هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد
شماره پرونده: ه- ع/ 95/398 دادنامه: 192 تاریخ: 30/8/96
شاکی: سازمان بازرسی کل کشور
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر سمنان
موضوع خواسته: ابطال ماده 54 تعرفه عوارض سال 93 مصوبه شورای اسلامی شهر سمنان
متن مقرره مورد شکایت: ماده 54- عوارض تفکیک عرصه: مالکین زمین هایی که پس از تفکیک به شهرداری مراجعه می نمایند قرارداد واگذاری و یا سند در صورتی که حق و حقوق شهرداری ناشی از تفکیک (واگذاری عرصه) پرداخت نشده باشد و یا اینکه بر اساس ماده 101 تفکیک نشده باشند و یا تفکیک بر اساس ماده 101 قبل از سال 90 (قبل از اصلاح قانون ماده 101 باشد) عوارض به شرح ذیل قابل وصول خواهد بود.
مسکونی: p 5/1
تجاری: p 3
خدماتی: p 5/2
اداری: p 4
صنعتی: p 5/1
سایر: p 2
پلاک هایی که بعد از سال 90 (بعد از اصلاح ماده 101) بر اساس ماده مذکور تفکیک شده باشد و دارای قرارداد واگذاری باشند در صورتی که حق و حقوق شهرداری پرداخت نشده باشد و پلاک های مذکور دارای سند مالکیت باشند و تقاضای تفکیک بنمایند در صورتی که مساحت بیش از 500 متر باشد هزینه تفکیک طبق ماده 101 و برابر جدول ذیل قابل وصول خواهد بود.
مساحت
با واگذاری شوراع (25%)
بدون واگذاری شوارع (25%)
تا 750 متر مربع
5%
30%
تا 1000 متر مربع
10%
35%
تا 2000 متر مربع
13%
38%
بالای 2000 متر مربع
15%
40%
در صورتی که کمتر از 25% عرصه واگذار گردد تفاوت تا 25% به جدول فوق افزوده خواهد شد. املاکی که همزمان درخواست تفکیک و تغییر کاربری را دارند میبایست بابت هزینه های تفکیک و تغییر کاربری حداقل 30% و حداکثر 40% ارزش روز زمین را بر اساس جدول فوق پرداخت نمایند. پلاکهایی که دارای سند مالکیت بوده و مساحت آنها کمتر از 500 متر باشد هزینه تفکیک مطابق جدول ذیل قابل وصول خواهد بود.
تجاری و خدماتی
10% مبلغ کارشناسی
مسکونی
8% مبلغ کارشناسی
صنعتی و کارگاهی
6% مبلغ کارشناسی
اداری
10% مبلغ کارشناسی
انباری و سایر کاربری ها
5% مبلغ کارشناسی
املاکی مشمول افراز می گردند در زمان مراجعه به شهرداری برای املاک تا 500 متر مربع به ازای کل مساحت و بیش از 500 متر مربع به میزان مساحتی که افراز می گردند عوارض مطابق جدول فوق وصول میگردد. تبصره: املاکی که در طرح تعریض قرار دارند در صورتی که بیش از 50% ملک آنها تعریض گردد در صورتی که مالک بابت تعریض هیچ گونه غرامتی از شهرداری دریافت نکرده باشد مشمول این ماده نمی گردد. املاکی که از طریق مواد 147 و 148 قانون ثبت تفکیک شده اند میبایست p 15 بابت تبدیل، p15 بابت تفکیک و همچنین هزینه آماده سازی و کسری حد نصاب وصول گردد.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت: اتحادیه تعاونی های مسکن استان سمنان در سال 83 زمینی را در بلوار نهضت شمالی سمنان از سازمان مسکن و شهرسازی جهت ساخت مجتمع مسکونی 262 واحدی دریافت نموده و با تکمیل بلوک های مسکونی در سالهای 91 - 92 پایان کار ساختمانی واحدهای فوق صادر شده است. متعاقب تهیه نقشه های تفکیکی در سال 93 اداره ثبت اسناد و املاک شهر مزبور از شهرداری سمنان بلامانع بودن تفکیک اعیانی را استعلام نموده و شهرداری در این مرحله تفکیک اعیانی را منوط به پرداخت عوارض تفکیک عرصه مطابق ماده 54 دفترچه عوارض سال 93 شهرداری دانسته است در حالی که ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت (مصوب 80) اخذ هر گونه وجه کالا و خدمات توسط دستگاههای اجرایی را به تجویز قانونگذار منوط نموده است و به موجب نظر فقهای محترم شورای نگهبان دریافت قسمتی از اراضی و یا بهای آن به ازای هزینه خدمات تفکیک و افراز با تجویز آییننامه و دستورالعمل، مغایر با شرع میباشد و همچنین بر اساس آراء هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه های 218 - 9/4/87 و 492 - 4/11/89 و 459 - 20/10/89 و 336 - 29/9/89 مصوبات شوراهای اسلامی تعدادی از شهرهای کشور مبنی بر دریافت قسمتی از اراضی و یا بهاء آن به ازای هزینه خدمات تفکیک و افراز ابطال گردیده است لذا تقاضای ابطال آن میگردد.
خلاصه مدافعات طرف شکایت: بعد از تصویب ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و مصرف آن در موارد معین، قانون و مقرراتی تصویب شده که اخذ وجه را تجویز نموده از جمله تبصره یک ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 87 و چون ماده 54 تعرفه عوارض سال 93 شهرداری سمنان نوعی عوارض محلی بوده و مورد تایید مراجع قانونی از جمله وزارت کشور قرار گرفته، لذا مغایرتی با قانون ندارد. آراء هیات عمومی دیوان عدالت اداری ناظر بر مصوباتی است که شوراهای اسلامی شهر مقرر داشته اند که شهرداریها قسمتی از اراضی یا بهای آن را به ازای هزینه خدمات تفکیک و افراز دریافت نمایند. لکن ماده 54 تعرفه عوارض سال 93 عوارض تفکیک بابت بهای قسمتی از اراضی و یا بهای آن به ازای هزینه خدمات تفکیک تلقی نمی شود زیرا در متن ماده 54 صریحاً اعلام گردیده عوارض مذکور به اراضی تعلق میگیرد که مالکین اراضی در واگذاری عرصه ناشی از تفکیک عوارض شهرداری را پرداخت ننمودهاند و اراضی که بعد از اصلاح قانون ماده 101 شهرداریها تفکیک شده باشد عوارضی به آن تعلق نگرفته است، لذا تقاضای رد شکایت میگردد.
نظریه تهیه کننده گزارش: 1- اینکه برای املاک قبل از سال 90 (قبل از اصلاح قانون ماده 101 قانون شهرداری) وضع قاعده نموده، به نظر در این خصوص عطف به ماسبق نموده است چرا که اشاره شده تفکیک مطابق ماده 101 انجام اما چون بر مبنای اصلاحی سال 90 صورت نگرفته، لذا این عوارض دریافت گردد و تصویب بدین شکل و عطف به ماسبق نمودن آن مغایر با ماده 4 قانون مدنی است. 2- اینکه برای اراضی کمتر از 500 متر مربع تعیین تکلیف نموده هم مغایر با ماده 101 قانون شهرداریها است. 3- اساساً ماده 101 قانون شهرداریها از تکالیف شهرداری است و ارتباطی به شورا و نیاز به مصوبه شورا ندارد. لذا مصوبه قابل ابطال به نظر میرسد. تهیه کننده گزارش:کرمانی
نظریه هیات تخصصی
الف) با توجه به اینکه تعیین عوارض برای تفکیک توسط شوراهای اسلامی مغایر با قانون میباشد وتفکیک از وظایف اداره ثبت اسناد و املاک است وهیات عمومی دیوان عدالت هم در آراء متعدد نسبت به ابطال عوارض تفکیک اقدام نموده (218 مورخ 9/4/87 و 492 مورخ 4/11/89 و 459 مورخ 20/10/89 و 336 مورخ 29/9/89) لذا اعضا به اتفاق آراء پاراگراف اول ماده 54 که مقرر می دارد: ((مالکین زمین هایی که پس از تفکیک به شهرداری مراجعه می نمایند قرارداد واگذاری و یا سند در صورتی که حق و حقوق شهرداری ناشی از تفکیک (واگذاری عرصه) پرداخت نشده باشد و یا اینکه براساس ماده 101 تفکیک نشده باشند و یا تفکیک براساس ماده 101 قبل از سال 90 قبل از اصلاح قانونی ماده 101 باشد عوارض به شرح ذیل قابل وصول خواهد بود. مصوبه در این قسمت قابل ابطال است. قسمت آخر پاراگراف سوم ماده مذکور که مقرر می دارد: ((پلاک هایی که دارای سند مالکیت بوده و مساحت آن ها کمتر از 500 متر باشد هزینه تفکیک مطابق جدول ذیل قابل وصول خواهد بود)) چون ماده 101 اصلاحی حکمی در مورد تفکیک اراضی کمتر از پانصد متر مربع معین ننموده است به اتفاق آراء عقیده بر ابطال دارند.
و اطلاق دو خط آخر تبصره ماده 54 که مقرر می دارد: ((املاکی که از طریق مواد 147 و 148 قانون ثبت تفکیک شده اند میبایست p 15 بابت تبدیل، p 15 بابت تفکیک و هم چنین هزینه آماده سازی و کسری حد نصاب وصول گردد)) چون حکم مقرر در تبصره ناظر به کلیه اراضی از جمله متراژ زیر 500 متر را شامل میگردد اعضاء بالاتفاق، قائل به ابطال میباشند.
هم چنین اعضاء بالاتفاق آراء آن قسمت از پارگراف سوم مصوبه مذکور که ناظر بر هزینه تغییر کاربری است مقرر می دارد: «املاکی که همزمان درخواست تفکیک و تغییر کاربری را دارند میبایست بابت هزینه های تفکیک و تغییر کاربری حداقل 30 % و حداکثر 40 % ارزش روز زمین را براساس جدول فوق پرداخت نمایند.» مغایرت با آراء متعدد هیات عمومی در مورد عدم تجویز اخذ ملک یا وجه در مقابل تغییر کاربری داشته، قائل به ابطال میباشند.
پیرزادهنائب رئیس هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری