هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد
شماره پرونده: ه- ع/95/543 دادنامه: 195 تاریخ: 14/9/96
شاکی: آقای علیرضا عنایتیان
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر برازجان
موضوع خواسته: ابطال مواد 4-17-33-27-34-61-59-48-46-30 موضوع تعرفه عوارض سال 94-95 شورای اسلامی شهر برازجان
متن مقرره مورد شکایت: ماده 4: عوارض پذیره واحدهای تجاری، اداری، صنعتی
برای محاسبه عوارض یک متر مربع از یک واحد تجاری،اداری،صنعتی با ارتفاع و دهانه مجاز برای هر متر مربع طبق جدول زیر با اعمال ضریب مربوطه در قیمت منطقه ای اقدام میگردد.
ردیف
طبقات
تجاری و صنعتی
اداری
تصویبی سال 93
تصویبی سال 94
تصویبی سال 95
تصویبی سال 93
تصویبی سال 94
تصویبی سال 95
1
همکف
P 13
P 13
P 13
P 18
P 20
P 20
2
زیرزمین
P 10
P 10
P 10
P 15
P 17
P 17
3
طبقه اول به بالا
P 9
P 9
P 9
P 13
P 15
P 15
4
انباری
P 8
P 8
P 8
P 15
P 17
P 17
7
نیم طبقه
P 6
P 6
P 6
P 11
P 12
P 12
توضیح: در محاسبه عوارض پذیره، پروانه و بقیه عوارضات چنانچه زمین دارای چند بر باشد، قیمت منطقه ای گرانترین بر مشرف بر ملک محاسبه خواهد شد.
برای واحد های صنعتی تعداد واحد و ارتفاع و دهانه ملاک عمل محاسبه نمیباشد.
تبصره: در صورت تبدیل هر نوع کاربری به تجاری از کل بنا تبدیل عوارض پذیره تجاری و دیگر عوارض مربوطه وصول میگردد و چنانچه زیر بنای تبدیلی دارای مجوز باشد مبلغ عوارض وصول شده قبلی ارتباطی با مجوز جدید ندارد و کل عوارض آن قسمت به روز محاسبه میگردد و در صورت نداشتن مجوز علاوه بر عوارض فوق جریمه کمیسیون ماده 100 نیز وصول میشود.
ماده17: عوارض افزایش بار ترافیکی ناشی از عدم وجود پارکینگ
متقاضی پروانه کار ملزم به ارائه پارکینگ به تعداد واحدهای مسکونی موجود در نقشه و یا به متراژ های مشخص شده در طرح تفصیلی جهت واحدهای تجاری و مسکونی میباشد و در صورتی که وضعیت و شکل زمین به گونه ای باشد یا بهر دلیل بگونه ای تغییر نماید که نتوان در آن پارکینگ احداث نمود یا تعداد پارکینگهای ارایه شده کمتر از تعداد واحدهای ارایه شده در نقشه و یا ضوابط طرح باشد نسبت به اخذ این عوارض برای هر متر مربع با ضریب قیمت منطقه ای به شرح جدول زیر اقدام میگردد.
تبصره 1: بدیهی است در صورت ارایه پارکینگ در نقشه و درج آن در پروانه کار و عدم ساخت پارکینگ و یا عدم رعایت مفاد پروانه کار مستند بر ماده 100 قانون شهرداری ها اقدام میگردد.
تبصره 2: در صورتی که به عنوان مثال بالاتر از نیم باشد به عدد بالاتر رند شده و در غیر این صورت به عدد پآیین تر نیم شود.مثال اگر 4/2 واحد پارکینگ معادل 2 واحد حذف پارکینگ محاسبه میگردد و اگر 6/2 واحد پارکینگ نیاز باشد معادل 3 واحد حذف پارکینگ محاسبه میشود.
تبصره 3: مساحت هر واحد پارکینگ طبق ضوابط طرح تفصیلی مربوطه محاسبه گردد.
تبصره 4: در پروانه های تجاری مسکونی اولویت با مسکونی بوده بدین معنا که پارکینگ یا پارکینگ های موجود در اولویت اول اختصاص به واحدهای مسکونی دارند.
تبصره 5: انباری تجاری طبق اصول طرح و ضوابط شهرسازی میبایست پارکینگ ارایه نماید ودر صورت عدم ارایه عوارض فوق وصول میگردد.
تبصره 6: در صورت ساخت واحدهای غیر مجاز و بدون اخذ پروانه این عوارض قابل وصول است و در طبقات طبق ضوابط شهرسازی و طرح اقدام میشود.
تعداد پارکینگ ارایه نشده در نقشه
ضریب برای هرمتر مربع مسکونی و آموزشی و بهداشتی و تفریحی
ضریب برای هر متر مربع تجاری و سایر کاربریها
تصویبی سال 93
تصویبی سال 94
پیشنهادی سال 95
تصویبی سال 93
تصویبی سال 94
تصویبی سال 95
تا 2 واحد
22
23
23
28
30
30
بیش از دو واحد
32
33
33
35
37
37
ماده 27: عوارض نگهداری و توسعه فضای سبز
عوارض فوق به شرح زیر محاسبه و وصول میگردد:
این عوارض هنگام پاسخ کلیه استعلام ادارات و بانکها و نهاد ها و...... و به همراه عوارض سالیانه وصول میگردد.
تصویبی سال 93
تصویبی سال 94
تصویبی سال 95
یک برابر عوارض نوسازی آخرین سال
دو برابر عوارض آخرین نوسازی آخرین سال
دو برابر عوارض آخرین نوسازی آخرین سال
ماده 30: عوارض تفکیک و تجمیع اراضی
برای تفکیک و تجمیع عرصه به شرح جدول ذیل با اعمال ضریب در قیمت منطقه ای برای هر متر مربع عوارض ذیل وصول خواهد شد (رعایت حد نصاب تفکیک وفق طرح تفصیلی ملک ملاک عمل میباشد.
تصویبی سال 93
تصویبی سال 94
تصویبی سال 95
تفکیک
تجمیع
تفکیک
تجمیع
تفکیک
تجمیع
تجاری، اداری، صنعتی و کارگاهی
3
3
4
5
4
5
سایر کاربریها
5/1
5/1
2
5/2
2
5/2
تبصره 1: در صورتی که مالک تقاضای تجمیع پلاکی به پلاک خود را نماید در محاسبه تجمیع،قطعه یا پلاک پیشنهادی محاسبه میگردد و هنگام تفکیک،کل مساحت قبل از تفکیک محاسبه خواهد شد.
تبصره 2: در صورتی که پلاک تجمیع شده دو بر باشد P با ارزش منطقه ای بیشتر ماخذ محاسبه میباشد.
تبصره 3: تفکیک یا تجمیع اراضی که مساحت 500 متر به بالا دارند ضریبهای زیر اعمال میگردد.
تصویبی سال 93
تصویبی سال 94
تصویبی سال 95
تفکیک
تجمیع
تفکیک
تجمیع
تفکیک
تجمیع
تجاری، اداری، صنعتی و کارگاهی
3
3
4
5
4
5
سایر کاربریها
3
3
4
5
4
5
تبصره 4: این عوارض علاوه بر سهم شهرداری از عرصه و سرانه ها که مستند بر قوانین روز میباشد اخذ خواهد شد و چنانچه با توافق طرفین به جای سهم شهرداری مبلغ ریالی طبق نظر کارشناسی پرداخت شود این عوارض نیز بقوت خود باقی و اخذ خواهد شد.
5- برای تجمیع اراضی با کاربری مسکونی در بافت فرسوده هیچگونه وجهی دریافت نگردد.
ماده 33: عوارض ناشی از انتقال مالکیت:
1- این عوارض با فرمول مشابه عوارض نقل و انتقال اموال غیر منقول در سالهای قبل و با اعمال ضرایب به شرح جدول ذیل برای هر متر مربع املاک محاسبه و وصول میشود.
تصویبی سال 93
تصویبی سال 94
تصویبی سال 95
مسکونی
25%
25%
25%
سایر کاربریها
110%
110%
110%
2-این عوارض برای آپارتمانها و ساختانهای دارای طبقات زیر یا بالای همکف با فرمول قبل و با اعمال ضرایب به شرح ذیل در قیمت منطقه ای برای هر متر مربع محاسبه و وصول میگردد.
تصویبی سال 93
تصویبی سال 94
تصویبی سال 95
مسکونی
30%
25%
25%
سایر کاربریها
110%
110%
110%
برای آپارتمان به میزان زیر بنا موجود عرصه در نظر گرفته میشود.
3- این عوارض برای عرصه به تنهایی با فرمول قبل و اعمال ضرائب مربوطه به شرح جدول ذیل در قیمت منطقه ای برای هر متر مربع وصول میگردد.
تصویبی سال 93
تصویبی سال 94
تصویبی سال 95
مسکونی
30%
35%
35%
سایر کاربریها
110%
120%
120%
تبصره 1: در پاسخ استعلامهای قطعی و صلح مشروط این عوارض محاسبه و وصول میگردد.
تبصره 2: در صورت اقاله، عوارض وصول شده نوسازی و غیره مسترد نخواهد شد.
ماده 34: عوارض بر رهن اراضی و املاک:
به میزان 3/1 عوارض استعلام مالکیت محاسبه میگردد و صرفا از استعلامهای رهنی دفتر اسناد رسمی اخذ خواهد شد.
ماده 46: عوارض کسب
هر فرد صنفی که در حریم شهر زیر نظر اتحادیه های صنفی فعالیت می کند موظف است سالانه عوارض حق کسب خود را به شرح جدول پیوست پرداخت نماید.
تبصره: جهت افتتاح کسب و پیشه برای هر فرد صنفی 5 برابر حق کسب سالیانه محاسبه و وصول میگردد.
1- در صورت تغییر نوع کسب حق افتتاح مجدد از فرد صنفی وصول میگردد.
ماده 48: عوارض ارزش افزوده اعیان (ناشی از ساخت):
چنانچه ملکی در پهنه مختلط قرار گرفته و با کاربری غیر مسکونی ساخت نماید و یا به کاربری غیر مسکونی تغییر یافته یا با خرید ارزش افزوده تجاری و... شده باشد میبایست نسبت به پرداخت ارزش افزوده اعیانی در طبقات یا نیم طبقه با اعمال ضریب طبق جدول در قیمت منطقه ای برای هر متر مربع زیر بنا اقدام نماید.
ردیف
طبقات
تصویبی سال 93
تصویبی سال 94
تصویبی سال 95
1
زیر زمین
20
25
25
همکف
-
5
5
2
طبقه اول
10
15
15
3
طبقه دوم به بالا
5
7
7
4
نیم طبقه
3
5
5
5
انباری در طبقات
2
3
3
ماده 59: عوارض آغاز به کار مشاغل غیر مشمول نظام صنفی
برای تمام مشاغل مندرج در ماده 58 به میزان 5 برابر عوارض ماهیانه مقرر برای آغاز به کار و اخذ مجوز از شهرداری علاوه بر تغییر کاربری یا ارزش افزوده عوارض صدور پروانه نیز اخذ خواهد شد.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت:
این مالک سه دانگ از پلاک ثبتی 2024/19 که عبارت از یک کارگاه میباشند از طرف خود و سه دانگ دیگر را وکالتا از سوی آقای محمد حسین پایان قصد هبه بلا عوض ملک موصوف را به فرزندم داشتم که دفتر اسناد رسمی شماره 9 برازجان در خصوص انجام معامله از شهرداری مراتب بلامانع بودن معامله را خواستار شده است که شهرداری برازجان طی فیشی مطالبه عوارض به مبلغ 539/251/101 ریال را نموده است و این در حالی است که به موجب آراء هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شماره 1906 مورخ 27/11/93 - 1910 مورخ 27/11/93 - 799 مورخ 2/11/91 مصوبات شورای اسلامی شهرها در خصوص اخذ عوارض انجام معامله املاک و مستغلات ابطال گردیده است. هم چنین در خصوص اخذ عوارض تغییر کاربری و عوارض تغییر کاربری نیز از سوی هیات عمومی دیوان عدالت اداری در این خصوص اتخاذ تصمیم شده است لذا با عنایت به مراتب مذکور ابطال مواد 4-(عوارض پذیره صنعتی)-33 (عوارض انجام معامله قطعی) 27 (عوارض نگهداری و توسعه فضای سبز 34 (عوارض انجام معامله رهنی) 61-52 (عوارض نقل و انتقال اموال منقول) 17 (عوارض حذف پارکینگ) 48-46 (عوارض تغییر کاربری) 30 (عوارض تفکیک و تجمیع اراضی) تعرفه اخذ عوارض سال 94-95 شورای اسلامی شهر برازجان مورد استدعات.
خلاصه مدافعات طرف شکایت: شهرداری برازجان طی لایحه دفاعیه تقدیمی مورخ 28/10/95 اعلام نموده دوره اعتبار تعرفه عوارض صرفا یک ساله بوده و احکام موضوع تعرفه صرفا در همان دوره جاری میباشد.شاکی ابطال موادی از تعرفه سال 94 را درخواست نموده و ضمائم شکوائیه نیز همگی مربوط به تعرفه سال 94 میباشد و این در حالی است که در تعرفه عوارض سال 95 موارد مورد اشکال توسط محاکم دیوان اصلاح گردید و فعلاً در تعرفه جدید رعایت شده است. در فیش ضمیمه شکوائیه 3 ردیف عوارض به ایشان اعلام شده است سایر عوارضات مورد ادعای شاکی مربوط به سال 94 بوده و در حال حاضر در تصرف عوارض مصوب 1395 جایگاهی ندارد.لذا درخواست ابطال آن فاقد جایگاه قانونی میباشد. ماده 4 عوارض پذیره واحد های تجاری به اداری و صنعتی صنفی که به موجب ماده 101 قانون شهرداری ها و تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر وصول میگردد و در این خصوص رای دیوان عدالت وجود نداشته و شامل ؟ بابت ارزش افزوده نیز میگردد. ماده 33- به عوارض ناشی از انتقال مالکیت میباشد که هیچ گونه پرداختی به امور مالیاتی و ارزش افزوده صورت نمی گیرد. ماده 27 - عوارض نگهداری و توسعه فضای سبز منشاء آن ارائه خدمات شهری است که تحقق آن بدون مشارکت مردمی میسر نمیباشد و به همراه عوارض سالیانه و نوسازی وصول میگردد. ماده 34- عوارض بر رهن اراضی و املاک میباشد و مشمول قانون مالیات بر ارزش افزوده نمی گردد. ماده 61- عوارض تاکسیرانی که در این خصوص فاقد هرگونه رای از سوی دیوان عدالت اداری میباشد و مشمول قانون مالیات بر ارزش افزوده نیز نمیباشد. ماده 59- عوارض نقل و انتقال اموال منقول میباشد که عوارض آن کشوری است و سالیانه توسط امور مالیاتی به شهرداری ها جهت وصول ابلاغ میگردد و در حال حاضر پلیس راهور نیز اعلام نموده نقل و انتقال نیازی به دفاتر اسناد رسمی ندارد عملا وصول نمی شود. ماده 48- عوارض ارزش افزوده اعیان ناشی از ساخت، این عوارض به توصیه مهندسان مشاور شهرسازی طرح تفصیلی بابت استفاده از کاربری تجاری و اداری در طبقات اخذ میشود و ارتباطی به قانون مالیات بر ارزش افزوده ندارد و یک نوع عوارض محلی است. ماده 46 - عوارض تعیین نوع استفاده از اراضی و املاک جهت استفاده مغایر از کاربریهای سهامی مصوب است که در قانون مالیات نیز محلی برای پرداخت آن پیش بینی نشده است. ماده 30 - عوارض تفکیک و تجمیع اراضی که جزء خدمات میباشد و درخدمات ماده 101 قانون شهرداری اشخاص ملزم به اخذ مجوز از شهرداری شده اند و بابت این عمل شهرداری مکلف به ارائه خدمات شهری مضاعف میگردد.
نظریه تهیه کننده گزارش: اولاً: در خصوص مواد 17 (عوارض کسری پارکینگ)، 30 (عوارض تفکیک و تجمیع اراضی)، 33 (عوارض نقل و انتقال مالکیت، 34 (عوارض بر رهن اراضی و املاک)، 48 (عوارض ارزش افزوده اعیان)، 61 (عوارض نقل و انتقال اموال منقول) نظر به اینکه در این خصوص آراء هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شماره 38/92 - 27/11/93 و 243 - 1/4/95 حکم به ابطال مصوبات در موارد مشابه صادر گردیده. موضوع مشمول ماده 92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری بوده و عقیده به ابطال مواد مذکور پیشنهاد میگردد. ثانیا: در خصوص ماده 59 (عوارض آغاز به کار مشاغل صنفی) نظر به اینکه عوارض موضوع شکایت علاوه بر عوارض صدور پروانه میباشد از جمله عوارض مضاعف بوده و عقیده به ابطال آن پیشنهاد میگردد. ثالثاً: در خصوص ماده 4 (عوامل پذیره تجاری - اداری و صنعتی) نظر به اینکه عوارض معترض عنه از جمله عوارض حقوق دیوانی میباشد و همچنین ماده 46 (عوارض کسب) عقیده به عدم ابطال مصوبه پیشنهاد میگردد.و در خصوص ماده 27 (عوارض نگهداری و توسعه فضای سبز با عنایت به اینکه موضوع مصوبه خارج از حدود و اختیار شورای اسلامی میباشد عقیده به ابطال آن پیشنهادکرد. تهیه کننده گزارش: پیوست
نظریه هیات تخصصی: با توجه به اینکه در آراء هیات عمومی دیوان عدالت اداری عوارض ارزش افزوده سهم شهرداری، حذف یا کسری پارکینگ، عوارض تفکیک و عوارض آغاز به کار مشاغل غیر مشمول نظام صنفی و عوارض نقل و انتقال در مصوبات شوراهای شهر ها مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص گردیده و ابطال شده اند.بنابراین مواد 17و 27و30 و33 و 34 و 48و59 و61 از مصوبات شورای اسلامی شهر برازجان در تعرفه عوارض سالهای 94 و 95 به ترتیب مبنی بر (17 - عوارض افزایش بار ترافیکی ناشی از عدم وجود پارکینگ)، (27- عوارض نگهداری فضای سبز)، (30- عوارض تفکیک و تجمیع اراضی)، (33- عوارض ناشی از انتقال مالکیت)، (34 عوارض بر رهن اراضی و املاک)، (48- عوارض ارزش افزوده ناشی از ساخت)، (61 - عوارض نقل و انتقال اموال منقول) و (59- عوارض آغاز به کار مشاغل غیر مشمول نظام صنفی) به دلائل مندرج در آراء شماره 439-10/5/1396 و443 -10/5/1396 و 464-26/10/90 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی بوده و قابل ابطال است.
هیات تخصصی عمران،شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت بیش از سه چهارم آراء اعضاء حاضر به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی
طبق بند 16 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست های عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود از جمله وظایف و مسئولیتهای شورای اسلامی شهرها محسوب شده و در تبصره یک ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387 وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد، با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است و با توجه به اینکه در بند 3 ماده 13 قانون تشکیل شوراهای آموزش و پرورش در استانها، شهرستانها و مناطق کشور مصوب 1372 به عوارض پذیره اشاره شده است بنابراین مواد 4و46 از تعرفه عوارض سالهای 94و95 شهرداری برازجان از مصوبات شورای اسلامی شهر برازجان مبنی بر وضع عوارض پذیره برای تجاری، صنعتی و همچنین وضع عوارض کسب و پیشه برای مشاغل شهری مغایر قانون و خارج از حدود اختیار نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود.این رای ظرف 20 روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جباریرئیس هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری