تاریخ نظریه: ۱۴۰۱/۱۰/۱۸
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۱/۴۵۶
شماره پرونده: ۱۴۰۱-۲۹/۱-۴۵۶ ح

استعلام:

چنانچه عقد اجاره محل تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و مستأجر دارای حق سرقفلی باشد، آیا با اتمام مدت قرارداد اجاره:
الف- موجر می‌تواند به طرفیت مستأجر اجرت‌المثل ایام تصرف پس از سپری شدن مدت عقد اجاره را مطالبه کند؟
ب- آیا تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن با همان شرایط اولیه توافق‌شده از آثار حق سرقفلی است؟
ج- در صورتی که تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن از شرایط مالکیت بر سرقفلی باشد، آیا دادخواست تعدیل اجاره‌بها ذیل قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ قابل استماع است؟
د- در صورت صلاحدید تعریف جامعی از حق سرقفلی ارائه فرمایید.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

الف- در فرض سوال، چنانچه موجر به‌رغم سپری شدن مدت اجاره تقاضای تخلیه نکرده باشد، موضوع مشمول بخش اخیر ماده ۵۰۱ قانون مدنی خواهد بود.
ب- تمدید هر قراردادی؛ از جمله قرارداد اجاره فرض سوال، منوط به توافق طرفین است و صرف وجود سرقفلی با عنایت به مقررات مربوط؛ از جمله ماده ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، به خودی خود تمدید قرارداد را در پی نخواهد داشت.
ج- در فرض سوال، تعدیل اجاره‌بها صرفاً نسبت به اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و در محدوده ماده ۴ اصلاحی این قانون قابل پذیرش است و در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، با توجه به آنچه در بند «الف» آورده شد، موضوعاً منتفی است.
د- ارائه تعریفی جامع از سرقفلی آن‌گونه که در استعلام آمده است، از وظایف این اداره کل خارج است. با این وصف در بند اولاً نظریه مشورتی شماره ۷۲۹/۱۴۰۱/۷ مورخ ۱۴۰۱/۸/۱۰ این اداره، اوصاف حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی، تشریح و از هم تفکیک شده‌اند که تصویر آن جهت بهره‌برداری به پیوست ارسال می‌شود.