صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1390/02/02
برگزار شده توسط: استان لرستان/ شهر خرم آباد
موضوع
تاثیر پرداخت سرقفلی در تعدیل اجاره بهای ملک تجاری
پرسش
آقای (الف) دعوای افزایش اجاره‌بهای ملک خود را به طرفیت آقای (ب) که ملک در اجاره وی است مطرح می‌کند. آقای (ب) ضمن پذیرش عقد اجاره در مقام دفاع اظهار می‌دارد که سرقفلی ملک را از مالک خریداری کرده است و باید سرقفلی وی در میزان اجاره‌بها لحاظ شود. با توجه به مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56، پس از انقضای مدت سه سال از تاریخ آخرین افزایش اجاره‌بها، موجر این حق را دارد که افزایش اجاره‌بهای (تعدیل اجاره‌بها) ملک خود را تقاضا کند و این امر (افزایش اجاره‌بها) با جلب‌نظر کارشناس صورت خواهد گرفت و کارشناس نیز مکلف شده است اجاره‌بهای عادله ملک را تعیین کند. در مواد مذکور درباره لحاظ‌داشتن حق سرقفلی در میزان اجاره‌بها اظهارنظر نشده است. از طرفی نیز، هنگام تخلیه، حق سرقفلی به نرخ عادله روز باید از جانب موجر به مستأجر پرداخت شود. آیا میزان اجاره‌بهای ملک ارتباطی به پرداخت حق سرقفلی دارد؟ در صورت وجود ارتباط میان اجاره‌بها و حق سرقفلی، این رابطه چگونه است و به عبارت دیگر اجاره‌بهای ملک به چه صورت محاسبه خواهد شد؟
نظر هیئت عالی
آنچه از سوال مطروحه استنباط می‌شود دعوای اقامه شده درخواست افزایش اجاره‌بهاست که در محدوده تعدیل اجاره‌بها قابلیت رسیدگی دارد؛ فلذا چون در تعدیل اجور، دادگاه با کسب نظر کارشناس، نرخ عادله اجاره‌بها را تعیین می‌کند و کارشناس موظف است در تعیین میزان اجاره‌بها بر اساس ضوابط قانونی، رعایت جمیع شرایط از جمله پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی یا مبالغی تحت عناوین دیگر را مورد توجه قرار دهد؛ به علاوه عرف جاری نیز موید این مطلب است که در تعدیل مال‌الاجاره فی‌مابینِ مغازه‌هایی که سرقفلی آن پرداخت شده یا پرداخت نشده تفاوت وجود دارد؛ لذا کارشناس ارزیاب تعیین اجاره‌بها، لازم است به پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی توجه کند و بر اساس آن، اجاره‌بها را معین کند. بنابراین، نظریه اکثریت در نشست قضایی خرم‌آباد تأیید می‌شود.
نظر اکثریت
یکی از امتیازات سرقفلی اماکن تجاری پایین بودن اجاره آنها است و اگر اجاره‌بهای این‌گونه اماکن همانند اجاره اماکنی باشد که سرقفلی ندارند، فرقی بین آنها نیست؛ لذا در فرض سوال در زمان تعدیل اجاره‌بها، به سرقفلی ملک توجه خواهد شد و به نسبت اجاره-بهای زمان اجاره و سرقفلی پرداخت شده، نسبت به تعدیل آن اقدام خواهد شد.
نظر اقلیت
رقفلی، اولویت استفاده از ملک استیجاری برای مستأجر است و ارتباطی با میزان اجاره‌بها ندارد؛ لذا با توجه به این‌که در زمان تخلیه ملک، سرقفلی به نرخ روز محاسبه می‌شود به نظر می‌رسد که اجاره‌بها نیز باید به نرخ روز تعدیل شود.