انتقال عین مستاجره به غیر با سند عادی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1381/07/01
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری

موضوع

انتقال عین مستاجره به غیر با سند عادی

پرسش

به موجب تبصره دوم ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 چنان‌چه مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد اعمال این حق با سند رسمی ممکن است در حالی‌که با توجه به واقعیت موجود و اثربخشی محاکم (‌رویه قضایی) معاملات اموال غیرمنقول به صورت عادی انجام می‌گیرد. آیا انتقال مورد اجاره به غیر به موجب سند عادی با توجه به صراحت تبصره ماده 19 قانون مذکور باعث سقوط حقوق مستأجر خواهد شد؟

نظر هیئت عالی

اگرچه سند عادی انتقال سرقفلی با توجه به مقررات شرعی اشکالی ندارد و به محض وقوع عقد بیع از نظر شرع انتقال صورت می‌گیرد لیکن با توجه به تبصره 2 ماده 19 قانون موجر و مستأجر مبنی بر این‌که انتقال حق کسب و پیشه فقط با تنظیم سند رسمی معتبر است با توجه به آمره بودن تبصره مرقوم، سند عادی و انتقال سرقفلی مشمول مقررات قانون موجر و مستأجر مصوب سال‌56 بوده و قابل ترتیب اثر نیست.

نظر اکثریت

هر چند سند عادی هم تحت شرایطی معتبر است ولی ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 در خصوص مورد، صراحت دارد و سند رسمی هم در قانون تعریف شده است و قرینه دیگر در ماده 19 این است که در صورت تجویز از سوی دادگاه نیز انتقال باید در دفترخانه صورت گیرد والا اعتباری برای آن قائل نشده‌اند و این از جمله قواعد آمره به شمار می‌آید. بنابراین، حق کسب و پیشه فقط به مستأجری تعلق خواهد گرفت که انتقال به موجب سند رسمی باشد.

نظر اقلیت

نظر به این‌که در شرع مناط انجام معاملات سند نیست بلکه اراده باطنی طرفین مصرح در ماده 191 قانون مدنی تعیین‌کننده است قانون مدنی سند را دو قسم دانسته و از این جهت سند عادی هم دارای اعتبار است و رویه معمول معاملات با اسناد عادی را مورد تأیید قرار می‌دهد کما این‌که حتی راجع به اموال ثبت شده در دفتر املاک نیز این‌گونه است. بنابراین، می‌توان انتقال مورد اجاره با سند عادی را هم دارای اعتبار دانست.