صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1389/08/02
برگزار شده توسط: استان مرکزی/ شهر ساوه
موضوع
تفاوت بین تعدیل اجاره بها و تعیین اجاره بها و نحوه محاسبه آنها بر اساس مواد 3، 4، 5 و 6 قانون موجر ومستاجر مصوب سال 1356
پرسش
در خصوص تعدیل اجاره‌بها نسبت به قراردادهایی که مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 می-شوند، در مواد 3 و 4 همان قانون انشای متفاوتی از تعیین اجاره‌بها و تعدیل آن آورده است؛
1- آیا تعدیل با تعیین اجاره‌بها متفاوت است و در صورت تفاوت، موارد تفاوت آنها و نحوه محاسبه هر یک را بیان کنید. نرخ تورم و کاهش یا افزایش اجاره‌بها چگونه است؟ ملاک‌های تغییر کدام یک از سال مالی، زمان درخواست و یا زمان عقد است؟
2- اگر عقد اجاره در سال 1360 با مبلغ ده هزار ریال تنظیم شده و درخواست تعدیل شود، چگونه عمل خواهد شد؟ تفاوت این سوال با سوال قبلی در تعیین اجاره‌بها چیست؟
3- آیا زمان عقد در سوال 2 تا درخواست تعدیل تراضی طرفین به ده هزار ریال بوده است؟ با رعایت نرخ تورم و شاخص چگونه محاسبه می‌شود؟ آیا تفاوت شاخص زمان تنظیم قرارداد یا درخواست و یا زمان محاسبه کارشناس ملاک خواهد بود؟
نظر هیئت عالی
: آنچه از مواد 3، 4، 5 و 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 مستفاد می‌شود، تعیین اجاره‌بها ناظر به مورد یا مواردی است که اجاره‌بها تعیین نشده باشد و در میزان آن اختلاف باشد و این تعیین اجاره‌بها می‌تواند به تاریخ شروع تصرفات استیجاری در صورت مطالبه، تسری یابد. درحالی که تعدیل (اعم از افزایش یا تقلیل) مسبوق به وجود اجاره‌بهای مشخص (اجرت‌المسمی در مدت اجاره) و طرح آن منوط به انقضای مدت اجاره و سپری شدن سه سال تمام از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره، یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی (تاریخ تقدیم دادخواست تعدیل) به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی است. در تعدیل اجاره‌بها به نرخ روز تقدیم دادخواست، دادگاه با جلب‌نظر کارشناس اجاره‌بها، اقدام خواهد کرد. بنابراین، ملاک، نظر کارشناس و احراز انطباق آن با اوضاع و احوال مسلم قضیه به وسیله دادگاه است.
نظر اتفاقی
آنچه از مواد 3، 4، 5 و 6 قانون روابط موجر و مستأجر از لحاظ حقوقی مستفاد می‌شود، تعدیل اجاره‌بها با تعیین آن متفاوت است؛ هر چند ممکن است نتیجه تعیین، تعدیل باشد. تعیین اجاره‌بها به مواردی اطلاق می‌شود که خواه کتباً یا شفاهاً اجاره‌بها تعیین نشده باشد. ولیکن تعدیل اجاره‌بها به مواردی اطلاق می‌شود که سابقه اجاره‌بها داشته است و از جانب موجر یا مستأجر تقاضای تعدیل می‌شود. در خصوص سوالات بعدی، شاخص نرخ تورم به نحو خاصی نیست. به‌طوری‌که دیدن اجاره‌بها و محاسبه آن از طریق شاخص اعلامی از سوی بانک مرکزی ممکن باشد. دادگاه موارد را از قبیل عرف محل، موقعیت محل، میزان متراژ ملک مورد اجاره و نوع آن را به کارشناس گوشزد کند، هر چند ممکن است تورم در آن نقش داشته باشد و کارشناس موظف است بر اساس نظریه دادگاه اقدام کند و چنان‌چه دادگاه نظر کارشناس را مناسب ندانست، از طریق تحقیقات جامعه، معاینه و تحقیق محلی می‌تواند با رد نظر کارشناس، اعلام نظر کند.