هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد
شماره پرونده: ه-ع /95/30 - 95/120 - 95/184 - 95/277 - 95/460 - 95/461 - 95/474 - 95/953 - 95/1425 - 96/333 - 96/334 - 96/587 - 96/667 - 96/927 - 96/970
دادنامه: 9709970906000211 تاریخ: 29/1/97
شکات: آقایان محمود بلوچ زاده گوجی- علیرضا محبی- مرتضی فتحعلی- بهروز معانی- محمد سالاری- محمد رجب زاده- علیرضا مرادی- غلامعباس صید محمد خانی- سید قاسم مرادی- علی نوروز زاده - غلام محمد سالاری- محمود ابراهیمی- مصطفی وکیل زاده دولت آبادی - خانم مریم فدوی اسلام
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر تربت حیدریه
موضوع شکایت و خواسته: ابطال 1- بند 27 ضوابط پروانه سال 1393، 2- فصل دوم عوارضات ساختمانی (عوارض پذیره و تراکم) 3- عوارض پیش آمدگی مشرف بر معابر عمومی سال 1393، 4- درصدهای ماده 101 قانون شهرداری، ورود به طرح قانون تعیین وضعیت املاک، سرانه طرح تفصیلی
متن مقرره مورد شکایت:
ضوابط پروانه: (سال 93)
27. شهرداری مجاز است عوارض مصوب را به هنگام صدور پروانه ساختمانی و یا ابقاء ساختانهای غیر مجاز که بر اساس آرای مراجع قانونی از جمله کمیسیون ماده صد ابقاء میشود وصول نماید.
فصل دوم: عوارضات ساختمانی (سال 93)
عوارض پذیره و تراکم:
1. فرمول اصلی:
H=T×A×K×P×S
2. ضریب تراکم (T):
D: درصد تراکم خالص مجاز
E: درصد تراکم خالص مازاد
3. ضریب افزایش عرصه:
M: مساحت عرصه پس از بر اصلاحی (باقیمانده)
تبصره 1: در صورت تفکیک ملک پس از برخورداری از تخفیف افزایش عرصه در صدور پروانه، مقدار تخفیف داده در زمان تفکیک به عنوان بدهی در نظر گرفته میشود.
تبصره 2: این ضریب تنها در کاربریهایی که ادغام آنها به نفع منافع عمومی و شهرسازی میباشد محاسبه میگردد و در دیگر کاربری ها برابر 1 در نظر گرفته میشود. کاربریهای قابل اعمال عبارتند از: مسکونی، باغات.
4. K: ضریب کاربری قید شده در فصل اول برای کاربریها. برای هر کاربری در ملک یک بار فرمول کامل محاسبه شده و در انتها نتایج با هم جمع میشوند.
5. P: قیمت عرصه طبق تعریف فصل اول
6. S: مساحت زیر بنای مفید
تبصره: در کاربریهای تجاری مساحت زیر بنای مفید هر طبقه با استفاده از جدول ذیل تعدیل میگردد و جمع زیر بناهای تعدیل شده طبقات به عنوان زیر بنای مفید فرمول استفاده خواهد شد:
طبقات
ضریب تعدیل
زیرزمین دوم و کمتر
0.4
زیرزمین اول
0.6
همکف
1
اول
0.5
دوم و بیشتر
0.35
نیم طبقه (ضریب در همان طبقه)
0.5
انباری (ضریب در همان محل)
0.7
عوارض پیش آمدگی مشرف به معابر عمومی (سال 93)
موضوع: عوارض بر پیش آمدگی به معابر عمومی در کلیه کاربری ها در معابر عمومی درحد مجاز آخرین طرح مصوب شهر در هر طبقه. پیش آمدگی مفید جز زیر بنای مفید ساختمان محسوب میشود و پیش آمدگی غیر مفید جز زیر بنای مفید ساختمان نمیباشد.
مشمول: هنگام صدور پروانه با تصویب مراجع ذیصلاح برای ارائه و یا هرگونه پاسخ به بناهای ساخته شده غیر مجاز که مراجع ذیصلاح قانونی بنای احداثی را تثبیت نموده اند.
زمانبندی: برای هر بار ساخت یا تجدید بنا دریافت میگردد. حداکثر عمر مفید ساختمان 30 سال میباشد.
فرمول:
1) پیش آمدگی مفید در اخذ پروانه: جمع مساحت پیش آمدگی در طبقات × 15× P× ضریب کاربری
2) پیش آمدگی غیر مفید در اخذ پروانه بیشتر از طرح: جمع مساحت پیش آمدگی غیر مفید در طبقات × × 3× P ضریب کاربری
3) پیش آمدگی مفید در ابقای ساختمان غیر مجاز: جمع مساحت پیش آمدگی مفید در طبقات× 30×P× ضریب کاربری
4) پیش آمدگی غیر مفید در ابقای ساختمان غیر مجاز: جمع مساحت پیش آمدگی غیر مفید در طبقات × 12×P× ضریب کاربری
5) پیش آمدگی در ساختانهای مسکونی به حیاط خلوت در ساختانهای جنوبی: جمع مساحت پیش آمدگی کلی در طبقات 3×P×
P: قیمت عرصه طبق تعریف فصل اول
درصدهای ماده 101 قانون شهرداری، ورود به طرح قانون تعیین وضعیت املاک، سرانه طرح تفصیلی (سال 93)
موضوع: مستند به قانون املاکی که اقدام به تفکیک، افراز، صدور سند ثبتی یا ورود به طرح های شهری نمایند شامل درصدهای ذیل خواهند بود. لذا با توجه به اینکه قانون حداکثر درصدها را مشخص نموده است در ذیل درصد قطعی وصول مشخص شده است:
مشمول: هنگام صدور پروانه با طی مراحل قانونی برای اخذ مجوز و یا هر گونه پاسخ به املاکی که طبق قانون مشمول پرداخت هر بخش میشوند از جمله بناهای ساخته شده غیر مجاز که مراجع ذیصلاح قانونی بنای احداثی را تثبیت نمودهاند و یا پاسخ استعلام های شهرسازی.
زمانبندی: در هر بار تفکیک، افراز، صدور سند ثبتی و ورود به طرح های شهری.
1. در عرصه های دارای سند ششدانگ کمتر از 500 متر مربع سرانه طبق طرح تفصیلی اخذ شود. طبق صفحات 60 تا 64 طرح تفصیلی و حداکثر 12 درصد میباشد.
2. در اسناد ماده 147 تا 500 متر مربع با توجه به اینکه صدور سند ثبتی شده است طبق تبصره 4 ماده 101 کلیه مقدار در مسیر معابر عمومی ناشی از تفکیک (تا سقف 25 درصد باقیمانده پس از کسر سرانه طرح) رایگان در اختیار شهرداری قرار میگیرد.
3. اسناد ماده 147 از 500 متر مربع به بالا طبق ماده 101 قانون شهرداری جزء صدور سند ثبتی محسوب شده و شامل پرداخت درصدهای جدول ذیل می گردند.
4. درصد سرانه ورود به طرح در املاک مشمول که تا به حال پرداخت ننمودهاند طبق جدول ذیل دریافت شود.
5. درصد سرانه های ماده 101 به شرط رعایت سایر بندها به صورت جدول ذیل دریافت شود:
مساحت عرصه پس از
بر اصلاحی و در تصرف
املاک مشمول ماده 101 بدون ورود به طرح
املاک مشمول ماده 101 و ورود به طرح
از 500 متر مربع تا 1000 متر مربع
20 درصد
35 درصد
مازاد 1000 متر مربع تا 2000 متر مربع
30 درصد
40 درصد
مازاد 2000 متر مربع تا 5000 متر مربع
40 درصد
75/43 درصد
مازاد 5000 متر مربع
75/43 درصد
75/43 درصد
6. در صورتی که مساحت عرصه قبل از بر اصلاحی بیش از 500 متر مربع (طبق سند) و پس از براصلاحی کمتر از 500 متر مربع شود، از ردیف اول جدول استفاده میشود.
7. در صورتی که ملک تنها ورود به طرح داشته باشد و شامل ماده 101 نگردد، ورود به طرح 20% اخذ میشود.
8. سقف هر سه مورد از 75/43 درصد کل زمین مشمول (پس از کسر مقدار واگذاری های رایگان) بیشتر نشود.
9. در املاکی که وفق مقررات، به جای زمین، قیمت زمین گرفته میشود، این قیمت بر اساس دفترچه قیمت عرصه مصوبه شورای شهر و به مقدار 100P که معادل قیمت روز است محاسبه شود.
10. در صورتی که مالک سهم را از زمین باقیمانده واگذار نماید شامل 35 درصد تخفیف در درصدها به غیر از مقدار در مسیر میشود.
11. چنانچه اختلاف عرض معابر مشرف به زمین 10 متر و بیشتر باشد اگر مالک از قطعات مشرف به عرض معبر بزرگتر سهم شهرداری را بدهد مشمول 35 درصد میشود و در غیر این صورت این تخفیف حذف خواهد شد.
12. سرانه های هر سه مورد از مقدار در مسیر کسر میشود و در صورتی که مالک طلبکار گردد مقدار باقیمانده به صورت تراکم طبق ضوابط جبران خواهد شد.
13. در صورتی که تفکیک سهم شهرداری منجر به عدول از حد نصاب تفکیک یا ضوابط تفکیک نگردد، در اولویت اول سرانه باید به صورت زمین دریافت شود و در صورت درخواست مالک برای پرداخت وجه در این موارد، موافقت شهرداری طبق قانون الزامیست.
14. برای عرصه در مسیر به صورت ثابت 75/43 درصد دریافت میشود.
15. ورود به طرح تنها از باقیمانده عرصه پس از کسر معابر گرفته میشود.
فصل دوم: تغییرات در عوارضات ساختمانی (سال 95)
عوارض پذیره و تراکم: تبصره: در محاسبات اداری خصوصی مبلغ نباید از تجاری بیشتر شود.
دلایل شکات برای ابطال مقرره مورد شکایت: شاکیان به موجب دادخواست های جداگانه ابطال مصوبات شورای اسلامی شهر تربت حیدریه و لایحه عوارض و بهای خدمات سال های 93 و 95 شهرداری تربت حیدریه در خصوص: عوارض پیش آمدگی، عوارض صدور پروانه یا ابقای ساختمان، عوارض پذیره و تراکم، عوارض کسر یا حذف پارکینگ، عوارض تغییر کاربری، عوارض جبران یا کمبود پارکینگ و عوارض سرانه طرح تفصیلی ماده 101 قانون شهرداری را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده اند: 1- مطابق ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت (مصوب 1380) اخذ هرگونه وجه، کالا یا خدمات توسط دستگاه های اجرایی به تجویز قانونگذار موکول شده است. بنابراین اخذ وجه یا مبلغ یا قسمتی از اراضی در قبال تعیین عوارض، غیر قانونی و خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر تربت حیدریه میباشد. 2- به موجب ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری، بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به کمیسیون خاص محول شده است و همچنین وظایف شوراهای اسلامی شهر نیز مطابق ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران (مصوب 75 به اصلاحات بعدی) تعیین شده است. لذا امر تغییر کاربری اراضی در صلاحیت شورای اسلامی شهر نیست و از این رو شوراهای اسلامی شهر صلاحیتی برای اخذ قسمتی از اراضی اشخاص یا وجهی جهت تغییر کاربری اراضی ندارند. ضمن اینکه مطابق بند 34 الحاقی مصوب سال 82 همان قانون، شوراهای شهر مکلفند طرح های جامع شهری و تفصیلی ارائه شده از سوی شهرداری ها را پس از بررسی به مراجع ذیربط قانونی جهت تصویب نهایی ارسال نمایند. 3- به شرح ماده 100 قانون شهرداری ها و تبصره های آن، انواع تخلفات ساختمانی تبیین و مشخص شده و نسبت به جرایم، تخلفات آن نیز تعیین تکلیف شده است. فلذا تعیین جریمه در صلاحیت کمیسیون های مقرر در ماده مزبور قرار گرفته و شوراهای اسلامی شهر نمی توانند عوارض یا جریمه ای مضاعف بر جرایم فوق وضع نمایند. 4- در خصوص وضع عوارض ورود به طرح و سرانه طرح تفصیلی، با عنایت به اینکه تامین نیازمندی های شهرداری به استفاده از اراضی و املاک اشخاص به منظور ایجاد تاسیسات عمومی شهری به حکم قوانین مربوطه از جمله: لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی (مصوب 1358) و نیز قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها (مصوب 1367) جز در موارد خاص و مصرح در قانون مستلزم تملک اراضی و املاک مورد نیاز بر اساس قوانین مربوطه است و تملک رایگان اراضی اشخاص و یا دریافت بهاء آنها به منظور تامین تاسیسات عمومی شهر در ازای موافقت با تفکیک اراضی با اعتبار مالکیت مشروع و اصل تسلیط به شرح اصل 22 قانون اساسی و ماده 30 قانون مدنی منافات دارد، لذا اقدام شهرداری در این خصوص فاقد وجاهت قانونی و خارج از حیطه اختیارات آن مرجع است. 5- به موجب مواد 301، 302 و 303 قانون مدنی، شهرداری تربت حیدریه نسبت به اخذ مبالغ خلاف قانون و من غیر حق مبادرت نموده است.6- به موجب مواد 50 و 52 قانون مالیات بر ارزش افزوده (مصوب 1387) اختیار شوراهای اسلامی شهر در تعیین و وضع هرگونه عوارض و سایر وجوه نسبت به انواع کالاهای وارداتی و تولیدی و همچنین ارائه خدمات که تکلیف مالیات و عوارض آنها معین شده، محدود گردیده است و صرفاً مطابق تبصره 1 ماده 50 همان قانون، شوراهای اسلامی شهر صرفاً اختیار وضع عوارض محلی جدید را دارند و طبق ماده 38 قانون فوق الذکر نرخ عوارض شهرداری ها در رابطه با کالا و خدمات مشمول قانون تعیین شده است، از این رو شورای اسلامی شهر تربت حیدریه اختیاری در وضع عوارض نسبت به این موضوعات را نداشته است. 7- آرای هیات عمومی دیوان عدالت اداری که در ارتباط با موضوع مصوبات معترض عنه صادر و آنها را ابطال نموده است، عبارتند از:
266/78 - 288-217 مورخ 18/2/79، 1039 مورخ 26/8/94، 644 مورخ 28/9/92، 358-354 مورخ 14/11/80، 427 مورخ 1/7/92، 848 مورخ 11/12/87، 869 مورخ 14/7/94، 1481-1477 مورخ 12/12/86، 770 مورخ 18/10/91، 100-97 مورخ 16/2/92، 116 مورخ 23/2/92، 1018 مورخ 17/6/93، 518-517 مورخ 5/8/87، 1026 مورخ 19/12/92، 1957-1945 مورخ 11/12/93، 572/83 مورخ 2/11/87، 4 مورخ 14/1/91، 1215 مورخ 3/12/94، 1529 مورخ 24/9/93، 1818 مورخ 6/11/93، 717 مورخ 11/10/91
خلاصه مدافعات طرف شکایت: در پاسخ به شکایات مذکور، طرف شکایت بر اساس لوایح ارسالی چنین پاسخ داده است که: 1- عوارض پذیره مازاد بر تخلفات ساختمانی وفق بخشنامه یا دستورالعمل اجرایی نحوه محاسبه وصول عوارض پذیره تجاری، اداری و صنعتی به شماره 3/34150-30/11/69 علاوه بر جرایم کمیسیون ماده 100 توسط شهرداری ها اخذ و وصول میشود. مفاد بخشنامه مذکور طی رای شماره 587/1383/11/25 به تایید هیات عمومی دیوان عدالت اداری رسیده و به موجب آن رای، جرایم مندرج در تبصره های ماده 100 به منزله مجازات تخلفات ساختمانی مورد نظر مقنن و انواع مختلف عوارض قانونی از نوع حقوق دیوانی ناشی از اعمال مجازات تلقی شده است.2- مطابق بند 16 ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی (مصوب 75) تصویب لوایح و برقراری عوارض شهر و نیز تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود، از جمله وظایف شورای شهر میباشد و به موجب تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده، شورای اسلامی شهر جهت هر یک از عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در قانون مشخص نشده باشد، موظفند موارد را حداکثر تا 15 بهمن ماه هرسال برای اجرا در سال بعد تصویب و اعلام عمومی نمایند. بر این اساس ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت (مصوب 1380) نمی تواند به عنوان قانون عام موخر ناسخ خاص مقدم باشد. زیرا در غیر این صورت باید قائل به نسخ کامل بند 16 ماده 71 قانون فوق الذکر بود و نتیجه اینکه در فرض قبول چنین ادعایی، اختیار تصویب هر نوع عوارض از شوراهای اسلامی سلب خواهد شد که این امر خلاف نظر قانونگذار است. 3- بر خلاف ادعای شاکیان در ابطال مصوبات شوراهای شهر توسط هیات عمومی دیوان عدالت اداری، این نکته حائز اهمیت است که مصوبات مذکور به این دلیل که مصوبات شوراهای اسلامی شهر جایگزین تصمیمات کمیسیون ماده 5 و کمیسیون ماده 100 شده اند، مورد ابطال قرار گرفته اند. این در حالی است که مصوبات مورد شکایت این شورا هیچگونه تداخلی در وظایف کمیسیون های مذکور نداشته و وجوه مذکور تصریحاً از املاکی که درخواست تغییر کاربری مجاز عرصه ملک خود را داشته اند، پس از دریافت مجوزهای لازم از مراجع مربوطه مورد تصویب قرار گرفته است، کما اینکه عوارض دریافتی به هیچ عنوان قسمتی از ملک نبوده بلکه مشابه کلیه عوارض دریافتی در کل کشور بر مبنای قسمت منطقه ای وجوهی محاسبه و دریافت شده است. 4- به استناد بندهای 16 و 26 ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی (مصوب 75) این نهاد به عنوان یک مجلس محلی حق تصویب عوارض و بهای خدمات در شهرها را دارا میباشد. فلذا نظر به اینکه تصویب عوارض توسط شورای اسلامی شهر توسط خود قانونگذار اعطاء شده، بنابراین محدود نمودن این اختیار فاقد وجاهت قانونی است. 5- مطابق ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی (مصوب 75) چنانچه شبهه وضع مصوبه شورا برخلاف قانون وجود داشته باشد، قانونگذار این حق و اختیار را برای نماینده دولت (فرمانداری شهرستان) قائل شده تا نسبت به آن اعتراض نماید، این در حالی است که مصوبات معترض عنه از اعتراض آن مرجع ذیصلاح مصون مانده و مصوبه عیناً تایید گردیده است. 6- وضع عوارض نسبت به اراضی دارای کاربری های عمومی که وارد محدوده شهر میشوند و نیز اعیانی های غیر قانونی احداثی که توسط کمیسیون های ماده 100 ابقاء میشوند و از امتیاز ورود به طرح محدوده خدمات توسعه شهری بهره مند می گردند، در اجرای دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری و نیز تبصره 4 ماده واحده قانون تعیین تکلیف املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها بوده و عوارض مذکور با اختیارات حاصله قانونی شوراهای اسلامی شهر وضع شده اند. کما اینکه مصوبه مورد شکایت به موجب جلسه مورخ 25/3/90 فقهای شورای نگهبان خلاف موازین شرع تشخیص داده نشد. 7- محاسبه مبلغی تحت عنوان کسورات ماده 101 قانون شهرداری ها، برابر تبصره 4 قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها و با توجه به اینکه مالک اقدام به احداث بنا نموده و عملاً از مزایای ورود به محدوده استفاده نموده و مضافاً اینکه از طریق ماده 147 قانون ثبت سند اخذ نموده است، تعیین و مورد تصویب قرار گرفته و تحت اختیارات قانونی شورای اسلامی شهر بوده است.
هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت بیش از سه چهارم آراء اعضاء به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی
طبق بند 16 ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست های عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود، از جمله وظایف و مسئولیت های شورای اسلامی شهرها محسوب شده و در تبصره یک ماده 50 مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387، وضع عوارض محلی جدید تجویز شده است و با توجه به اینکه وضع و اخذ عوارض صدور پروانه ساختمانی در تراکم پایه و مازاد بر تراکم توسط شوراهای اسلامی و شهرداریها، طبق بند (ب) رای شماره 79 مورخ 21/2/1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری و طبق آراء شماره 587 مورخ 25/11/83 و 786 مورخ 9/8/1396 هیات عمومی، عوارض از جمله حقوق دیوانی بوده و غیر از جرائم مربوط به کمیسون های ماده صد قانون شهرداریها میباشد و همچنین طبق تبصره 3 ماده 101 قانون اصلاحی شهرداری ها، مصوب 1390 « در اراضی با مساحت بیش از 500 متر مربع که دارای سند 6 دانگ است، شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (25%) و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوراع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا 25 درصد (25%) از باقی مانده اراضی را دریافت مینماید.» شهرداری مجاز است با توافق مالک، قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید. بنابراین بند 27 مبنی بر وضع ضوابطی برای صدور پروانه و در فصل دوم تحت عنوان عوارضات ساختمانی مبنی بر وضع عوارض پذیره و تراکم و وضع عوارض پیش آمدگی مشرف به معابر عمومی و بندهای 3 الی 15 تعرفه درصدهای ماده 101 شهرداری، از تعرفه عوارض شهرداری تربت حیدریه در سال های 1393 و 1395 از مصوبات شورای اسلامی شهر تربت حیدریه، مغایر قانون و خارج از حدود اختیار نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جباریرئیس هیات تخصصی عمران، شهرسازی واسناد