هیات تخصصی شوراهای اسلامی
شماره پرونده: ه- ع/96/1455 شماره دادنامه: 9809970906010074 تاریخ: 8/3/98
شاکی: آقای حیدر رئیسی
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر دامغان
موضوع شکایت و خواسته: ابطال ماده 11 تحت عنوان عوارض بر تغییر کاربری ها (حق ارزش افزوده حاصله از تغییر کاربری ها) سال 93
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت: شاکی بر اساس دلایل مطروحه و آراء وحدت رویه هیات عمومی دیوان عدالت اداری شماره های 177 و 1478و 1480 و 1481 و 1479 مورخ 12/12/86 و 770 مورخ 18/10/91 و 1477 مورخ 18/9/91 و 97 الی 100 مورخ 16/12/92 و 116 مورخ 23/2/92 و 1215 مورخ 22/10/94 و 752 مورخ 30/9/95 و 1354 مورخ 17/12/95 و نامه دیوان محاسبات ابطال ماده 11 تعرفه عوارض محلی شهرداری دامغان در سال 93 مصوب شورای اسلامی مبنی بر اخذ عوارض افزوده ناشی از ارتقاء کاربری با تمامی تبصره ها و همگی با لحاظ ماده 92 قانون تشکیلات (و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری) از زمان تصویب را خواسته است. بر همین اساس مدیر کل هیات عمومی دیوان عدالت اداری پرونده را به نظر مشاورین ریاست محترم دیوان رسانده است. مشاورین مذکور به استناد آراء وحدت رویه هیات عمومی دیوان عدالت اداری و ابطال مصوبات شوراهای اسلامی شهرهای تبریز، گرگان، همدان و دیگر شهرها مبنی بر ابطال عوارض و کارمزد برای تقسیط بدهی افراد، عوارض تفکیک، عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری و اینکه شورای اسلامی شهر دامغان بدون رعایت آراء مذکور و الزام به رعایت آنها اقدام به تصویب موارد مورد شکایت نموده است موضوع را قابل طرح در هیات عمومی اعلام کرده اند ریاست محترم دیوان به استناد اینکه آراء استنادی مطروحه موخر بر تاریخ مصوبات بوده موضوع را مشمول ماده 92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری ندانسته دستور اعمال ماده 84 قانون را داده اند.
متن مقرره مورد شکایت:
ماده 11: عوارض بر تغییر کاربری ها (حق ارزش افزوده حاصله از تغییر کاربری ها): نظر به اینکه رعایت کلیه کاربریهای مصوب طرح تجدید نظر تفصیلی شهر و یا مصوبات کمیسیونهای ماده پنج شورای شهرسازی استان از سوی مالکین حقیقی و حقوقی و ادارات، ارگانها، نهادها و موسسات دولتی و خصوصی الزامی میباشد و تغییر کاربریهای مصوب مستلزم برخی اقدامات از سوی شهرداری از جمله موافقت با طرح موضوع در کمیسیون ماده 5 و دادن رای مثبت به عنوان عضو کمیسیون و تلاش وی در جهت اخذ موافقت سایر اعضاء کمیسیون و پیگیری موضوع تا تحقق کامل آن را دارد و از طرفی بر اثر برخی از تغییر کاربریها موجبات تبدیل به احسن ملک مورد نظر و افزایش قیمت آن را فراهم مینماید که در نتیجه این افزایش قیمت با تلاش و پیگیری شهرداری تحقق می یابد. فلذا بابت حق تلاش شهرداری در جهت تغییر کاربری املاک موصوف که مالکین آن از ارزش افزوده حاصله منتفع می گردند دستورالعمل ذیل تعیین و شهرداری مجاز میباشد جهت آن دسته از مالکین املاک بخش حقیقی و حقوقی که تقاضای تغییر کاربری ملک خود را دارند و حاضر به پرداخت حق و حقوق شهرداری (حق تلاش) به شرح ذیل میباشند پس از تنظیم صورتجلسه توافق اقدام نماید. در این صورت مالکین موظف به پرداخت حق ارزش افزوده تعیین شده جهت مناطق مختلف شهر میباشند.
1- حق ارزش افزوده حاصل از تغییر کاربری هر متر مربع از اراضی مسکونی به تجاری در بلوکهای 6-7-8-9-10-11-20-22-23-26 از دفترچه قیمت منطقه ای دارائی برابر است با بیست و دو برابر قیمت فروش تراکم در مناطق مذکور (A22)
2- حق ارزش افزوده حاصل از تغییر کاربری هر متر مربع از اراضی مسکونی به تجاری در بلوکهای 2-3-4-12-13-17-18-19-21-25-27-28-29 از دفترچه قیمت منطقه ای دارائی برابر است با بیست برابر قیمت فروش تراکم در مناطق مذکور (A20)
3- حق ارزش افزوده حاصل از تغییر کاربری هر متر مربع از اراضی مسکونی به تجاری در بلوکهای 1-5-14-15-16-24-30-31-32-33- از دفترچه قیمت منطقه ای دارائی برابر است با هجده برابر قیمت فروش تراکم در مناطق مذکور (A18)
تبصره 1: توضیح اینکه حق ارزش افزوده بلوک 14 و 30 فقط در بر بلوار صد دروازه معادل هجده برابر قیمت فروش تراکم و مابقی املاک واقع در همین بلوک معادل شانزده برابر قیمت فروش تراکم در منطقه میباشد.
تبصره 2: در صورتی که مساحت واحد تجاری مورد نظر از 20 متر تجاوز نماید، به شرط رعایت دهانه مجاز مشمول پرداخت 10% ارزش افزوده جهت هر متر مربع مساحت اضافی خواهد بود.
تبصره 3: حق ارزش افزوده خیابانهای ذیل الذکر با 75% افزایش نسبت به ارزش افزوده مشخص شده در بلوکهای مربوطه تعیین میگردد.
الف- بر خیابان امام خمینی از میدان شهداء تا میدان امام خمینی و میدان شهداء و میدان امام (بلوکهای 8-11-20-22)
ب- بر خیابان شهید بهشتی از میدان امام تا تقاطع زرجوی شمالی و جنوبی (بلوکهای 11-26)
ج- بر خیابان خندق (بلوک 11)
د- بر خیابان ابوریحان بیرونی..........
ه-- بر خیابان شهداء از میدان شهداء تا تقاطع باغ جنت غربی (بلوک 20)
و- بر خیابان باغ جنت از تقاطع خیابان شهداء تا میدان فرهنگ و میدان فرهنگ (بلوکهای 20-22-23)
ز- بر خیابان محله نو از خیابان امام خمینی تا تقاطع باغ جنت (بلوک 20)
ح- بر بلوار جنوبی از خیابان امام تا تقاطع خیابان باغ جنت (بلوکهای 20 و 22)
ط- بر خیابان فرهنگ از میدان امام تا میدان فرهنگ (بلوک 22)
ی- بر بلوار شمالی از خیابان امام تا تقاطع ابوریحان (بلوکهای 8-11)
4- حق ارزش افزوده حاصله از تغییر کاربری - انباری - بهداشتی و حمام- اداری - نظامی و انتظامی - فرهنگی - مذهبی - ورزشی - درمانی و سایر کاربریها مشابه عمومی به تجاری معادل 60% حق ارزش افزوده مسکونی به تجاری تعیین میگردد و چنانچه کاربریهای مذکور به کاربری صنایع و کارگاه تبدیل گردد معادل 40% حق ارزش افزوده مسکونی به تجاری تعیین میگردد.
5- عوارض تبدیل کاربری هر متر مربع از باغات و اراضی مزروعی به مسکونی در صورتی که با عمل تفکیک به صورت توامان صورت پذیرد (موضوع ماده 20 این تعرفه یعنی قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداریها نیز اعمال شد) معادل 5/3 برابر قیمت تراکم منطقه ای (A5/3) و در صورتی که صرفاً تبدیل کاربری به تنهایی صورت پذیرد معادل 5/4 برابر قیمت تراکم منطقه ای (A5/4) محاسبه و وصول میگردد.
تبصره 1: در رابطه با کاربری های انباری - بهداشتی - حمام - اداری - نظامی و انتظامی - فرهنگی - مذهبی - ورزشی - درمانی و سایر کاربری های مشابه عمومی که به مسکونی تبدیل میشوند چنانچه در رابطه با تبدیل کاربری وجهی دریافت نشده باشد عوارض تبدیل کاربری با همان ضرایب بند 5 محاسبه و اخذ میگردد. در غیر این صورت چنانچه وجهی دریافت شده باشد با ضریب 75/0 محاسبه و وصول میگردد.
تبصره 2: چنانچه در طرح تفصیلی کاربری مسکونی به فرهنگی و غیره تبدیل شده باشد و به هر دلیل به حالت اولیه آن برگردد هیچ وجهی از مالک دریافت نمی شود.
6- حق ارزش افزوده حاصل از تغییر کاربری تاسیسات و تجهیزات شهری و جهانگردی و پذیرایی به تجاری معادل 30% حق ارزش افزوده مسکونی به تجاری تعیین میگردد.
7- تغییر کاربری از مسکونی و سایر کاربریهای عمومی به تاسیسات و تجهیزات شهری معادل 50% حق ارزش افزوده مسکونی به تجاری تعیین میگردد.
8- تغییر کاربری هر متر مربع زیر زمین واحدهای مسکونی از انباری و یا مسکونی به تجاری معادل 70% حق ارزش افزوده مسکونی به تجاری در همکف تعیین میگردد.
9- تغییر کاربری هر متر مربع از فضاهای عمومی و اداری به مسکونی معادل 10% حق ارزش افزوده مسکونی به تجاری محاسبه میگردد.
10- عوارض حق ارزش افزوده حاصل از تغییر کاربری باغات، اراضی مزروعی، فضای سبز و پارکینگ عمومی و سایر موارد کاربریهای مشابه به تجاری معادل 130% تغییر کاربری مسکونی به تجاری محاسبه و وصول میگردد.
11- عوارض حق ارزش افزوده تغییر کاربری قسمتی از فضای مذهبی به تجاری حداکثر تا دو واحد (مجموعاً معادل 50 متر مربع) به میزان 1% عوارض ارزش افزوده تجاری مناطق مربوطه تعیین میگردد.
12- تغییر کاربری طبقه اول از مسکونی به تجاری معادل 70% حق ارزش افزوده مسکونی به تجاری در همکف تعیین میگردد.
13- تغییر کاربری طبقه دوم از مسکونی به تجاری معادل 40% حق ارزش افزوده مسکونی به تجاری در همکف و از طبقات دوم به بالا معادل 30% حق ارزش افزوده طبقه همکف تعیین میگردد.
14- تبدیل بخشی از زیر زمین و یا همکف به آرایشگاه زنانه مشروط به سپردن تعهد محضری و با حفظ کاربری موجود و در صورت وجود دسترسی مستقل بلامانع میباشد و حق ارزش افزوده آن معادل 30% حق ارزش افزوده تبدیل مسکونی به تجاری جهت هر متر مربع فضای مورد تبدیل تعیین میگردد بدیهی است اینگونه واحدها مشمول پرداخت عوارض پذیره و حذف پارکینگ نمی گردند.
15- تبدیل بخشی از زیر زمین و یا همکف به خیاطی زنانه مشروط به سپردن تعهد محضری و با حفظ کاربری موجود بلامانع میباشد لیکن حق ارزش افزوده آن معادل 20% حق ارزش افزوده تبدیل مسکونی به تجاری جهت هر متر مربع فضای مورد تبدیل تعیین میگردد.
16- در خصوص تغییر کاربری سایر موارد که در این تعرفه پیش بینی نگردیده است و احیاناً با تغییرات ایجاد شده در طرح تفصیلی جدید با آن مواجه خواهیم شد بر اساس توافق فی مابین شهرداری و مالک و اخذ مجوز از شورای محترم شهر عمل میگردد.
17- در محاسبه حق ارزش افزوده از فرمول زیر استفاده میشود. N × A = E
که در اینجا E = حق ارزش افزوده و A = قیمت یک متر مربع تراکم و N = ضریب در نظر گرفته شده جهت ارزش افزوده منطقه که در A ضرب میگردد.
تبصره 1: املاک واقع در بر معابر و شوارع عمومی چنانچه با واسطه فضای سبز پارکینگ و یا هر نوع عارضه طبیعی و غیر طبیعی دیگری به خیابانهای اصلی که دارای قیمت منطقه ای بالاتری هستند مشرف شوند در محاسبات ارزش افزوده و سایر عوارض آنها با 10% کاهش نسبت به معبر مورد نظر (اصلی) محاسبه و دریافت خواهد شد. مشروط به آنکه در صورت چند بر بودن ملک پس از اعمال کاهش مذکور از قیمت منطقه ای معابر مجاور دیگر همین ملک کمتر نگردد.
خلاصه مدافعات طرف شکایت: شورای اسلامی شهر دامغان طی لایحه شماره 243/498 مورخ 19/3/97 اعلام کرده 1- برابر تبصره ذیل ماده 77 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال 75 عوارضی مصوب تا این تاریخ مورد اعتراض از سوی وزارت کشور قرار نگرفته و مصوبات یک سال قابلیت اجرایی داشته و شاکی بعد از 4 سال اقدام به طرح شکایت کرده است. 2- برابر تفاهم نامه منعقده فیمابین مسئولین دیوان عدالت اداری و سازمان شهرداریها و وزارت کشور مقرر گردیده چنانچه اشخاص حقیقی یا حقوقی ابطال مصوبات و عوارض شوراها را از هیات عمومی دیوان عدالت اداری بخواهند بدواً مراتب به وزارت کشور و سازمان شهرداری ها ارسال و لذا درخواست اجرای آن را نموده است. 3- برابر ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه مصوب 90 به شوراهای (اسلامی) کشور اختیار قانونی وضع عوارض ارزش افزایش از طرح های توسعه شهری تفویض شده است. بنابراین تقاضای رسیدگی نموده است.
هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر در جلسه به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی
طبق بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی، تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود از جمله وظایف و مسئولیت های شورای اسلامی شهر محسوب شده است و در تبصره یک ماده «50» قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال 1387 وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد، با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است، در بند 4 ماده 22 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال 1380 با اصلاحات و الحاقات بعدی مقرر گردیده است. « عوارض ناشی از تغییر کاربری و فروش تراکم به اقساط پنج تا ده ساله از شروع بهره برداری توسط سرمایه گذاران به شهرداری مربوطه پرداخت خواهد شد. » همچنین در بند (الف) ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران وضع عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک، ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری مجاز شماره شده است و در آراء هیات عمومی از جمله رای شماره 1308 - 9/5/1397 مصوبات شوراهای اسلامی در وضع عوارض برای تغییر کاربری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص داده نشده است. بنابراین ماده 11 تحت عنوان عوارض تغییر کاربری ها (حق ارزش افزوده حاصله از تغییر کاربری) مصوب شورای اسلامی شهر دامغان سال 93 مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان عدالت اداری و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جواد جباری - رئیس هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری