صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1392/04/08
برگزار شده توسط: استان آذربایجان غربی/ شهر ارومیه
موضوع
مراجعه به مالک جهت توافق در خصوص تخلیه و دریافت حق کسب وپیشه قبل از طرح دعوی در دادگاه
پرسش
چنان‌چه مستأجری که مطابق ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 حق انتقال منافع مورد اجاره به غیر را ندارد، قصد انتقال منافع به غیر را داشته باشد، آیا می‌تواند ابتدا به ساکن به دادگاه مراجعه و دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر را مطرح کند؟ یا این‌که او باید بدواً جهت توافق در خصوص تخلیه و دریافت حق کسب و پیشه به مالک مراجعه نماید و در صورت عدم توافق با اودادخواست تجویز انتقال منافع به غیر را مطرح نماید؟ اگر چنین دعوایی را با فرض مذکور قابل استماع بدانیم، در صورتی‌که مالک حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر باشد، اقدامات بعدی دادگاه و رأی صادره و نحوه اجرای آن به چه صورت خواهد بود؟
نظر هیئت عالی
در ارتباط با ضرورت مراجعه اولیه مستأجر به مالک و سپس رجوع به دادگاه جهت تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر هیچ‌گونه تکلیفی وجود ندارد هر چند به‌طور معمول هر مستأجری جهت جابه‌جایی و تخلیه و اخذ حق کسب و پیشه و تجارت بدواً به موجر خود رجوع می‌نماید و چنین الزامی به لحاظ این‌که با تکلیف ارائه دلایل مراجعه مواجه خواهد بود منتفی است. به‌علاوه در چنین پرونده‌هایی با توجه به مفاد ماده 19 قانون موجر و مستأجر و رویه عملی دادگاه‌ها، از ناحیه دادگاه به موجر تذکر داده می‌شود که با توجه به درخواست مستأجر در انتقال منافع مورد اجاره به غیر چنان‌چه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به نرخ روز باشد، اظهارنظر نماید که در صورت پاسخ مثبت او با انجام کارشناسی و تعیین حق کسب و پیشه و تجارت و سپردن مبلغ مذکور در حساب سپرده دادگستری جهت پرداخت به مستأجر با استناد به ماده قانون مرقوم که مقرر می‌دارد در جایی که مالک راضی به انتقال به‌غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر را بپردازد به استناد این فراز قانونی به‌جای تجویز انتقال به غیر و پس از تودیع مبلغ حق کسب و پیشه، حکم تخلیه صادر خواهد شد. در نتیجه نظرهای ابرازی در نشست قضایی ارومیه تا حدی که منطبق با این نظر باشد مورد تأیید است.
نظر اکثریت
لزومی به مراجعه بدوی مستأجر به مالک نیست. مستأجر می‌تواند ابتدا به ساکن به دادگاه مراجعه و دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر را مطرح کند. در صورت عدم مراجعه به مالک، دادگاه نمی‌تواند قرار عدم استماع دعوا صادر نماید و در صورت آمادگی مالک جهت پرداخت حق کسب و پیشه اقدام بعدی دادگاه گزارش اصلاحی خواهد بود و در صورت عدم آمادگی مالک جهت پرداخت حق کسب و پیشه، دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر صادر و به دفترخانه اعلام می‌دارد.
نظر اقلیت
در صورت عدم مراجعه به مالک قبل از طرح، دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر خواهد کرد. در صورت مراجعه به مالک مدرکی دال بر مراجعه به مالک به دادخواست تقدیمی خود ضمیمه خواهد کرد تا دادگاه قرار عدم استماع صادر ننماید. از منطوق ماده، لزوم مراجعه ابتدایی مستأجر به مالک قبل از تقدیم دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر استنباط می‌شود و در صورت مراجعه ابتدایی مستأجر به مالک دادگاه وارد رسیدگی می‌شود. با آمادگی مالک جهت پرداخت حق کسب و پیشه و با توجه به درخواست خواهان، اقدام بعدی دادگاه و گزارش عدم پرداخت حق کسب و پیشه، دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع به غیر را صادر نموده و به دفترخانه اعلام می‌دارد.