هیات تخصصی شوراهای اسلامی
شماره پرونده: ه- ع/ 98/ 221 شماره دادنامه: 9809970906010918 تاریخ: 15/11/98
شاکی: آقای نوراله زندی فرزند رحمت اله
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر باغستان
موضوع شکایت و خواسته: ابطال مواد 1 الی 4 دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر باغستان سال 1397 در خصوص عوارض تفکیک و افراز
شاکی دادخواستی به طرفیت شورای اسلامی شهر باغستان به خواسته ابطال مواد 1 الی 4 دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر باغستان سال 1397 در خصوص عوارض تفکیک و افراز به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر میباشد: آییننامه اجرایی ماده 101 قانون شهرداری
از آنجاییکه در تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری قدرالسهم شهرداری «تا 25 درصد» برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی و «تاسقف 25 درصد» برای احداث شوارع و معابر عمومی شهر تعیین گردیده است. لذا به منظور ایجاد وحدت رویه در شهرداری در خصوص تعیین دامنه قدرالسهم شهرداری و اجرای دقیق قانون، آییننامه پیشنهادی ذیل به استناد بند 9 ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مطرح و موافقت گردید. ماده 1- فرمول محاسبه قدرالسهم شهرداری (تفکیک زمینهای بزرگ به قطعات کوچک) و بر اساس طرح تفصیلی قدالسهم شهرداری مطابق با ماده 101 قانون شهرداری حداکثر 75/43 درصد از کل زمین بابت سرانه های عمومی و خدماتی و شوارع و معابر عمومی تعیین شده که برای تعیین دقیق آن، 5 عامل در نظر گرفته شده که با اعمال ضریب، به 75/43 درصد قدر السهم شهرداری مشخص میگردد.
P=K43/75 قدر السهم شهرداری به درصد K=K1×K2×K3×K4×K5
0/20 < k < 1
ماده 2- ضرایب موثر در تعیین قدر السهم شهرداری
1- 2: ضریب k1 =ضریب قرار گیری زمین در محدوده قانونی شهر یا حریم شهر
2- 2: k2 = ضریب مساحت کوچک ترین قطعه تفکیکی
3- 2:k3= ضریب کاربری زمین
4- 2:k4 = ضریب مستحدثات موجود در زمین
5- 2:k5 = تعداد قطعات تفکیکی
ماده 3 تعیین دامنه ضرایب
1-3: ضریب k1
قرارگیری زمین در محدوده قانونی شهر k1 = 0/95
قرارگیری زمین در محدوده حریم شهر k1 = 1/0
2-3: ضریب k2
مساحت کوچک ترین قطعه تفکیکی5000 متر مربع و بیشتر k2 = 0/5
مساحت کوچک ترین قطعه تفکیکی 2000 متر مربع و بیشتر و کمتر از 5000 متر مربع k2 = 1 - 0/0001 ×s
مساحت کوچک ترین قطعه تفکیکی کمتر 2000 متر مربع k2 = 1
3-3: ضریب k3
کاربری زمین مسکونی یا تجاری یا اداری k3 = 1
کاربری زمین صنعتی، صنوف مزاحم یا غیر مزاحم، انبار k3 = 0/80
کاربری زمین باغ مسکونی، تفریحی و گردشگری k3 = 0/70
کاربری زمین کشاورزی (زراعی یا باغ) k3 = 0/20
کاربری زمین ورزشی،آموزشی، تجهیزات شهری، درمانی، فرهنگی، مذهبی، پارکینگ عمومی و... k3 = 0/10
3-3- ضریب k4
بدون وجود هر گونه مستحدثات k4 = 1
وجود مستحدثات دارای مجوز (حداقل دارای 10 % سطح اشغال زمین) k3 = 0/85
5-3: ضریت k5
ضریب تعداد قطعات N / N+1 ≥ 0/75
N = تعداد قطعات تفکیکی
تبصره 1: مالک باید هزینه آماده سازی معابر ناشی از تفکیک را به شهرداری پرداخت نماید.
تبصره 2: مساحت اصلاحی واقع در معابر پیرامون ملک و 50 درصد از مساحت معابر ناشی از تفکیک در سهم شهرداری منظور گردیده و از قدر السهم شهرداری کسر میگردد.
تبصره 3: مساحت کل زمین قبل از تفکیک و قبل از اصلاحی ملاک محاسبه در این فرمول ها قرار میگیرد.
تبصره 4: به شهرداری اجازه داده میشود در مورد اراضی که دارای کاربری کشاورزی، باغ مسکونی، تفریحی و گردشگری هستند، تبصره 3 و4 ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری، در مورد دریافت قیمت کارشناسی قدرالسهم شهرداری را اعمال نماید و در سایر املاک قدرالسهم شهرداری باید به صورت ملک از مالک دریافت گردد.
تبصره 5: این آییننامه شامل توافقات فی مابین مالک و شهرداری در خصوص الحاق به محدوده شهری و تغییر کاربری نخواهد شد و ملاک محاسبه در اینگونه املاک توافقات مصوب در شورای شهر و کمیسیون مماده 5 و سایر مراجع ذیصلاح خواهد بود.
تبصره 6: قدر السهم شهرداری که قابل واگذاری به مالک تشخیص داده میشود باید طبق کاربری مربوطه پس از تفکیک ارزیابی گردد.
تبصره 7: تمام املاکی که دارای گواهی عدم خلاف یا پایان کار بوده اند و یا املاکی که قبل از ابلاغ قانون اصلاحی ماده 101 طبق ضوابط شهرداری نسبت به پرداخت تعرفه های مورد نظر مبادرت نمودهاند تا زمانی که تقاضای تفکیک مجدد زمین را نداشته باشند از اجرای این قانون معاف هستند.
ماده 4: اعمال ماده 101 در مورد املاکی که در گذشته، بدون پرداخت قدرالسهم شهرداری اقدام به تفکیک نموده اند.
برای محاسبه قدر السهم شهرداری در راستای اعمال ماده 101 قانون شهرداری برای املاک دارای اسناد عادی (قولنامه) و اسناد صادره از طریق ماده 147 و 148 قانون ثبت که در گذشته و قبل از ابلاغ قانون سال 1390 نسبت به تفکیک زمین اقدام نمودهاند و در حال حاضر با کاربری مسکونی - تجاری - اداری و یا به صورت مسکونی - تجاری - اداری بهره برداری میشودند به ترتیب زیر اقدام خواهد شد:
زمین زیر 1000 متر مربع 7 % قیمت کارشناسی و بیش از 1000 تا 2000 متر مربع 12 % قیمت کارشناسی اخذ میگردد.
تبصره: در صورت وجود بناهای مجاز در زمین مورد نظر (دارای گواهی عدم خلاف یا پایانکار و یا رای کمیسیون ماده 100 مبنی بر ابقاء) از ضرایب زیر استفاده میشود.
زمان احداث بنا قبل از سال 83 اعمال ضریب 70 %
زمان احداث بنا بعد از سال 83 تا 90 اعمال ضریب 80 %
زمان احداث بنا بعد از 90 اعمال ضریب 100 %
تبصره 1: املاک با سایر کاربری ها معادل 5 % قیمت کارشناسی زمین تفکیک شده به عنوان قدرالسهم شهرداری محاسبه و اخذ خواهد شد.
تبصره 2: املاک با سایر کاربری ها در محدوده های قانونی هر معادل 10 درصد قسمت کارشناسی زمین ملاک محاسبه خواهد بود.
تبصره 3: املاک واقع در حریم شهر با 10 % قیمت کارشناسی محاسبه میگردد.
تبصره 4: زمینهای بیش از 2000 متر مربع داخل محدوده به شورا ارسال گردد.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت: 1- اینجانب در سال 1389 اقدام به اخذ سند رسمی مالکین از طریق ماده 147 قانون ثبت اسناد و املاک نمودم. اما شهرداری براساس ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری مصوب 1390 به استناد مصوبه شورای اسلامی شهر باغستان اقدام به مطالبه عوارض تفکیک نموده است. در حالی که اثر قانون ناظر به آینده میباشد. 2- به موجب ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت اخذ هر گونه وجه و یا کالا توسط دستگاه های اجرایی میبایست به موجب قانون باشد. 3- مصوبه مورد شکایت و الزام مالک به پرداخت وجه در قبال تفکیک مغایر با اصل تسلیط و اصل 22 قانون اسلامی میباشد و شورای اسلامی شهر خارج از حدود اختیارات قانونی خود اقدام به تصویب مورد شکایت نموده است. علیهذا با عنایت به مراتب مذکور ابطال مصوبه مورد شکایت مورد استدعاست.
خلاصه مدافعات طرف شکایت: شورای اسلامی شهر باغستان علی رغم ابلاغ دادخواست دفاعی ننموده است.
هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر در جلسه به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی
طبق تبصره 3 ماده 101 قانون اصلاحی شهرداری ها مصوب 1390 در اراضی با مساحت بیش تر از 500 متر مربع که دارای سند 6 دانگ است، شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج (25 %) و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاده شده از عمل تفکیک برای مالک، تا 25درصد (25 %) از باقی مانده اراضی را دریافت مینماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدر السهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید و در بند " ه " رای شماره 215 الی 220 -16/3/1396 هیات عمومی دیوان عدالت اداری تهیه و تصویب دستورالعمل توسط شوراهای اسلامی شهرها در جهت اجرای ماده 101 اصلاحی قانون شهرداریها مغایر قانون یا خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص نگردیده است. بنابراین مواد 1، 2، 3 و 4 آییننامه اجرایی ماده 101 قانون شهرداریها از تعرفه عوارض سال 1392 شهرداری باغستان به استثناء تسری ماده 101 اصلاحی به اراضی که قبل از اجرایی شدن قانون تفکیک یا افراز شده و یا از مراجع ثبتی سند دریافت داشته اند، از مصوبات شورای اسلامی شهر باغستان مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رییس محترم دیوان عدالت ادار و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جواد جباریرئیس هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری