صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1401/02/22
برگزار شده توسط: استان تهران/ شهر رباط کریم

موضوع

وضعیت حقوقی قرارداد مستقل انتقال سرقفلی

پرسش

شخصی سرقفلی ملک تجاری خود را به شخص دیگری طی قراردادی تحت عنوان «قرارداد انتقال سرقفلی» انتقال داده است و لیکن قرارداد اجاره فی‌مابین طرفین تنظیم نگردیده است نظر به ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376؛ آیا مالک می‌تواند تقاضای صدور حکم تخلیه نماید؟ وضعیت حقوقی قرارداد مزبور چیست؟
حالت اول: فردی سرقفلی مغازه خود را به دیگری واگذار نموده است و حال پس از اختلاف دادخواست تخلیه عین مستاجره در قبال پرداخت مبلغ سرقفلی هم تقدیم نموده است طرف مقابل دفاع می‌نماید چون قرارداد اجاره تنظیم نگردیده موضوع مشمول تخلیه و قواعد اجاره نمی‌باشد. در مقابل خواهان مدعی است که قرارداد انتقال سرقفلی اراده عملی بر اجاره بوده است آیا امکان صدور حکم تخلیه وجود دارد؟
حالت دوم: فردی سرقفلی مغازه خود را به دیگری واگذار نموده است ولیکن حال دادخواست اعلان بطلان و ابطال قرارداد را خواستار گردیده بدین توضیح که انتقال سرقفلی بدون تنظیم عقد اجاره صحیح نبوده بنابراین قرارداد انتقال سرقفلی بدون عقد اجاره فاقد شرایط صحی معامله بوده و باطل می‌باشد.

نظر هیات عالی

در فرض سوال، قرارداد انتقال سرقفلی صحیح و تابع مقررات ماده 10 قانون مدنی است؛ با این توضیح که صاحب حق سرقفلی (مالک و...) ضمن انتقال سرقفلی در واقع قصد و اراده بر اجاره ملک مورد نظر را داشته؛ لذا مالک می‌تواند تقاضای ملک را بنماید؛ لکن باید بهای سرقفلی به نرخ روزِ زمان تخلیه را به مستاجر پرداخت کند، با این فرض، حالت دوم منتفی و دعوا قابلیت استماع ندارد.

نظر اکثریت

حسب ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر که مقرر می‌دارد: «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید...» با استنباط از ماده مزبور در حق سرقفلی الزاماً بایستی عقد اجاره وجود داشته باشد تا حق سرقفلی ایجاد گردد. بنابراین چنانچه قرارداد انتقال سرقفلی ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بدون ذکر مدت و در نظر گرفتن اجاره‌بها منعقد گردد، طبق مواد 468 و 501 قانون مدنی و مواد 2 و 6 قانون روابط موجر و مستاجر می‌باشد. در صورتی که مدت اجاره و نیز میزان اجاره‌بها به ماه و سال و سپس انتقال سرقفلی به تبع آن مشخص نشده باشد با توجه به مقررات آمره، تنظیم قرارداد اجاره در انتقال سرقفلی از شرایط صحت چنین قراردادهایی می‌باشد. بنابراین علاوه بر اینکه امکان صدور حکم تخلیه حسب چنین قراردادی وجود ندارد بلکه چنین قراردادی به دلیل عدم رعایت شرایط صحت معامله باطل می‌باشد.

نظر اقلیت

با توجه به عدم تنظیم قرارداد اجاره فی‌مابین طرفین، امکان صدور حکم تخلیه صرفاً به استناد قرارداد علیحده انتقال سرقفلی امکان‌پذیر نمی‌باشد ولیکن نظر به اینکه در قانون روابط موجر و مستاجر صحبتی برای انتقال سرقفلی به‌صورت علیحده به میان نیامده است ولی در موارد سکوت با استناد به اصل 164 قانون اساسی بایستی جهت پاسخ به حکم قضیه به منابع معتبر اسلامی یا فتاوی معتبر مراجعه کرد. از این لحاظ چون اصل سرقفلی در فقه پذیرفته شده؛ بنابراین از لحاظ فقهی چنین عقدی ولو به‌صورت علیحده صحیح هست و همچنین حسب ماده 10 قانون مدنی چنین عقدی را می‌توانیم در زمره عقود غیرمعین با توجه به اینکه مغایر شرع نیز نمی‌باشد، صحیح تلقی نماییم. بنابراین چنین قراردادی صحیح می‌باشد ولی با توجه به اینکه مالک خود با اطلاع اقدام به چنین قراردادی نموده حسب قاعده اقدام پایبند به آثار آن نیز می‌باشد و استمرار فعالیت دارنده سرقفلی بر آن قابل توجیه می‌باشد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1399/04/16
برگزار شده توسط: استان مرکزی/ شهر اراک

موضوع

نقش محکوم له در پرونده‌های خلع ید مشاعی

پرسش

آیا در دعوای خلع ید مشاعی با توجه به ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی، محکوم‌له می‌تواند برای توقف اجرای حکم، تقاضای اعمال مقررات ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی را از اجرای احکام بنماید؟ (اجرای احکام مدنی)

نظر هیات عالی

در فرض سوال، محکوم‌له می‌تواند در اجرای ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی در هر مرحله از اجرای حکم (خلع ید مشاعی و...) تقاضای تعطیل یا توقیف یا تاخیر و یا قطع و مختومه شدن پرونده اجرایی را به عمل آورد.

نظر اکثریت

با توجه به اینکه به حکم ماده 2 قانون اجرای احکام مدنی فقط محکوم‌له می‌تواند تقاضای صدور اجراییه نماید ولی در فرض سوال که خلع ید مشاعی است و از کل ملک خلع ید می‌شود و هیچ کدام از محکوم‌له و محکوم‌علیه بر مال مشاع توسط اجرای احکام متصرف برمال نمی‌گردند به عبارتی حکم هم به نفع محکوم‌له است هم به ضرر او، لذا اگر محکوم‌له تقاضا کند می‌تواند به استناد ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی عملیات اجرایی را متوقف نماید و نیز اگر مثلاً در جریان اجرای حکم محکوم‌له سهم مشاعی خود را به محکوم‌علیه منتقل نماید محکوم‌علیه هم می‌تواند تقاضای توقف عملیات اجرایی را به استناد مقرره مذکور تقاضا نماید.

نظر ابرازی

با توجه به نوع خلع ید و نحوه اجرای آن از کل مالکین مشاعی (چه محکوم‌له و چه محکوم‌علیه) خلع ید مشاعی به عمل می‌آید و به عبارتی محکوم‌علیه نیز ذی نفع در اجرای حکم خلع ید مشاعی است و ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی هم می‌گوید از کل ملک مشاع خلع ید می‌گردد و بحثی از این نیست که ذی‌نفع خلع ید صرفاً محکوم‌له است تا اکنون صرفاً ایشان بتواند اجرای حکم خلع ید را متوقف کند. لذا به نظر می‌رسد چون توقف عملیات اجرایی به معنای اجازه تصرف مادی شرکاء بدون اذن در سهم دیگران به نحوه سابق است به نحوی که دادگاه طی دادرسی آن را مجاز ندانسته است لذا صرفاً محکوم‌له ذی‌نفع در توقف عملیات اجرایی نیست که با درخواست ایشان به استناد ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی اجرای حکم خلع ید مشاعی متوقف گردد، به عبارتی دیگر اگر چه در اجرای اجباری حکم، واحد اجرای احکام مدنی و مقررات اجرایی در خدمت محکوم‌له قرار می‌گیرند اما هدف، اجرای حکم در کمترین زمان و با کمترین هزینه برای دادگستری و محکوم علیه است. بنابراین تن در دادن به خواسته‌های محکوم له تا آنجا پذیرفتنی است که در راستای این هدف باشد لذا رضایت محکوم‌له به تعطیل عملیات اجرایی در صورتی باید پذیرفته شود که حقی برای محکوم‌علیه به وجود نیامده باشد. به دیگر سخن چنانچه به موجب حکم دادگاه برای محکوم‌علیه نیز حقوقی به صورت مشروط تعیین شده باشد و عملیات اجرایی به درخواست محکوم‌له آغاز شده باشد. و پیش از رضایت محکوم‌له به تعطیل عملیات اجرایی محکوم‌علیه به شرط مقرر در حکم عمل نموده و حق مزبور اکتساب شده باشد، رضایتی که از سوی محکوم‌له دایر بر تعطیل عملیات اجرایی تقدیم می‌شود نباید پذیرفته شود که یک مصداق از این مورد می‌تواند تخلیه‌های موضوع ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1398/06/07
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گنبدکاووس

موضوع

مغایرت اجرای رای در مواد 27 و 28 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 با قانون سال 62

پرسش

در پرونده‌ای خواهان در سال 1391 اقدام به طرح دادخواستی علیه خوانده (مستاجر) تحت عنوان تخلیه عین مستاجره در خصوص یک واحد پزشکی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 می‌نماید؛ بدین نحو که در زمان انعقاد اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی وفق تبصره 1 ماده 2 قانون یاد شده تعیین می‌نمایند. در سال 1393 رای قطعی بر تخلیه عین مستاجره و پرداخت مبلغ 150/000/000 تومان از سوی موجر به عنوان سرقفلی طبق نظریه کارشناس صادر می‌شود. در خصوص اجرای رای هیچ اقدامی از سوی خواهان (موجر) نمی‌شود، تا اینکه در تیر ماه سال 1398 تقاضای اجرای حکم از سوی محکوم‌له (موجر) صورت می‌گیرد. حال به سوالات ذیل پاسخ دهید
1- با توجه به اینکه در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 اجرای رای بر خلاف مواد 27 و 28 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مقید به مهلتی نیست، آیا اساساً اجرای رای در حال حاضر وجود دارد؟
2- در صورت مثبت بودن پاسخ، در خصوص سرقفلی اجرای احکام مدنی باید همان مبلغ مندرج در دادنامه را ملاک قرار دهد یا می‌تواند با عنایت به قاعده لاضرر، اقدام به ارجاع امر به کارشناس جدید جهت ارزیابی سرقفلی به ارزش زمان اجرای حکم نماید؟

نظر هیات عالی

با در نظر داشتن قوانین ذیل‌الذکر:
1- ماده واحده قانون محل مطب پزشکان مصوب 1366/10/20 دایر به: فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان حرفه و البته در ساختمان‌های مسکونی و تجاری ملکی و اجاری بلامانع است. 2- قانون الحاق یک بند به عنوان بند (ج) و دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب سال 1372) دایر به: محل کار پزشکان که تابع قرارداد فیمابینی بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است. (و بر این اساس قانون سال 1362 بر روابط استیجاری حاکم نمی‌باشد).
و ملحوظ داشتن نظریه مشورتی شماره 7/5710 مورخ 1377/07/28 اداره کل حقوقی قوه قضائیه دایر به: «قانون الحاق... حکایت از آن دارد که محل کار پزشکان تابع قرارداد فیمابین و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است و این ضابطه شامل تمامی قراردادهای اجاره مطب اعم از اینکه قبل از تصویب قانون منعقد شده باشد یا بعد از آن، می‌شود.»
طبیعتاً رای قطعی دادگاه باید اجرا شود و اگر مستاجر ادعای حقی دارد، می‌تواند به طور علیحده مبادرت به طرح دعوا نماید و با وجود تعیین حق سرقفلی، مشمول مقررات و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 62 می‌باشد و مشمول مرور زمان نمی‌گردد.

نظر اکثریت

باید تخلیه در برابر سرقفلی که به نرخ روز احتساب می‌شود انجام شود. اولاً می‌توان از تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 در این خصوص وحدت ملاک گرفت. ثانیاً، طبق ماده 19 قانون کانون کارشناسان مدت اعتبار نظر کارشناس رسمی شش ماه است و لذا باید مجدداً کارشناسی شود. ثالثاً، موجر با عدم اقدام به تخلیه علیه خود اقدام نموده و در شرایط فعلی باید از عهده خساراتی که ممکن است به طرف مقابل در صورت اجرای رای تخلیه وارد شود برآید. زیرا امکان درخواست اجرای رای از سوی محکوم‌علیه وجود نداشته است.

نظر اقلیت

با توجه به اینکه قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مربوط به اماکن تجاری است و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 مربوط به اماکن مسکونی است لذا به لحاظ متفاوت بودن موضوع اجاره امکان وحدت ملاک گرفتن وجود ندارد. از طرفی طبق ماده 8 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی همان دادنامه باید به همان کیفیت اجرا شود و هیچ مرجعی حق تغییر آن را ندارد. لذا همان مبلغ 150/000/000 تومان باید از سوی موجر جهت تخلیه پرداخت شود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/11/28
برگزار شده توسط: استان یزد/ شهر یزد

موضوع

صلاحیت رسیدگی به دعوای تخلیه ملک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

پرسش

دعوی تخلیه موضوع قانون سال 56 روابط موجر و مستاجر مطرح می‌شود و به یکی از دلایلی که حق سرقفلی و کسب و پیشه حسب قانون تعلق نمی‌گیرد حسب ماده 9 قانون شورای حل اختلاف، شورا صالح به رسیدگی به تمامی دعاوی تخلیه به جز حق کسب و پیشه و سرقفلی می‌باشد. محاکم بدون رسیدگی و صرف این که دلیل ذکر شده در دادخواست از جمله دلایلی است که حق سرقفلی تعلق نمی‌گیرد، بدون رسیدگی و احراز تعلق یا عدم تعلق حق سرقفلی مبادرت به صدور قرار عدم صلاحیت می‌نمایند. مرجع صالح کدام می‌باشد؟

نظر هیات عالی

فرض سوال رسیدگی به موضوع در صلاحیت محاکم دادگستری است؛ بنابراین نظریه اکثریت مورد تایید است.

نظر اکثریت

موضوع کلا در صلاحیت محاکم دادگستری می‌باشد. براساس ذیل ماده 15، 18 و 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در ضمن حکم تخلیه باید نسبت به حق کسب و پیشه اظهارنظر گردد و برای احراز اینکه مغازه حق کسب و پیشه دارد یا خیر، نیاز به اظهارنظر ماهوی و رسیدگی دارد و بر اساس بند ب ماده 9 قانون شورای حل اختلاف که گفته «کلیه دعاوی مرتبط با حق کسب و پیشه در صلاحیت شورای حل اختلاف نمی‌باشد» شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی نمی‌باشد.

نظر اقلیت

بستگی به اعلام جهت ذکر شده برای تخلیه در دادخواست دارد؛ اگر جهت ذکر شده از جهاتی باشد که شامل حق کسب و پیشه می‌گردد باید از ابتدا در دادگاه رسیدگی گردد و اگر جهتی باشد که شامل حق کسب و پیشه نمی‌گردد باید در شورای حل اختلاف رسیدگی گردد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1392/12/12
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گرگان

موضوع

نحوه تعیین و پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر در صورت احراز تخلف مستاجر و تخلیه مشاعی

پرسش

در صورت احراز تخلف مستأجر و تخلیه مشاعی الف - نحوه تعیین و پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر نسبت به سه نفر موجری که ادعایی ندارند و خواستار استمرار روابط استیجاری با مستأجر هستند چگونه است؟ (تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356) ب - نحوه تصرف مستأجر و 3 نفر موجری که نسبت به او ادعایی ننموده‌اند و همچنین موجری که دادخواست را تقدیم کرده، نسبت به ملک استیجاری چگونه است؟

نظر هیئت عالی

در مورد تخلف انتقال به غیر که براساس تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مذکور، حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا و در این مورد مستأجر یا متصرف، حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت را خواهد داشت، موجر محکومٌ‌له باید ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی حق کسب و پیشه مذکور را ایداع نماید. اجرا‌ی حکم نیز با اتخاذ وحدت ملاک از ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی امکان‌پذیر است. در نتیجه اتفاق نظرهای اعلام شده تأیید می‌شود.

نظر اتفاقی

الف: با تخلف مستأجر در صورتی‌که استحقاقی از کسب وپیشه داشته باشد موجری که درخواست تخلیه کرده است باید حق مستأجر را پرداخت نماید وچون موجرین دیگر درخواستی نکردند مسئولیتی در این دعوا در قبال پرداخت حق کسب وپیشه ندارند وپرداخت موجر درخواست‌کننده تخلیه در اجرای حکم قانون است.
ب: اجرای حکم به مانند اجرای حکم خلع ید مشاعی موضوع ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است از مستأجر با پرداخت حق کسب و پیشه تخلیه انجام می‌شود اما در مورد تصرف موجر بر محل استجاری مستلزم اخذ رضایت دیگر مالکان مشاعی است. برخی متعقدند با پرداخت حق کسب و پیشه سهم دیگر مالکان مشاعی به وسیله موجری که درخواست تخلیه کرده موجر پرداخت‌کننده جانشین و قائم‌مقام شرکای دیگر شده وبه تصرفات ادامه می‌دهد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1392/06/05
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر رامسر

موضوع

فروش و مزایده سرقفلی به نفع محکوم له

پرسش

آیا سرقفلی قابل مزایده و فروش به نفع محکومٌ‌له است؟

نظر هیئت عالی

سرقفلی و حق کسب و پیشه و یا تجارت از زمره حقوق مالی است و علی‌الاصول حقوق مالی با رعایت مقررات قابل نقل و انتقال است. ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، انتقال منافع را به غیر به ترتیب مقرر در آن ماده پیش‌بینی کرده است. استحقاق مستأجر در مطالبه حق سرقفلی در تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 نیز پیش‌بینی شده است با این ترتیب محکومٌ‌له با توقیف سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت ذی‌نفع در حق مذکور می‌باشد از این‌رو اقتضا دارد در جریان اجرا، مراتب به مالک عین، اخطار شود و با اطلاع به مالک، نامبرده قانوناً می‌تواند با پرداخت به نرخ عادله روز سرقفلی حقوق خود را استیفا کند. بنابراین، نظریه اقلیت تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

با توجه به مواد 54 و 55 آیین‌نامه اجرایی اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 1387/6/11 رئیس قوه قضاییه و نظریه‌های شماره‌های 11859/7 - 10/12/79 و 9434/7 - 19/12/80 اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه، با توجه به‌اینکه فروش و انتقال سرقفلی بازداشت شده در آیین‌نامه فوق‌الذکر پیش‌بینی نشده وطی مواد 54 و 55 آیین‌نامه مذکور صراحتاً آمده که مزایده آن به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست لذا امکان به مزایده گذاشتن و فروش حق سرقفلی جواز قانونی لازم را ندارد.

نظر اقلیت

چون می‌توان حق سرقفلی را توقیف کرد پس به مزایده گذاشتن و فروش آن هم اشکالی ندارد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1392/04/10
برگزار شده توسط: استان کرمانشاه/ شهر کرمانشاه

موضوع

دعوی تخلیه قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال 1376 با استناد به دلایل تخلیه مصرح در قانون 1356

پرسش

غالباً قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 با عنوان فروش سرقفلی تنظیم می‌شود و گاهی مبلغ اجاره‌بها ناچیز یا اصلاً تعیین نشده و همچنین مدتی نیز برای اجاره تعیین نمی‌شود. موجر به دلیل تخلف مستأجر به جهت تعدی و تفریط، انتقال به غیر، تغییر شغل و سایر مواردی که به موجب قانون سال 1356 موجب تخلیه می‌شود اقامه دعوی کرده و تقاضای تخلیه مورد اجاره را می‌نماید. حال با توجه به موارد مذکور:
الف - آیا دعوای تخلیه قابلیت استماع دارد؟
ب - تکلیف سرقفلی چیست؟ آیا ساقط است یا به نرخ روز قابل پرداخت است؟

نظر هیئت عالی

: نظر اکثریت و اسباب موجه آن صائب بوده منطبق با قانون است زیرا قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376به صراحت ماده 1 آن قانون تابع مقررات «قانون مدنی» و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. بنابراین، اولاً - در صورت تحقق شرایط ضمن‌العقد در مواردی که قرارداد اجاره دارای مدت معین است، درخواست فسخ و تخلیه قابل اعمال است، ثانیاً - در مورد قراردادهایی که مدت آن منقضی شده یا قراردادی که در آن مدت به صراحت قید نشده با توجه به ماده 501 قانون مدنی حسب مورد درخواست فسخ و تخلیه یا دستور تخلیه قابل طرح و اقامه است و به هنگام تخلیه مستأجر استحقاق سرقفلی را به قیمت عادله روز دارا می‌باشد. زیرا سرقفلی موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 با حق کسب و پیشه و یا تجارت موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 از حیث آثار و حقوق راجع به آن متفاوت است و رابطه استیجاری مستمر و بادوام ناشی از قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 که تنها در موارد مصرحه قانونی قابل فسخ و تخلیه است با قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 که مدت در آن نقش عمده دارد فرق دارد. بنابراین نظر اکثریت تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

o الف:
اولاً- چنان‌چه در قرارداد اجاره مدت تصریح نشده باشد، ولی اجاره‌بها برای روز یا ماه یا سال تعیین شده باشد مطابق ماده 501 قانون مدنی اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح بوده و طرفین تابع مراضات حاصله خواهند بود. ثانیاً- چنان‌چه به این نحو هم مدتی تعیین نشده باشد، مطابق مواد 10 و 219 و 220 قانون مدنی قرارداد صحیح بوده و در هر حال با توجه به مقررات عام قانون مدنی در صورت تخلف مستأجر از مفاد قرارداد، موجر حق فسخ عقد اجاره راخواهد داشت، در نتیجه دعوای تخلیه وی قابل استماع بوده و در صورت احراز تخلف، دادگاه باید حکم به تخلیه عین مستأجره را صادر نماید.
o ب:
با توجه به این‌که تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 تصریح نموده است: «در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.» با انتقال صحیح سرقفلی در آغاز قرارداد، حق مکتسب برای مستأجر ایجاد شده و اسقاط آن نیاز به حکم صریح قانونی دارد. با توجه به این‌که در قانون به اسقاط این حق در اثر تخلف مستأجر تصریحی نشده است، بنابراین حتی در صورت صدور حکم به تخلیه عین مستأجره به جهت تخلف مستأجر، حق سرقفلی وی ساقط نشده و باید به قیمت عادله روز به مستأجر پرداخت شود.

نظر اقلیت

الف و ب - برخی از این گروه عقیده دارند: از آنجا که طبق قانون مدنی مدت اجاره باید معلوم باشد و عدم تعیین مدت موجب بطلان قرارداد است، چنین قراردادی که فاقد مهلت است باطل بوده و چون در نظام حقوقی ما، عقد باطل فاقد هرگونه اثری می‌باشد، بنابراین باید عین عوضین داده شده مسترد گردد و مطالبه سرقفلی به نرخ روز مبنایی ندارد.
برخی دیگر معتقدند که عقد باطل نیست ولی تخلف مستأجر موجب پایان قرارداد شده و موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه مورد اجاره را دارد و مستأجر با تخلف خود به ضرر خود اقدام کرده و حقی نسبت به مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز ندارد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1392/04/08
برگزار شده توسط: استان آذربایجان غربی/ شهر ارومیه

موضوع

مراجعه به مالک جهت توافق در خصوص تخلیه و دریافت حق کسب وپیشه قبل از طرح دعوی در دادگاه

پرسش

چنان‌چه مستأجری که مطابق ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 حق انتقال منافع مورد اجاره به غیر را ندارد، قصد انتقال منافع به غیر را داشته باشد، آیا می‌تواند ابتدا به ساکن به دادگاه مراجعه و دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر را مطرح کند؟ یا این‌که او باید بدواً جهت توافق در خصوص تخلیه و دریافت حق کسب و پیشه به مالک مراجعه نماید و در صورت عدم توافق با اودادخواست تجویز انتقال منافع به غیر را مطرح نماید؟ اگر چنین دعوایی را با فرض مذکور قابل استماع بدانیم، در صورتی‌که مالک حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر باشد، اقدامات بعدی دادگاه و رأی صادره و نحوه اجرای آن به چه صورت خواهد بود؟

نظر هیئت عالی

در ارتباط با ضرورت مراجعه اولیه مستأجر به مالک و سپس رجوع به دادگاه جهت تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر هیچ‌گونه تکلیفی وجود ندارد هر چند به‌طور معمول هر مستأجری جهت جابه‌جایی و تخلیه و اخذ حق کسب و پیشه و تجارت بدواً به موجر خود رجوع می‌نماید و چنین الزامی به لحاظ این‌که با تکلیف ارائه دلایل مراجعه مواجه خواهد بود منتفی است. به‌علاوه در چنین پرونده‌هایی با توجه به مفاد ماده 19 قانون موجر و مستأجر و رویه عملی دادگاه‌ها، از ناحیه دادگاه به موجر تذکر داده می‌شود که با توجه به درخواست مستأجر در انتقال منافع مورد اجاره به غیر چنان‌چه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به نرخ روز باشد، اظهارنظر نماید که در صورت پاسخ مثبت او با انجام کارشناسی و تعیین حق کسب و پیشه و تجارت و سپردن مبلغ مذکور در حساب سپرده دادگستری جهت پرداخت به مستأجر با استناد به ماده قانون مرقوم که مقرر می‌دارد در جایی که مالک راضی به انتقال به‌غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر را بپردازد به استناد این فراز قانونی به‌جای تجویز انتقال به غیر و پس از تودیع مبلغ حق کسب و پیشه، حکم تخلیه صادر خواهد شد. در نتیجه نظرهای ابرازی در نشست قضایی ارومیه تا حدی که منطبق با این نظر باشد مورد تأیید است.

نظر اکثریت

لزومی به مراجعه بدوی مستأجر به مالک نیست. مستأجر می‌تواند ابتدا به ساکن به دادگاه مراجعه و دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر را مطرح کند. در صورت عدم مراجعه به مالک، دادگاه نمی‌تواند قرار عدم استماع دعوا صادر نماید و در صورت آمادگی مالک جهت پرداخت حق کسب و پیشه اقدام بعدی دادگاه گزارش اصلاحی خواهد بود و در صورت عدم آمادگی مالک جهت پرداخت حق کسب و پیشه، دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر صادر و به دفترخانه اعلام می‌دارد.

نظر اقلیت

در صورت عدم مراجعه به مالک قبل از طرح، دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر خواهد کرد. در صورت مراجعه به مالک مدرکی دال بر مراجعه به مالک به دادخواست تقدیمی خود ضمیمه خواهد کرد تا دادگاه قرار عدم استماع صادر ننماید. از منطوق ماده، لزوم مراجعه ابتدایی مستأجر به مالک قبل از تقدیم دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر استنباط می‌شود و در صورت مراجعه ابتدایی مستأجر به مالک دادگاه وارد رسیدگی می‌شود. با آمادگی مالک جهت پرداخت حق کسب و پیشه و با توجه به درخواست خواهان، اقدام بعدی دادگاه و گزارش عدم پرداخت حق کسب و پیشه، دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع به غیر را صادر نموده و به دفترخانه اعلام می‌دارد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1392/02/19
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گرگان

موضوع

برداشتن برند تبلیغاتی که در قرارداد اجاره به موضوع برند، اشاره نشده با حکم دادگاه

پرسش

برداشتن برند تبلیغاتی در شرایطی که استفاده از آن همراه با استیفای منافع جز ارکان رابطه حقوقی طرفین باشد شخص (الف) طی قرارداد اجاره با شخص (ب) ملک تجاری را با برند تبلیغاتی به مدت دو سال اجاره می‌کند. در حین فعالیت تجاری شخص (ج) که مالک برند تبلیغاتی است با حکم دادگاه برند تبلیغاتی را از ملک استیجاری برمی‌دارد. مستأجر به اعتبار برداشتن برند تبلیغاتی فعالیت تجاری خویش را متوقف و طی اظهارنامه‌ای تقاضای فسخ قرارداد اجاره کرده است. موجر قبول نمی‌کند و مستأجر هم مدت 5 ماه از پرداخت اجاره‌بها امتناع می‌کند. با این فرض سوالات زیر مطرح است:1- آیا مالک ملک تجاری می‌تواند درخواست اجاره‌بها کند؟2- چنان‌چه در قرارداد اجاره به این موضوع اشاره نشده باشد حکم قضیه چگونه است؟ 3- آیا مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد؟4- آیا می‌توان این قرارداد را از ابتدا باطل تلقی کرد؟ 5- اگر مالک از این قضیه مطلع بوده و به مستأجر نگفته باشد، حکم قضیه چگونه است؟

نظر هیئت عالی

با توجه به این‌که برند تبلیغاتی مورد استفاده با حکم دادگاه برداشته شده است، چنان‌چه در قرارداد اجاره به موضوع برند، اشاره نشده باشد به طور قطع برداشته شدن آن تأثیری در روابط حقوقی طرفین ندارد و مادام که به موجب رأی مرجع قضایی انحلال رابطه یا صحت فسخ عقد مورد اظهار نظر قضایی قرار نگرفته باشد، پرداخت اجاره‌بها بر عهده مستأجر است. در شرایطی که استفاده از برند تبلیغاتی همراه با استیفای منافع جز ارکان رابطه حقوقی طرفین باشد و برداشتن برند تبلیغاتی به جهت تخلف یا قصور مستأجر نباشد، رسیدگی به طرح ادعای فسخ قرارداد در مدت اجاره در حدود مقررات مواد 470 الی 481 قانون مدنی بلامانع به نظر می‌رسد.
بنابراین، اتفاق ‌نظریه اعلام شده از حیث نتیجه صحیح به‌ نظر می‌رسد.

نظر اتفاقی

o بند (1) و (2) و (4) و (5):
• اتفاق‌نظر:
مادام که فسخ با تاریخ آن با حکم دادگاه نمود پیدا ننماید موجر حق مطالبه اجاره‌بها را دارد ولی در محاسبه اجاره‌بها باید دقت کرد نام تجاری مستحق‌للغیر درآمده و با فرض سوال که اجاره‌بها بصورت سرجمع برای ملک تجاری و نام تجاری لحاظ شده است کارشناس می‌بایست اجاره‌بها را به نسبت این دو و بر اساس قرارداد تقسیم و معین نماید و علی‌الاصول مستأجر به پرداخت اجاره‌بهای ملک محکوم خواهد شد. قید یا عدم قید مورد در قرارداد تأثیری در حق طرفین نخواهد داشت و در پاسخ بند 4سوال باید گفت معامله در بخش ملک تجاری صحیح لکن در بخش نام تجاری محل فرض این‌که تعلق به محکوم‌له حکم دادگاه داشته باشد باطل محسوب می‌شود و اعلام مالک و یا عدم اعلام مالک به مستأجر در صورت اطلاع از مستحق‌للغیر بودن نام تجاری تأثیری در حکم قضیه ندارد. اگرچه ممکن است از نظر جزایی قابل تعقیب باشد
o بند (3):
در مورد پاسخ به بند 3 حاضرین اعلام داشته‌اند حق فسخ از ناحیه مستأجر وجود دارد لکن از نظر مبانی استدلال به سه گروه تقسیم شده بودند. گروه اول با 11 رأی بر این باور بودند به دستور ماده 479 قانون مدنی عیبی که موجب فسخ اجاره شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد و به دلالت ماده 470 قانون مزبور این عیب در اثنای مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است. از سویی مورد با ضمان درک با لحاظ مستحق‌للغیر درآمدن نام تجاری منطبق است چرا که کلیه خیارات غیر از خیارات مختص بیع در سایر عقود قابل اعمال است و چنان‌چه بخشی از مورد معامله مستحق‌للغیر درآید خیار تبعض صفقه حکومت خواهد داشت.
گروه دوم با سه رأی معتقد بودند بر اساس ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر و ماده 410 و بعد قانون مدنی مورد با خیار تخلف وصف منطبق می‌باشد چرا که مستأجر با در نظر گرفتن این مهم که ملک مورد اجاره دارای نام تجاری است تن به این قرارداد داد.
گروه سوم با دو رأی معتقد به تدلیس در قرارداد و حاکم بودن خیار تدلیس شده اند.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/06/02
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر لاهیجان

موضوع

مطالبه حق سرقفلی پرداختی بر اساس تاریخ انعقاد قرارداد اجاره مربوط به قبل یا بعد از قانون روابط موجر و مستاجر 1376

پرسش

اگر مستأجر بدون رضایت مالک، عین مستأجره را به دیگری انتقال دهد و از طرفی حق انتقال به غیر هم نداشته باشد، حق سرقفلی پرداختی قابل مطالبه است؟

نظر هیئت عالی

چنان‌چه قرارداد اجاره قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 منعقد شده باشد، موضوع، مشمول ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 بوده و با تخطی از شرط عدم انتقال، حسب مورد مستأجر یا متصرف صرفاً حق دریافت نصف حق کسب و پیشه و تجارت را دارد. لیکن چنان‌چه قرارداد بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون سال 1376 منعقد شده باشد، مستفاد از مفهوم تبصره 1 و اطلاق تبصره 2 ماده 6 قانون مزبور، در زمان تخلیه مورد اجاره، حق سرقفلی به نرخ روز به مستأجر اولیه تعلق خواهد گرفت. لذا نظر اکثریت در نشست قضایی لاهیجان تا حدی که با این نظر منطبق باشد مورد تأیید است.

نظر اکثریت

چنان‌چه قرارداد اجاره قبل از سال 1376 باشد در صورت سلب انتقال مورد اجاره از مستأجر در قرارداد اجاره و پرداخت حق سرقفلی با عنایت به تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مستأجر یا متصرف، مستحق دریافت نصف سرقفلی بوده و چنان‌چه مستأجر اول، وجهی از مستأجر دوم (متصرف) گرفته باشد، نصف سرقفلی به مشارٌالیه پرداخت می‌شود و چنان‌چه متصرف، وجهی پرداخت نکرده باشد در صورت عدم اطلاع از شرط ضمن‌عقد، می‌تواند خسارت خود را از مستأجر اول مطالبه کند. چنان‌چه قرارداد اجاره بعد از سال 1376 باشد با عنایت به ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر، قرارداد، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در قانون مرقوم و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. لذا در صورت تخلف مستأجر از شرط ضمن‌العقد (سلب انتقال مورد اجاره به غیر)، موجر می‌تواند تخلیه مورد اجاره را تقاضا کند و چنان‌چه مستأجر وجهی را بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد، مطابق تبصره 2 ماده 6 قانون مرقوم، حق مطالبه آن را به قیمت عادله روز دارد.

نظر اقلیت

چنان‌چه قرارداد در زمان حاکمیت قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 باشد در صورت سلب انتقال مورد اجاره از مستأجر در قرارداد اجاره و پرداخت حق سرقفلی با عنایت به تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر، مستأجر یا متصرف، مستحق دریافت نصف سرقفلی بوده و چنان‌چه مستأجر اول، وجهی از مستأجر دوم (متصرف) گرفته باشد نصف سرقفلی به مشارٌالیه پرداخت می‌شود و چنان‌چه متصرف وجهی پرداخت نکرده باشد در صورت عدم اطلاع از شرط ضمن‌عقد می‌تواند خسارت خود را از مستأجر اول مطالبه کند. چنان‌چه مورد اجاره بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 باشد و مستأجر بدون رضایت موجر، عین مستأجره را به غیر واگذار کند، مورد، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 بوده و در صورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر، مستأجر حق دریافت نصف سرقفلی را دارد؛ زیرا در قانون مرقوم به سلب انتقال مورد اجاره به غیر به عنوان شرط ضمن-العقد و کیفیت پرداخت سرقفلی در صورت تخلف از شرط اشاره‌ای نشده و باید به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 مراجعه شود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1390/04/02
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گنبدکاووس

موضوع

قابل اعمال نبودن مهلت سه ماهه مقرر در قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال 1356 برای پرداخت حق کسب وپیشه در قانون مصوب 1376

پرسش

براساس ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356/5/2: «در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را... [ پرداخت کند]... والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود...». آیا در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت سرقفلی، به استناد قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/76 صادر می‌شود نیز می‌توان برای اعتبار حکم، مدتی قائل شد؟

نظر هیئت عالی

با توجه به تبصره 2 ماده 6 قانون موجر و مستأجر سال 1376 نظر به این‌که قانونگذار دریافت سرقفلی به نرخ عادله روز در زمان تخلیه را عنوان کرده است و از طرف دیگر تسری مقررات قانون موجر و مستأجر سال 1356 به اجاره‌نامه‌های تنظیمی بعد از لازم-الاجرا شدن قانون صدرالذکر مجوزی ندارد؛ لذا در شیوه دادرسیِ دعاوی تخلیه مشمول قانون اخیرالتصویب، باید مقید به تفاوت دادرسی بوده و در چنین پرونده‌هایی در زمان دادرسی، تعیین میزان سرقفلی صورت نگیرد؛ ضمن این‌که مهلت مذکور وجود ندارد. دستور تبصره ماده 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 18/1/81 نیز می‌تواند در صورت تعیین سرقفلی در زمان رسیدگی به دعوی تخلیه با مضی زمان در تعارض با حقوق مستأجر قرار گیرد؛ لذا با وجود سایر شرایط، حکم تخلیه صادر و در حکم قید خواهد شد که به لحاظ استحقاق مستأجر به دریافت سرقفلی در زمان اجرای حکم تخلیه، میزان سرقفلی در واحد اجرای احکام با ارجاع قاضی مجری حکم به کارشناس، معین خواهد شد.

نظر اکثریت

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356/5/2 از قوانین خاص است و حکم مقرر در ماده 28 آن راجع به محدودیت اعتبار احکام تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه، بر احکام تخلیه صادره به استناد قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/76 تسری نمی‌یابد. اما چنان‌چه از تاریخ قطعیت حکم تخلیه به استناد قانون 76 تا زمان اجرای آن، مدت زمان مدیدی سپری شود و به همین دلیل ارزش پول تنزل یابد، از آنجا که براساس تبصره 1 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر26/5/76: «مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد»؛ در حین اجرای حکم (بعد از صدور اجراییه) می‌توان مجدداً قیمت عادله روز سرقفلی را برآورد کرد.

نظر اقلیت

اعتقاد به محدود نبودن اعتبار احکام تخلیه با سرقفلی به زمان معین، این تالی فاسد را در پی خواهد داشت که موجر با حکم تخلیه‌ای که سال‌ها از زمان قطعیت آن گذشته و با همان سرقفلی تعیینی در زمان صدور حکم، بتواند ملک استیجاری را تخلیه کند؛ در حالی که ارزش سرقفلی ملک در طی این مدت (از زمان قطعیت حکم تا زمان اجرا) ممکن است چندین برابر شده باشد و آنچه بعد از مدت مدید به مستأجر داده می‌شود، ارزشی به مراتب کمتر از وجه زمان صدور حکم را دارا باشد. برای احتراز از این نتیجه خلاف مبانی عقلی و انصاف باید گفت که: قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56، بر رابطه استیجاری اماکن تجاری حاکم بوده و با توجه به این‌که در ماده 13 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 76، فقط قوانین مغایر ملغی اعلام شده است، بر اساس اصل فقهی استصحاب، قواعد و نصوصی از قانون مصوب 56 که در قانون 76 در مورد آنها به سکوت برگزارشده، کماکان لازم‌الاتباع و معتبر هستند و همان‌طور که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه تا سه ماه از زمان قطعیت معتبر است، اعتبار حکم تخلیه با پرداخت سرقفلی نیز محدود به همین مدت است.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1390/03/02
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر بابل

موضوع

انتقال منافع مورد اجاره از ناحیه شریک به شریک دیگر

پرسش

آقای (الف) مالک شش دانگ سرقفلی مغازه، آن را به آقای (ب) در سال 1360 انتقال می‌دهد و مال‌الاجاره حق مالک 300 تومان می‌شود. آقای (ب) با اجازه مالک، سرقفلی سه دانگ از مغازه را به آقای (ج) به موجب سند عادی در سال 80 منتقل می‌کند و سرقفلی سه دانگ دیگر را آقای (ب) بدون اجازه مالک در سال 87 به آقای (ج) انتقال می‌دهد که با انتقال دوم؛ مالک علیه آقایان (ب) و (ج) به لحاظ انتقال عین مستأجره به غیر، مبادرت به اقامه دعوی مبنی بر تخلیه عین مستأجره می‌کند. دادگاه چه تکلیفی در دعوی مطروحه دارد؟

نظر هیئت عالی

از مفاد سوال مطروحه چنین استنباط می‌شود که شش دانگ مورد اجاره در ید استیجاری شخص (ب) بوده و روابط حقوقی طرفین، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 است که شخص (ب) با اجازه مالک (موجر) منافع سه دانگ مورد اجاره را به شخص (ج) واگذار می‌کند، یعنی هر دو نفر شخص (ب) و (ج) مستأجر می‌شوند. سپس بعد از هفت سال شخص (ب) حقوق خود را به شریک دیگر (شخص ج) واگذار می‌کند. همان‌گونه که در نظریه اقلیت ذکر شده، انتقال منافع مورد اجاره از ناحیه شریک به شریک دیگر از مصادیق «غیر» تلقی نمی‌شود؛ زیرا اشخاص (ب) و (ج) داخل در رابطه حقوقی قراردادی با مالک بوده‌اند و «غیر» ناظر به اشخاص خارج از قرارداد است. به این ترتیب دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر وارد نبوده و قابل پذیرش نیست و نظریه اقلیت تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

بر اساس ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، قانونگذار مشخص کرده که به طور جزیی مستأجر نمی‌تواند عین مستأجره را به دیگری انتقال دهد و همچنین در عقد اجاره، شخصیت طرف موثر نیست و برای انتقال سه دانگ باید مجوز قانونی داشته باشد. در غیر این‌صورت و در صورت انتقال، مالک می‌تواند تقاضای تخلیه کند.

نظر اقلیت

آثار حقوقی عقد بیع با عقد اجاره متفاوت است؛ برای این‌که در عقد بیع شخصیت طرفین موثر نیست و بعد از انجام معامله، ارتباط قطع می‌شود. ولی در عقد اجاره، برعکس است و شخصیت اخلاقی مستأجر برای موجر موثر است. به همین اعتبار، بند 2 ماده 14 و 19 قانون روابط موجر و مستأجر، انتقال مالیِ مورد اجاره را با تجویز مالک می‌داند؛ اما در فرض سوال، با اولین تجویز انتقال در سال 80، مالک شخصیت مستأجر را تجویز کرده است و دیگر نمی‌تواند مانع شود؛ به لحاظ این‌که مستأجر، حق تصرف در ذرات آن مال را دارد. همچنین بر اساس نظریه مشورتی به شماره 8/5/7 - 311/76 و نشست حقوقی قضات، چنان‌چه مستأجر سهم خود را به شریک دیگر واگذار کند، با توجه به این‌که شریک، خود مستأجر مغازه است، شریک می‌تواند از آن استفاده کند و سپس تخلیه محمل قانونی ندارد. النهایه با توجه به توضیحات داده شده (الف) نمی‌تواند تقاضای تخلیه کند.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1389/08/02
برگزار شده توسط: استان مرکزی/ شهر ساوه

موضوع

تفاوت بین تعدیل اجاره بها و تعیین اجاره بها و نحوه محاسبه آنها بر اساس مواد 3، 4، 5 و 6 قانون موجر ومستاجر مصوب سال 1356

پرسش

در خصوص تعدیل اجاره‌بها نسبت به قراردادهایی که مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 می-شوند، در مواد 3 و 4 همان قانون انشای متفاوتی از تعیین اجاره‌بها و تعدیل آن آورده است؛
1- آیا تعدیل با تعیین اجاره‌بها متفاوت است و در صورت تفاوت، موارد تفاوت آنها و نحوه محاسبه هر یک را بیان کنید. نرخ تورم و کاهش یا افزایش اجاره‌بها چگونه است؟ ملاک‌های تغییر کدام یک از سال مالی، زمان درخواست و یا زمان عقد است؟
2- اگر عقد اجاره در سال 1360 با مبلغ ده هزار ریال تنظیم شده و درخواست تعدیل شود، چگونه عمل خواهد شد؟ تفاوت این سوال با سوال قبلی در تعیین اجاره‌بها چیست؟
3- آیا زمان عقد در سوال 2 تا درخواست تعدیل تراضی طرفین به ده هزار ریال بوده است؟ با رعایت نرخ تورم و شاخص چگونه محاسبه می‌شود؟ آیا تفاوت شاخص زمان تنظیم قرارداد یا درخواست و یا زمان محاسبه کارشناس ملاک خواهد بود؟

نظر هیئت عالی

: آنچه از مواد 3، 4، 5 و 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 مستفاد می‌شود، تعیین اجاره‌بها ناظر به مورد یا مواردی است که اجاره‌بها تعیین نشده باشد و در میزان آن اختلاف باشد و این تعیین اجاره‌بها می‌تواند به تاریخ شروع تصرفات استیجاری در صورت مطالبه، تسری یابد. درحالی که تعدیل (اعم از افزایش یا تقلیل) مسبوق به وجود اجاره‌بهای مشخص (اجرت‌المسمی در مدت اجاره) و طرح آن منوط به انقضای مدت اجاره و سپری شدن سه سال تمام از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره، یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی (تاریخ تقدیم دادخواست تعدیل) به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی است. در تعدیل اجاره‌بها به نرخ روز تقدیم دادخواست، دادگاه با جلب‌نظر کارشناس اجاره‌بها، اقدام خواهد کرد. بنابراین، ملاک، نظر کارشناس و احراز انطباق آن با اوضاع و احوال مسلم قضیه به وسیله دادگاه است.

نظر اتفاقی

آنچه از مواد 3، 4، 5 و 6 قانون روابط موجر و مستأجر از لحاظ حقوقی مستفاد می‌شود، تعدیل اجاره‌بها با تعیین آن متفاوت است؛ هر چند ممکن است نتیجه تعیین، تعدیل باشد. تعیین اجاره‌بها به مواردی اطلاق می‌شود که خواه کتباً یا شفاهاً اجاره‌بها تعیین نشده باشد. ولیکن تعدیل اجاره‌بها به مواردی اطلاق می‌شود که سابقه اجاره‌بها داشته است و از جانب موجر یا مستأجر تقاضای تعدیل می‌شود. در خصوص سوالات بعدی، شاخص نرخ تورم به نحو خاصی نیست. به‌طوری‌که دیدن اجاره‌بها و محاسبه آن از طریق شاخص اعلامی از سوی بانک مرکزی ممکن باشد. دادگاه موارد را از قبیل عرف محل، موقعیت محل، میزان متراژ ملک مورد اجاره و نوع آن را به کارشناس گوشزد کند، هر چند ممکن است تورم در آن نقش داشته باشد و کارشناس موظف است بر اساس نظریه دادگاه اقدام کند و چنان‌چه دادگاه نظر کارشناس را مناسب ندانست، از طریق تحقیقات جامعه، معاینه و تحقیق محلی می‌تواند با رد نظر کارشناس، اعلام نظر کند.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1389/06/03
برگزار شده توسط: استان خراسان شمالی/ شهر بجنورد

موضوع

نحوه پرداخت حق کسب و پیشه به متصرف فعلی و مستاجر قبلی در دعوای تخلیه به لحاظ انتقال به غیر

پرسش

در پرونده‌ای خواهان علیه مستأجر دعوای تخلیه به لحاظ انتقال به غیر مطرح کرده و منجر به صدور رأی قطعی شده است. در رأی دادگاه عنوان شده که مشروط به پرداخت نصف حق کسب و پیشه است؛ ولی این‌که صراحتاً در حق چه کسی باشد شفاف ذکر نشده است. اکنون سوال این است که این نصف حق کسب و پیشه به متصرف فعلی باید داده شود یا مستأجر قبلی؟

نظر هیئت عالی

با توجه به مفاد تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 که حسب مورد مستأجر یا متصرف را محق به دریافت نصف حق کسب و پیشه شناخته، دادگاه موظف است بررسی کند که متصرف فعلی با پرداخت مبلغی به عنوان سرقفلی یا عنوان دیگری محل را متصرف شده است یا بابت واگذاری محل استیجاری به وی چنین مبلغی را نپرداخته و صرفاً اجاره پرداخت می‌کند. چنان‌چه مبلغی را پرداخته باشد، ذی‌حق در دریافت نصف حق کسب و پیشه مورد سوال، متصرف خواهد بود؛ والا نصف حق کسب و پیشه مذکور متعلق به مستأجر است. در هر حال متصرف و مستأجر باید طرف دعوا قرار گرفته باشند و دادگاه به‌طور مشخص دریافت‌کننده وجه مذکور را تعیین کند و در غیر این‌صورت پرونده جهت رفع ابهام به دادگاه صادرکننده رأی قطعی ارسال خواهد شد. بنا به مراتب، نظر سوم در نشست قضایی خراسان شمالی تا حدی که با این نظر مطابقت دارد مورد تأیید است.

نظر اتفاقی

نظر اول - در هر صورت باید به مستأجر پرداخت شود؛ چون نظر قانونگذار بر این است.
نظر دوم - باید به متصرف فعلی داده شود و مستأجر علیه وی دعوا مطرح کند تا اگر ذی‌حق بود به وی داده شود.
نظر سوم - باید شرایط و نحوه واگذاری را بررسی کنند؛ کما این‌که تبصره‌های 1 و 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و نظرات مشورتی مربوط در این خصوص، تکلیف را روشن کرده است.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1389/04/11
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر رشت

موضوع

وجاهت قانونی سرقفلی قراردادی در مناطقی که قانون موجر ومستاجر مصوب سال 1356 اجرا نمی شود

پرسش

در مناطقی که قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 اجرا نمی‌شود، آیا سرقفلی قراردادی وجاهت قانونی دارد؟

نظر هیئت عالی

چنان‌چه روابط بین موجر و مستأجر تابع قانون مصوب سال 1356 نباشد (مربوط به مناطقی که حکم قانون مذکور اجرا نمی‌شود)، علی‌القاعده بر مبنای قانون مدنی و در موارد سکوت، وفق اصل 167 قانون اساسی و ماده 3 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی باید به فتاوای معتبر و یا منابع معتبر فقهی مراجعه نمود که حسب مقررات اشاره شده، چنان‌چه مستأجر در هنگام انعقاد قرارداد اجاره سرقفلی را نپرداخته باشد، تخلیه بدون پرداخت سرقفلی صورت می‌پذیرد و اگر سرقفلی پرداخت شده باشد، در هنگام تخلیه با انجام کارشناسی حق سرقفلی با نرخ روز محاسبه می‌گردد. موید این موضوع تصویب مواد 1 و 6 قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1376 می‌باشد که ناظر به قراردادهای بعد از تصویب قانون مزبور بوده و با حاکم شناختن قانون مدنی، یعنی قانون موجود در زمان عقد قرارداد و همچنین بر مبنای فتاوای معتبر، سرقفلی به نرخ روز شناسایی و مورد عمل قرار گرفته، رفتار خواهد شد. نظر اکثریت تأیید می‌شود.

نظر اتفاقی

نظر اول: با توجه به ماده 31 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56، مورد سوال تابع قوانین و مقررات عمومی خواهد بود که با توجه به ماده 494 قانون مدنی حکم به تخلیه صادر می‌گردد. چنان‌چه در زمان انعقاد عقد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت شده باشد، با توجه به عرف مسلّم معمول در جامعه، قرارداد اجاره را به طور ضمنی مشروط به این شرط می‌کند که مستأجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت سرقفلی به نرخ روز را داشته باشد و با توجه به ماده 225 قانون مدنی، نظیر شرط مذکور در عقد تلقی و بر متعاقدین لازم الوفاست. با توجه به فتاوای معتبر از جمله مسئله هشتم در کتاب «تحریرالوسیله» حضرت امام خمینی (ره) که مبنای حکم قانونگذار در تبصره ذیل ماده 6 از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 قرار گرفته و با توجه به اصل 167 از قانون اساسی و ماده 3 قانون آیین دادرسی مدنی، با وصف سکوت قانون، مستحق دریافت سرقفلی با جلب‌نظر کارشناس است.
نظر دوم: ماده 31 قانون موجر و مستأجر سال 56 اشعار می‌دارد: «... درسایر نقاط رابطه موجر و مستأجر بر اساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود. لذا اولاً: نمی‌توان قائل به این معنا شد که در نقاطی که قانون فوق رعایت نمی‌شود طرفین سرقفلی قراردادی پدید آورده و موازی با قانونگذار حرکت نمایند، چه در همان زمان تصویب مقررات فوق و چه حالا، نمی‌توان وجود و عدم وجود قانون سال 56 را علی‌السّویه پنداشت و با مصلحت‌سنجی از اجرای مقررات سر باز زد، تا اصلاح لیست مناطق مورد شمول باید تفهیم به اطاعت از مقررات نمود. ثانیاً: در صورت تخلیه، چون ماده 31 قانون موجر و مستأجر به مواد عمومی ارجاع داده، در قانون مدنی قضیه پرداخت سرقفلی به نرخ روز فاقد نص است لذا عین وجه باید مسترد شود و جای اجرای مواد 10 و 225 از قانون مدنی نیز نمی‌باشد چرا که قراردادهای خصوصی نباید خلاف قوانین باشد و مضافاً با وجود قانون، نوبت به عرف و عادت نمی‌رسد که در غیر این صورت با سرقفلی قراردادی همان امتیازات قانون سال 56 پدید خواهد آمد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1388/01/17
برگزار شده توسط: استان مرکزی/ شهر اراک

موضوع

تقاضای صدور حکم بر فروش سر قفلی مغازه از طرف تعدادی از ورثه علیه بقیه وراث و موجر

پرسش

چنان‌چه در ترکه متوفی، حقوق قانونی وی نسبت به منافع یک باب مغازه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 وجود داشته باشد که در استیفای منفعت از مغازه استیجاری موروثی، بین وراث اختلافی بروز نموده باشد و دعوایی به خواسته صدور حکم بر فروش سرقفلی مغازه از طرف تعدادی از ورثه علیه بقیه وراث و موجر مطرح شود:
اولاً: با توجه به این‌که موضوع اختلاف بین وراث مستأجر استیفای منفعت از مغازه استیجاری است، آیا خواسته «صدور حکم بر فروش سرقفلی مغازه» قابلیت رسیدگی دارد؟ در صورت منفی بودن پاسخ، عنوان دقیق خواسته چه خواهد بود؟
ثانیاً: چنان‌چه موجر با اختیار حاصل از ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، در پاسخ به دعوای مطروحه موافق تخلیه مغازه با واریز حق کسب و پیشه باشد و یک یا چند نفر از وراث مستأجر با این امر مخالفت نمایند، آیا صدور حکم بر تخلیه مغازه با پرداخت حق کسب و پیشه از طرف موجر میسّر است؟
ثالثاً: در فرض مثبت بودن پاسخ سوال قبلی، چنان‌چه موجر در مهلت مقرر در حکم دادگاه، حق کسب و پیشه را واریز ننموده، یا اساساً درخواست تخلیه مغازه با پرداخت حق کسب و پیشه را نکرده باشد، آیا انتقال منافع مغازه به دیگری با حکم و اجراییه دادگاه جهت انتقال از طریق اجرای احکام مدنی با مزایده، با وصف مخالفت یک یا چند نفر از وراث مستأجر، امکان‌پذیر است؟

نظر هیئت عالی

مبانی استدلال در اتفاق‌نظر اعلامی به روشنی تصریح گردیده است. از آن جا که در اتفاق نظر، فلسفه قلع ماده نزاع در باب فروش املاک مشاعی و نیز حقوق مالکانه مالک (موجر) براساس اعمال ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر، و مقدمتاً طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر رعایت گردیده است، لذا نظر مذکور با توجه به اسباب موجهه نظر در کلیه موارد مورد سوال صائب تشخیص داده شده و مورد تأیید است.

نظر اتفاقی

اولاً: خواسته «صدور حکم بر فروش سرقفلی مغازه» صحیح نمی‌باشد و عنوان صحیح خواسته «تجویز انتقال منافع مغازه و تقسیم ترکه نسبت به آن» می‌باشد.
ثانیاً: دادگاه پس از تعیین میزان حق کسب و پیشه با جلب‌نظر کارشناس، در اجرای ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، حکم بر تخلیه مغازه با پرداخت حق کسب و پیشه صادر خواهد نمود و مخالفت تعدادی از ورثه تأثیری نخواهد داشت.
ثالثاً: واحد اجرای احکام مدنی با اجراییه صادره از دادگاه، نسبت به انتقال منافع مغازه به غیر اقدام می‌نماید. فروش از طریق مزایده در صورتی خواهد بود که یکی از ورثه در اجرای ماده 317 قانون امور حسبی چنین درخواستی نموده باشد.
- مبانی استدلال:
در موضوع سوال، از طرفی رابطه استیجاری بین موجر و مستأجر اولیه مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 برقرار می‌باشد که براساس ماده 19 آن قانون، مالک دارای حق تقدم در پرداخت حق کسب و پیشه تخلیه مغازه جهت جلوگیری از انتقال منافع آن به غیر است و از طرف دیگر ماهیت حق مالی وراث مستأجر در مغازه، ترکه می‌باشد و با توجه به این‌که بین ورثه در کیفیت و نحوه استیفای منفعت از مغازه اختلاف بروز نموده و نظر به غیرقابل تجزیه بودن این حق و شمول موازین قانونی تقسیم ترکه به آن، لازم است همزمان دو خواسته «تجویز انتقال منافع به غیر» و«تقسیم ترکه نسبت به منافع مغازه» مطرح گردد و چنان‌چه مالک در جهت جلوگیری از انتقال منافع به غیر آمادگی خود را برای پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر اعلام کند، با توجه به اولویت مالک، دادگاه پس از تعیین مبلغ حق کسب و پیشه، با جلب‌نظر کارشناس در اجرای ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، حکم بر تخلیه مغازه با پرداخت حق کسب و پیشه از طرف مالک و تقسیم این مبلغ بین وراث به نسبت سهم‌الارث را صادر می‌نماید. چنان‌چه مالک از حق تقدم قانونی خود استفاده ننماید و دادگاه حکم بر تجویز انتقال منافع مغازه به غیر را صادر نماید یا مالک با وصف اعلام آمادگی قبلی در مهلت سه ماهه (موضوع ماده 28 قانون مذکور) حق کسب و پیشه مقرر در حکم دادگاه را تودیع ننماید، دادگاه جهت انتقال منافع مغازه به غیر اقدام به صدور اجراییه می‌نماید و اجرای احکام، اقدام به انتقال آن (فروش) و انتقال سند به منتقلٌ‌الیه و تقسیم وجه حاصل از آن بین وراث خواهد نمود و در صورت درخواست حداقل یکی از ورثه نیز فروش به صورت مزایده والا به صورت عادی خواهد بود. با توجه به این‌که کلیه وراث در منافع مغازه دارای حق می‌باشند و این حق غیرقابل تجزیه است و نیز استمرار اختلاف بین ورثه منجر به تضییع حق مکتسب موروثی تمام یا تعدادی از آنها می‌باشد و قلع ماده نزاع و فصل خصومت در این مورد ضرورت دارد لذا مخالفت یک یا چند نفر از ورثه تأثیری در انتقال منافع مغازه به مالک یا ثالث نخواهد داشت و نظر جلسه مورخ 1362/8/26 قضات دادگاه‌های حقوقی دو وقت تهران نیز بر همین مبنا می‌باشد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1387/12/01
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر اسکو

موضوع

انتقال رسمی منافع و حق کسب و پیشه به خریدار مزایده

پرسش

در یک پرونده اجرای احکام مدنی، محکوم‌ٌعلیهم به پرداخت محکوم‌ٌبه از ماترک مورث خویش محکوم شده‌اند. سرقفلی یک باب مغازه به عنوان ماترک معرفی و از طریق مزایده به فروش رفته است (استعلامی صورت نگرفته است). با معرفی برنده مزایده به دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند انتقال مشخص گردیده که هنوز سرقفلی مغازه مذکور به نام متوفی تنظیم نشده است. با وجود اجاره‌نامه رسمی به نام متوفی و تعلق حق کسب و پیشه و تجارت مغازه به متوفی و وجود تعهد‌نامه رسمی از طرف مالک ملک مبنی ‌بر واگذاری سرقفلی مغازه به متوفی، تکلیف چیست؟ آیا می‌توان حق کسب و پیشه و تجارت را به عنوان سرقفلی تلقی و دستور تنظیم سند را به نام برنده صادر کرد؟ آیا باید مزایده را ابطال و تجدید نمود؟

نظر هیئت عالی

نشست قضایی (1) مدنی: با وجود اجاره‌نامه رسمی محل کسب و پیشه یا تجارت و اذعان مالک بر اختصاص و تعلق سرقفلی به مستأجر متوفی و در فرض صحت جریان مزایده، چنان‌چه سند اجاره مستأجر متوفی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 باشد و حق انتقال به غیر سلب نشده و یا مالک در جریان اجرا و مزایده موافقت خود را اعلام داشته باشد، انتقال رسمی منافع و حق کسب و پیشه به برنده مزایده، منع قانونی ندارد. در صورت عدم تمایل مالک به انتقال منافع و حق کسب و پیشه به برنده مزایده، به نظر می‌رسد که در صورت سلب حق انتقال به غیر دادگاه با رعایت ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، باید نسبت به نحوه انتقال منافع به غیر اظهارنظر کند. در خصوص قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، شرایط و مندرجات اجاره‌نامه مذکور حاکم بر روابط طرفین اجاره بوده، حقوق مالی مستأجر متوفی با فوت او به ورثه منتقل می‌شود؛ که از جمله آن سرقفلی است و خریدار قائم‌مقام وجه سرقفلی می‌شود.

نظر اکثریت

مزایده انجام گرفته باطل است و باید ملک مزبور دارای سند رسمی باشد. در فرض سوال صرف‌نظر از این‌که استعلام نشده است و با توجه به این‌که به نام متوفی سند رسمی (سرقفلی) وجود ندارد؛ مزایده باطل است و قابل تجدید نمی‌باشد.

نظر اقلیت

مزایده باطل نیست. ملک تحویل برنده مزایده می‌شود و پرونده به آن صورت مختومه می‌گردد؛ یعنی دستور تملیک داده می‌شود و برنده مزایده باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1387/02/02
برگزار شده توسط: استان کردستان/ شهر سقز

موضوع

تخلیه مورد اجاره با لحاظ تخلف مستأجر

پرسش

هرگاه مستأجر با اجازه موجر (مالک) اقدام به احداث بنا کند و رابطه موجر و مستأجر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 باشد و وفق قرارداد اجاره فی‌مابین، مستأجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و به این امر مبادرت ورزد، با لحاظ ماده 504 قانون مدنی و ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر، آیا امکان تخلیه مورد اجاره با لحاظ تخلف مستأجر وجود دارد؟

نظر هیئت عالی

حقوق مالکانه مالک عرصه، ناشی از مالکیت و نیز حقوق حاصله از قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر با حقوق مستأجر، ناشی از اختیار احداث اعیانی و قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است. در مانحن‌فیه چنین به نظر می‌رسد که مستأجر می‌تواند بنایی را که با اذن مالک ساخته است، پس از پایان مدت اجاره ملک یا تخلیه ملک به سبب تخلف از مفاد قرارداد، در ملک باقی بگذارد و با رعایت ماده 504 قانون مدنی، اجرت‌المثل آن را از موجر مطالبه کند و در این خصوص موجر حق قلع بنا را نخواهد داشت. در نتیجه نظر اکثریت تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

چون مستأجر با اجازه موجر به وضع بنا اقدام کرده و موافقت صاحب عین حاصل شده و من غیر حق به حق مالکانه وی مستولی نشده است؛ بنابراین، پس از انقضای مدت اجاره در صورتی‌که بنا در تصرف موجر باشد به استناد ماده 504 قانون مدنی، مستأجر مستحق مطالبه اجرت‌المثل مستحدثه است. از آنجا که حق انتقال به غیر، از مستأجر سلب شده و با این اقدام، مرتکب از تعهد تخلف نموده است، لیکن با حصول شرایط و با پرداخت تخلف حق کسب و پیشه از ناحیه موجر به مستأجر به استناد ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، می‌تواند درخواست تخلیه کند و شقوق فوق منافاتی با یکدیگر ندارند.

نظر اقلیت

در صورتی‌که مستأجر با موافقت موجر در عین مستأجره احداث بنا نموده باشد، چون رابطه استیجاری به حکم قانون است، موجر نمی‌تواند تخلیه از مورد اجاره را مطالبه کند، بلکه مورد اجاره که در واقع بنای احداثی توسط مستأجر می‌باشد در ید مستأجر باقی خواهد ماند و موجر می‌تواند اجرت‌المثل عرصه ملک را مطالبه کند. نظریه مشورتی شماره 2643/7 - 1387/5/2 اداره کل حقوق موید این نظراست.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1386/12/02
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم

موضوع

منظور از عبارت قبل از صدور حکم دادگاه در بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر ومستاجر

پرسش

در ذیل بند (9) ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356/5/2 آمده است در موارد فوق، هرگاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع کند، حکم به تخلیه صادر نمی‌شود، منظور مقنن از عبارت «قبل از صدور حکم دادگاه» چیست؟ آیا منظور حکم قطعی است چه از دادگاه بدوی و چه از دادگاه تجدیدنظر صادر شود یا صرفاً حکم دادگاه بدوی مدنظر بوده است؟

نظر هیئت عالی

با توجه به مواد 330 و 331 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال 1379، کلیه احکام صادره در دعاوی غیرمالی قابل درخواست تجدیدنظر است. با این ترتیب با توجه به شکلی بودن قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و اطلاق بند (ب) ماده 331 قانون مذکور و موخر بودن و حاکمیت آن نسبت به احکام صادره از دادگاه‌ها در امور مدنی، حکم مقرر در قسمت اخیر بند (9) ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر، از دامنه شمول قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی خارج نیست، با توجه به قابلیت تجدیدنظرخواهی احکام غیرمالی، این ارفاق قانونی فقط یک‌بار در دادرسی مربوط به دعوای تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها قابل اعمال است و این حق تا قبل از صدور حکم چه در مرحله بدوی و چه در دادگاه تجدیدنظر لازم‌الرعایه است. بنابراین، نظر اقلیت تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مستأجر را مکلف کرده است در موعد معین در اجاره‌نامه و پس از انقضای مدت، اجاره را به میزان اجرت‌المسمی آخر هر ماه ظرف مدت ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد. در بند (9) ماده 14 قانون مذکور تخلف مستأجر از پرداخت به موقع اجاره‌بها از موجبات فسخ و تخلیه مورد اجاره‌ قرار داده شده است،‌ در عین حال به مستأجر اجازه داده شده تا حداکثر قبل از صدور حکم، اجاره‌بهای معوقه را در صندوق دادگستری تودیع کند، ولی همان‌گونه که در قسمت اخیر این بند اشاره شده این مهلت ارفاقی است در حق مستأجر و باید به قدر متیقن آن که زمان صدور حکم بدوی است اکتفا کرد. هرگاه مستأجر بعد از صدور حکم اجور معوقه را تودیع کند، دادگاه‌ها تجدیدنظر نمی‌تواند حکمی را که طبق موازین و اصول قانونی صادر شده نقض کند.

نظر اقلیت

کلمه حکم در بند (9)‌ ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر اطلاق دارد و شامل حکم غیابی، حکم بدوی که در تأیید حکم رأی غیابی صادرمی‌شود و رأی تجدیدنظر نیز می‌شود. بنابراین، در هر یک از مراحل دادرسی، هرگاه مستأجر اجور معوقه را تودیع کند صدور حکم تخلیه با مانع قانونی مواجه می‌شود و مقصود از حکم در این بند حکمی است که قابلیت اجرا داشته باشد. صدور حکم بدوی نمی‌تواند این فرصت را از مستأجر که ممکن است در مواردی ادعای پرداخت مال‌الاجاره نیز داشته باشد، سلب کند.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1386/06/03
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم

موضوع

صدور حکم به تجویز انتقال منافع به غیر و تنظیم سند رسمی با حفظ تمام شرایط اجاره نامه سابق

پرسش

اگر دادگاه به استناد ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 حکم به تجویز انتقال منافع به غیر صادر کند آیا مستأجر جدید (خریدار) ملزم است همان شغل مذکور در اجاره‌نامه اولیه را داشته باشد؟ به عبارت دیگر آیا صدور حکم به تجویز انتقال با لحاظ کردن همان شغل سابق است یا خریدار در انتخاب شغل دیگر مختار است؟

نظر هیئت عالی

چنان‌چه دادگاه به استناد ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حکم به تجویز انتقال منافع به غیر و تنظیم سند رسمی صادر کند، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم‌مقام مستأجر خواهد بود و ملزم است به همان شغل مذکور در اجاره‌نامه یا مشاغل مشابه آن اشتغال داشته باشد مگر این‌که مالک چنین حقی را به او بدهد

نظر اتفاقی

اگر منافع مورد اجاره براساس حکم دادگاه به غیر منتقل شود خریدار به عنوان مستأجر جدید تلقی می‌شود و مستأجر جدید طبق ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود. بنابراین، مستأجر جدید ملزم است که شرایط اجاره‌نامه سابق را رعایت کند و یکی از شرایط اجاره سابق شغل مقید در اجاره‌نامه است. لذا شغل دیگری غیر از شغل مصرح در اجاره‌نامه سابق بدون اذن موجر نمی‌تواند انتخاب کند.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1386/01/17
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر بابل

موضوع

تعیین حق کسب و پیشه برای محوطه گاراژی که به عنوان بارانداز در اجاره بوده

پرسش

ملکی دارای سند مالکیت رسمی در دو پلاک مجزا به عنوان گاراژ در محدوده مرکزی شهر قرار دارد. سند مالکیت شش دانگ یک پلاک کامل به نام شهرداری منتقل شده است و مالکیت پلاک دیگر سه دانگ به نام شهرداری و سه دانگ به عنوان موقوفه می‌باشد. شخصی مدعی است محوطه گاراژ (حیاط) در گذشته به عنوان بارانداز در اجاره پدر ایشان قرار داشته است و البته قراردادهای اجاره نیز حکایت از همین امر دارد و در حال حاضر نیز اداره اوقاف سه دانگ خویش را به روال سابق به اجاره ایشان (وراث مستأجر قبلی) قرار می‌دهد ولیکن در حال حاضر چون موضوع بارانداز منتفی شده است هیچ‌گونه استفاده‌ای به عنوان مکان تجاری از ناحیه مستأجر به عمل نمی‌آید و شهرداری درخواست استفاده محوطه به عنوان پارکینگ عمومی را دارد. آیا به مستأجر حق کسب و پیشه تعلق می‌گیرد؟ آیا موضوع اجاره منتفی شده است یا به قوت خود باقی است؟ آیا شهرداری وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، مکلف به تجدید مورد اجاره با مستأجر به روال سابق می‌باشد؟ آیا شهرداری حق استفاده از محوطه را به عنوان مالک شش دانگ یک پلاک دارد؟ آیا استفاده سه دانگ مشاع دیگر باید با اجازه شهرداری باشد؟ آیا دادخواست ابطال قرار اجاره شهرداری علیه اداره اوقاف وجاهت قانونی دارد؟

نظر هیئت عالی

از سوال مطروح چنین مستفاد می‌شود که گاراژی به عنوان بارانداز در اجاره پدر خواهان بوده و قراردادهای اجاره نیز حکایت از همین امر دارد. از طرفی اداره اوقاف سه دانگ سهم خود را به روال سابق به اجاره وراث مستأجر قبلی داده است. با این وصف مورث خواهان محق سرقفلی محوطه گاراژ می‌باشد و شهرداری که می‌خواهد از محوطه به عنوان پارکینگ استفاده کند موافقت ورثه مستأجر و پرداخت حق سرقفلی محل ضروری است والا بر حسب تقاضای ورثه مستأجر سابق، شهرداری مکلف است محوطه گاراژ را به قدر سهم به اجاره ورثه مستأجر سابق واگذار کند. قسمت آخر ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 موید این نظر می‌باشد. بدیهی است انتفای بارانداز مسقط حق ورثه برای مطالبه حق سرقفلی نیست.

نظر اکثریت

این حق تدریجاً به وجود آمده است نه دفعتاً لذا برای از بین بردن آن باید دلیل آورد. در خصوص تعلق حق کسب و پیشه با توجه به این‌که این مکان دارای فعالیت بوده و حق کسب و پیشه ایجاد شده، با توقف فعالیت تجاری این حق از بین نرفته است زیرا حقی که به وجود آمده است دیگر از بین نمی‌رود. در این خصوص با تعیین کارشناس تا زمانی که این واحد فعالیت داشته است برای آن مدت حق کسب و پیشه تعیین می‌شود و برای مدتی که فعالیت متوقف شده از آن زمان به بعد هیچ‌گونه حق کسب و پیشه‌ای معین نمی‌شود. در خصوص انعقاد قرارداد اجاره در ملک مشاع، قانون مدنی ماده 475 اذعان می‌دارد: «اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن هر یک» انعقاد اجاره مشکلی نداشته و اقدام اداره اوقاف فضولی بوده است و در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 موارد فسخ و انتفاء مشخص شده است و متروکه بودن مکان نمی‌تواند از موارد فسخ و انتفاء باشد زیرا فرد مکانی را اجاره کرده است و از آن استفاده نمی‌کند لذا بحث اجاره تا انقضای آن منتفی نمی‌باشد.

نظر اقلیت

در فرض مزبور دادگاه بدوی باید به اعتراض دوم رسیدگی و اتخاذ تصمیم نماید زیرا تصمیم اولیه دادگاه بدوی رأی نبوده تا قابل اعتراض باشد بلکه صرفاً یک تصمیم بوده که دادگاه بدوی با این تصمیم رسیدگی می‌نماید و دادگاه تجدیدنظر باید به اعتراض آراء رسیدگی کند نه به تصمیم. از طرفی چون قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی یک سری مقررات شکلی است نباید خود آن را تفسیر کنیم و باید تابع اصول و مقررات بود لذا رسیدگی به اعتراض دوم در صورتی‌که داخل مهلت باشد دادگاه تجدیدنظر است و در خصوص خارج مهلت بودن چون قانون تکلیف را مشخص نکرده است، تصریح قانونی وجود ندارد و با توجه به تصمیم بودن رأی دادگاه بدوی، دادگاه بدوی اتخاذ تصمیم می‌کند.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1384/06/11
برگزار شده توسط: استان خراسان رضوی/ شهر مشهد

موضوع

نحوه اجرای احکام صادره راجع به تجویز انتقال منافع موضوع ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

پرسش

نحوه اجرای احکام صادره راجع به تجویز انتقال منافع موضوع ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 چگونه است؟ آیا سند اجاره جدیدی بین مالک و مستأجر تنظیم می‌شود یا سند صلح منافع بین مستأجر قدیم با مستأجر جدید تنظیم می‌شود؟

نظر هیئت عالی

نحوه اجرای احکام صادره راجع به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر، در ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 پیش‌بینی شده است. همان‌گونه که در بند (2) ماده 19 قانون مزبور تصریح شده، در صورتی‌که دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر کرده باشد، رونوشتی از حکم صادره را به دفترخانه مربوط ارسال می‌کند و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود. مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره، قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود.
مستفاد از عبارت‌های «ارسال رونوشت حکم به دفترخانه مربوط» و «موردی که اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد» و «مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود» این است که تنظیم سند رسمی انتقال منافع بین مستأجر و منتقل‌الیه لازم است زیرا در ماده مرقوم مراتب مورد نظر قانونگذار واقع شده، مضافاً مطابق تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، انتقال حقوق قانونی مستأجر فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود. از طرفی رسیدگی دادگاه تابع خواسته دعواست و تقاضای خواهان تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه است، لذا سند اجاره جدید در وضعیت فعلی و در این دعوا لازم نیست و قانونگذار با صراحت مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره، قائم‌مقام مستأجر سابق شناخته شده است. در مواردی هم که سند رسمی اجاره بین مستأجر سابق و مالک در بین نیست، اعمال مقررات ماده 19 قانون مزبور و صدور حکم به تجویز انتقال منافع و تنظیم سند رسمی انتقال لازم تشخیص گردیده که به روشنی موید این معناست. بنابراین، نظرهای ارائه شده دوم و سوم قضات دادگستری مشهد در حدودی که موافق با مراتب فوق است، تأیید می‌شود.

نظر اتفاقی

نظر اول: سوال صرفاً مربوط به مواردی است که حق کسب و پیشه به آن تعلق می‌گیرد و مغازه و محل کسب را شامل می‌شود. اصولاً وقتی ملکی در اجاره شخصی به‌ عنوان محل کسب باشد یا حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده است یا این‌که دارای حق انتقال به غیر است. اگر دارای حق انتقال به غیر باشد تبعاً بحث تجویز انتقال منافع سالبه به انتفای موضوع است. گاهی انتقال به غیر از مستأجر سلب شده است در این صورت طبیعتاً حق این‌که خودسرانه ملک را به غیر منتقل کند ندارد و اگر این کار را انجام دهد مشمول یکی از جهات ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر (تخلیه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت) می‌شود. بر اساس ماده 19، قانون این حق را به مستأجری که حق انتقال به غیر را ندارد داده که به محکمه مراجعه کند و از قاضی اذن بگیرد. قاضی رسیدگی می‌کند و اجازه می‌دهد. در این صورت فرد مالک یا موجر برای بازپس‌گیری مغازه اولویت دارد به شرطی که حق کسب و پیشه را بر اساس نظر کارشناس بدهد. مستأجر جدید قائم‌مقام مستأجر قدیم است و باید سند اجاره تنظیم شود و تمامی مشخصات اجاره قدیم در اجاره جدید ذکر شود. دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره سابق یا نزدیکترین دفترخانه در صورتی‌که اجاره‌نامه‌ای نباشد، صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال و مراتب را به موجر اعلام می‌کند یعنی حکم جنبه اعلامی دارد و جنبه اجرایی ندارد. مستأجر جدید هم قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود.
نظر دوم: اولاً، کسی که منافع را انتقال می‌دهد مستأجر است. ثانیاً، یا اجازه لازم داریم یا نداریم اگر نداریم موجر هیچ‌کاره است اگر اجازه لازم داریم یا خود موجر با اجاره مستأجر موافقت می‌کند یا مخالفت می‌کند. در صورت دوم مستأجر می‌تواند از دادگاه اجازه بگیرد. اجاره و بحث دیگری مطرح نیست آن‌چه که برمی‌آید تقاضای اجازه انتقال است. یعنی مستأجر می‌گوید موجر عناد می‌کند فقط حکم تجویز انتقال می‌دهد که اگر مراجعه کردند دفترخانه می‌تواند ثبت کند.
نظر سوم: مستأجر دوم مستأجر جدیدی است نسبت به موجر و نسبت به مستأجر قدیم متصالح است یعنی حکم محکمه صرفاً اجازه نیست محکمه هم ذی‌نفع است و باید وارد قضیه بشود. دادگاه فقط اذن می‌دهد و به بقیه ماجرا کاری ندارد و حکم جنبه اعلامی دارد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1383/12/03
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم

موضوع

تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر با اعلام آمادگی موجر به پرداخت حق کسب و پیشه و سر قفلی

پرسش

در خصوص ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 چنان‌چه خواسته خواهان (مستأجر) الزام خوانده (موجر) به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر باشد و موجر در دادگاه اعلام آمادگی جهت پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی مستأجر کند و طبق کارشناسی انجام شده هم حقوق مستأجر معین شده باشد آیا دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه مغازه مشروط به پرداخت حقوق مستأجر دهد (در واقع حکم تخلیه به نفع خوانده) و آیا چنین حکمی مصداق مازاد بر خواسته نیست؟

نظر هیئت عالی

در ماده 19 در خصوص انتقال منافع به غیر، مسئله به چند صورت مطرح شده است. صورت اول این‌که مستأجر به موجب سند رسمی حق انتقال منافع به غیر را دارد که در این‌صورت بدون جلب‌نظر موجر می‌تواند منافع را با سند رسمی به غیر منتقل کند.
صورت دوم این‌که اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد یا در اجاره‌نامه حق انتقال منافع از مستأجر سلب شده باشد که در این‌صورت چند حالت متصور است: حالت اول این‌که موجر در همان ابتدا حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر است که به صورت توافقی یا با اخذ نظر کارشناس بدون مراجعه به دادگاه یا با مراجعه به دادگاه و درخواست تخلیه موضوع حل و فصل می‌شود. حالت دوم این‌که موجر نه حاضر به انتقال منافع توسط مستأجر باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه که در این‌صورت مستأجر می‌تواند به دادگاه مراجعه و مجوز انتقال منافع به غیر را بگیرد که در این حالت نیز مسئله سه صورت پیدا خواهد کرد: 1. پس از حضور موجر دعوا را می‌پذیرد.2. دعوا را نمی‌پذیرد و حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نیست که در این دو صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر می‌دهد. 3. در حین رسیدگی موجر اعلام آمادگی پرداخت حق کسب و پیشه را می‌کند و با این اعلام آمادگی نسبت به دیگران اولویت پیدا می‌کند. در این‌صورت دادگاه حکم به تخلیه پس از پرداخت حق کسب و پیشه می‌کند و در دادنامه نیز قید می‌شود «چنان‌چه موجر حق کسب و پیشه را ظرف مهلت مقرر در ماده 28 پرداخت نکند مستأجر حق انتقال به غیر خواهد داشت». در نتیجه نظر اکثریت تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

چنان‌چه مستأجر حق انتقال نداشته و جهت تجویز انتقال منافع به دادگاه مراجعه کرده باشد ممکن است در اثنا رسیدگی دو حالت پیش آید: یک حالت این‌که موجر و مستأجر توافق کنند که موجر حقوق تجاری مستأجر (حق کسب و پیشه یا سرقفلی) را پرداخت کند و مستأجر مورد اجاره را تخلیه کند در این مورد دادگاه گزارش اصلاحی صادر می‌کند و ایراد هم ندارد اما اگر طرفین توافق نکردند و از طرفی موجر اعلام آمادگی برای پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر کند در این‌صورت دادگاه از طریق ارجاع امر به کارشناس، میزان حق کسب و پیشه مستأجر را تعیین می‌کند و سپس اقدام به صدور حکم به تخلیه مورد اجاره در قبال دریافت حق کسب و پیشه صادر می‌کند و در حکم قید می‌کند چنان‌چه ظرف مدت سه ماه موجر حق کسب و پیشه مستأجر را پرداخت نکند مستأجر مجاز است منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد همچنین در حکم قید می‌کند اگر مستأجر ظرف مدت شش ماه از تاریخ انقضای مدت سه ماه یاد شده، منافع مورد اجاره را انتقال ندهد و در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره، منافع را انتقال ندهد حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد شد. بنابراین، صدور حکم بیش از خواسته نیست و تخلف انتظامی نیز نیست.

نظر اقلیت

اقلیت 2 گروه هستند:
گروه اول: برخی از قضات محترم قائل هستند که مستأجر قبل از تقدیم دادخواست باید اظهارنامه‌ای برای موجر ارسال کند و از وی بخواهد در قبال تخلیه مغازه حق کسب و پیشه وی را پرداخت کند و یا اجازه انتقال منافع را به وی بدهد و اگر اقدام به این امر نکند و موجر حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر باشد دعوای مستأجر رد می‌شود و دادگاه نمی‌تواند رأی به تجویز انتقال منافع بدهد همچنین می‌تواند رأی به تخلیه مورد اجاره به نفع موجر در قبال دریافت حق کسب و پیشه صادر کند؛ زیرا این امر صدور حکم به بیش از خواسته است و تخلف است.
گروه دوم: برخی دیگر از قضات معتقدند که مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 شکلی و آمره است. بنابراین، اگر در خارج از دادگاه طرفین توافق کردند طبق آن عمل می‌شود والا اگر دعوا در دادگاه مطرح شد دادگاه باید رأی به تجویز انتقال منافع صادر کند و نمی‌تواند به خاطر آمادگی خوانده برای پرداخت حق کسب و پیشه از صدور رأی به تجویز انتقال منافع خودداری کند.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1383/12/01
برگزار شده توسط: استان خراسان رضوی/ شهر مشهد

موضوع

توقیف امتیاز پروانه کسب به‌ عنوان مال محکوم‌ٌعلیه در فرضی که جز مستثنیات دین نباشد

پرسش

آیا توقیف امتیاز پروانه کسب به‌ عنوان مال محکوم‌ٌعلیه در فرضی که جز مستثنیات دین نباشد ممکن است؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، ارزیابی آن چگونه است؟ چنان‌چه در مزایده، برنده شرایط آن کسب را نداشته یا مالک ملک، با مورد انتقال به مستأجر جدید موافق نباشد، تکلیف چیست؟

نظر هیئت عالی

پروانه کسب که به اعتبار تخصص اشخاص حایز شرایط مقرر برای مشاغل، اعم از تجاری و غیرتجاری از طرف سازمان یا اتحادیه صنفی مربوط به نام شخص حقیقی یا حقوقی صادر می‌شود، مالیت نداشته قابلیت انتقال به غیر را ندارد، پروانه کسب غیر از حقوق کسب و پیشه بوده، حق کسب و پیشه و یا تجارت در معنای حقوقی آن به مرور برای مستأجر تحت شرایط و عوامل موثر در ایجاد حق مزبور اعم از این‌که مستأجر دارای پروانه کسب باشد یا خیر ایجاد می‌شود. بنابراین، نظر اقلیت تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

نظر به این‌که امتیاز پروانه کسب در واقع حق کسب و پیشه است و حق کسب و پیشه حقی است برای مستأجر، بازرگان و پیشه‌ور و مطلقاً کسانی که از طریق اجاره مکانی کسب معاش می‌کنند ولو آن‌که بازرگان نباشند و این یک حق تبعی است لذا مستأجر نمی‌تواند هم منافع عین مستأجره را برای خود نگه دارد و هم حق کسب و پیشه را به غیر منتقل کند و ارزیابی آن براساس ماده 18 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 بر مبنای اصول و ضوابطی است که آیین‌نامه آن از طرف وزارتخانه‌های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه می‌شود و منافاتی ندارد که مزایده بین اشخاصی که شرایط کسب مذکور را دارند انجام شود و این‌که مالک مخالف انتقال این حق به مستأجر جدید باشد منافاتی با قاعده تسلیط ندارد چون در ماده 30 قانون مدنی آمده است... مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد و این استثنا ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است که مالک در مقابل تخلیه مورد اجاره، باید حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستأجر بپردازد. بنابراین، با توجه به جمیع مراتب فوق توقیف امتیاز پروانه کسب در فرضی که جز مستثنیات دین نباشد ممکن است و ارزیابی آن بر اساس ماده 18 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 بوده و در صورت مخالفت مالک با انتقال به مستأجر جدید وفق ماده 19 قانون فوق‌الذکر عمل خواهد شد.

نظر اقلیت

نظر به این‌که پروانه کسب در حقیقت امتیازی است که اتحادیه صنفی به لحاظ دارا بودن شرایط خاص به شخص خاصی اعطا می‌کند لذا قابل انتقال به شخص دیگری نیست و صرف پروانه کسب مالیت ندارد تا با توقیف آن حقوق محکومٌ‌له استیفا گردد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1383/10/02
برگزار شده توسط: استان خراسان رضوی/ شهر نیشابور

موضوع

درخواست تقسیم منافع مشترک در فرضی که مستاجر مغازه ای دو نفرند

پرسش

اگر مستأجر مغازه‌ای دو نفر باشند، آیا هر دو یا یکی از آنها می‌توانند از دادگاه تقسیم منافع را کنند؟

نظر هیئت عالی

فلسفه وضع امکان تقاضای تقسیم مال مشترک در قانون مدنی به این‌که هر شریک المال می‌تواند هر وقت که بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بکند، مسئله، قلع ماده نزاع است که این فلسفه و هدف در تقسیم منافع نیز وجود دارد. با این ترتیب امکان تقسیم منافع یک باب مغازه تجاری بین مستأجرین آن مغازه عملاً وجود دارد با این تأکید که تقسیم منافع ملازمه با افزاز عین، دخل و تصرف، تعدی و تفریط در مورد اجاره نداشته باشد و یا این‌که از نظر مقررات شهرداری تبدیل یک واحد تجاری به دو واحد تلقی نشود. با این ترتیب امکان تقسیم منافع مورد اجاره، مادامی‌که موجب تعدی و تفریط در عین نشده و با مقررات شهرداری نیز منافات نداشته باشد، منع قانونی ندارد.

نظر اکثریت

با توجه به این‌که تقسیم منافع با تقسیم عین ملازمه دارد و مستلزم دخل و تصرف در عین و به ضرر مالک است به نظر می‌‌‌رسد دعوای تقسیم منافع جایز نباشد و مستأجرین می‌توانند چنان‌چه حق انتقال به غیر دارند منافع را به دیگری انتقال دهند و چنان‌چه حق انتقال به غیر ندارد با رعایت مقررات ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 انتقال منافع نسبت به سهم خود را بخواهند.

نظر اقلیت

چنان‌چه مدت اجاره باقی است افراز منافع به حکم دادگاه به درخواست مستأجرین مشروط به عدم تعدی یا تقسیط نسبت به مورد اجاره مانعی ندارد و منافاتی هم با ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 ندارد زیرا این ماده ناظر به بعد از عقد اجاره است و با زوال منافع موجبی برای افراز منافع نیست.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1383/05/02
برگزار شده توسط: استان لرستان/ شهر خرم آباد

موضوع

حق کسب و پیشه و حکم تخلیه در صورت استناد به سایر بند های ماده 14 قانون 1356

پرسش

آیا حق کسب و پیشه صرفاً زمانی تعلق می‌گیرد که تخلیه بر اساس بندهای ماده 15 و یا 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 باشد؟ آیا چنان‌چه علت تخلیه، سایر بندهای ماده 14 همان قانون باشد نیز حق کسب و پیشه تعلق می‌گیرد؟

نظر هیئت عالی

نظر به این‌که مطابق دستور ذیل ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، در موارد سه‌گانه تخلیه موضوع ماده مرقوم و همچنین ماده 19 قانون یاد شده، دادگاه باید ضمن صدور حکم تخلیه، پرداخت حق کسب و پیشه و یا تجارت مستأجر را مورد لحوق حکم قرار دهد و در موارد مصرح در ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر به لحاظ تخلف مستأجر از شرایط اجاره، حق کسب و پیشه به او تعلق نخواهد گرفت و بند (2) ماده 14 قانون یاد شده نیز ناظر به تبصره 1 ماده 19 قانون مذکور است که در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

نظر اتفاقی

با عنایت به صراحت مواد 15 و 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56 موارد تعلق حق کسب و پیشه حصری است و مفاد ماده 14 قانون مذکور خارج از موارد تعلق حق کسب و پیشه می‌باشد مگر بند (2) ماده مذکور که در صورت وجود شرایط لازم مطابق ماده 19 اقدام خواهد شد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1383/03/03
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر قائم شهر

موضوع

نحوه تعلق نصف حق کسب وپیشه به هر یک از مستاجره ومنتقل الیه

پرسش

مالک ملک تجاری به طرفیت مستأجر و منتقل‌الیه (مستأجر دوم) دادخواست تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ تخلف از شرط (انتقال به غیر) تقدیم دادگاه کرده است. با توجه به محتویات پرونده تخلف مستأجر اول محرز بوده و مورد هم مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 است. و وفق ماده 19 قانون مذکور نصف حق کسب و پیشه حسب مورد به مستأجر یا منتقل‌الیه پرداخت می‌شود. حال سوال این است که نصف حق کسب و پیشه چه زمانی به مستأجر و چه زمانی به منتقل‌الیه (متصرف) تعلق می‌گیرد؟ اگر مستأجر ملک را بعد از صدور حکم به کس دیگر انتقال داده باشد که اصلاً طرف دعوا نبوده ولی متصرف فعلی باشد در این حالت نصف حق کسب و پیشه به چه کسی تعلق می‌گیرد؟

نظر هیئت عالی

در صورتی‌که حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد مستأجر مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد موجر حق درخواست تخلیه را دارد.
در این‌صورت مستأجر یا متصرف بر حسب مورد، استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه را خواهد داشت و در این خصوص دو حالت پیش می‌آید:
حالت اول این‌که مستأجر اول ضمن انتقال ملک به مستأجر دوم حق کسب و پیشه گرفته باشد و مستأجر دوم متصرف است. در این حالت حق کسب و پیشه به مستأجر دوم تعلق می‌گیرد. زیرا منتقل‌الیه (مستأجر دوم) بابت حق کسب و پیشه پولی به مستأجر اول پرداخته است و نباید از این رهگذر متضرر شود و حکم تخلیه علیه او اجرا می‌شود.
حالت دوم این‌که مستأجر اول بدون دریافت حق کسب و پیشه ملک را به مستأجر دوم منتقل کرده حق کسب و پیشه به مستأجر اول تعلق می‌گیرد.
در مورد قسمت دوم سوال: اصولاً حکم تخلیه علیه متصرف اجرا می‌شود اما حق کسب و پیشه بر طبق تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر حسب مورد به مستأجر یا متصرف که طرف دعوا بوده تعلق می‌گیرد.
بدیهی است اگر بعد از صدور حکم تخلیه به لحاظ تخلف از شرط مستأجر اول ملک را به دیگری انتقال دهد با توجه به این‌که مستأجر بعدی طرف دعوا نبوده او می‌تواند برای وصول حق کسب و پیشه طرح دعوا کند.

نظر اکثریت

در مورد قسمت اول سوال، با توجه به تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 که لفظ حسب مورد را به‌کار برده هر چند تصریحی در قانون وجود ندارد اما برای حل تعارض با عنایت به رویه قضایی حاکم، هرگاه مستأجر اول در زمان انتقال ملک به مستأجر دوم (منتقل‌الیه یا متصرف) حق کسب و پیشه را گرفته و ملک را با دریافت کلیه حقوق کسبی انتقال داده باشد حق کسب و پیشه به متصرف (منتقل‌الیه - مستأجر دوم) تعلق می‌گیرد زیرا بابت حق کسب و پیشه پول پرداخت کرده است اما اگر مستأجر اول ملک را بدون دریافت حق کسب و پیشه انتقال داده باشد حق کسب و پیشه به مستأجر اول تعلق می‌گیرد.
در مورد قسمت دوم سوال، در مورد اجرای حکم تخلیه علیه متصرف اجرا می‌شود، اما حق کسب و پیشه وفق تبصره ماده مذکور به مستأجر یا متصرف حسب تصمیم دادگاه تعلق می‌گیرد که طرف دعوا بوده، اگر بیان شده حق کسب و پیشه به متصرف تعلق گیرد منظور، متصرفی است که طرف دعوا قرار گرفته است نه هر متصرفی، طبیعی است که متصرفی که بعد از صدور حکم ملک به وی انتقال یافته می‌تواند دعوا کند.

نظر اقلیت

در مورد قسمت اول سوال: که اصولاً دعوای مطروحه باید به طرفیت مستأجر یا متصرف طرح شود نه هر دو نفر. وقتی به طرفیت هر کس که در زمان طرح دعوا متصرف بوده طرح شود حق کسب و پیشه به او تعلق می‌گیرد.
در مورد قسمت دوم سوال نیز حق کسب و پیشه به کسی که به طرفیت وی طرح دعوا شده تعلق می‌گیرد و متصرفی که طرف دعوا نبوده و بعد از صدور حکم متصرف شده استحقاق دریافت حق کسب و پیشه را ندارد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1381/10/05
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر مینودشت

موضوع

قابلیت توقیف سرقفلی علیه مالک یا مستاجر

پرسش

آیا حق سرقفلی در موارد ذیل علیه مستأجر یا مالک حسب مورد، قابل توقیف است؟ (در موارد تأمین خواسته، محکومیت‌های مالی و غیره): 1. در صورتی‌که قرارداد اجاره مشمول قانون سال 56 باشد. 2. در صورتی‌که قرارداد اجاره مشمول قانون سال 76 باشد؟

نظر هیئت عالی

نظر به این‌که مستفاد ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26 مرداد 1376 و ماده واحده قانون اجازه واگذاری امتیاز سرقفلی و مشارکت غرف و فروشگاه‌های پایانه‌های عمومی بار و مسافر و... مصوب ‌5 مهر 1377 حاکی از آن است که سرقفلی نوعی حق مالی بوده است که می‌توان آن را به منزله‌ی مال منقول و حتی طلب، مالک سرقفلی قلمداد نمود و با توجه به ماده 18 قانون و روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 که با عنایت به عرف موجود حق کسب و پیشه می‌تواند توأم با پیش‌پرداخت مستأجر به عنوان سرقفلی باشد و مستفاد از ماده 87 قانون اجرای احکام مدنی که توقیف طلب را نیز ممکن می‌داند و ماده 49 قانون مزبور که حسب اطلاق تأمین و توقیف اموال محکومٌ‌علیه (‌منهای مستثنیات دین) را امکان‌پذیر دانسته است، اصولاً حق تأمین و توقیف سرقفلی از سوی مراجع اجرایی وجود خواهد داشت اعم از این‌که مورد اجاره ناشی از قرارداد منعقده بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر در سال 1356 باشد و یا قوانین بعدی آن از جمله قانون سال 1376.

نظر اتفاقی

سرقفلی، عرفی در قانون سال 56 و حق کسب و پیشه و تجارت است که از ابتدا (‌قبل از به اجاره درآمدن ملک تجاری) وجود نداشته و در طول زمان ایجاد می‌شود اما سرقفلی در قانون 76 امتیازی مالکانه است که مالک می‌تواند آن را به مستأجر واگذار نموده و به همین ترتیب به ایادی بعدی منتقل شود و از نظر ماهیتی این دو با هم تفاوت دارند. بنابراین، حق کسب و پیشه و تجارت را علیه مستأجر می‌توان توقیف کرد و نیز سرقفلی را علیه کسی که آن حق در تعلق وی است (مطابق آیین‌نامه اجرایی اسناد لازم‌الاجرا) لیکن از نظر فروش اگر چه ایراداتی وارد می‌شود، در جوا ب این ایرادات باید گفت که دادگاه رأساً مغازه را تخلیه نموده و شخص دیگری، جایگزین مستأجر می‌شود که این به ضرر مالک نیز نخواهد بود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1381/10/02
برگزار شده توسط: استان اردبیل/ شهر خلخال

موضوع

پرداخت حق کسب وپیشه به مستاجری که حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد

پرسش

با توجه به ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر در اجاره‌نامه هرگاه حق انتقال به غیر سلب شده و یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد و مدت اجاره نیز منقضی شده باشد آیا در مواقع تخلیه مورد اجاره موجر می‌باید حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر بپردازد ؟

نظر هیئت عالی

با توجه به این‌که در قسمت دوم ماده 19 و تبصره‌های یک و دو آن در مورد سلب حق‌انتقال به غیر دقیقاً تعیین تکلیف گردیده است، موجبی جهت پاسخ وجود ندارد و در خصوص قسمت اول ماده 19 مزبور نیز سوالی به عمل نیامده است تا لزومی به پاسخ داشته باشد.

نظر اتفاقی

نظر به این‌که در اجاره اماکن تجاری (قبل از سال 76) بعد از انقضای مدت اجاره نیز رابطه استیجاری برقرار بوده و موجر فقط تحت شرایط خاص مندرج در قانون می‌تواند درخواست تخلیه نماید، در مانحن‌فیه رابطه استیجاری برقرار است و زمانی که حق انتقال به غیر سلب شده باشد در قبال تخلیه، موجر مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه خواهد بود و در صورت عدم موافقت مالک مبنی بر تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه، مستأجر می‌تواند دادخواستی دایر بر تجویز انتقال منافع به غیر بدهد. از صدر ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ‌1356 که ذکر شده حتی اگر اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد موارد فوق را نیز می‌توان استنباط نمود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1381/10/02
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گرگان

موضوع

سقوط دعوای مستاجر و تکرار مجدد دعوا در مرجع صالح

پرسش

چنان‌چه مستأجر یک باب مغازه را که حسب مفاد قرارداد، اجازه حق انتقال منافع مستأجره را به دیگری نداشته دادخواستی با عنوان «صدور حکم به تجویز انتقال منافع به غیر» به دادگاه تقدیم و قبل از خاتمه رسیدگی از خواسته خود به نحو کلی صرف‌نظر نماید، آیا پس از صدور قرار سقوط دعوا به موجب بند «ج» ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب فروردین سال 1376 مجلس شورای اسلامی او می‌تواند دعوای خود را در مرجع صالح تجدید و تکرار کند یا موضوع مشمول اعتبار امر قضاوت شده است؟

نظر هیئت عالی

1. آنچه که در ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر (1356) در خصوص تجویز انتقال منافع مستأجر به غیر پیش‌بینی شده یک حق است.
2. بنا به نص ماده 959 قانون مدنی هیچ‌کس نمی‌تواند به‌طور کلی حقوق تمتع یا حق‌اجرای تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند.
3. در تطبیق حق مذکور در ماده 19 مرقوم با نص مذکور در ماده 959 قانون مدنی چنین به نظر می‌رسد که:
اولاً: اسقاط حق‌ انتقال منافع مستأجر به غیر به‌طور کلی با نص ماده 959 قانون مدنی مغایرت دارد و چنین اسقاطی بی‌اعتبار است.
ثانیاً: فقط در صورتی‌که در دعوای تجویز انتقال منافع مستأجر به غیر، شخصی که قرار است منتقل‌الیه واقع شود مشخص گردیده باشد، صرف‌نظر نمودن مدعی از دعوای خود به‌طور کلی (در پرونده مقید مزبور) که نتیجه آن صدور قرار سقوط دعواست وفق قسمت ذیل بند «ج» ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی بلااشکال است چون در چنین صورتی حق به‌طور جزیی سلب شده است نه به‌طور کلی؛ لذا طرح دعوای مجدد وی نسبت به اشخاص دیگر بلامانع است.
ثالثاً: با توجه به بند‌های فوق، صرف‌نظر نمودن مدعی از دعوای خود به‌طور کلی در پرونده ای که منتقل‌الیه آن مشخص است اعتبار قضیه محکوم‌‌بها را استثنائاً به قرار سقوط دعوا اعطا می‌نماید و طرح دعوای مجدد تجویز انتقال منافع مستأجر به غیر فقط در مورد اخیر‌ ممکن نیست.

نظر اکثریت

«با این فرض که قرار سقوط دعوا مطابق بند اخیر ماده 107 قانون آیین‌دادرسی مدنی صادر و قطعی شده باشد، طرح دعوای مجدد در صورتی‌که منشأ و موضوع و طرفین دعوا یکی باشند، وجاهت قانونی ندارد و موضوع مشمول اعتبار امر مختومه است. لیکن در مانحن‌فیه چون دادگاه قبل از خاتمه مذاکرات طرفین مبادرت به صدور قرار نموده قرار مذکور خلاف موازین قانونی صادر شده است.

نظر اقلیت

قرار سقوط دعوا به کیفیت فوق اعتبار امر مختومه را ندارد چون پاره‌ای از امور از مستحدثات محسوب می‌گردند به گونه ای که اگر سبب ایجاد حق همچنان باقی باشد طرح مجدد ادعا جایز است مانند دعوای طلاق زوجه به لحاظ عسر و حرج و دعوای تخلیه عین مستأجره از جانب موجر و در مانحن‌فیه نیز دعوای مجدد خواهان قابلیت استماع دارد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1381/07/02
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر شیراز

موضوع

نحوه صدور حکم در صورتی که مالک خود حاضر به خرید حق کسب و پیشه نباشد

پرسش

چنان‌چه مالک اماکن تجاری، خود حاضر به خرید حق کسب و پیشه و تجارت موضوع ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 باشد یا نباشد نحوه صدور حکم چگونه است؟

نظر هیئت عالی

در خصوص مسئله مطروحه ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 کاملاً رسا بوده و جای ابهام و اشکال ندارد مع‌الوصف اضافه می‌کند مستأجر، حق انتقال به غیر را دارد یا ندارد. در صورتی‌که حق انتقال مورد اجاره را داشته باشد اشکالی پیش نخواهد آمد و در صورتی‌که قصد انتقال مورد اجاره را داشته باشد با توجه به اختیار حاصله در اجاره‌نامه اقدام خواهد کرد. ولی در صورتی‌که مستأجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و حتی به موجب اجاره‌نامه تنظیمی در انتقال مورد اجاره به غیر ممنوع شده باشد و یا اصلاً اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد، قانونگذار برای جلوگیری از تضییع حق مستأجر بر طبق مقررات ماده 19 قانون مورد بحث برای انتقال مورد اجاره ترتیب خاصی قائل شده است. با این ترتیب مستأجری که حق انتقال مورد اجاره را ندارد اگر قصد فروش سرقفلی را داشت مالک اولیٰ و ارجح است. در این‌صورت می‌تواند طبق نظر کارشناس با پرداخت سرقفلی به مستأجر مورد اجاره را به خودش برگرداند ولی در صورتی‌که مالک تمایلی به خرید سرقفلی نداشته باشد، مستأجر می‌تواند مغازه را به غیر واگذار و با تقدیم دادخواست به دادگاه تقاضا کند. اجاره‌نامه رسمی به نام مستأجر جدید تنظیم گردد در صورتی‌که دادگاه انصراف مالک را از خریداری سرقفلی احراز نماید حکم به انتقال مغازه به دیگری با پرداخت حق سرقفلی به مستأجر قبلی صادر می‌کند. بدیهی است در صورتی‌که ظرف شش ماه این انتقال صورت نگیرد حکم صادره ملغی‌الاثر است.

نظر اتفاقی

مطابق ماده 19 قانون قانون روابط موجر ومستأجر مصوب سال 1356 هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب نشده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند. در این‌صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه، تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق، یا در دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر می‌نماید. لذا چنان‌چه مالک در حین دادرسی حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر باشد دادگاه با جلب‌نظر کارشناس، میزان حق کسب و پیشه را تعیین نموده و مالک باید معادل آن را به حساب سپرده واریز نماید. در این‌صورت چنان‌چه مستأجر مکان تجاری را تخلیه نموده و به مالک تحویل داد، وجه سپرده به وی پرداخت خواهد شد و دادگاه با لحاظ این‌که خود مالک حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه بوده، در مورد دعوای خواهان به خواسته تجویز انتقال منافع عین مستأجره به غیر حکم به رد دعوا خواهد داد و چنان‌چه مستأجر حاضر به تخلیه محل تجاری در قبال دریافت حق کسب و پیشه و تجارت نباشد چون خود مالک حاضر به پرداخت آن بوده و مستأجر از دریافت آن امتناع کرده باز هم دادگاه در این حالت حکم به رد دعوای خواهان صادر و اعلام می‌نماید. در صورتی‌که مالک حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت نباشد دادگاه بدون ارجاع امر به کارشناس جهت تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت حکم به تجویز انتقال منافع عین مستأجره توسط مستأجر به غیر صادر می‌نماید که این رأی پس از قطعیت حسب قسمت اخیر ماده قانونی مذکور ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ معتبر بوده و پس از آن ملغی‌الاثر خواهد شد، یعنی چنان‌چه ظرف مهلت مذکور مستأجر منافع را به غیر انتقال نداد حکم ملغی‌الاثر خواهد بود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1381/07/01
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری

موضوع

انتقال عین مستاجره به غیر با سند عادی

پرسش

به موجب تبصره دوم ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 چنان‌چه مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد اعمال این حق با سند رسمی ممکن است در حالی‌که با توجه به واقعیت موجود و اثربخشی محاکم (‌رویه قضایی) معاملات اموال غیرمنقول به صورت عادی انجام می‌گیرد. آیا انتقال مورد اجاره به غیر به موجب سند عادی با توجه به صراحت تبصره ماده 19 قانون مذکور باعث سقوط حقوق مستأجر خواهد شد؟

نظر هیئت عالی

اگرچه سند عادی انتقال سرقفلی با توجه به مقررات شرعی اشکالی ندارد و به محض وقوع عقد بیع از نظر شرع انتقال صورت می‌گیرد لیکن با توجه به تبصره 2 ماده 19 قانون موجر و مستأجر مبنی بر این‌که انتقال حق کسب و پیشه فقط با تنظیم سند رسمی معتبر است با توجه به آمره بودن تبصره مرقوم، سند عادی و انتقال سرقفلی مشمول مقررات قانون موجر و مستأجر مصوب سال‌56 بوده و قابل ترتیب اثر نیست.

نظر اکثریت

هر چند سند عادی هم تحت شرایطی معتبر است ولی ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 در خصوص مورد، صراحت دارد و سند رسمی هم در قانون تعریف شده است و قرینه دیگر در ماده 19 این است که در صورت تجویز از سوی دادگاه نیز انتقال باید در دفترخانه صورت گیرد والا اعتباری برای آن قائل نشده‌اند و این از جمله قواعد آمره به شمار می‌آید. بنابراین، حق کسب و پیشه فقط به مستأجری تعلق خواهد گرفت که انتقال به موجب سند رسمی باشد.

نظر اقلیت

نظر به این‌که در شرع مناط انجام معاملات سند نیست بلکه اراده باطنی طرفین مصرح در ماده 191 قانون مدنی تعیین‌کننده است قانون مدنی سند را دو قسم دانسته و از این جهت سند عادی هم دارای اعتبار است و رویه معمول معاملات با اسناد عادی را مورد تأیید قرار می‌دهد کما این‌که حتی راجع به اموال ثبت شده در دفتر املاک نیز این‌گونه است. بنابراین، می‌توان انتقال مورد اجاره با سند عادی را هم دارای اعتبار دانست.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1381/06/02
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر آذرشهر

موضوع

اعلامی یا انشایی بودن حکم دادگاه در مورد ماده 19 قانون روابط موجر ومستاجر

پرسش

حکمی که دادگاه وفق ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر صادر می‌کند اعلامی است یا انشایی؟ آیا در این موارد صدور اجراییه لازم است؟

نظر هیئت عالی

نظر به تصریح مورد در ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 که چنین حکمی مبنی‌بر تجویز انتقال منافع است به وسیله دادگاه به دفترخانه ارسال و مراتب به موجر نیز اعلام می‌گردد. اجرای چنین حکمی ضرورت صدور اجراییه نداشته و ندارد.

نظر اتفاقی

متن ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر: «در صورتی‌که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد برای همان شغل یا مشابه آن می‌تواند، منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.» هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌یی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر می‌‌‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این‌صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌‌‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود... در فرض این ماده که خواسته دعوا عبارت است از: صدور اجازه انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند جدید، دادگاه پس از بررسی موضوع به جای موجر اجازه انتقال می‌‌‌دهد همان‌گونه که در ازدواج مجدد عمل می‌کند. ذیل ماده نیز موید این مطلب است که حکم دادگاه در این موارد اعلامی است و عبارت و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد کرد بر آن دلالت دارد در صورتی‌که اگر حکم انشایی می‌‌‌بود جهت اجرای حکم باید علیه موجر اجراییه صادر می‌‌‌شد و صرف اعلام مراتب به وی کفایت نمی‌‌‌کرد. بنابراین، وفق ماده فوق دادگاه به جای موجر انتقال منافع مورد اجاره را تجویز و نسبت به تنظیم سند جدید اقدام می‌‌‌کند سپس مراتب را جهت اطلاع موجر به وی اعلام می‌‌‌دارد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1381/04/06
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر تالش

موضوع

شرط پرداخت حق سر قفلی منوط به تخلیه عین مستاجره

پرسش

آیا طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 اجرای دستور تخلیه عین مستاجره منوط به پرداخت حق سرقفلی مستأجر توسط موجر است ؟ به عبارت دیگر آیا ابتداءً باید حق سرقفلی پرداخت شود و بعداً تخلیه انجام پذیرد و یا حق مطالبه سرقفلی مانع اجرای دستور تخلیه نیست؟

نظر هیئت عالی

با استفاده از ملاک ماده 27 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مبنی بر این‌که در مواردی‌که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می‌نماید و به دستور تبصره 1 ماده مرقوم در مواردی‌که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت صادر می‌‌شود. مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد، و مستفاد از تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 دایر بر این‌که «در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز دارد» در فرض سوال دادگاه باید با تعیین سرقفلی مستأجر به نرخ عادلانه روز اجرای دستور تخلیه را منوط به ایداع یا پرداخت سرقفلی نماید. در نتیجه نظر اقلیت تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

به استناد تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد، لیکن قانونگذار اجرای تخلیه را منوط به پرداخت حق سرقفلی نکرده و اگر مراد قانونگذار این بود همانند ماده 4 قانون مذکور به پرداخت موارد مندرج در ماده 2 محکوم می‌نمود و از سوی دیگر قانونگذار فصل خاصی (فصل دوم) از قانون را به سرقفلی اختصاص داده و تبصره ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر منصرف از مصادیق ماده 4 همان قانون می‌باشد. مستأجر می‌تواند به استناد ماده 17 آیین‌نامه اجرایی چنان‌چه مدعی حق از جمله مطالبه حق سرقفلی باشد از دادگاه درخواست کند و این تقاضای مستأجر مانع اجرای دستور تخلیه نیست هر چند که این امر با حقوق مستأجر در تضاد است و ممکن است مستأجر بعد از اخذ رأی از دادگاه با غیبت موجر مواجه شود و یا اصلاً موجر در دسترس نباشد که به نظر می‌رسد اصلاح این قانون و منوط نمودن تخلیه به پرداخت حق سرقفلی با عدالت سازگارتر باشد هر چند که قانونگذار تخلیه را منوط به پرداخت سرقفلی نکرده است.

نظر اقلیت

از قید کلمه «هنگام» در تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 استفاده می‌شود مراد قانونگذار این بوده که تخلیه منوط به پرداخت حق سرقفلی است و اگر مراد قانونگذار غیر از این بود ضرورتی نداشت که هنگام تخلیه را قید نماید و سرقفلی نیز از مصادیق ماده 4 قانون مذکور است. بنابراین، تخلیه ابتداءً منوط به پرداخت حق سرقفلی و این با عدالت نیز سازگارتر است

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/12/02
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر شیراز

موضوع

تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از شرکا

پرسش

در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، سه نفر که مالک یک مغازه می‌باشند، آن را به دیگری اجاره داده و شرط کرده‌اند که مستأجر حق واگذاری مورد اجاره را به غیر ندارد، لیکن مستأجر از شرط تخلف نموده و آن را به دیگری واگذار کرده است. حال اگر دو نفر از مالکین با این واگذاری موافقت کرده و نفر سوم موافقت نکند، آیا او به استناد تبصره 1 ماده 19 قانون ذکر شده، حق درخواست تخلیه مورد اجاره را نسبت به سهم خود دارد،؟

نظر هیئت عالی

در پاسخ مسئله مطروحه، باید با در نظر گرفتن تعارضی که بین حقوق یکی از مالکین مورد اجاره و حقوق استیجاری مستأجر جدید که سهم دو نفر از مالکین ملک از طرف مستأجر قبلی با موافقت دو نفر مالکین به وی منتقل شده بوجود می‌آید، موضوع را مورد بررسی قرار داد زیرا با وصف اقدام مستأجر با انتقال مورد اجاره به غیر که مورد موافقت دو نفر از سه نفر مالکین قرار گرفته برای مستأجر جدید حق مالکیت در منافع ملک قدر متیقن به میزان سهم مشاعی دو نفر از مالکین به وجود می‌آید و منتقل‌الیه در حد مالکیت این دو نفر از نظر قانون، مستأجر شناخته می‌شود. از طرفی در جایی‌که حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد و یکی از مالکین راضی به انتقال به غیر نباشد وفق قسمت دوم ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، که حاکم بر رابطه اجاره بوده است برای مالک مزبور حق تخلیه مورد اجاره در ازای پرداخت نیمی از حق کسب یا پیشه یا تجارت به وجود آمده است و همچنان که بیان شد بین حقوق این مالک و حقوق مستأجر جدید معارضه وجود دارد و در چنین صورتی صدور حکم تخلیه مورد اجاره صرفاً به درخواست یکی از مالکین که رضایت به انتقال مورد اجاره به غیر نداده است، منافی حقوق مستأجر جدید در سهم سایر مالکین است و چون در مورد محل کسب یا پیشه یا تجارت آن چنان‌که از مجموعه مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 استفاده می‌شود قانونگذار بیشتر، در مقام تحکیم حقوق مستأجر است، کما این‌که حتی بعد از انقضای مدت اجاره، جواز ادامه تصرفات مستأجر در مورد اجاره محل کسب یا پیشه یا تجارت به رسمیت شناخته شده است، بهتر آن است که در این مورد دعوا تخلیه احد از مالکین، غیرمسموع تشخیص شود و مورد پذیرش قرار نگیرد، خاصه این‌که از نظر کیفیت اجاره، حکم تخلیه و موضوع تأدیه نصف حق و کسب و پیشه به اعتبار مورد به مستأجر یا متصرف هم اشکالات عدیده وجود دارد.
کمیسیون نشست قضایی (1): اتفاق‌نظر صحیح است.

نظر اتفاقی

با توجه به تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 احد از مالکین مشاعی که با انتقال مورد اجاره توسط مستأجر به شخص ثالث موافق نیست، حق درخواست تخلیه نسبت به حصه مشاعی خود را خواهد داشت، در این‌صورت باید نصف حق کسب و پیشه و تجارت به نسبت سهم خود به مستأجر یا متصرف حسب مورد بپردازد. اجرای حکم تخلیه با استفاده از ملاک ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی میسور است لیکن تصرف محکومٌ‌‌له در عین مستأجره، مشمول مقررات املاک مشاعی است. نظریه شماره 4593/7 - 1362/12/2 اداره حقوقی قوه قضاییه به این شرح «به‌طور کلی وقتی محل کسب دارای مالکین متعدد بوده که مشاعاً در مورد اجاره سهیم هستند و بعضی از مالکین به علل مندرج در قانون موجر و مستأجر درخواست تخلیه مشاعی محل کسب را می‌نمایند، مقررات قانون مذکور (قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356) که به‌طور عام جاری است، در مورد بحث قابل اعمال بوده و می‌توان حکم بر تخلیه سهم مشاعی صادر نمود» موید این معناست.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/11/04
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم

موضوع

انتقال مورد اجاره به غیر و استحقاق حق کسب و پیشه

پرسش

هرگاه مورد اجاره محل کسب و پیشه که مشمول مقررات روابط موجر و مستأجر سال 1356 می‌باشد، بعد از تاریخ تصویب قانون الحاق یک بند به عنوان بند (ج) به ماده 2 قانون روابط قانون موجر با مستأجر مصوب 1372/11/24 بدون اذن و موافقت مالک جهت دایر نمودن مطب پزشک منتقل شود، موجر به همین دلیل (انتقال به غیر) تقاضای تخلیه کند، مستأجر جدید مستحق دریافت حق کسب و پیشه می‌باشد.

نظر هیئت عالی

اولاً: قضیه به‌صورتی‌که عنوان شده از شمول مقررات قانون الحاق یک بند به عنوان بند (ج) و... به ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1362، خارج است زیرا قانون مزبور ناظر به اماکنی است که مطب پزشک در آنها دایر است، حال آن‌که در مسئله مطروحه، محل مورد نظر ابتداءً برای دایر کردن مطب پزشک، منتقل شده و رابطه استیجاری، فعلیت نداشته، ثانیاً: مطابق رأی وحدت رویه شماره 576 - 14/7/71 هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور، اماکن استیجاری مطب پزشکان، محل کسب و پیشه یا تجارت تلقی نمی‌گردد، تا حق کسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد...». بند (ج) ماده واحده قانون صدور‌الذکر نیز محل کار پزشکان را تابع قرارداد فی‌مابین و در صورت فقدان قرارداد تابع مقررات قانون مدنی قرار داده است. بنا به مراتب مطالبه حق کسب و پیشه از سوی پرشک یا تخصیص سهمی به او از این محل وجه قانونی ندارد.

نظر اکثریت

مستأجر دوم به نسبت حق خود مستحق دریافت حق کسب و پیشه است با این توضیح که چنان‌چه مستأجر دوم حقوق مستأجر اول را نسبت به ایام تصرف وی پرداخته باشد، مستحق دریافت حق کسب و پیشه به نسبت تمام ایام تصرفات خود و مستأجر اول می‌باشد، در غیر این‌صورت تنها مستحق دریافت حق کسب و پیشه به نسبت ایام تصرفات خود است و مستند ایشان به این ترتیب است که موجر مطابق قانون روابط موجر و مستأجر 1356، تقاضای تخلیه به لحاظ انتقال به غیر کرده است و دادگاه براین اساس، وی را ذی‌حق تشخیص داده است، باید به لوازم آن نیز طبق همان قانون حقوق مستأجر نیز پرداخت گردد ملتزم باشد (من له الغنم فعلیه الغرم) و چون مستأجر دوم در هر حال متصرف است بر طبق تبصره ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ذی‌حق می‌باشد.

نظر اقلیت

موضوعاً تخلیه منتفی است زیرا مطب پزشک محل کسب و تجارت محسوب نمی‌شود تا مشمول ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 شود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/03/26
برگزار شده توسط: استان قزوین/

موضوع

شرط ضمن‌عقد اجاره اراضی موقوفه

پرسش

اگر در قرار‌داد اجاره اراضی موقوفه شرط شود در صورتی‌که مستأجر کاربرد ملک را از مسکونی به تجاری تغییر دهد باید تمام سرقفلی مغازه احداثی را به اداره اوقاف پرداخت کند، آیا این شرط با توجه به این‌که در زمان انعقاد قرارداد مغازه وجود خارجی نداشته صحیح است؟

نظر هیئت عالی

نشست قضایی(5): از آنجایی که در فرض سوال قرارداد اجاره ناظر به اراضی موقوفه است و به عبارت دیگر عرصه به اجاره واگذار می‌شود، مستأجر حق احداث اعیانی را دارا خواهد بود. بنابراین، در این حالت مستأجر عرصه، در آینده مالک اعیانی خواهد بود و نظر اکثریت نشست قضایی دادگستری استان قزوین به جز توضیح این نظریه (به‌ لحاظ این‌که رابطه‌ی طرفین از ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 خروج موضوعی دارد) تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

نظر به این‌که این شرط از شروط موضوع مواد 232 و 233 قانون مدنی نیست و شرط حقیقی است لذا عدم وجود مغازه در زمان انعقاد قرارداد موجب بطلان شرط مذکور نمی‌شود.با این توضیح این شرط منافاتی با حقوق مستأجر بر اساس ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 ندارد زیرا ماده مزبور راجع به حقوق مستأجر و شرط مورد سوال مربوط به حقوق موجر است.

نظر اقلیت

حکم به موضوع تعلق می‌گیرد و چون در زمان انعقاد قرارداد، مغازه وجود خارجی نداشته در نتیجه شرط مزبور فاقد اثر قانونی است، به‌علاوه این شرط با ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 که به‌ موجب آن سرقفلی به مستأجر تعلق می‌گیرد نه به موجر، مغایرت دارد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/03/03
برگزار شده توسط: استان خراسان رضوی/ شهر مشهد

موضوع

شراکت در بخشی از منافع مستاجره و احراز انتقال به غیر

پرسش

آیا اقدام مستأجر مغازه در شریک کردن شخص دیگر در قسمتی از منافع مغازه از موارد انتقال به غیر مندرج در بند (2) ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 می‌باشد؟

نظر هیئت عالی

در موردی‌که عین مستأجره به منظور کسب و پیشه و یا تجارت خود مستأجر، اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل، وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند، بدون این‌که با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد، مورد از موارد تخلیه توسط موجر با رعایت مقررات ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، خواهد بود، در این زمینه باید پس از رسیدگی احراز شود که عرفاً و عملاً انتقال منافع واگذار شده است یا خیر.

نظر اتفاقی

نظر اول: چون منافع از موجر به مستأجر واگذار شده است، انتقال آن کلاً یا جزاً به غیرممنوع شده است. بنابراین، هرگونه شرکت شخص غیر در منافع مغازه از موجبات انتقال به غیر محسوب می‌‌‌شود البته اگر شخصی در مغازه به عنوان کارگر یا شاگرد کار کند و از دست‌مزد خود به صورت درصدی سهم بردارد، این موضوع شرکت در منافع مغازه نیست و شرکت در دستمزد کارگر است؛ فلذا از موارد انتقال به غیر نیست.
نظر دوم: انتقال مغازه از مواردی است عرفی که بر حسب عرف محل مشخص می‌شود، لذا چنان‌چه مورد مذکور از نظر عرف انتقال محسوب شود واگذاری به غیر انجام شده است در غیر این‌صورت واگذاری محسوب نمی‌شود.
نظر سوم: هرگونه انتقال و واگذاری منوط به واگذاری کل مغازه به شخص غیر است و مورد سوال را نمی‌توان از موارد انتقال قلمداد کرد زیرا صرف‌نظر از این‌که عرفاً چنین مواردی انتقال نیست و با حضور مستأجر در مغازه انتقال صورت نگرفته است و هر زمان مستأجر بخواهد، می‌تواند به مغازه برگردد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/01/18
برگزار شده توسط: استان هرمزگان/ شهر بندر عباس

موضوع

حصری بودن موارد ایجاد حق کسب وپیشه

پرسش

آیا مواردی‌که حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق می‌گیرد همان است که در قانون موجر و مستأجر سال 56 آمده است و یا شامل موارد دیگر مانند (تخلیه به علت تغییر شغل، عدم پرداخت اجاره‌بها...) نیز می‌شود؟

نظر هیئت عالی

با توجه به صراحت قسمت اخیر ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب مردادماه 1356 مبنی بر این‌که «... در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه، به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.» و تبصره 1 ماده 19 قانون مذکور، همان‌گونه که اتفاق‌نظر حکایت دارد دادگاه در موارد خاص هنگام صدور حکم تخلیه، و ضمن آن حق کسب یا پیشه، تجارت را مستنداً به مواد 15 و 19 و 27 و 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 مورد لحوق حکم قرار می‌دهد، در سایر موارد تعلیق، حق کسب یا پیشه و یا تجارت به مستأجر و صدور حکم در این خصوص مغایر صراحت قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 است.

نظر اتفاقی

بنا به دلایل ذیل مواردی‌که حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق می‌گیرد منحصر است به مواردی‌که در قانون ذکر شده است:
1. در ماده 18 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 قانونگذار اشعار می‌‌‌دارد که (میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است...) با توجه به استفاده از کلمه قید که به معنای بستن و محدود کردن است به نظر می‌رسد منظور قانونگذار نیز صرفاً مواردی است که در قانون ذکر شده است.
2. در ماده واحده مصوب 1369 مجمع تشخیص مصلحت نظام، در خصوص حق کسب و پیشه و تجارت آمده است که (در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت، مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مردادماه 1356 عمل شود) که در قانون مرجوع‌الیه نیز پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت صرفاً در موارد خاصی پیش‌بینی شده است.
3. اگر اصل را در پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت بدانیم، ذکر تعدادی از موارد آن در قانون عمل لغو می‌باشد چراکه با این وصف دلیل نداشت که قانونگذار صرفاً به تعدادی از آنها اشاره نماید و چون این قانون از قوانین شکلی و آمره است رعایت شرایط و مقررات آن از سوی محاکم الزامی است. حق کسب و پیشه و تجارت از تأسیسات حقوقی است که از حقوق کشورهای غربی اقتباس شده است و در این کشورها اصل بر پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت است چراکه این حق به لحاظ فعالیت اقتصادی و رونقی که مستأجر در محل کسب به وجود آورده است به او تعلق می‌گیرد. بنابراین نمی‌‌‌تواند منحصر به موارد ذکر شده در قانون باشد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1379/11/02
برگزار شده توسط: استان چهار محال و بختیاری/ شهر بروجن

موضوع

معیار استرداد سرقفلی اخذ شده از مستاجر

پرسش

با توجه به مفاد صدر ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر در تجویز اخذ سرقفلی، آیا در انقضای مدت اجاره و تخلیه، باید معادل همان مبلغ اخذ شده به مستأجر مسترد شود، یا با توجه به تبصره 2 همین ماده، قیمت عادله روز باید پرداخت گردد؟

نظر هیئت عالی

): با توجه به تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، (در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی را به قیمت عادله روز دارد) بنابراین نه تنها صدر ماده 6 هیچ‌گونه تعارضی با تبصره 2 ماده یاد شده ندارد که به دلالت مفهوم تبصره 1 همان ماده و صراحت تبصره 2 ماده مزبور مستأجر استحقاق مطالبه و دریافت سرقفلی را به نرخ عادله روز خواهد داشت و ضمن اصلاح نظر اکثریت از حیث استناد به تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر در قسمت آخر تأیید می‌گردد.

نظر اکثریت

عبارت صدر ماده با تبصره 2 تعارضی نداشته و به عبارت دیگر گرفتن وجهی به عنوان سرقفلی از مستأجر، در حقیقت یکی از راه‌های انتقال شرعی سرقفلی (موضوع تبصره دوم ماده) به مستأجر می‌باشد و راه‌های دیگر شرعی می‌تواند صلح، هبه و... باشد. لذا در صورتی‌که مالک وجهی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کرده باشد به حکایت صدر ماده 6 در زمان تخلیه، حق مطالبه سرقفلی به نرخ عادله روز را خواهد داشت.

نظر اقلیت

گروه اول: با عنایت به آن‌که مسئله اخذ سرقفلی تا زمان تصویب این قانون محل تردید و مناقشه فراوان بوده، قانونگذار در صدر ماده 6، نقل و انتقال آن را تجویز و تبصره 2 آن ماده، کیفیت مطالبه توسط مستأجر در زمان تخلیه را پیش‌بینی کرده است. لهذا به نظر ایشان صدر ماده با تبصره 2 تعارضی ندارد.
گروه دوم: عبارت صدر ماده مشعر بر تجویز دریافت وجه توسط مالک تحت عنوان سرقفلی، کاملاً منصرف از انتقال شرعی سرقفلی ملک به مستأجر است. در این فرض مقنن، گرفتن مبلغی تحت عنوان سرقفلی ضمن عقد اجاره را اجازه داد و نظری بر انتقال آن به مستأجر نداشته است. و اخذ چنین مبالغی همه و همه شامل در اجاره‌بها بوده و به مثابه آن است که قسمتی از اجاره‌بها نقداً وصول و بقیه در طول مدت اجاره به مالک پرداخت گردد. لهذا در پایان مدت اجاره، مستأجر حق مطالبه همان وجه یا قیمت عادله روز سرقفلی را ندارد. مضافاً آن‌که می‌باید به‌طور کلی مفاد تبصره در خصوص انتقال سرقفلی به طرق صحیح شرعی، کاملاً منتزع از صدر ماده تلقی می‌شود.