صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/06/07
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر گلوگاه
موضوع
شمولیت قانون روابط موجر و مستاجر بر سند اجاره با مدت معین و دارا بودن سایر شرایط قانونی
پرسش
با توجه به ماده 47 قانون ثبت که اشعار می‌‌دارد در نقاطی که اداره ثبت و اسناد و املاک و دفاتر اسناد فرعی موجود بوده ثبت کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقول اجباری می‌باشد لذا طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره به موجب این مقرره و همچنین بعضی از قوانین دیگر مانند قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 قابلیت رسیدگی را دارند. در نتیجه نظر اتفاقی شهرستان بوئین‌زهرا مورد تأیید می‌باشد. بدیهی است در خصوص اموال منقول با توجه به فقدان نص صریح قانونی، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اموال منقول قابل استماع نخواهد بود. لازم به ذکر است که قراردادهای موجر و مستأجر تابع قانون سال 1376 به لحاظ این‌که در این قانون تنظیم قرارداد دعاوی اجاره تجویز شده است مشمول حکم فوق نبوده و ماده 47 قانون ثبت در این خصوص نسبت به معاملات منافع غیرمنقول در ارتباط با قراردادهای تنظیمی اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 76 منسوخ محسوب می‌شود و الزامی به ثبت وجود ندارد.
نظر هیئت عالی
: در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، قرارداد رسمی یا عادی طرفین، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. بنابراین با حاکمیت قانون مدنی در توصیف قراردادهایی که مدت اجاره در آن به طور صریح ذکر نشده، مدت اجاره به قرار نحوه پرداخت اجاره‌بها تعیین می‌شود. به عبارت دیگر، قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 در مقام نسخ ماده 501 قانون مدنی نبوده است. با این ترتیب در صورت وجود سایر شرایط ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 در موضوع سوال، نظریه اقلیت تأیید می‌شود.
نظر اکثریت
هر چند به موجب ماده 501 قانون مدنی چنین عقد اجاره‌ای صحیح است؛ لکن نظر به این‌که در ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 صراحتاً قید مدت اجاره را لازم دانسته؛ بنابراین در صورتی‌که در اجاره‌نامه مدت صریحاً ذکر نشده باشد موجر نمی‌تواند با وجود سایر شرایط از مزایای قانون سال 76 که همان تخلیه فوری عین مستأجره و بدون نیاز به رسیدگی قضایی است استفاده کند.
نظر اقلیت
نظر به این‌که در ماده 501 قانون مدنی آمده: «... اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود.» به این دلیل است که اجاره دارای مدت یک روزه یا یک ماهه یا یک ساله است. بنابراین، در مانحن‌فیه که اجاره‌بها ماهیانه مبلغ سه میلیون ریال در نظر گرفته شده بود، عقد اجاره دارای مدت یک ماهه است. به عبارت دیگر، آنچه وارد قلمرو تراضی طرفین شده انعقاد عقد اجاره با مدت معین یک ماهه بوده و لذا چنین عقد اجاره‌ای در صورتی‌که سایر شرایط قانونی را داشته باشد می‌تواند مشمول روابط موجر و مستأجر سال 76 باشد.