صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1392/02/19
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گرگان
موضوع
برداشتن برند تبلیغاتی که در قرارداد اجاره به موضوع برند، اشاره نشده با حکم دادگاه
پرسش
برداشتن برند تبلیغاتی در شرایطی که استفاده از آن همراه با استیفای منافع جز ارکان رابطه حقوقی طرفین باشد شخص (الف) طی قرارداد اجاره با شخص (ب) ملک تجاری را با برند تبلیغاتی به مدت دو سال اجاره می‌کند. در حین فعالیت تجاری شخص (ج) که مالک برند تبلیغاتی است با حکم دادگاه برند تبلیغاتی را از ملک استیجاری برمی‌دارد. مستأجر به اعتبار برداشتن برند تبلیغاتی فعالیت تجاری خویش را متوقف و طی اظهارنامه‌ای تقاضای فسخ قرارداد اجاره کرده است. موجر قبول نمی‌کند و مستأجر هم مدت 5 ماه از پرداخت اجاره‌بها امتناع می‌کند. با این فرض سوالات زیر مطرح است:1- آیا مالک ملک تجاری می‌تواند درخواست اجاره‌بها کند؟2- چنان‌چه در قرارداد اجاره به این موضوع اشاره نشده باشد حکم قضیه چگونه است؟ 3- آیا مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد؟4- آیا می‌توان این قرارداد را از ابتدا باطل تلقی کرد؟ 5- اگر مالک از این قضیه مطلع بوده و به مستأجر نگفته باشد، حکم قضیه چگونه است؟
نظر هیئت عالی
با توجه به این‌که برند تبلیغاتی مورد استفاده با حکم دادگاه برداشته شده است، چنان‌چه در قرارداد اجاره به موضوع برند، اشاره نشده باشد به طور قطع برداشته شدن آن تأثیری در روابط حقوقی طرفین ندارد و مادام که به موجب رأی مرجع قضایی انحلال رابطه یا صحت فسخ عقد مورد اظهار نظر قضایی قرار نگرفته باشد، پرداخت اجاره‌بها بر عهده مستأجر است. در شرایطی که استفاده از برند تبلیغاتی همراه با استیفای منافع جز ارکان رابطه حقوقی طرفین باشد و برداشتن برند تبلیغاتی به جهت تخلف یا قصور مستأجر نباشد، رسیدگی به طرح ادعای فسخ قرارداد در مدت اجاره در حدود مقررات مواد 470 الی 481 قانون مدنی بلامانع به نظر می‌رسد.
بنابراین، اتفاق نظریه اعلام شده از حیث نتیجه صحیح به نظر می‌رسد.
نظر اتفاقی
o بند (1) و (2) و (4) و (5):
• اتفاق‌نظر:
مادام که فسخ با تاریخ آن با حکم دادگاه نمود پیدا ننماید موجر حق مطالبه اجاره‌بها را دارد ولی در محاسبه اجاره‌بها باید دقت کرد نام تجاری مستحق‌للغیر درآمده و با فرض سوال که اجاره‌بها بصورت سرجمع برای ملک تجاری و نام تجاری لحاظ شده است کارشناس می‌بایست اجاره‌بها را به نسبت این دو و بر اساس قرارداد تقسیم و معین نماید و علی‌الاصول مستأجر به پرداخت اجاره‌بهای ملک محکوم خواهد شد. قید یا عدم قید مورد در قرارداد تأثیری در حق طرفین نخواهد داشت و در پاسخ بند 4سوال باید گفت معامله در بخش ملک تجاری صحیح لکن در بخش نام تجاری محل فرض این‌که تعلق به محکوم‌له حکم دادگاه داشته باشد باطل محسوب می‌شود و اعلام مالک و یا عدم اعلام مالک به مستأجر در صورت اطلاع از مستحق‌للغیر بودن نام تجاری تأثیری در حکم قضیه ندارد. اگرچه ممکن است از نظر جزایی قابل تعقیب باشد
o بند (3):
در مورد پاسخ به بند 3 حاضرین اعلام داشته‌اند حق فسخ از ناحیه مستأجر وجود دارد لکن از نظر مبانی استدلال به سه گروه تقسیم شده بودند. گروه اول با 11 رأی بر این باور بودند به دستور ماده 479 قانون مدنی عیبی که موجب فسخ اجاره شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد و به دلالت ماده 470 قانون مزبور این عیب در اثنای مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است. از سویی مورد با ضمان درک با لحاظ مستحق‌للغیر درآمدن نام تجاری منطبق است چرا که کلیه خیارات غیر از خیارات مختص بیع در سایر عقود قابل اعمال است و چنان‌چه بخشی از مورد معامله مستحق‌للغیر درآید خیار تبعض صفقه حکومت خواهد داشت.
گروه دوم با سه رأی معتقد بودند بر اساس ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر و ماده 410 و بعد قانون مدنی مورد با خیار تخلف وصف منطبق می‌باشد چرا که مستأجر با در نظر گرفتن این مهم که ملک مورد اجاره دارای نام تجاری است تن به این قرارداد داد.
گروه سوم با دو رأی معتقد به تدلیس در قرارداد و حاکم بودن خیار تدلیس شده اند.