

مستأجر دوم به نسبت حق خود مستحق دریافت حق کسب و پیشه است با این توضیح که چنان‌چه مستأجر دوم حقوق مستأجر اول را نسبت به ایام تصرف وی پرداخته باشد، مستحق دریافت حق کسب و پیشه به نسبت تمام ایام تصرفات خود و مستأجر اول می‌باشد، در غیر این‌صورت تنها مستحق دریافت حق کسب و پیشه به نسبت ایام تصرفات خود است و مستند ایشان به این ترتیب است که موجر مطابق قانون روابط موجر و مستأجر 1356، تقاضای تخلیه به لحاظ انتقال به غیر کرده است و دادگاه براین اساس، وی را ذی‌حق تشخیص داده است، باید به لوازم آن نیز طبق همان قانون حقوق مستأجر نیز پرداخت گردد ملتزم باشد (من له الغنم فعلیه الغرم) و چون مستأجر دوم در هر حال متصرف است بر طبق تبصره ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ذی‌حق می‌باشد.

نظر اقلیت

موضوعاً تخلیه منتفی است زیرا مطب پزشک محل کسب و تجارت محسوب نمی‌شود تا مشمول ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 شود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/04/14
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر نوشهر

موضوع

اعمال ماده 326 قانون آیین داردسی مدنی در خصوصی تخلیه اماکن استیجاری

پرسش

1.آیا امکان اعمال ماده 326 آیین دادرسی مدنی در خصوص دستور تخلیه اماکن استیجاری موضوع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376/5/26 مجلس شورای اسلامی وجود دارد؟
2.آیا دستور تخلیه موضوع قانون فوق، قابل نقض و اعاده به وضع سابق میباشد؟

نظر هیئت عالی

به صراحت مقرّرات ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، صدور دستور تخلیه محل مورد اجاره برابر آن قانون، رأی قضایی دادگاه تلقی نمیشود که از ناحیه مستأجر قابلیت اعتراض و تجدیدنظر خواهی داشته باشد و بر فرض اینکه متعاقب صدور دستور تخلیه، خسارتی به مستأجر وارد شود یا حقی از او تضییع شود، برابر مقرّرات ماده قانون مذکور و ماده 18 آیین نامه اجرایی آن، مستأجر میتواند به طرفیت موجر در دادگاه صالح اقامه دعوا نموده و حقوق متصوره خود
را مطالبه کند.

نظر اتفاقی

دستور دادگاه حکم یا قرار نیست تا مشمول ماده 326 دادرسی مدنی شود ولی چون یک دستور اداری است، توسط خود دادگاه از جهت اصلاح یا اعاده صحت، قابل عدول و ترمیم است که این معنا از مفهوم ماده 18 آیین نامه اجرایی قانون مرقوم، استنباط میشود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/04/11
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر نوشهر

موضوع

نحوه اقدام مستأجر در خصوص اعتراض به دستور دادگاه در تخلیه اماکن استیجاری

پرسش

1.آیا دستور دادگاه در تخلیه اماکن استیجاری، موضوع ماده واحده قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376/5/26، قابل تجدیدنظر و اعتراض از سوی مستأجر میباشد؟
2.نحوه اقدام مستأجر در خصوص اعتراض به دستور دادگاه چگونه است؟

نظر هیئت عالی

نظر به اینکه دستور تخلیه مورد اجاره مذکور در ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76، صرفاً یک دستور اداری است و به لحاظ اینکه دستور تخلیه مورد اجاره، رأی قضایی تلقی نمیشود، امکان اعمال ماده 326 قانون آیین دادرسی مدنی در رابطه با آن موجه نیست و به صراحت ماده 5 همان قانون، چنانچه مستأجر مدعی هرگونه حق یا خسارتی باشد میتواند در دادگاه صالح به طرفیت مستأجر اقامه دعوا نماید.

نظر اتفاقی

دستور دادگاه قطعی و لازم الاجراست. وفق ماده 18 آیین نامه اجرایی قانون مرقوم، مستأجر بدون رعایت تشریفات، متقابلاً میتواند در همان پرونده، حقوق و خسارات خود را مطالبه کند و این به معنای تجدیدنظر از دستور نیست.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/04/10
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر شیراز

موضوع

تکلیف دادگاه در صورت اشتباه بودن دستور موضوع ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر 1376

پرسش

چنانچه تصمیم دادگاه عمومی مبنی بر تخلیه منزل (اصدار وفق ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376)، خلاف قانون باشد و با اعلام اشتباه از سوی معاون قضایی، قاضی صادرکننده دستور، اشتباه را وارد نداند، تکلیف قضیه چیست؟

نظر هیئت عالی

برابر مقرّرات ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 ،به منظور تخلیه اماکن و محل های استیجاری، ترتیبات خاصی در نظر گرفته شده (که منصرف از موضوع طرح دعوا تخلیه، دادرسی و صدور حکم توسط دادگاه است)، همچنانکه به دوایر اجرای ثبت هم در مواردی که اجاره نامه سند رسمی باشد، اجازه صدور دستور تخلیه و اجرای آن داده شده است. موارد مذکور در ماده 326 قانون آیین دادرسی مدنی، ناظر به آرای صادر شده از محاکم است. بنا به مراتب به لحاظ اینکه دستور تخلیه محل مورد اجاره موضوع ماده 3 قانون اشعاری صرفاً یک دستور اداری است، بر فرض وقوع هرگونه عمل خلاف قانون در جریان تخلیه محل مورد اجاره، رئیس و معاون حوزه قضایی محل وقوع ملک مورد اجاره مجاز به استفاد از ماده 326 قانون آیین دادرسی مدنی نبوده و نمیتوانند به قاضی صادرکننده دستورتخلیه، اعلام تذکر و اشتباه کنند. چنانچه مستأجر در خصوص مورد اجاره، مدعی هرگونه حق یا اشتباهی باشد، ضمن اجرای تخلیه مورد اجاره میتواند برابر مقرّرات ماده 5 قانون مذکور در دادگاه صالح به طرفیت موجر اقامه دعوا نماید.

نظر اکثریت

با توجه به اینکه مطابق تبصره یک ماده 326 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رئیس حوزه قضایی یا معاون وی در مورد آرای دادگاه‌های عمومی و انقلاب میتوانند اعلام اشتباه کنند و از آنجا که دستور تخلیه اماکن استیجاری (موضوع ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 (رأی نیست، از شمول ماده قانونی مذکور خارج است. بنابراین، در مانحن فیه مقامات قضایی مذکور در تبصره ذکر شده نمیتوانند در خصوص دستور تخلیه اماکن استیجاری اعلام اشتباه نمایند. چنانچه مستأجر به دستور مذکور شکایتی داشته باشد میتواند به استناد ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 و ماده 18 آیین نامه اجرایی آن اقامه دعوا کرده و دادگاه صادرکننده دستور باید به موضوع رسیدگی و رأی صادر کند. رأی صادره چنانچه قطعی شود میتوان در خصوص آن اعلام اشتباه کرد و مقرّرات ماده 326 قانون آیین
دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی را در مورد آن اعمال نمود.

نظر اقلیت

گروه اول: با توجه به اینکه مطابق ماده 326 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب
در امور مدنی، رئیس حوزه قضایی میتواند در خصوص آرای صادره از دادگاه‌های عمومی و انقلاب اعلام اشتباه نماید و به طریق اولی در خصوص دستور تخلیه اماکن استیجاری (که در اجرای ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 صادر میشود) هم میتواند اعلام اشتباه کند که در این صورت پرونده به دادگاه تجدیدنظر استان ارسال میشود.
گروه دوم: با توجه به ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، چون دستور تخلیه منزل توسط رئیس حوزه قضایی یا دادگاه انجام میشود، به نظر میرسد رئیس حوزه قضایی و رئیس یا دادرس دادگاه عمومی در طول هم قرار دارند نه در عرض هم. بنابراین، در صورتی که دستور دادگاه مبنی بر تخلیه، اشتباه باشد، رئیس حوزه قضایی با عدول از آن دستور میتواند تصمیم شایسته اتخاذ نماید مانند موردی که دادرس دادگاه تصمیم قضایی اتخاذ مینماید ولی بعد که پرونده در اختیار رئیس شعبه قرار میگیرد با استدلال، از آن تصمیم عدول کرده و تصمیم دیگری اتخاذ مینماید.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/04/02
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز

موضوع

ضرورت وجود دو شاهد در هنگام عقد قرار داد استیجاری به موجب قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1376 جهت صدور حکم تخلیه

پرسش

با توجه به مفاد ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 در خص-وص گواهی دو نفر شهود برای صدور دستور تخلیه، آیا حضور شهود در حین عقد قرارداد و گواهی ذیل قرارداد لازم است و چنان‌چه موجر افرادی را به عنوان شاهد معرفی کنند که در حین عقد قرارداد حاضر بوده، لکن ذیل قرارداد را گواهی نکرده‌اند دادگاه به استناد شهادت آنان دستور تخلیه را با وجود سایر شرایط صادر کند؟

نظر هیئت عالی

با توجه به ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر که گواهی دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین را به عنوان شهود لازم برای صدور دستور تخلیه ضروری دانسته، برای امکان صدور دستور تخلیه موضوع ماده 3 قانون نامبرده، گواهی دو نفر معتمد، طرفین در ذیل قرارداد عادی اجاره ضرورت دارد. شهودی که موجر بعداً به دادگاه معرفی می‌نماید، ضمن این‌که از مصادیق افراد مورد اعتماد طرفین نمی‌باشند، اساسا استماع گواهی آنان ملازمه با رسیدگی قضایی دارد؛ بنابراین رابطه حقوقی طرفین با توجه به صراحت ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بی‌گمان مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر فی‌مابین می‌باشد. موجر باید دادخواست تخلیه به علت انقضای مدت به دادگاه صلاحیت‌دار محل تقدیم کند.

نظر اکثریت

با توجه به تصریح ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 به حضور دو نفر شهود مورد اعتماد طرفین و گواهی قرارداد عادی منعقده فی‌مابین موجر و مستأجر به وسیله آنان و این‌که مراتب مجدداً در ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور مورد تأکید قرار گرفته و مقرر شده که در صورت عدم وجود شرایط مندرج در ماده 2 قانون مذکور در قرارداد اجاره طرفین، مورد از شمول قانون مذکور مستثنی خواهد بود، گواهی دو نفر شهود در متن قرارداد برای صدور دستور تخلیه از جمله شرایط لازم و ضروری بوده و در فرض سوال، قرارداد فاقد گواهی یک یا دو نفر گواه مشمول مقررات قانون مذکور نخواهد بود.

نظر اقلیت

با توجه به مواد 1،2 و 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 76، و با تاکید بر مقررات قانون مدنی، که صراحت دارد و گواهی گواهان به جهت کاشفیت از واقعیت مطرح است در فرض سوال، موضوع تحت شمول قانون موجر و مستأجر مصوب سال 76 خواهد بود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/01/18
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر شیراز

موضوع

صدور دستور اشتباه تخلیه عین مستاجره توسط دادگاه

پرسش

در صورتی‌که به استناد ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، دستور تخلیه عین مستأجره صادر شود، اما دستور دادگاه، مبنی بر اشتباه باشد تکلیف دادگاه صادر‌کننده دستور چیست؟

نظر هیئت عالی

در صدور دستور تخلیه، با توجه به رسیدگی اجمالی که در باب احراز ذی‌نفع بودن متقاضی و وجود رابطه استیجاری بین طرفین و انطباق رابطه حقوقی آنان با قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 صورت می‌پذیرد تصمیمی قضایی اداری است ولیکن با این وصف و در صورت وقوع اشتباه در آن قابل عدول بوده و لغو آن از سوی صادرکننده تصمیم و دستور امکان‌پذیر است. بنابراین، از حیث نتیجه اتفاق‌نظر تأیید می‌شود.

نظر اتفاقی

مطابق ماده 17 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 19/2/78 هیأت وزیران، چنان‌چه مستأجر نسبت به اصالت، قرارداد مستند، دستور شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد و ادعای وی مدلل باشد دادگاه پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر نموده و پس از رسیدگی چنان‌چه قرارداد اجاره فاقد اصالت باشد یا قرارداد مذکور تمدید شده باشد، دستور تخلیه را لغو می‌‌کند این تصمیم قطعی است. با استفاده از ملاک همین ماده در موردی هم که دستور تخلیه مبنی بر اشتباه باشد چون دستور یاد شده یک تصمیم اداری است، دادگاه صادرکننده رأی می‌تواند آن را لغو و دستور عدم تخلیه را صادر نماید، یعنی که در این‌جا قاعده فراغ دادرس حاکم نیست، چون دستور تخلیه تصمیمی قضایی نیست. نظریه شماره 3836/7- 9/8/78 اداره حقوقی هم موید این امر است در این نظریه می‌خوانیم: (چنان‌چه مورد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 نباشد، مرجع قضایی دستور تخلیه صادر نخواهد کرد و چنان‌چه دستور تخلیه صادر کند و متوجه شود که مورد مشمول قانون جدید نیست، دستور خود را لغو و از اجرای آن خودداری می‌کند و نیازی به صدور قرار نیست زیرا این یک دستور اداری است و قابل تجدیدنظر نخواهد بود.)

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1379/11/04
برگزار شده توسط: استان چهار محال و بختیاری/ شهر بروجن

موضوع

مرجع یا مراجع صالح برای تخلیه اماکن استیجاری با سند رسمی

پرسش

در خصوص ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/76، آیا تقاضای تخلیه ملکی که با سند رسمی به اجاره داده شده است، در دادگاه قابل استماع است؟

نظر هیئت عالی

هر چند ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، برای انتظام امور و تسریع در اجرای تخلیه، اجرای تخلیه مورد اجاره سند رسمی را به عهده اجرای ثبت محول نموده، این امر با توجه به صلاحیت عام مراجع قضایی، مانع از صدور دستور تخلیه مستندأ به سند رسمی اجاره وسیله دادگاه نمی‌باشد و دادگاه نمی‌تواند از صدور دستور تخلیه امتناع نماید و طبق رأی وحدت رویه شماره 12- 16/3/60، لازم‌الاجرا بودن اسناد مزبور، مزیتی است که در قانون برای چنین اسنادی در نظر گرفته شده است تا صاحبان حق بتوانند از هر طریقی که مصلحت و مقتضی بدانند برای احقاق حق خود اقدام نمایند. در نتیجه نظر اقلیت تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

با توجه به صراحت ماده، در خصوص تفکیک مرجع صالح برای اجرای تخلیه اماکن استیجاری بر حسب نوع سند تنظیمی عقد اجاره (عادی یا رسمی)، مراجع قضایی، صلاحیتی در خصوص استماع تقاضای تخلیه مستند به سند رسمی اجاره نداشته، مکلف به رد آن هستند، مضافاً که مفاد مواد آیین‌نامه مربوط نیز موید این انفکاک وظایف می‌باشد.

نظر اقلیت

اقلیت با استدلال به صلاحیت عام مراجع قضایی به عنوان مرجع تظلمات، تق-اضای تخلیه مستند به سند رسمی اجاره را قابل استماع و اقدام می‌‌‌دانند. در عین حال مقرر گردید در این خصوص از اداره حقوقی قوه قضاییه، کسب نظر شود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1379/10/04
برگزار شده توسط: استان مازندران/

موضوع

منظور از «مقام قضایی» در ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر

پرسش

منظور از «مقام قضایی» رئیس حوزه قضایی است یا هر قاضی که طبق مقررات پرونده تحت نظر او قرار می‌گیرد؟

نظر هیئت عالی

مستفاد از مواد 11 ،12 و 14 قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب مصوب سال 1373 و ماده 295 قانون آیین دادرسی مدنی مراد از «مقام قضایی» مذکور در قسمت اخیر ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 اعم از رئیس یا معاون قضایی حوزه قضایی دادگاه عمومی و یا رئیس شعبه و یا دادرس علی‌البدل دادگاه عمومی محل وقوع عین مستأجره که وفق قانون، پرونده امر تحت نظر او قرار می‌گیرد، می‌باشد و خصوصیتی برای رئیس حوزه قضایی در نظر گرفته نشده است.

نظر اتفاقی

مفهوم «مقام قضایی» در این ماده (ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376) کلی است و به نظر می‌رسد که اگرچه رئیس حوزه قضایی و یا قضاتی که پرونده وفق قانون تحت نظر آنها قرار می‌گیرد، صلاحیت رسیدگی به این امور را دارند، با توجه به رویه غالب بر اکثریت حوزه‌های قضایی و جهت جلوگیری از پیامدهای فاسدی که در این خصوص ممکن است به وجود بیاید بهتر آن است که تخلیه موضوع این قانون به دستور رئیس حوزه قضایی باشد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1379/10/04
برگزار شده توسط: استان خوزستان/ شهر اهواز

موضوع

مصداق مقام قضایی در ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376

پرسش

آیا با توجه به ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 76، منظور از مقام قضایی دستوردهنده در ماده مذکور رئیس حوزه قضایی است، یا قاضی محکمه؟

نظر هیئت عالی

): با توجه به این‌که به موجب ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، پس از انقضای مدت بنا به تقاضای موجر... به دستور مقام قضایی، دستور تخلیه در مرجع قضایی صادر و انجام خواهد شد و از آن‌جایی که محاکم عمومی مرجع تظلمات عمومی است، طبق ماده 4 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1378، رئیس حوزه قضایی (به اعتبار این‌که رئیس شعبه اول دادگاه عمومی نیز می‌باشد.) یا قاضی دادگاه مرجوع‌الیه، با احراز مالکیت یا ذی‌نفع بودن موجر، دستور تخلیه صادر خواهد کرد.

نظر اتفاقی

نظر اول: مقام دستوردهنده در ماده مذکور رئیس حوزه قضایی و در غیاب ایشان، معاون قضایی رئیس حوزه قضایی است.
نظر دوم: با توجه به ماده 3 که اجرای سند رسمی را توسط دوایر اجرای ثبت قرار داده است برای ضمانت اجرای سند عادی، و قانونی بودن آن، نظر، مرجع قضایی را در اجرای سند عادی لحاظ کرده در نتیجه همچنان‌که در مباحث رفع تصرف منازل سازمانی یا اموال منقول اختیار دادستان مطرح است، اکنون هم وظیفه ایشان موکول به رئیس حوزه قضایی است. پس دستور رئیس حوزه لازم است.
نظر سوم: مقام قضایی در ماده 3 ریاست دادگستری می‌باشد، علی‌رغم این‌که قابل تفویض به دادرس و روسای محاکم هم جهت صدور دستور تخلیه می‌باشد، ولی در نهایت با دستور اداری نه حکم قضایی و توسط اجرای احکام، موضوع تخلیه اجرا می‌شود.
نظر چهارم: مقام قضایی دستور‌دهنده در ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76، رئیس حوزه قضایی شهرستان و یا هر دادگاه بخش است.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1379/09/03
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری

موضوع

رویه قضایی رسیدگی به درخواست تخلیه اماکن استیجاری

پرسش

رویه قضایی در خصوص رسیدگی به درخواست‌ تخلیه اماکن استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 به چه شکل است؟

نظر هیئت عالی

در صورتی‌که رابطه استیجاری با تنظیم سند رسمی برقرار شده باشد، تکلیف موضوع روشن است و با انقضای مدت اجاره و بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی او، تخلیه عین مستأجره توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته پس از تسلیم تقاضای تخلیه صورت خواهد گرفت، لکن در جایی که اجاره‌نامه عادی تنظیم گردیده، با فرض این‌که قرارداد عادی اجاره با قید مدت در دو نسخه تنظیم و به امضای موجر و مستأجر رسیده باشد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد گواهی شده باشد، با انقضای مدت مقرر و به صرف تقدیم تقاضای تخلیه که باید با رعایت مقررات ماده 10 آیین‌نامه اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1378/2/19 هیأت وزیران تنظیم شده باشد، با صدور دستور تخلیه از جانب قاضی دادگاه مرجوع‌الیه (تقاضا باید در دفتر ثبت و توسط رئیس حوزه قضایی به یکی از شعب دادگاه عمومی ارجاع شود) امر تخلیه توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت. در تسلیم چنین تقاضایی رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی ضروری است لکن وفق ماده 3 آیین‌نامه اجرایی، باید تمبر هزینه دادرسی معادل هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی (پنج هزار ریال) به تقاضای خود الصاق و ابطال کند و بدیهی است صدور دستور تخلیه در این مورد در صورتی‌که اجاره‌نامه عادی، وفق مقررات ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب مردادماه 1376، تنظیم شده باشد، قابلیت اعتراض ندارد، لکن با لحاظ ماده 5 قانون مزبور چنان‌چه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و دادگاه پس از ثبوت ادعا به تأمین حقوق مستأجر و جبران خسارت او حکم می‌نماید. بدیهی است که در این مورد با توجه به ماده 16 آیین‌نامه اجرایی و این‌که حقوق ادعایی مستأجر، پس از ثبوت، مورد لحوق حکم قرار خواهد گرفت، چنین شکایتی باید با تقدیم دادخواست و با رعایت تشریفات قانونی مربوط و پرداخت هزینه دادرسی صورت گیرد. در هر حال چنین شکایتی مانع اجرای دستور تخلیه نخواهد بود.

نظر اکثریت

نظر به این‌که تخلیه عین مستأجره، یک موضوع صرفاً حقوقی است و از طرفی ممکن است موضوع مطروحه، واجد شرایط قانون موجر و مستأجر سال 76 نباشد و لاجرم باید در مورد آن اظهارنظر کرد، این درخواست‌ باید پس از ابطال تمبر، ثبت دفترکل و دفتر حقوقی شعبه مربوط گردیده و پس از احراز شرایط قانونی دستور تخلیه در مهلت قانونی صادر شود. در مورد، قابل اعتراض بودن و یا نبودن درخواست چون در قانون به کلمه دستور اشاره شده است لذا دستور، حکم و یا قرار محسوب نمی‌شود تا قابل اعتراض بودن یا نبودن آن متصور گردد. نکته دیگری که در آیین‌نامه اجرایی این قانون قابل توجه است، ذکر عبارت فرم مخصوص است که در ماده 10 آمده است. در این‌باره باید گفت که هدف قانونگذار از تصویب قانون موجر و مستأجر سال 76، رسیدگی فوری و دور از تشریفات آیین دادرسی مدنی است و از این‌رو با توجه به ماده 3 قانون مزبور، رسیدگی به تقاضای تخلیه به موجب این قانون نیازمند تقدیم دادخواست نیست. بنابراین، ملزم نمودن متقاضی به تنظیم فرم مخصوص، با هدف قانونگذار سازگار نمی‌باشد و از سوی دیگر تصویب آیین‌نامه جهت تسهیل در اجرای قانون بوده و نمی‌تواند با مفاد آن مغایرت داشته باشد، همچنان‌که تاکنون برای این منظور فرم مخصوص از سوی قوه قضاییه یا وزارت دادگستری تهیه و تنظیم نگردیده است و رویه قضایی نیز التفاتی به آن نداشته است.

نظر اقلیت

نظر به این‌که در قانون موجر و مستأجر سال 76، قانونگ-ذارعنوان تقاضا را پیش‌بینی نموده و تخلیه را موکول به صدور دستور مقام معین نموده است و در واقع نوعی استثنا در رسیدگی است، تقاضا می‌باید ثبت اداری شود.