پرداخت مبلغ ودیعه اجاره به وسیله چک

تاریخ دادنامه قطعی: 1394/08/17

پیام: هرگاه در عقد اجاره توافق شود که مبلغ ودیعه به موجب چند چک تحویل شود؛ در صورت عدم وصول وجه یکی از چک ها، دعوای مطالبه ودیعه توسط موجر قابل پذیرش نیست.

در خصوص دادخواست خواهان خانم ف.ن. ک. فرزند محمد به طرفیت خواندگان خانم الف. ن. و آقای م. ن. با وکالت خانم ل. خ. مبنی بر مطالبه وجه به میزان یکصد و پنجاه میلیون ریال بابت ودیعه اجاره و اجور معوقه 93/4/11 از قرار ماهیانه 12/900/000 ریال تا مورخ 93/8/11 مقوم به 51/000/000 ریال به انضمام خسارات ناشی از هزینه دادرسی و تاخیر تادیه و دعوی مرتبط خانم الف. ن. با وکالت خانم ل. خ. به طرفیت خانم ف.ن. ک. مبنی بر تایید فسخ قرارداد اجاره موضوع قرارداد اجاره نامه عادی شماره 1252 مورخ 93/4/11 و مطالبه مبلغ ودیعه بمبلغ یکصد و پنجاه میلیون ریال به انضمام خسارات دادرسی و تاخیر تادیه که با توجه به محتویات اوراق پرونده ها و مفاد دادخواست های تقدیمی که به لحاظ ارتباط موضوع مبادرت به صدور قرار رسیدگی توامان گردید و عنایتا به اظهارات طرفین به شرح صورتجلسات مضبوط در پرونده بدین توضیح که خواهان دعوی اصلی خانم ف.ن. ک. مدعی است ملک خود را جهت سکونت به خوانده ردیف اول اجاره داده و از تاریخ انعقاد قرارداد اجاره هیچگونه مال الاجاره ای از سوی مستاجر بوی پرداخت نگردیده است که تقاضای مطالبه اجور معوقه را از مبلغ ودیعه می‌نماید که خوانده در دادخواست مرتبط ضمن ادعای فسخ اجاره نامه مدعی است که به لحاظ نشت آب از لوله های آپارتمان موضوع اجاره به طبقه پآیین در روزهای اولیه سکونت با اعتراض مالک طبقه پآیین مواجه و جهت جلوگیری از نشت آب انشعاب آب واحد وی را قطع می کنند که خوانده دعوی اصلی و خواهان دعوی مرتبط (مستاجر) با مالک تماس حاصل نموده و به طور شفاهی توافق به تخلیه می نمایند که مدعی است خواهان دعوی اصلی خانم ف.ن. ک. اظهار داشته شما تخلیه کنید تا ودیعه را پرداخت نمایم که پس از تخلیه از دریافت کلید و پرداخت ودیعه امتناع کرده است که موجر (خواهان دعوی اصلی) ضمن تکذیب ادعای آنان اظهار میدارد هیچگونه توافقی برای تخلیه ملک نداشته و مستاجرین بدون هماهنگی وی ملک مورد دعوی را تخلیه نموده و خودشان جهت اجاره دادن مجدد آن در مشاورین املاک فایل کرده اند علیهذا طرفین جهت تقویت ادعاهای خود به شهودی استناد نموده‌اند که دادگاه با صدور قرار استماع گواهی گواهان از شهود تعرفه شده تحقیق به عمل آورده و نهایتا از احدی از مشاورین املاک که ملک متنازع فیه در آنجا جهت اجاره دادن فایل شده بود تحقیق به عمل آمد که حسب اظهارات مشاور املاک شخصی که ملک را جهت اجاره به بنگاه و مشاور املاک سپرده است پسر موجر (خواهان دعوی اصلی) بوده و جهت هماهنگی بازدید ملک شماره همراه خوانده دعوی اصلی را داده که در واقع عدم تحویل کلید از سوی خوانده دعوی به لحاظ عدم تسویه مبلغ ودیعه از سوی موجر بوده که بنا بود پس از آمدن مستاجر جدید ودیعه وی پرداخت شود علیهذا بنا به مراتب یاد شده و عنایتا به مفاد اظهارات طرفین و شهود و جمیع اوراق پرونده آنچه که مسلم است اینکه در روزهای اولیه قرارداد اجاره به لحاظ قطع آب و نشت آب مشکلاتی جهت استفاده مستاجر بوجود آمده که صرفنظر از اینکه مستاجر در چنین مواردی میتواند نسبت به رفع عیوب اتفاقی مبادرت نموده و از حساب و یا مبلغ اجاره با هماهنگی موجر کسر نماید ولیکن در مانحن فیه به نظر میرسد این توافق حاصل نشده و فایل نمودن عین مستاجر از سوی فرزند خواهان اصلی (موجر) قرینه ای است بر توافق بر تخلیه که هیات مدیره ساختمان نیز تلویحا مشکلات معنونه را تایید نموده‌اند لذا با توجه به مراتب و عنایتا به اصرار مستاجر جهت تحویل کلید در جلسات دادگاه و امتناع موجر از دریافت آن همگی موید عدم التزام خواهان (موجر) به حقوق مسلم مستاجر جهت توجیه قبض ودیعه اجاره وی بوده لذا دادگاه بنا به مراتب یاد شده و عنایتا به تاریخ تخلیه ملک موضوع اجاره که قدر متقین آن بر حسب ادعای خوانده و اظهارات هیات مدیره ساختمان مورخ 93/4/21 تلقی و احتساب گردیده ولیکن با توجه به عدم تحویل کلید ملک به خواهان اصلی (موجر) تاریخ فسخ را صرفنظر از اینکه اظهارنامه نیز از سوی خوانده دعوی اصلی (مستاجر) به نشانی اصلی موجر ارسال نگردیده است تاریخ تقدیم دادخواست تلقی و موجر تا تاریخ تقدیم دادخواست تایید فسخ از سوی خوانده دعوی اصلی مستحق مال الاجاره تشخیص و از تاریخ تقدیم دادخواست 93/9/1 به لحاظ استنکاف وی از تحویل کلید استحقاق اجاره نداشته علیهذا بنا به مراتب یاد شده دادگاه دعوی خواهان اصلی را در خصوص مطالبه اجور معوقه از تاریخ 93/4/11 لغایت 93/9/1 بر اساس ماهیانه 12/900/000 ریال جمعا 60/200/000 ریال وارد تشخیص و مستندا به مواد 466 و 486 قانون مدنی و 198 و 515 و 519 و 522 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب حکم به محکومیت خانم الف. ن. به پرداخت مبلغ شصت میلیون و دویست هزار ریال به عنوان اجور معوقه در حق خانم ف.ن. ک. و به نسبت آن هزینه دادرسی و خسارت تاخیر تادیه از تاریخ تقدیم دادخواست بر اساس شاخص نرخ تورم بانک مرکزی جمهوری اسلامی صادر و اعلام و نسبت به مازاد بر مبلغ یاد شده حکم به بطلان دعوی خواهان اصلی خانم ف.ن. ک. صادر و اعلام و دعوی نامبرده نسبت به خوانده دیگر آقای م. نادر بیگی به لحاظ عدم دخالت وی در قرارداد اجاره و عدم توجه دعوی مستندا به بند 4 ماده 84 قانون اخیرالذکر قرار رد دعوی صادر و اعلام و در خصوص دعوی مرتبط خانم الف. ن. به طرفیت خانم ف.ن. ک. با توجه به مراتب فوق الذکر حکم به تایید فسخ قرارداد اجاره از تاریخ 93/9/1 و استرداد مبلغ ودیعه اجاره بمبلغ یکصد و پنجاه میلیون ریال از سوی خانم ف.ن. ک. در حق خانم الف. ن.به انضمام خسارات دادرسی و تاخیر تادیه از تاریخ تقدیم دادخواست بر اساس شاخص نرخ تورم بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران صادر و اعلام مینماید. رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران میباشد.

رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - جعفر گلدار

محتویات این پرونده اینگونه دلالت دارد که خانم ف.ک. منافع یک واحد آپارتمان مسکونی رابه مدت یک سال به موجب عقد اجاره ازتاریخ 93/4/11 به خانم الف. ن. باودیعه مبلغ سیصدمیلیون ریال که طی دوفقره چک صادره ازسوی آقای م.م. ن. واجاره بهای ماهیانه 12/900/000 ریال تملیک نموده و پس ازاسقاط کافه خیارات شرط کرده اند چنانچه هریک ازطرفین قرارداد رافسخ کند خسارت طرف دیگرراجبران ورضایت اورافراهم آورد وجه یکی ازچکهای مورد اشاره درموعد تادیه ولیکن چک دیگرمواجه باعدم پرداخت گردیده نامبرده صدرالذکر دعوایی مبنی برمطالبه اجورمعوقه از 93/4/11 تا 93/8/11 ونیز 150/000/000 ریال باقی مانده ودیعه ونامبرده دیگر(مستاجر)دعوایی به خواسته تایید فسخ قرارداداجاره واسترداد 150/000/000 ریال ودیعه پرداخت شده رابه شعبه محترم --- دادگاه عمومی حقوقی تهران تقدیم وضمن آن مستاجر مدعی شده چون پس ازاسکان در مورد اجاره متوجه شده که سیستم آب لوله کشی آن معیوب وموجب خسارت به طبقه تحتانی وازناحیه وی موردتذکربوده لذا درهمان اوایل وقوع عقد محل راضمن اطلاع به موجروباهماهنگی اوتخلیه نموده است و اضافه کرده مذاکرات جهت تعمیر، موثر واقع نشده بوده است. گواهی شهود وبعضی از سکنه مجموعه دلالت بردرستی ادعای خانم الف. ن. دررابطه باعیب مورداجاره داشته است. دادگاه مذکور پس ازیک سلسله رسیدگی با استنباط توافق طرفین برفسخ قرارداد از قرینه مراجعه همسر موجر به مشاوراملاک در 93/3/19 جهت اجاره ملک مذکور طی دادنامه شماره --- - 93/11/25 ضمن پذیرش دعوای فسخ و تایید آن و حکم به استرداد ودیعه و احراز و تعیین تاریخ فسخ به تاریخ تقدیم دادخواست یعنی 93/9/1 دررابطه با دعوی موجر، مستاجررا به پرداخت اجورمعوقه از 93/4/11 تا 93/9/1 به مبلغ 60/200/000 ریال محکوم و راجع به مابقی خواسته حکم به بطلان دعوا و در مورد آقای م.م. ن. به لحاظ عدم رابطه قراردادی بین آنها و النهایه عدم توجه دعوی قرار رد آن را صادرنموده است. حکم ازناحیه خانم ف.ک. به طرفیت نامبردگان دررابطه باپذیرش دعوای مستاجر وبطلان رد دعوای او موضوع و مورد تجدیدنظرخواهی قرارگرفته است. به نظراین دادگاه تجدیدنظرخواهی به گونه ای نیست که موجبات نقض دادنامه مورداشاره رافراهم آورد ونهایتا موردتایید است اولا باتحویل ودیعه به موجب چکهای صادره مطالبه مجددتحت همین عنوان قابل پذیرش نیست وثانیا دعوا دررابطه با خواسته های مذکور توجهی به آقای م. ن. نداشته است. ثالثا مطابق آخرین بند ازقرارداداجاره حق فسخ برای طرفین به شرط جبران خسارت طرف دیگر پیش بینی شده و ازطرفی چون شهادت شهود که جهات جرحی هم در مورد آنان اعلام نشده موید معیوب بودن عین مستاجره درحال اجاره بوده است حق فسخ برای مستاجر محقق بوده و باتخلیه آن و جلب نظرکارشناس ضمن رجوع به شورای حل اختلاف و تقدیم اظهارنامه و...اراده خود برفسخ که نوعی ایقاع است را اعلام نموده است وبا وقوع فسخ، برای موجرحق مطالبه ودیعه و یانگهداری مبلغ تادیه شده به او باقی نمانده است ؛ فلذا مستندابه مواد 353 و 358 ازقانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امورمدنی 478 قانون مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی، تجدیدنظرخواسته را درحدمورد تجدیدنظرخواهی تایید می‌نماید این رای قطعی است.

شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

سیدعطا قیصری - علی حاجی حسنی