هیات تخصصی شوراهای اسلامی
شماره پرونده: ه- ع؍0001371
شاکی: آقای ایمان قوامی فرد
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر شازند
موضوع شکایت و خواسته: ابطال تعرفه (3-12) عوارض بهره برداری از واحد تجاری در کاربریهای شناور و یا ابقاء شده توسط کمیسیون ماده 100 سال 1400 از تاریخ تصویب
شاکی دادخواستی به طرفیت شورای اسلامی شهر شازند به خواسته ابطال تعرفه (3-12) عوارض بهره برداری از واحد تجاری در کاربری های شناور و یا ابقاء شده توسط کمیسیون ماده 100 سال 1400 از تاریخ تصویب به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر میباشد:
تعرفه شماره (3-12) عوارض بهره برداری از واحد تجاری در کاربریهای شناور و یا ابقاء شده توسط کمیسیون ماده 100 مورد عمل برای سال 1400
ردیف
نوع عوارض
ماخذ و نحوه محاسبه عوارض
منشاء قانونی
توضیحات
1
عوارض کاربری با قابلیت تجاری
P 435 که از حداقل متری 000؍000؍5 ریال کمتر نباشد
بند16 ماده 80 قانون موسوم به شوراها و تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده
تبصره(1): املاکی که براساس طرح هادی، تفصیلی و جامع دارای کاربری تجاری شناور میباشند مشمول پرداخت این عوارض بوده و از متقاضیانی که بر خلاف پروانه ساختمانی نسبت به احداث تجاری اقدام نمودهاند پس از طرح در کمیسیون ماده 5 یا کمیته فنی و ابقاء توسط کمیسیون ماده صد قابل وصول است. همچنین متقاضیان تغییر کاربری به تجاری پس از اخذ مصوبه کمیسیون ماده 5 یا کمیته فنی می بایستی نسبت به پرداخت این عوارض اقدام نمایند.
تبصره(2): در مجتمع های تجاری، علاوه بر فضای باز طبقات، راهروی جلوی مغازه ها، راه پله ها، سرویس بهداشتی و نمازخانه از پرداخت عوارض ارزش افزوده ناشی از احداث واحد تجاری معاف میباشند.
تبصره(3): محاسبه این عوارض در مجتمع های تجاری برای طبقه همکف معادل ضریب مصوب، برای زیرزمین 70% طبقه اول 60% طبقه دوم به بالا50% محاسبه میگردد. همچنین عمق جبهه اول تا 15 متر عمق و مازاد بر آن تا 10 متر پشت جبهه اول 80% و بعد از آن تا انتهای مجتمع معادل 60% جبهه اول محاسبه میگردد.
تبصره(4): در صورت نوسازی بناهای تجاری قانونی تا میزان مساحت قبل مشمول پرداخت عوارض ارزش افزوده ناشی از احداث واحد تجاری نمیباشند.
تبصره(5): کاربریهای مزاحم و نانوایها در زمان تغییر کاربری به تجاری می بایستی ما به التفاوت عوارض تجاری قیمت روز را پرداخت نمایند.
چنانچه نیم طبقه (بالکن داخل مغازه) ارتفاع بیش از 2 متر باشد براساس تعرفه 50% و چنانچه 2 متر و کمتر بود 30% درصد پذیره همان طبقه محاسبه میشود.
2
خیابان شهید استاد مطهری از میدان نماز تا میدان شهید بختیاری
P 510
3
احداث نیم طبقه و انباری تجاری
P 50%
4
بانک ها و موسسات قرض الحسنه
برابر بندهای فوق
5
تجاری نانوایی ها
50% برابر بندهای فوق
6
کاربری مزاحم و صنایع کار گاهی در محل پیش بینی شذده توسط شهرداری (مثل ایستگاه راه آهن به سمت اکبرآباد)
50% بندهای فوق
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت:
(تعرفه های شماره ی (3-3) و (4-3):
1- در تبصره ی یک تعرفه، موارد مشمول تعرفه، تعیین شده است طبق آن، املاکی که بر اساس طرح های هادی، تفصیلی و جامع، دارای کاربری شناور میباشند مشمول پرداخت عوارض بوده و از متقاضیانی که بر خلاف پروانه ساختمانی نسبت به احداث تجاری، اقدام نمودهاند پس از طرح در کمیسیون ماده 5 یا کمیته فنی و ابقاء توسط کمیسیون ماده 100 قابل وصول است. همچنین متقاضیان تغییر کاربری به تجاری، پس از اخذ مصوبه کمیسیون ماده 5 یا کمیته فنی بایستی نسبت به پرداخت این عوارض اقدام نمایند.
2- وضع عوارض بهره برداری از واحد تجاری و اخذ مجوز وجوه از مالکین موضوع تبصره یک تعرفه ی مورد اعتراض، مشمول عوارض مضاعف میباشد چرا که مالک ملک دارای کاربری تجاری شناور بایستی هم عوارض پذیره و هم عوارض بهره برداری را بپردازد. در حالی که طبق بند «الف» ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه، ابتداءً کاهش عوارض صدور پروانه تجاری متناسب با مسکونی و متعاقباً تبدیل این عوارض به عوارض و بهای خدمات بهره برداری از واحدهای احداثی این کاربریهاست که در تعرفه ی مورد اعتراض نه تنها کاهش نیافته بلکه با افزایش، ابقاء گردیده است و به جای اینکه تبدیل به عوارض بهره برداری گردد، عوارض بهره برداری نیز بدان افزوده شده است. مضافاً اینکه از ماده مرقوم، با توجه به بند «ج» آن مستفاد نمی گردد که شهرداری عوارض بهره برداری را در زمان صدور پروانه دریافت نماید بلکه در صدور پروانه مکلف به سیاست است و آنچه عوارض بهره برداری نامیده میشود باید متناسب با استفاده و انتفاع و درآمد مالکین باشد و از طریق اتخاذ رویکرد عوارض صحیح، هنگام بهره برداری و شروع استفاده اخذ شود چرا که ممکن است با صرف ساخت مورد بهره برداری قرار نگیرد. این در حالی است که در ما نحن فیه امتیاز و یا احداث تجاری همان بهره برداری قلمداد گردیده است طبق بند «ج» ماده ی یاد شده تبدیل عوارض موضوع درآمد شهرداریها از عوارض بر املاک به عوارض ناشی از مصرف و خدمات از وظایف و تکالیف شهرداریها ذکر گردیده است.
از سوی دیگر املاک ابقاء شده توسط کمیسیون ماده 100 نیز مشمول این عوارض میشوند در حالی که عوارض بهره برداری موقت از ساختمان ها طبق آراء متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری از جمله رای شماره 489 مورخ 24؍5؍1396 و 85 مورخ 12؍2؍1396 ابطال گردیده است. دادنامه ی شماره ی 322 مورخ 25؍3؍1397 صادره از هیات مذکور نیز عوارض بعد از ابقاء بنادر کمیسیون های ماده 100 باید به همان اندازه زمان صدور پروانه باشد. آراء شماره های 786 مورخ 9؍8؍1396 و 1030 مورخ 12؍10؍1396 و 813 مورخ 25؍6؍1399 هیات مزبور به همین موضوع اشاره دارند در صورتی که در ما نحن فیه اگر شخص، خلاف پروانه، احداث بنا نماید باید عوارض بهره برداری بپردازد که نوعی هزینه محسوب میشود وفق اصل 36 قانون اساسی در صلاحیت قانونگذار است و خارج از صلاحیت شورا است.
3- با توجه به اینکه در تعرفه ذیل تعرفه ی مورد اعتراض (یعنی تعرفه شماره 12-2) عوارض برای ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری با ماخذ و نحوه محاسبه 25 درصد حاصل از ارزش افزوده حاصل از تغییر کاربری، طبق نظریه هیات کارشناسی، تعیین گردیده است که در بند 6 هر نوع تغییر کاربری به کاربری دیگر مشمول آن است بنابراین اینکه مالک 25 درصد را به عنوان عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری و P 435 را به عنوان عوارض بهره برداری تجاری بپردازد در خصوص متقاضیان تجاری پس از اخذ مصوبه کمیسیون ماده 5 یا کمیته فنی که مکلف به پرداخت عوارض گردیده اند علاوه بر مضاعف بودن، کاملاً اجحافی است.
4- تعیین ضرایب 435 برابر و 510 برابر قیمت منطقه ای، مضاعف و اجحافی است و برخلاف ماده 14 آییننامه نحوه وضع و وصول عوارض مصوب 1378 و نصاب مقرر در تصویب نامه هیات وزیران در خصوص اعتبار ماخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره 3 ماده 64 قانون مالیاتهای مستقیم خواهد بود.
بنابراین با توجه به اینکه عوارض مورد اعتراض مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات مقام واضع آن وضع گردیده است، تقاضای ابطال مصوبه به موضوعه معنونه شورای اسلامی شهر شازند از زمان تصویب به استناد مواد 12-13 و 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مورد استدعاست.
در پاسخ به شکایت مذکور، رئیس شورای اسلامی شهر شازند به موجب لایحه شماره 732؍ش مورخ 14؍6؍1400 به طور خلاصه توضیح داده است که:
1- در خصوص ایراد وارده در بند 2-1 حسب مفاد بند الف ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه مبنی بر کاهش نرخ عوارض صدور پروانه ساختمانی در کاربری تجاری، اداری، صنعتی متناسب با کاربری مسکونی همان منطقه با توجه به شرایط اقلیمی و موقعیت محلی و نیز تبدیل این عوارض به عوارض های خدمات بهره برداری از واحدهای احداثی این کاربری ها و همچنین عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک مرتبط با اجرای طرح های توسعه شهری میباشد.
در خصوص الباقی ادعاهای شاکی محترم در این راستا تعرفه شهرداری به استحضار می رساند که عوارض بهره برداری از فضای تجاری با عوارض ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری متفاوت بوده و در این راستا لازم به ذکر است در مورد پروانه های ساختمانی با قابلیت تجاری عوارض متعلقه به صورت 1- عوارض پذیره تجاری 2- عوارض بهره برداری از فضای تجاری دریافت میگردد و علت آن هم بدین صورت است که عوارض پذیره صرفاً همان عوارض زیر بنای احداثی بوده که در زمان ساخت و ساز اولیه و همچنین در هنگام بازسازی و نوسازی (تا عمر مفید ساختمان) مد نظر بوده و دریافت میگردد و با در نظر گرفتن اینکه عوارض بهره برداری تجاری برای مالک امتیاز کسب و کار و درآمدزایی از کاربری مورد نظر بهمراه داشته و به صورت مستقیم این امتیاز برای نامبرده محفوظ میباشد و از طرفی برای شهر نیز عوارض تبعات خاص خود را دارد شهرداری بر اساس اختیارات قانونی عوارض ناشی از این شرایط را دریافت مینماید لذا این عوارض صرفاً برای یکبار در زمان احداث و ایجاد فضای تجاری قابل وصول بوده و در هنگام نوسازی و بازسازی این عوارض دریافت نمی گردد و صرفاً اکتفا به همان عوارض زیر بنا (عوارض پذیره) میگردد. لذا در این رابطه نیز دادخواست نامبرده فاقد وجاهت قانونی میباشد.
2- در خصوص بند 2-2 با توجه به شرح مکاتبات شاکی در خصوص عوارض بهره برداری موقت از املاکی که بعد از کمیسیون ماد صد جریمه و رای ابقاء صادر میگردد قابل توضیح است.
الف) پس از طرح این گونه پرونده ها در کمیسیون ماده صد و صدور رای بر اساس تشخیص اعضاء کمیسیون منجر به ابقاء و بهره برداری تجاری برای مالکین و یا ذینفعان میگردد که بر اساس آرای متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری از جمله دادنامه های 587 مورخ 25؍11؍1383، 786 مورخ 9؍8؍1396، 242 مورخ 2؍11؍1396، 322 مورخ 25؍2؍1397 و 11؍10؍1397 قانون رسمی محسوب میگردد و لذا تحت عنوان بهره برداری موقت نبوده و هیچگونه تعرفه ای نیز با ماهیت عوارض بهره برداری موقت در تعرفه عوارض این شهرداری وجود نداشته و دریافت نمی گردد.
ب) با توجه به شرح مندرج در بند الف به علت اینکه فاضاهای تجاری رسمی و قانونی شده و پس از رای ماده صد دقیقاً به لحاظ بهره برداری و انتفاع و استمرار آن برای مالکین همان شرایط فضاهای تجاری مورد استفاده طبق پروانه ساختمانی اولیه میباشد، لذا در این گونه موارد نیز شهرداری نسبت به دریافت عوارض بهره برداری تجاری تعرفه (3-12) از متقاضیان و مودیان دریافت مینماید و پس از پرداخت این عوارض کلیه منافع و مزایای کاربری مورد نظر محفوظ و مستمر بوده، بهره برداری موقت محسوب نمی گردد.
که در این راستا رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری به صراحت موضوع را به رسمیت شناخته است لذا شکایت مذکور فاقد هرگونه منشاء قانونی میباشد.
3- در خصوص بند 2-3 با توجه به اینکه در سطح شهر شناور میباشد و صدور پروانه تجاری در تمام سطح شهر امکان پذیر میباشد و در صورتی که کمیسیون ماده پنج با تغییر کاربری موافقت و مصوب نماید فقط به تعرفه 12-3 یا 13-3 وصول میگردد و هیچگاه هر دو عوارض از مودی اخذ نگردیده است و عوارض ها طبق پرونده های مجوز ساخت وصول میگردد.
4- در خصوص 2-3 ملاک عمل تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده میباشد که اختیار وضع عوارض محلی منطبق با قانون را در اختیار شورای شهر قرار داده و همچنین طی بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخاب شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران به عهده شورای اسلامی شهر شازند محول گردیده و در این رابطه تعیین قیمت محله ای اراضی به دو شیوه امکان پذیر میباشد.
الف- تعیین قیمت منطقه ای توسط شورای اسلامی شهر که از سال 1394 هر سال طی مصوبه شورای اسلامی تعیین و ابلاغ میگردد.
ب- تعیین ارزش معاملاتی بر اساس تبصره 3 قانون مالیات های مستقیم که توسط کمیسیون تقویم و سازمان امور اقتصادی و دارایی تعیین میگردد.
که در این رابطه قیمت منطقه ای شازند طبق بند 1 توسط شورای شهر صحت گرفته و لذا مجزا از بند 2 میباشد ضریب تعیین شده نیز صرفاً برای مراجعی است که ارزش معاملاتی کمیسیون استفاده مینماید که این شهرداری شازند به علت عدم استفاده از کمیسیون تقویم مشمول این بند نمی گردد. لذا با عنایت به موارد معروضه و اینکه شکایت مذکور فاقد هرگونه منشاء قانونی میباشد تقاضای صدور رای مبنی بر رد شکایت مورد استدعاست.
هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر در جلسه به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی شوراهای اسلامی
طبق بند16 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی، تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با درنظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود ازجمله وظایف و مسئولیتهای شورای اسلامی شهر محسوب شده و درتبصره یک ماده 50 قانون مالیات برارزش افزوده مصوب سال 1387 وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد، با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است، در بند 4 ماده 22 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال 1380 با اصلاحات و الحاقات بعدی مقرر گردیده است: «عوارض ناشی از تغییر کاربری و فروش تراکم به اقساط پنج تا ده ساله از شروع بهره برداری توسط سرمایه گذاران به شهرداری مربوطه پرداخت خواهد شد.» همچنین در بند (الف) ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران وضع عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری مجاز شمرده شده است و در آراء هیات عمومی از جمله رای شماره 1308 مورخ 9؍5؍1397 مصوبات شوراهای اسلامی در وضع عوارض برای ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص داده نشده است. بنابراین تعرفه شماره (3-12) تحت عنوان عوارض بهره برداری از واحد تجاری در کاربری های شناور و یا ابقاء شده توسط کمیسیون ماده صد 1400 مصوب شورای اسلامی شهر شازند در قسمتی که به کمیسیون ماده 5 ارجاع و تایید نموده است. مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان عدالت اداری و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است./ط
رحمان پیوست
رئیس هیات تخصصی شوراهای اسلامی
دیوان عدالت اداری