صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1390/03/02
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر بابل
موضوع
انتقال منافع مورد اجاره از ناحیه شریک به شریک دیگر
پرسش
آقای (الف) مالک شش دانگ سرقفلی مغازه، آن را به آقای (ب) در سال 1360 انتقال می‌دهد و مال‌الاجاره حق مالک 300 تومان می‌شود. آقای (ب) با اجازه مالک، سرقفلی سه دانگ از مغازه را به آقای (ج) به موجب سند عادی در سال 80 منتقل می‌کند و سرقفلی سه دانگ دیگر را آقای (ب) بدون اجازه مالک در سال 87 به آقای (ج) انتقال می‌دهد که با انتقال دوم؛ مالک علیه آقایان (ب) و (ج) به لحاظ انتقال عین مستأجره به غیر، مبادرت به اقامه دعوی مبنی بر تخلیه عین مستأجره می‌کند. دادگاه چه تکلیفی در دعوی مطروحه دارد؟
نظر هیئت عالی
از مفاد سوال مطروحه چنین استنباط می‌شود که شش دانگ مورد اجاره در ید استیجاری شخص (ب) بوده و روابط حقوقی طرفین، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 است که شخص (ب) با اجازه مالک (موجر) منافع سه دانگ مورد اجاره را به شخص (ج) واگذار می‌کند، یعنی هر دو نفر شخص (ب) و (ج) مستأجر می‌شوند. سپس بعد از هفت سال شخص (ب) حقوق خود را به شریک دیگر (شخص ج) واگذار می‌کند. همان‌گونه که در نظریه اقلیت ذکر شده، انتقال منافع مورد اجاره از ناحیه شریک به شریک دیگر از مصادیق «غیر» تلقی نمی‌شود؛ زیرا اشخاص (ب) و (ج) داخل در رابطه حقوقی قراردادی با مالک بوده‌اند و «غیر» ناظر به اشخاص خارج از قرارداد است. به این ترتیب دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر وارد نبوده و قابل پذیرش نیست و نظریه اقلیت تأیید می‌شود.
نظر اکثریت
بر اساس ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، قانونگذار مشخص کرده که به طور جزیی مستأجر نمی‌تواند عین مستأجره را به دیگری انتقال دهد و همچنین در عقد اجاره، شخصیت طرف موثر نیست و برای انتقال سه دانگ باید مجوز قانونی داشته باشد. در غیر این‌صورت و در صورت انتقال، مالک می‌تواند تقاضای تخلیه کند.
نظر اقلیت
آثار حقوقی عقد بیع با عقد اجاره متفاوت است؛ برای این‌که در عقد بیع شخصیت طرفین موثر نیست و بعد از انجام معامله، ارتباط قطع می‌شود. ولی در عقد اجاره، برعکس است و شخصیت اخلاقی مستأجر برای موجر موثر است. به همین اعتبار، بند 2 ماده 14 و 19 قانون روابط موجر و مستأجر، انتقال مالیِ مورد اجاره را با تجویز مالک می‌داند؛ اما در فرض سوال، با اولین تجویز انتقال در سال 80، مالک شخصیت مستأجر را تجویز کرده است و دیگر نمی‌تواند مانع شود؛ به لحاظ این‌که مستأجر، حق تصرف در ذرات آن مال را دارد. همچنین بر اساس نظریه مشورتی به شماره 8/5/7 - 311/76 و نشست حقوقی قضات، چنان‌چه مستأجر سهم خود را به شریک دیگر واگذار کند، با توجه به این‌که شریک، خود مستأجر مغازه است، شریک می‌تواند از آن استفاده کند و سپس تخلیه محمل قانونی ندارد. النهایه با توجه به توضیحات داده شده (الف) نمی‌تواند تقاضای تخلیه کند.