تاریخ نظریه: 1401/10/18
شماره نظریه: 7/1401/456
شماره پرونده: 1401-29/1-456 ح
استعلام:
چنانچه عقد اجاره محل تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و مستأجر دارای حق سرقفلی باشد، آیا با اتمام مدت قرارداد اجاره:
الف- موجر می‌تواند به طرفیت مستأجر اجرت‌المثل ایام تصرف پس از سپری شدن مدت عقد اجاره را مطالبه کند؟
ب- آیا تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن با همان شرایط اولیه توافق‌شده از آثار حق سرقفلی است؟
ج- در صورتی که تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن از شرایط مالکیت بر سرقفلی باشد، آیا دادخواست تعدیل اجاره‌بها ذیل قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 قابل استماع است؟
د- در صورت صلاحدید تعریف جامعی از حق سرقفلی ارائه فرمایید.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
الف- در فرض سوال، چنانچه موجر به‌رغم سپری شدن مدت اجاره تقاضای تخلیه نکرده باشد، موضوع مشمول بخش اخیر ماده 501 قانون مدنی خواهد بود.
ب- تمدید هر قراردادی؛ از جمله قرارداد اجاره فرض سوال، منوط به توافق طرفین است و صرف وجود سرقفلی با عنایت به مقررات مربوط؛ از جمله ماده 7 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، به خودی خود تمدید قرارداد را در پی نخواهد داشت.
ج- در فرض سوال، تعدیل اجاره‌بها صرفاً نسبت به اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و در محدوده ماده 4 اصلاحی این قانون قابل پذیرش است و در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، با توجه به آنچه در بند «الف» آورده شد، موضوعاً منتفی است.
د- ارائه تعریفی جامع از سرقفلی آن‌گونه که در استعلام آمده است، از وظایف این اداره کل خارج است. با این وصف در بند اولاً نظریه مشورتی شماره 729/1401/7 مورخ 1401/8/10 این اداره، اوصاف حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی، تشریح و از هم تفکیک شده‌اند که تصویر آن جهت بهره‌برداری به پیوست ارسال می‌شود.