صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1401/08/21
برگزار شده توسط: استان مرکز توسعه حل اختلاف قوه قضائیه/ شهر تهران

موضوع

متصدی مشاور املاک به عنوان شاهد در قرارداد اجاره

پرسش

آیا مشاور املاک (متصدی بنگاه املاک) که ذیل قرارداد اجاره را امضا نموده به عنوان شاهد محسوب می‌شود؟

نظر هیات عالی

با توجه به اینکه اولاً: در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 مقرر شده قراردادهای عادی اجاره باید... به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.ثانیاً: دستور تخلیه وفق مقررات قانون مزبور یک امر استثنایی است و در موارد استثنایی ماخوذ به نص هستیم، لذا در خصوص موضوع سوال با لحاظ نحوه امضای قرارداد از سوی متصدی املاک سه حالت متصور است: الف) محل امضای شهود از محل امضای متصدی املاک جدا بوده و ایشان نه به عنوان شاهد بلکه به عنوان متصدی بنگاه امضا نموده در این صورت نمی توان وی را به عنوان شاهد مورد نظر ماده 2 قانون مرقوم تلقی نمود. نظریه های مشورتی شماره های 7/96/2530 مورخ 96/10/20 و 7/5135 مورخ 79/5/30 اداره کل حقوقی قوه قضائیه نیز موید این دیدگاه است. ب) متصدی بنگاه صراحتاً به عنوان شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضا نموده، در این صورت به عنوان شاهد تلقی می‌شود. ج) متصدی بنگاه بدون درج عنوان، ذیل قرارداد اجاره را امضا نموده یعنی مشخص ننموده که به عنوان شاهد است یا متصدی بنگاه، در این حالت اگر ادعای خلافی در میان نباشد، می توان او را به عنوان شاهد تلقی نمود.

نظر اتفاقی

با توجه به اینکه اولاً: در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 مقرر شده قراردادهای عادی اجاره باید... به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.ثانیاً: دستور تخلیه وفق مقررات قانون مزبور یک امر استثنایی است و در موارد استثنایی ماخوذ به نص هستیم، لذا در خصوص موضوع سوال با لحاظ نحوه امضای قرارداد از سوی متصدی املاک سه حالت متصور است:
الف) محل امضای شهود از محل امضای متصدی املاک جدا بوده و ایشان نه به عنوان شاهد بلکه به عنوان متصدی بنگاه امضا نموده در این صورت نمی توان وی را به عنوان شاهد مورد نظر ماده 2 قانون مرقوم تلقی نمود. نظریه های مشورتی شماره های 7/96/2530 مورخ 96/10/20 و 7/5135 مورخ 79/5/30 اداره کل حقوقی قوه قضائیه نیز موید این دیدگاه است.
ب) متصدی بنگاه صراحتاً به عنوان شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضا نموده، در این صورت به عنوان شاهد تلقی می‌شود.
ج) متصدی بنگاه بدون درج عنوان، ذیل قرارداد اجاره را امضا نموده یعنی مشخص ننموده که به عنوان شاهد است یا متصدی بنگاه، در این حالت اگر ادعای خلافی در میان نباشد، می توان او را به عنوان شاهد تلقی نمود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1401/03/16
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر زرقان

موضوع

تکلیف قاضی شورا در مواجهه با صدور دستور یا حکم تخلیه در صورت تمدید اجاره‌نامه

پرسش

فردی برابر قرارداد تنظیم شده در بنگاه معاملاتی املاک آپارتمان خود را به غیر اجاره داده و دو شاهد نیز آن را امضا نموده‌اند؛ لکن پس از انقضا و مدت یک‌ساله طرفین به دادگاه و یا اسناد رسمی مراجعه نموده و صرفاً با ظهرنویسی قرارداد مذکور آن را به مدت یک سال دیگر تمدید می‌نماید؛ حال با توجه به مواد 2 و 3 از قانون روابط موجر و مستاجر، آیا قاضی شورا با توجه به مقررات قانون شورای حل اختلاف و مواد مذکور صدرالذکر می‌تواند دستور تخلیه صادر نماید و یا نیازمند حکم تخلیه می‌باشد؟

نظر هیات عالی

در فرض سوال، نظریه اکثریت قضات مطلوب و مورد تائید هیات عالی است؛ با این توضیح که تمدید قرارداد اجاره مشمول مواد 2 و 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 هرچند فاقد امضای دو شاهد در ذیل انشای تمدید قرارداد اجاره منقضی شده باشد؛ با توجه به اینکه توافق بر تمدید و استمرار اجاره‌نامه واجد شرایط مندرج در مواد 2 و 3 قانون مذکور است؛ (هرچند برخی شرایط ازجمله اجاره‌بها افزایش یا کاهش یافته باشد) بنابراین نزد قاضی شورای حل اختلاف قابلیت صدور دستور تخلیه را دارد و نیازمند تقدیم دادخواست و صدور حکم تخلیه نیست.

نظر اکثریت

بله، با توجه به اینکه در تفسیر قوانین عادی روح حاکم بر قانون ملاک تنقیح مناط قرار می‌گیرد؛ لذا در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر نیز از اصل قرارداد به امضا دو نفر رسیده است و اگرچه ابقاء و تمدید یک‌ساله آن توسط طرفین بدون امضا دو شاهد بوده ولیکن طرفین درواقع همان قرارداد با همان شرایط را القا نمودند؛ لذا به نظر می‌رسد تقاضای تخلیه و صدور دستور مقام قضایی بدون نیاز به حکم با توجه به مواد 10، 183، 190 قانون مدنی و ماده 2 و 3 قانون روابط موجر و مستاجر بلامانع است.

نظر اقلیت

طبق مقررات قانونی قانون روابط موجر و مستاجر در خصوص صدور حکم تخلیه مبنی بر وجود امضا دو شاهد ذیل قرارداد و 2 نسخه بودن قرارداد نبوده و شخص مدعی صرفاً از طریق حکم تخلیه می‌تواند اقدام نماید.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1401/02/22
برگزار شده توسط: استان تهران/ شهر رباط کریم

موضوع

وضعیت حقوقی قرارداد مستقل انتقال سرقفلی

پرسش

شخصی سرقفلی ملک تجاری خود را به شخص دیگری طی قراردادی تحت عنوان «قرارداد انتقال سرقفلی» انتقال داده است و لیکن قرارداد اجاره فی‌مابین طرفین تنظیم نگردیده است نظر به ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376؛ آیا مالک می‌تواند تقاضای صدور حکم تخلیه نماید؟ وضعیت حقوقی قرارداد مزبور چیست؟
حالت اول: فردی سرقفلی مغازه خود را به دیگری واگذار نموده است و حال پس از اختلاف دادخواست تخلیه عین مستاجره در قبال پرداخت مبلغ سرقفلی هم تقدیم نموده است طرف مقابل دفاع می‌نماید چون قرارداد اجاره تنظیم نگردیده موضوع مشمول تخلیه و قواعد اجاره نمی‌باشد. در مقابل خواهان مدعی است که قرارداد انتقال سرقفلی اراده عملی بر اجاره بوده است آیا امکان صدور حکم تخلیه وجود دارد؟
حالت دوم: فردی سرقفلی مغازه خود را به دیگری واگذار نموده است ولیکن حال دادخواست اعلان بطلان و ابطال قرارداد را خواستار گردیده بدین توضیح که انتقال سرقفلی بدون تنظیم عقد اجاره صحیح نبوده بنابراین قرارداد انتقال سرقفلی بدون عقد اجاره فاقد شرایط صحی معامله بوده و باطل می‌باشد.

نظر هیات عالی

در فرض سوال، قرارداد انتقال سرقفلی صحیح و تابع مقررات ماده 10 قانون مدنی است؛ با این توضیح که صاحب حق سرقفلی (مالک و...) ضمن انتقال سرقفلی در واقع قصد و اراده بر اجاره ملک مورد نظر را داشته؛ لذا مالک می‌تواند تقاضای ملک را بنماید؛ لکن باید بهای سرقفلی به نرخ روزِ زمان تخلیه را به مستاجر پرداخت کند، با این فرض، حالت دوم منتفی و دعوا قابلیت استماع ندارد.

نظر اکثریت

حسب ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر که مقرر می‌دارد: «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید...» با استنباط از ماده مزبور در حق سرقفلی الزاماً بایستی عقد اجاره وجود داشته باشد تا حق سرقفلی ایجاد گردد. بنابراین چنانچه قرارداد انتقال سرقفلی ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بدون ذکر مدت و در نظر گرفتن اجاره‌بها منعقد گردد، طبق مواد 468 و 501 قانون مدنی و مواد 2 و 6 قانون روابط موجر و مستاجر می‌باشد. در صورتی که مدت اجاره و نیز میزان اجاره‌بها به ماه و سال و سپس انتقال سرقفلی به تبع آن مشخص نشده باشد با توجه به مقررات آمره، تنظیم قرارداد اجاره در انتقال سرقفلی از شرایط صحت چنین قراردادهایی می‌باشد. بنابراین علاوه بر اینکه امکان صدور حکم تخلیه حسب چنین قراردادی وجود ندارد بلکه چنین قراردادی به دلیل عدم رعایت شرایط صحت معامله باطل می‌باشد.

نظر اقلیت

با توجه به عدم تنظیم قرارداد اجاره فی‌مابین طرفین، امکان صدور حکم تخلیه صرفاً به استناد قرارداد علیحده انتقال سرقفلی امکان‌پذیر نمی‌باشد ولیکن نظر به اینکه در قانون روابط موجر و مستاجر صحبتی برای انتقال سرقفلی به‌صورت علیحده به میان نیامده است ولی در موارد سکوت با استناد به اصل 164 قانون اساسی بایستی جهت پاسخ به حکم قضیه به منابع معتبر اسلامی یا فتاوی معتبر مراجعه کرد. از این لحاظ چون اصل سرقفلی در فقه پذیرفته شده؛ بنابراین از لحاظ فقهی چنین عقدی ولو به‌صورت علیحده صحیح هست و همچنین حسب ماده 10 قانون مدنی چنین عقدی را می‌توانیم در زمره عقود غیرمعین با توجه به اینکه مغایر شرع نیز نمی‌باشد، صحیح تلقی نماییم. بنابراین چنین قراردادی صحیح می‌باشد ولی با توجه به اینکه مالک خود با اطلاع اقدام به چنین قراردادی نموده حسب قاعده اقدام پایبند به آثار آن نیز می‌باشد و استمرار فعالیت دارنده سرقفلی بر آن قابل توجیه می‌باشد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1399/04/24
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر بندر انزلی

موضوع

مسئول مشاور املاک بعنوان شاهد در قرارداد اجاره

پرسش

درخواست صدور حکم تخلیه یک واحد آپارتمان به شورای حل اختلاف واصل گردیده است اما در ذیل قرارداد استنادی خواهان را، فقط خواهان بعنوان موجر و نیز شخص مستاجر و یک نفر به عنوان شاهد امضاء نموده است. همچنین برگه ممهور به مهر بنگاه معاملات ملکی و مسئول آن است. آیا با توجه به اینکه به صراحت در ذیل قرارداد کلمه شاهد ذکر و فقط یک نفر آن را امضاء کرده است، موضوع مشمول قانون 76 در خصوص درخواست موجر دستور تخلیه می‌باشد یا خیر؟

نظر هیئت عالی

امضاء و تائید عقد اجاره از سوی مسئول بنگاه املاک را نمی‌توان شاهد بودن وی بر تحریر قرار داد و موضوع روابط موجر و مستأجر سال 76 حمل نمود.

نظر اکثریت

با توجه به اینکه مسئول بنگاه معاملات ملکی در زمان قرارداد به همراه طرفین قرارداد، حضور داشته و مفاد آن را تحریر می‌کند در حقیقت شاهد قرارداد محسوب می‌گردد.

نظر اقلیت

علیرغم صراحت ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر موضوع از موارد اختلافی است لیکن با عنایت به نظریه مشورتی شماره 7/5135 مورخ 1379/5/30 اداره حقوقی قوه قضائیه که بیان می دارد چنانچه واسطه معاملات ملکی مورد اعتماد یکی از طرفین قرارداد اجاره بوده و به عنوان شاهد طرف مذکور، اجاره‌نامه را امضاء کرده باشد به عنوان یکی از شهود مورد قبول دادگاه قرار می‌گیرد لیکن اگر متصدی بنگاه تنها به عنوان مسئول بنگاه معاملات ملکی را امضا کرده باشد نمی‌توان آن را به عنوان شاهد مورد اعتماد موجر یا مستاجر به حساب آورد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1398/06/07
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گنبدکاووس

موضوع

مغایرت اجرای رای در مواد 27 و 28 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 با قانون سال 62

پرسش

در پرونده‌ای خواهان در سال 1391 اقدام به طرح دادخواستی علیه خوانده (مستاجر) تحت عنوان تخلیه عین مستاجره در خصوص یک واحد پزشکی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 می‌نماید؛ بدین نحو که در زمان انعقاد اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی وفق تبصره 1 ماده 2 قانون یاد شده تعیین می‌نمایند. در سال 1393 رای قطعی بر تخلیه عین مستاجره و پرداخت مبلغ 150/000/000 تومان از سوی موجر به عنوان سرقفلی طبق نظریه کارشناس صادر می‌شود. در خصوص اجرای رای هیچ اقدامی از سوی خواهان (موجر) نمی‌شود، تا اینکه در تیر ماه سال 1398 تقاضای اجرای حکم از سوی محکوم‌له (موجر) صورت می‌گیرد. حال به سوالات ذیل پاسخ دهید
1- با توجه به اینکه در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 اجرای رای بر خلاف مواد 27 و 28 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مقید به مهلتی نیست، آیا اساساً اجرای رای در حال حاضر وجود دارد؟
2- در صورت مثبت بودن پاسخ، در خصوص سرقفلی اجرای احکام مدنی باید همان مبلغ مندرج در دادنامه را ملاک قرار دهد یا می‌تواند با عنایت به قاعده لاضرر، اقدام به ارجاع امر به کارشناس جدید جهت ارزیابی سرقفلی به ارزش زمان اجرای حکم نماید؟

نظر هیات عالی

با در نظر داشتن قوانین ذیل‌الذکر:
1- ماده واحده قانون محل مطب پزشکان مصوب 1366/10/20 دایر به: فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان حرفه و البته در ساختمان‌های مسکونی و تجاری ملکی و اجاری بلامانع است. 2- قانون الحاق یک بند به عنوان بند (ج) و دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب سال 1372) دایر به: محل کار پزشکان که تابع قرارداد فیمابینی بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است. (و بر این اساس قانون سال 1362 بر روابط استیجاری حاکم نمی‌باشد).
و ملحوظ داشتن نظریه مشورتی شماره 7/5710 مورخ 1377/07/28 اداره کل حقوقی قوه قضائیه دایر به: «قانون الحاق... حکایت از آن دارد که محل کار پزشکان تابع قرارداد فیمابین و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است و این ضابطه شامل تمامی قراردادهای اجاره مطب اعم از اینکه قبل از تصویب قانون منعقد شده باشد یا بعد از آن، می‌شود.»
طبیعتاً رای قطعی دادگاه باید اجرا شود و اگر مستاجر ادعای حقی دارد، می‌تواند به طور علیحده مبادرت به طرح دعوا نماید و با وجود تعیین حق سرقفلی، مشمول مقررات و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 62 می‌باشد و مشمول مرور زمان نمی‌گردد.

نظر اکثریت

باید تخلیه در برابر سرقفلی که به نرخ روز احتساب می‌شود انجام شود. اولاً می‌توان از تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 در این خصوص وحدت ملاک گرفت. ثانیاً، طبق ماده 19 قانون کانون کارشناسان مدت اعتبار نظر کارشناس رسمی شش ماه است و لذا باید مجدداً کارشناسی شود. ثالثاً، موجر با عدم اقدام به تخلیه علیه خود اقدام نموده و در شرایط فعلی باید از عهده خساراتی که ممکن است به طرف مقابل در صورت اجرای رای تخلیه وارد شود برآید. زیرا امکان درخواست اجرای رای از سوی محکوم‌علیه وجود نداشته است.

نظر اقلیت

با توجه به اینکه قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مربوط به اماکن تجاری است و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 مربوط به اماکن مسکونی است لذا به لحاظ متفاوت بودن موضوع اجاره امکان وحدت ملاک گرفتن وجود ندارد. از طرفی طبق ماده 8 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی همان دادنامه باید به همان کیفیت اجرا شود و هیچ مرجعی حق تغییر آن را ندارد. لذا همان مبلغ 150/000/000 تومان باید از سوی موجر جهت تخلیه پرداخت شود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1395/11/17
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر سیاهکل

موضوع

درخواست صدور حکم تخلیه با وجود دارا بودن شرایط دستور تخلیه

پرسش

سوال 1: در دستور تخلیه موضوع ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، چنانچه موجر با دارا بودن شرایط دستور تخلیه تعمداً و مصراً، دادخواست صدور حکم تخلیه را به دادگاه حقوقی تقدیم دارد، تکلیف چیست؟
سوال 2: آیا متصدی بنگاهی که در آن قرارداد اجاره منعقد می‌شود، می‌تواند به عنوان یکی از دو شاهد مذکور در ماده 2 همین قانون جهت احراز شرایط دستور تخلیه انتخاب شود؟

نظر هیئت عالی

پاسخ سوال 1: اقدام مندرج در ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر صرفاً امتیازی است که قانونگذار به خواهان اعطا کرده و می‌تواند این امتیاز را اعمال یا از خود سلب نماید؛ لذا اگر خواهان برای تخلیه عین مستاجره دادخواست تخلیه تقدیم نموده و مصراً تقاضای صدور حکم تخلیه نماید، مرجع ذی صلاح با عنایت به اصول و تشریفات دادرسی با ورود به ماهیت دعوا مبادرت به رسیدگی و به جای دستور تخلیه حکم به تخلیه عین مستاجره صادر و اعلام خواهد نمود.

پاسخ سوال 2: در صورتیکه متصدی بنگاه معاملاتی مورد اعتماد طرفین قرارداد باشد، مطابق ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر می‌تواند یکی از شهود تلقی شود؛ بنابراین صرف متصدی بنگاه بودن مانعیتی برای گواه بودن آن در قرارداد اجاره ندارد.

نظر اکثریت

امتیاز قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 بر سایر قوانین اجاره و عمومات، پیش بینی کردن تأسیس جدیدی به نام تخلیه سریع است که، صدور آن فارغ از رسیدگی ماهوی است. اما این دستور به علت استثنایی بودن، دارای ضوابط مشخص و معین ماده 2 می‌باشد. چنانچه شرایط ماده 2 قانون روابط موجر ومستأجرسال 76، بر قرار داد اجاره طرفین حاکم باشد، موجر می‌تواند از مزیت تخلیه سریع برخوردار گردد. آنچه در باب اهمیت دستور تخلیه سریع باید برشمرد این است که بر خلاف بقیه تقاضاها و درخواستهای حقوقی (که دارای شکل و قالب مشخص و الزاماً با دادخواست، وقت رسیدگی و ورود به ماهیت دعوا هستند)؛ مطابق ماده 3 آیین نامه همین قانون بدون تقدیم دادخواست، صرفاً با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی، بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد. نتیجه این که قانونگذار خود، انتخاب قالب و نوع درخواست را به اختیار خواهان قرار نداده است بلکه الزاماً با حصول شرایط ماده 2 قانون یاد شده دستور تخلیه صادر می‌شود چنانچه بدواً موجر (خواهان) دادخواست صدور حکم تخلیه را به دادگاه حقوقی تقدیم کند، (در هر صورت نتیجه پرونده صدور حکم تخلیه با ورود به ماهیت نیست بلکه) دو نظر وجود دارد:
یا دادخواست با شرایط قانونی طرح نشده (الزاماً باید درخواست دستور تخلیه داده می شد) و مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1379 قرار عدم استماع دعوا صادر می‌شود. یا دادخواست را درخواست تلقی نموده و دستور تخلیه صادر و اعلام می‌شود.

نظر اقلیت

اقدام مندرج در ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر، یک امتیاز است؛ خواهان می‌تواند به اختیار این امتیاز را سلب یا اعمال نماید، مانند بقیه خواسته ها در قالب دادخواست، با موضوع حکم تخلیه، مطرح و دادگاه با ورود به ماهیت، مطابق عمومات، حکم تخلیه صادرمی کند که این متفاوت از دستور تخلیه است.
جواب سوال دوم:
در موردی که احد از گواهان متصدی بنگاه است اگر شرطی که در ماده 2 به آن اشاره شده (یعنی مورد اعتماد طرفین باشد) محقق باشد مانعیتی برای گواه بودن متصدی بنگاه نیست.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/06/07
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر گلوگاه

موضوع

شمولیت قانون روابط موجر و مستاجر بر سند اجاره با مدت معین و دارا بودن سایر شرایط قانونی

پرسش

با توجه به ماده 47 قانون ثبت که اشعار می‌‌دارد در نقاطی که اداره ثبت و اسناد و املاک و دفاتر اسناد فرعی موجود بوده ثبت کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقول اجباری می‌باشد لذا طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره به موجب این مقرره و همچنین بعضی از قوانین دیگر مانند قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 قابلیت رسیدگی را دارند. در نتیجه نظر اتفاقی شهرستان بوئین‌زهرا مورد تأیید می‌باشد. بدیهی است در خصوص اموال منقول با توجه به فقدان نص صریح قانونی، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اموال منقول قابل استماع نخواهد بود. لازم به ذکر است که قراردادهای موجر و مستأجر تابع قانون سال 1376 به لحاظ این‌که در این قانون تنظیم قرارداد دعاوی اجاره تجویز شده است مشمول حکم فوق نبوده و ماده 47 قانون ثبت در این خصوص نسبت به معاملات منافع غیرمنقول در ارتباط با قراردادهای تنظیمی اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 76 منسوخ محسوب می‌شود و الزامی به ثبت وجود ندارد.

نظر هیئت عالی

: در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، قرارداد رسمی یا عادی طرفین، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. بنابراین با حاکمیت قانون مدنی در توصیف قراردادهایی که مدت اجاره در آن به طور صریح ذکر نشده، مدت اجاره به قرار نحوه پرداخت اجاره‌بها تعیین می‌شود. به عبارت دیگر، قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 در مقام نسخ ماده 501 قانون مدنی نبوده است. با این ترتیب در صورت وجود سایر شرایط ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 در موضوع سوال، نظریه اقلیت تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

هر چند به موجب ماده 501 قانون مدنی چنین عقد اجاره‌ای صحیح است؛ لکن نظر به این‌که در ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 صراحتاً قید مدت اجاره را لازم دانسته؛ بنابراین در صورتی‌که در اجاره‌نامه مدت صریحاً ذکر نشده باشد موجر نمی‌تواند با وجود سایر شرایط از مزایای قانون سال 76 که همان تخلیه فوری عین مستأجره و بدون نیاز به رسیدگی قضایی است استفاده کند.

نظر اقلیت

نظر به این‌که در ماده 501 قانون مدنی آمده: «... اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود.» به این دلیل است که اجاره دارای مدت یک روزه یا یک ماهه یا یک ساله است. بنابراین، در مانحن‌فیه که اجاره‌بها ماهیانه مبلغ سه میلیون ریال در نظر گرفته شده بود، عقد اجاره دارای مدت یک ماهه است. به عبارت دیگر، آنچه وارد قلمرو تراضی طرفین شده انعقاد عقد اجاره با مدت معین یک ماهه بوده و لذا چنین عقد اجاره‌ای در صورتی‌که سایر شرایط قانونی را داشته باشد می‌تواند مشمول روابط موجر و مستأجر سال 76 باشد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1390/12/03
برگزار شده توسط: استان مرکزی/ شهر خمین

موضوع

فقدان دلیل طرفین برای اثبات ادعا در خصوص مال الاجاره

پرسش

آقای (الف) دادخواستی به خواسته مطالبه اجور معوقه به مدت دوازده ماه و به مبلغ شصت میلیون ریال و تقاضای صدور دستور تخلیه به استناد قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 را تقدیم دادگاه کرده است. خوانده در مقام دفاع اظهار کرده که قرارداد اجاره شفاهی بوده و اجاره ماهیانه چهار میلیون و پانصد هزار ریال بوده است. اما خواهان مدعی است اجاره‌بها ماهیانه پنج میلیون ریال تعیین شده بود و شفاهی بودن قرارداد را نیز پذیرفته است. چنان‌چه طرفین دلیلی که مثبت ادعایشان در خصوص مال‌الاجاره باشد ارائه ندهند تصمیم دادگاه در خصوص موضوع مطروحه چه خواهد بود؟

نظر هیئت عالی

: اولاً؛ چون قرارداد، شفاهی و فاقد شرایط اجاره‌نامه‌های موضوع ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 است موضوع از شمول پرونده‌های موضوع دستور تخلیه خارج بوده و برای تخلیه مورد اجاره باید دعوای تخلیه مطرح و رسیدگی به عمل آید و بعد از صدور و قطعیت رأی و صدور اجراییه مراحل تخلیه پیگیری خواهد شد. ثانیاً؛ راجع به اختلاف بین موجر و مستأجر در مبلغ اجاره‌بها، قدر متیقن، ثابت بودن اجاره‌بهای اقل است که می‌تواند مبنا قرار گیرد و در مورد مازاد، دادرسی بر اساس ادله اثبات دعوا و قاعده مدعی و منکر اجرا و بر اساس نتایج حاصل از آن، اتخاذ تصمیم ماهوی صورت خواهد پذیرفت. لذا نظر اکثریت در نشست قضایی خمین مورد تأیید است.

نظر اکثریت

با توجه به لزوم جریان اصل صحت در معاملات و با عنایت به این‌که در موضوع مطروحه، طرفین در میزان مال‌الاجاره به نحو اقل و اکثر اختلاف دارند، قدر یقین که مبلغ چهار میلیون و پانصد هزار ریال است مورد حکم قرار می‌گیرد. اما در خصوص مازاد بر قدر یقین، قاعده مدعی و منکر جاری می‌شود و بر اساس نتیجه حاصل از جریان قاعده مزبور اتخاذ تصمیم می‌کند. در خصوص تقاضای صدور دستور تخلیه نیز با توجه به این‌که قرارداد شفاهی بوده است و مطابق قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 یکی از شرایط صدور دستور تخلیه، کتبی بودن قرارداد است. بنابراین، به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوا صادر می‌شود.

نظر اقلیت

در فرض مسئله که دلیلی برای اثبات ادعای یکی از طرفین وجود ندارد توافق طرفین در مال‌الاجاره (که معین بودن آن مطابق بند 3 ماده 190 قانون مدنی لازم است) و وقوع عقد اجاره مورد تردید قرار می‌گیرد. در نتیجه تشکیل عقد را به حکم اصل عدم باید منتفی دانست. اصل صحت نیز در موردی که توافق قصد طرفین و یا تحقق سبب موجرعقد مشکوک باشد جاری نمی‌شود؛ چه این‌که اصل صحت در مواردی جریان می‌یابد که وجود قصد انشای موافق طرفین به طور مسلم یا بر حسب ظاهر احراز شود و زمانی که تشکیل عقد را به حکم اصل عدم منتفی دانستیم تقاضای صدور دستور تخلیه نیز منطبق بر قانون نیست؛ چه این‌که صدور دستور تخلیه با رعایت شرایط قانونی، منوط به وجود یک عقد اجاره صحیح است. نتیجه این‌که در خصوص هر دو موضوع، مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار عدم استماع دعوا صادر می‌شود و صدور حکم مقتضی، منوط به تقدیم دادخواست به خواسته مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف و خلع ید از ناحیه خواهان است.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1383/07/02
برگزار شده توسط: استان خراسان رضوی/ شهر نیشابور

موضوع

دستور یا حکم تخلیه به لحاظ عدم رعایت شروط مندرج در قانون

پرسش

با توجه به صراحت ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 که بیان داشته است: «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون کلیه اماکن تجاری و مسکونی... تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر فی‌مابین موجر و مستأجر خواهد بود...» آیا چنان‌چه یکی از شرایط مقرر (فرضاً سند عادی اجاره در دو نسخه تنظیم نشده باشد) از ناحیه طرفین رعایت نشده باشد قانون حاکم بر روابط طرفین در مورد اماکن تجاری و مسکونی کدام قانون خواهد بود؟

نظر هیئت عالی

با توجه به ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، عدم رعایت هر یک از شرایط مقرر در قانون، از نظر ماهیت، موضوع اجاره را از شمول قانون خارج نمی‌سازد، بلکه عدم رعایت شروط مندرج در قانون، در نحوه صدور دستور یا حکم تخلیه تأثیر خواهد داشت، با عدم رعایت شرایط مندرج در قانون موضوع تخلیه بر مبنای مفاد قرارداد و قانون مدنی با طرح دعوای لازم (تخلیه به علت انقضای مدت) امکان‌پذیر است.

نظر اکثریت

اگر قرارداد طبق مقررات ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 تنظیم نشده باشد مطابق شق پنجم ماده 2 آیین‌نامه قانون روابط موجر و مستأجر مصوب همان سال در صورتی‌که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده 2 از قانون فوق تنظیم نشده باشد از شمول قانون سال 76 خارج و تابع مقررات قانون مدنی و شرایط طرفین است.

نظر اقلیت

زمانی‌که بند (5) ماده 2 آیین‌نامه اجرای قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 بیان داشته در صورتی‌که ضوابط مقرر در ماده 2 رعایت نشده باشد از شمول قانون خارج است. بنابراین، چنان‌چه محل مورد اجاره تجاری باشد دعوا راجع به آن مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 خواهد بود. چنان‌چه محل اجاره مسکونی باشد قانون سال 62 حکمفرماست.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1381/11/02
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر سراب

موضوع

پرداخت حق کسب وپیشه به مستاجری که در مدت طولانی باعث رونق محل شده

پرسش

با توجه به آن‌که آقای «ج» بیست سال در مغازه مشغول کسب و کار بوده و با فرض آن‌که نامبرده با اشتغالش در آن مغازه باعث رونق محل کار گشته آیا دادگاه حکم به پرداخت حق کسب و پیشه خواهد داد؟

نظر هیئت عالی

با فرض این‌که اشتغال متصرف در محل کسب و پیشه براساس مشروع و قانونی استوار باشد چون در فرض سوال بیست سال از اشتغال وی در محل مذکور می‌گذرد، موضوع با عنایت به ماده 11 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 از مقررات قانون اخیر‌الذکر مستثنی بوده و باید با مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 منطبق گردد. بنابراین، هرگاه شخص با اذن صریح یا ضمنی دیگری به هر صورت در مغازه‌ای به کسب مشغول بوده است با توجه به این‌که در ماده یک قانون سال 1356 صراحتاً قید گردیده است که (... در صورتی‌که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری، به منظور اجاره باشد... مشمول مقررات این قانون است). و بر دادگاه ثابت شود که اشتغال در مغازه مزبور عنوان اجاره را داشته است حق کسب و پیشه در هنگام تخلیه به مستأجر تعلق خواهد گرفت و در غیر این‌صورت پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به غیرمستأجر قابل تسری نیست.

نظر اتفاقی

با توجه به قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و 1376 که اصولاً مفاد آن حاکی از اجاره دادن اماکن مسکونی و تجاری است، مطالبه حق کسب و پیشه فرع بر احراز رابطه استیجاری بین مالک و مستأجر است و در مانحن‌فیه چنین رابطه‌ای احراز نمی‌شود. بنابراین، دادگاه حکم به رد دعوا فوق‌الذکر صادر خواهد نمود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1381/04/03
برگزار شده توسط: استان کرمان/ شهر کرمان

موضوع

موضوعیت یا طریقیت داشتن شرایط تنظیم اجاره

پرسش

آیا شرایط راجع به تنظیم قرارداد از جمله امضای دو نفر معتمد مقرر در ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 طریقیت دارند یا موضوعیت. چنان‌چه یکی از این شرایط مراعات نگردد موجر می‌تواند از امتیازات این قانون برخور‌دار شود؟

نظر هیئت عالی

مطابق ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 ناظر به ماده 2 آن قانون، پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره که با سند عادی به اجاره داده شده و به امضای دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود رسیده باشد، یک هفته پس از انقضای مدت تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه تخلیه صورت خواهد گرفت. با این ترتیب تشریفات مقرر در ماده 2 قانون موصوف الزامی است. در صورت عدم رعایت تشریفات مقرر قانونی، موجر باید با تقدیم دادخواست به دادگاه تقاضای صدور حکم تخلیه را بنماید و حکم تخلیه با صدور اجراییه به موقع اجرا گذاشته خواهد شد.

نظر اتفاقی

اگر موجر می‌‌‌خواهد از امتیازات استثنایی قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 بهره گیرد الزاماً باید تشریفات و شرایط آمره این قانون را مراعات نماید. از این رو شرایط مقرر در ماده 2 قانون مزبور موضوعیت دارند نه طریقیت در صورت عدم رعایت این شرایط قواعد عمومی قانون مدنی و آیین‌دادرسی مدنی حاکمیت دارند.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/11/10
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم

موضوع

صحت پذیرش دعوای تعدیل اجاره بها

پرسش

با توجه به نظر مجمع محترم تشخیص مصلحت نظام در خصوص قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 از یک طرف و نظر شورای محترم نگهبان در خصوص غیر مشروع بودن تعدیل اجاره بها از طرف دیگر، آیا محاکم می‌توانند به دعوای تعدیل، طبق ماده 4 و 5 قانون مذکور رسیدگی نمایند یا لازم است طبق بند (8) ماده 84 و ذیل ماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوا به لحاظ غیرمشروع بودن صادر نمایند؟

نظر هیئت عالی

با توجه به ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362/2/2 و اصلاحیه های بعدی آنکه محل های مسکونی را قابل تعدیل ندانسته و همچنین مود 1، 11، 13 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/ 5 / 1376 که به تأیید شورای محترم نگهبان رسیده است و با لحاظ آرای وحدت رویه شماره 4 - 23/ 4/ 1363 و 5020 - 9/ 12/ 1367 و 618 - 8/ 6/ 1376 هیأت عمومی دیوان عالی کشور و مصوبه مورخ 25/ 10/ 1369 مجمع تشخیص مصلحت نظام، نظر اقلیت بر صحت پذیرش دعوای تعدیل نسبت به محل های کسب پیشه و تجارت تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

با توجه به نظر شورای محترم نگهبان و نظریه اداره حقوقی به شماره 7423/7 - 21/ 10/ 1378 مبنی بر اینکه نظرات شورای نگهبان برای محاکم لازم الاجراست و پاسخ شماره 1143/ 1- 1360/1/25 شورای عالی قضایی در تفسیر اصل 4 قانون اساسی نیز موید آن است مبنی بر اینکه تشخیص خلاف شرع بودن مواد قانونی با شورای نگهبان است، حکم به تعدیل اجاره بها به لحاظ مغایرت با شرع ممنوع است.

نظر اقلیت

چون مجمع تشخیص مصلحت نظام، عمل به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 را در مورد حق کسب و پیشه مجاز دانسته است و تعدیل را هم مرتبط با حق کسب و پیشه می دانند و از طرفی مصوبات مجمع تشخیص مصلحت نظام به لحاظ حکم ثانوی، لازم الاتباع است از طرفی رویه قضایی در اکثر محاکم ایران هم اکنون صدور حکم بر تعدیل است و مراجع تجدید نظر هم آرای صادره را در این خصوص تأیید می کند ضمن اینکه به نظر می‌رسد تا زمانی که شورای نگهبان نظرات خود را از طریق قانونی اعلام نکند قابلیت اجرا ندارد، حکم بر تعدیل از حیث اینکه قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 ولو از جهت اشاره به بحث حق کسب و پیشه مورد تأیید قرار گرفته، صحیح است.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/11/04
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم

موضوع

انتقال مورد اجاره به غیر و استحقاق حق کسب و پیشه

پرسش

هرگاه مورد اجاره محل کسب و پیشه که مشمول مقررات روابط موجر و مستأجر سال 1356 می‌باشد، بعد از تاریخ تصویب قانون الحاق یک بند به عنوان بند (ج) به ماده 2 قانون روابط قانون موجر با مستأجر مصوب 1372/11/24 بدون اذن و موافقت مالک جهت دایر نمودن مطب پزشک منتقل شود، موجر به همین دلیل (انتقال به غیر) تقاضای تخلیه کند، مستأجر جدید مستحق دریافت حق کسب و پیشه می‌باشد.

نظر هیئت عالی

اولاً: قضیه به‌صورتی‌که عنوان شده از شمول مقررات قانون الحاق یک بند به عنوان بند (ج) و... به ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1362، خارج است زیرا قانون مزبور ناظر به اماکنی است که مطب پزشک در آنها دایر است، حال آن‌که در مسئله مطروحه، محل مورد نظر ابتداءً برای دایر کردن مطب پزشک، منتقل شده و رابطه استیجاری، فعلیت نداشته، ثانیاً: مطابق رأی وحدت رویه شماره 576 - 14/7/71 هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور، اماکن استیجاری مطب پزشکان، محل کسب و پیشه یا تجارت تلقی نمی‌گردد، تا حق کسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد...». بند (ج) ماده واحده قانون صدور‌الذکر نیز محل کار پزشکان را تابع قرارداد فی‌مابین و در صورت فقدان قرارداد تابع مقررات قانون مدنی قرار داده است. بنا به مراتب مطالبه حق کسب و پیشه از سوی پرشک یا تخصیص سهمی به او از این محل وجه قانونی ندارد.

نظر اکثریت

مستأجر دوم به نسبت حق خود مستحق دریافت حق کسب و پیشه است با این توضیح که چنان‌چه مستأجر دوم حقوق مستأجر اول را نسبت به ایام تصرف وی پرداخته باشد، مستحق دریافت حق کسب و پیشه به نسبت تمام ایام تصرفات خود و مستأجر اول می‌باشد، در غیر این‌صورت تنها مستحق دریافت حق کسب و پیشه به نسبت ایام تصرفات خود است و مستند ایشان به این ترتیب است که موجر مطابق قانون روابط موجر و مستأجر 1356، تقاضای تخلیه به لحاظ انتقال به غیر کرده است و دادگاه براین اساس، وی را ذی‌حق تشخیص داده است، باید به لوازم آن نیز طبق همان قانون حقوق مستأجر نیز پرداخت گردد ملتزم باشد (من له الغنم فعلیه الغرم) و چون مستأجر دوم در هر حال متصرف است بر طبق تبصره ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ذی‌حق می‌باشد.

نظر اقلیت

موضوعاً تخلیه منتفی است زیرا مطب پزشک محل کسب و تجارت محسوب نمی‌شود تا مشمول ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 شود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/04/02
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز

موضوع

ضرورت وجود دو شاهد در هنگام عقد قرار داد استیجاری به موجب قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1376 جهت صدور حکم تخلیه

پرسش

با توجه به مفاد ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 در خص-وص گواهی دو نفر شهود برای صدور دستور تخلیه، آیا حضور شهود در حین عقد قرارداد و گواهی ذیل قرارداد لازم است و چنان‌چه موجر افرادی را به عنوان شاهد معرفی کنند که در حین عقد قرارداد حاضر بوده، لکن ذیل قرارداد را گواهی نکرده‌اند دادگاه به استناد شهادت آنان دستور تخلیه را با وجود سایر شرایط صادر کند؟

نظر هیئت عالی

با توجه به ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر که گواهی دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین را به عنوان شهود لازم برای صدور دستور تخلیه ضروری دانسته، برای امکان صدور دستور تخلیه موضوع ماده 3 قانون نامبرده، گواهی دو نفر معتمد، طرفین در ذیل قرارداد عادی اجاره ضرورت دارد. شهودی که موجر بعداً به دادگاه معرفی می‌نماید، ضمن این‌که از مصادیق افراد مورد اعتماد طرفین نمی‌باشند، اساسا استماع گواهی آنان ملازمه با رسیدگی قضایی دارد؛ بنابراین رابطه حقوقی طرفین با توجه به صراحت ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بی‌گمان مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر فی‌مابین می‌باشد. موجر باید دادخواست تخلیه به علت انقضای مدت به دادگاه صلاحیت‌دار محل تقدیم کند.

نظر اکثریت

با توجه به تصریح ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 به حضور دو نفر شهود مورد اعتماد طرفین و گواهی قرارداد عادی منعقده فی‌مابین موجر و مستأجر به وسیله آنان و این‌که مراتب مجدداً در ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور مورد تأکید قرار گرفته و مقرر شده که در صورت عدم وجود شرایط مندرج در ماده 2 قانون مذکور در قرارداد اجاره طرفین، مورد از شمول قانون مذکور مستثنی خواهد بود، گواهی دو نفر شهود در متن قرارداد برای صدور دستور تخلیه از جمله شرایط لازم و ضروری بوده و در فرض سوال، قرارداد فاقد گواهی یک یا دو نفر گواه مشمول مقررات قانون مذکور نخواهد بود.

نظر اقلیت

با توجه به مواد 1،2 و 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 76، و با تاکید بر مقررات قانون مدنی، که صراحت دارد و گواهی گواهان به جهت کاشفیت از واقعیت مطرح است در فرض سوال، موضوع تحت شمول قانون موجر و مستأجر مصوب سال 76 خواهد بود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1379/09/03
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری

موضوع

رویه قضایی رسیدگی به درخواست تخلیه اماکن استیجاری

پرسش

رویه قضایی در خصوص رسیدگی به درخواست‌ تخلیه اماکن استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 به چه شکل است؟

نظر هیئت عالی

در صورتی‌که رابطه استیجاری با تنظیم سند رسمی برقرار شده باشد، تکلیف موضوع روشن است و با انقضای مدت اجاره و بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی او، تخلیه عین مستأجره توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته پس از تسلیم تقاضای تخلیه صورت خواهد گرفت، لکن در جایی که اجاره‌نامه عادی تنظیم گردیده، با فرض این‌که قرارداد عادی اجاره با قید مدت در دو نسخه تنظیم و به امضای موجر و مستأجر رسیده باشد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد گواهی شده باشد، با انقضای مدت مقرر و به صرف تقدیم تقاضای تخلیه که باید با رعایت مقررات ماده 10 آیین‌نامه اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1378/2/19 هیأت وزیران تنظیم شده باشد، با صدور دستور تخلیه از جانب قاضی دادگاه مرجوع‌الیه (تقاضا باید در دفتر ثبت و توسط رئیس حوزه قضایی به یکی از شعب دادگاه عمومی ارجاع شود) امر تخلیه توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت. در تسلیم چنین تقاضایی رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی ضروری است لکن وفق ماده 3 آیین‌نامه اجرایی، باید تمبر هزینه دادرسی معادل هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی (پنج هزار ریال) به تقاضای خود الصاق و ابطال کند و بدیهی است صدور دستور تخلیه در این مورد در صورتی‌که اجاره‌نامه عادی، وفق مقررات ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب مردادماه 1376، تنظیم شده باشد، قابلیت اعتراض ندارد، لکن با لحاظ ماده 5 قانون مزبور چنان‌چه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و دادگاه پس از ثبوت ادعا به تأمین حقوق مستأجر و جبران خسارت او حکم می‌نماید. بدیهی است که در این مورد با توجه به ماده 16 آیین‌نامه اجرایی و این‌که حقوق ادعایی مستأجر، پس از ثبوت، مورد لحوق حکم قرار خواهد گرفت، چنین شکایتی باید با تقدیم دادخواست و با رعایت تشریفات قانونی مربوط و پرداخت هزینه دادرسی صورت گیرد. در هر حال چنین شکایتی مانع اجرای دستور تخلیه نخواهد بود.

نظر اکثریت

نظر به این‌که تخلیه عین مستأجره، یک موضوع صرفاً حقوقی است و از طرفی ممکن است موضوع مطروحه، واجد شرایط قانون موجر و مستأجر سال 76 نباشد و لاجرم باید در مورد آن اظهارنظر کرد، این درخواست‌ باید پس از ابطال تمبر، ثبت دفترکل و دفتر حقوقی شعبه مربوط گردیده و پس از احراز شرایط قانونی دستور تخلیه در مهلت قانونی صادر شود. در مورد، قابل اعتراض بودن و یا نبودن درخواست چون در قانون به کلمه دستور اشاره شده است لذا دستور، حکم و یا قرار محسوب نمی‌شود تا قابل اعتراض بودن یا نبودن آن متصور گردد. نکته دیگری که در آیین‌نامه اجرایی این قانون قابل توجه است، ذکر عبارت فرم مخصوص است که در ماده 10 آمده است. در این‌باره باید گفت که هدف قانونگذار از تصویب قانون موجر و مستأجر سال 76، رسیدگی فوری و دور از تشریفات آیین دادرسی مدنی است و از این‌رو با توجه به ماده 3 قانون مزبور، رسیدگی به تقاضای تخلیه به موجب این قانون نیازمند تقدیم دادخواست نیست. بنابراین، ملزم نمودن متقاضی به تنظیم فرم مخصوص، با هدف قانونگذار سازگار نمی‌باشد و از سوی دیگر تصویب آیین‌نامه جهت تسهیل در اجرای قانون بوده و نمی‌تواند با مفاد آن مغایرت داشته باشد، همچنان‌که تاکنون برای این منظور فرم مخصوص از سوی قوه قضاییه یا وزارت دادگستری تهیه و تنظیم نگردیده است و رویه قضایی نیز التفاتی به آن نداشته است.

نظر اقلیت

نظر به این‌که در قانون موجر و مستأجر سال 76، قانونگ-ذارعنوان تقاضا را پیش‌بینی نموده و تخلیه را موکول به صدور دستور مقام معین نموده است و در واقع نوعی استثنا در رسیدگی است، تقاضا می‌باید ثبت اداری شود.