صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1395/11/17
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر سیاهکل
موضوع
درخواست صدور حکم تخلیه با وجود دارا بودن شرایط دستور تخلیه
پرسش
سوال 1: در دستور تخلیه موضوع ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، چنانچه موجر با دارا بودن شرایط دستور تخلیه تعمداً و مصراً، دادخواست صدور حکم تخلیه را به دادگاه حقوقی تقدیم دارد، تکلیف چیست؟
سوال 2: آیا متصدی بنگاهی که در آن قرارداد اجاره منعقد می‌شود، می‌تواند به عنوان یکی از دو شاهد مذکور در ماده 2 همین قانون جهت احراز شرایط دستور تخلیه انتخاب شود؟
نظر هیئت عالی
پاسخ سوال 1: اقدام مندرج در ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر صرفاً امتیازی است که قانونگذار به خواهان اعطا کرده و می‌تواند این امتیاز را اعمال یا از خود سلب نماید؛ لذا اگر خواهان برای تخلیه عین مستاجره دادخواست تخلیه تقدیم نموده و مصراً تقاضای صدور حکم تخلیه نماید، مرجع ذی صلاح با عنایت به اصول و تشریفات دادرسی با ورود به ماهیت دعوا مبادرت به رسیدگی و به جای دستور تخلیه حکم به تخلیه عین مستاجره صادر و اعلام خواهد نمود.
پاسخ سوال 2: در صورتیکه متصدی بنگاه معاملاتی مورد اعتماد طرفین قرارداد باشد، مطابق ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر می‌تواند یکی از شهود تلقی شود؛ بنابراین صرف متصدی بنگاه بودن مانعیتی برای گواه بودن آن در قرارداد اجاره ندارد.
نظر اکثریت
امتیاز قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 بر سایر قوانین اجاره و عمومات، پیش بینی کردن تأسیس جدیدی به نام تخلیه سریع است که، صدور آن فارغ از رسیدگی ماهوی است. اما این دستور به علت استثنایی بودن، دارای ضوابط مشخص و معین ماده 2 می‌باشد. چنانچه شرایط ماده 2 قانون روابط موجر ومستأجرسال 76، بر قرار داد اجاره طرفین حاکم باشد، موجر می‌تواند از مزیت تخلیه سریع برخوردار گردد. آنچه در باب اهمیت دستور تخلیه سریع باید برشمرد این است که بر خلاف بقیه تقاضاها و درخواستهای حقوقی (که دارای شکل و قالب مشخص و الزاماً با دادخواست، وقت رسیدگی و ورود به ماهیت دعوا هستند)؛ مطابق ماده 3 آیین نامه همین قانون بدون تقدیم دادخواست، صرفاً با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی، بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد. نتیجه این که قانونگذار خود، انتخاب قالب و نوع درخواست را به اختیار خواهان قرار نداده است بلکه الزاماً با حصول شرایط ماده 2 قانون یاد شده دستور تخلیه صادر می‌شود چنانچه بدواً موجر (خواهان) دادخواست صدور حکم تخلیه را به دادگاه حقوقی تقدیم کند، (در هر صورت نتیجه پرونده صدور حکم تخلیه با ورود به ماهیت نیست بلکه) دو نظر وجود دارد:
یا دادخواست با شرایط قانونی طرح نشده (الزاماً باید درخواست دستور تخلیه داده می شد) و مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1379 قرار عدم استماع دعوا صادر می‌شود. یا دادخواست را درخواست تلقی نموده و دستور تخلیه صادر و اعلام می‌شود.
نظر اقلیت
اقدام مندرج در ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر، یک امتیاز است؛ خواهان می‌تواند به اختیار این امتیاز را سلب یا اعمال نماید، مانند بقیه خواسته ها در قالب دادخواست، با موضوع حکم تخلیه، مطرح و دادگاه با ورود به ماهیت، مطابق عمومات، حکم تخلیه صادرمی کند که این متفاوت از دستور تخلیه است.
جواب سوال دوم:
در موردی که احد از گواهان متصدی بنگاه است اگر شرطی که در ماده 2 به آن اشاره شده (یعنی مورد اعتماد طرفین باشد) محقق باشد مانعیتی برای گواه بودن متصدی بنگاه نیست.