تاریخ دادنامه قطعی: ۱۳۹۳/۱۲/۰۳
شماره دادنامه قطعی: ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۲۰۱۴۲۷

پیام: دعوای فسخ قرارداد اجاره به علت انتقال به غیر، باید به طرفیت مستأجر و منتقل‬ الیه جدید مطرح شود؛ در غیر اینصورت، دعوا قابلیت استماع ندارد.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی ح.ش. با وکالت م.ب. و م.ر. به طرفیت ورثه مرحوم الف.ش. به اسامی ۱- ح. و....با وکالت و. به خواسته صدور حکم مبنی بر فسخ قرارداد اجاره رسمی شماره... مورخ ۱۳۳۵/۹/۹ دفتر اسناد رسمی شماره... تهران به واسطه تغییر شغل و صدور حکم مبنی بر تخلیه و تحویل عین مستأجره به انضمام جبران کلیه خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل به شرح دادخواست دادگاه با توجه به جهات، دلایل و یافته‌های زیر دعوی خواهان را وارد و ثابت تشخیص می‌دهد: ۱- مطابق قرارداد اجاره رسمی... مورخ ۱۳۳۵/۹/۹ دفتر اسناد رسمی شماره شماره... تهران که به اصالت و صحت آن خدشه‌ای وارد نشده، خواهان شش دانگ پلاک ثبتی... بخش ۲ تهران را جهت شغل ساندویچ فروشی به مرحوم الف.ش. با سلب حق انتقال به غیر و تغییر شغل واگذاری می‌نماید که مستندات ارائه شده از طرف خواهان حاکی از استقرار مالکیت رسمی نامبرده در پلاک ثبتی موصوف است ؛ ۲- وفق گواهی حصر وراثت صادر شده از شعبه ۲۳۳ دادگاه عمومی تهران الف.ش. در تاریخ ۱۳۷۴ فوت می‌کند و خواندگان این دعوی ورثه حین‬‌الفوت او می‌باشند؛ ۳- خواهان برای اثبات ادعای خود در راستای تغییر شغل از سوی خواندگان به دو دلیل استناد کرده است ؛الف) قرار تأمین دلیل شماره... مورخ ۱۳۹۲/۴/۱۲ موضوع پرونده ۹۲۰۳۶۹ حوزه ۳۵۴ مجتمع شماره ۸ شورای حل اختلاف تهران که مفاد آن دلالت بر تغییر شغل مستأجر در عین مستأجره دارد(فروشگاه لوازم خانگی)، ب) قرارداد شماره... مورخ ۱۳۹۰/۱/۲۵ فی‬ما بین ورثه مرحوم الف.ش. با وکالت ح.ش. و م.ر. که در قرار تأمین دلیل نیز به حضور م.ر. به عنوان مستأجر در عین مستأجره تصریح شده است؛ ۴- در جلسه مورخ ۱۳۹۲/۷/۳ وکیل خواندگان با پذیرش این موضوع که پلاک ثبتی مورد اجاره به فردی به نام م.ر. انتقال یافته و نامبرده نیز از آن به عنوان فروشگاه لوازم خانگی استفاده می‌کند، مدعی شد که این انتقال و مآلاً تغییر شغل با اطلاع مالک (خواهان) بوده است و نامبرده به عنوان شاهد ذیل قرارداد... را امضا کرده است. وکیل خواهان نسبت به امضای موکل خود ذیل قرارداد ادعای جعل نمود و دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس صادر کرد که کارشناس رسمی دادگستری پس از استکتاب از خواهان و مقایسه امضای او با امضائات استکتابی و اسناد مسلم‬‌الصدور اظهار داشت امضای وی ذیل قرارداد با سایر امضاءها اختلافات فاحش داشته و مطابقت ندارد. این نظر مورد اعتراض وکیل خواندگان قرار گرفت و پس از ارجاع امر به هیأت کارشناسان، هیأت مزبور نیز اظهار داشت ؛یک فقره امضای مورد ادعا (شاهد ۱) مندرج در اجاره‌‬نامه (شراکت نامه) عادی شماره... مورخ ۱۳۹۰/۱/۲۵ در مقایسه با امضائات استکتابی و مسلم‌‬الصدور آقای ح.ش. دارای اختلافات فنی بوده و مطابقت ندارد. این نظر نیز مورد اعتراض وکیل خواندگان قرار گرفت ولی از نظر دادگاه اعتراض اخیر مورد پذیرش نیست زیرا نظر هیأت کارشناسی با اوضاع و احوال محقق و معلوم مورد کارشناسی مطابقت داشته و وحدت نظر کارشناس واحد و هیأت کارشناسان نیز قرینه‌ای بر این موضوع است؛ ۵- اگر چه بر اساس نظر کارشناسان جعلیت امضای خواهان به عنوان شاهد قرارداد ثابت است اما چنانچه خواهان قرارداد موصوف را به عنوان شاهد هم امضا نموده باشد این امر نمی‌تواند مزیل فسخ اجاره شود. زیرا به محض این که مستأجر در عین مستأجره تغییر شغل دارد یا آن را به غیر با موضوع فعالیتی غیر از فعالیت و شغل موضوع قرارداد اولیه انتقال داد، حق فسخ قرارداد اجاره برای موجر پیدا می‌شود، حال جای این سوال است که آیا صرف اطلاع موجر از تغییر شغل و یا انتقال آن به غیر با شغلی متفاوت از شغل موضوع قرارداد نخست، موجب زوال این حق می‌شود یا خیر که اصل استصحاب در مقام تردید، بقای حق فسخ را به اثبات می‌رساند؛ ۶- با احراز تغییر شغل از طرف مستأجر و این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق نیست، و وکلای خواهان نیز علی‬رغم قید سه موجب برای فسخ (تغییر شغل، انتقال به غیر و عدم پرداخت اجاره‬بها) در دادخواست، در جریان دادرسی، فسخ قرارداد را منجزاً تغییر شغل بیان کردند، حق فسخ نیز برای موجر محرز است؛ بنابراین دادگاه به استناد بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و مواد ۱۹۸ و ۱۴۹ و ۱۵۵ و ۲۱۹ و ۲۲۳ و ۲۲۴ و ۲۲۱ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به فسخ قرارداد اجاره رسمی شماره... مورخ ۱۳۳۵/۹/۹ دفتر اسناد رسمی شماره... تهران و تخلیه عین مستأجره (پلاک ثبتی...) و الزام خواندگان به تحویل آن و از باب تسبیب به پرداخت خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل طبقه تعرفه صادر و اعلام می‌دارد و هم چنین با عنایت به این که نسبت به سند عادی شماره... مورخ ۱۳۹۰/۱/۲۵ ادعای جعل شده و امضای شاهد (خواهان) ذیل آن مجعول تشخیص داده شده و این امر در اصالت سند فی‬ما بین طرفین قرارداد تأثیری ندارد لذا دادگاه دستور ابطال قسمت مجعول سند (امضای خواهان به عنوان شاهد) را صادر می‌کند که اجرای آن منوط به قطعیت حکم دادگاه در ماهیت دعوی است و سپس اصل سند به صاحب سند تحویل می‌گردد. رأی صادر شده در خصوص خواندگان ردیف اول و دوم و سوم حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران است و نسبت به خواندگان ردیف چهارم و پنجم غیابی و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این شعبه و ظرف همین مدت قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر تهران است.

دادرس شعبه ۱۲۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران - هادی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای و.م. به وکالت از آقایان ح. و ع. و الف. همگی به شهرت ش. به طرفیت آقای ح.ش. نسبت به دادنامه شماره ۹۳۰۳۴۳ مورخ ۱۳۹۳/۵/۲۶ صادره شعبه ۱۲۰ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‌ موجب آن با پذیرش دعوای تجدیدنظرخوانده راجع به خواسته فسخ قرارداد و اجاره رسمی شماره... مورخ ۱۳۳۵/۹/۹ دفتر اسناد رسمی شماره... تهران و تخلیه عین مستأجره به پلاک ثبتی... و تحویل آن به لحاظ تغییر شغل نیز جبران خسارت دادرسی ضمن حکم به شرح مورد تقاضا دستور ابطال امضاء تجدیدنظرخوانده ذیل سند ابرازی تجدیدنظرخواهان‬‌ها انشاء گردیده مآلاً وارد و متضمن جهات نقض مذکور در ماده ۳۴۸ از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی است چه اینکه همانگونه که دادگاه محترم نیز در دادنامه تجدیدنظرخواسته آورده‌اند تجدیدنظرخواهان‬‌ها مورد اجاره را به غیر انتقال داده‌اند و تجدیدنظرخوانده نیز ابتدائاً یکی از جهات فسخ را انتقال به غیر عنوان کرده و در این مرحله از رسیدگی نیز در مقام پاسخ‬گویی به تجدیدنظرخواهی مراتب را تأیید نموده است با این وصف لازم بود تجدیدنظرخوانده دعوای خود را به طرفیت منتقل‬‌الیه نیز مطرح می‌کرد که بدین ترتیب عمل نکرده لذا دعوی به کیفیت مطروح قابلیت استماع و رسیدگی نداشته مستنداً به بندهای ج و ه- از ماده مرقوم و مواد ۳۵۸ و ۲ از همان قانون ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته قرار رد دعوی تجدیدنظرخوانده مذکور را صادر اعلام می‌دارد. این رأی قطعی است.

مستشاران شعبه ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

قیصری - حاجی حسنی