هیات تخصصی شوراهای اسلامی
شماره پرونده: ه- ع/9803139
شماره دادنامه: 140009970906010003
تاریخ: 16/1/1400
شاکی: آقای محمدرضا عطاء الهی به وکالت از آقای اله ویردی تابعی
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر احمدآباد مستوفی
موضوع شکایت و خواسته: ابطال بند (ب/1) تحت عنوان عوارض زیربنای احداث اعیانی یک متر مربع از یک واحد تجاری، اداری و صنعتی و غیره، بند (2) تحت عنوان حصارکشی و دیوارکشی برای املاک فاقد مستحدثات، بند (8) عوارض تامین هزینه های عمومی و شهری، بند (9) تحت عنوان عوارض بیش از حد تراکم، بند 12 عوارض ارزش افزوده حاصل از تفکیک اراضی با رعایت مقررات شهرداری و بند 19 تحت عنوان حق بازدید و کارشناسی سال 98
شاکی دادخواستی به طرفیت شورای اسلامی شهر احمدآباد مستوفی به خواسته ابطال بند (ب/1) تحت عنوان عوارض زیربنای احداث اعیانی یک متر مربع از یک واحد تجاری، اداری و صنعتی و غیره، بند (2) تحت عنوان حصارکشی و دیوارکشی برای املاک فاقد مستحدثات، بند (8) عوارض تامین هزینه های عمومی و شهری، بند (9) تحت عنوان عوارض بیش از حد تراکم، بند 12 عوارض ارزش افزوده حاصل از تفکیک اراضی با رعایت مقررات شهرداری و بند 19 تحت عنوان حق بازدید و کارشناسی سال 98 به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر می‌باشد:
ب- عوارض زیربنای احداث اعیانی یک متر مربع از یک واحد تجاری، اداری و صنعتی و غیره:
ب/1- تک واحد تجاری، اداری و صنعتی
ردیف
طبقات
تجاری
اداری
صنعتی و کارگاهی
تاسیسات و تجهیزات شهری
باغ و ویلا
خدماتی و آموزشی
محاسبه
1
همکف
30
20
22
15
20
10
A=skp
2
زیرزمین
18
13
15
8
15
7
3
اول
25
15
18
5
18
8
4
دوم
20
12
13
4
15
7
5
سوم به بالا
15
10
12
3
15
5
6
انباری
15
10
12
5
10
5
7
نیم طبقه
15
10
12
3
5
3
بند2- عوارض حصارکشی و دیوارکشی برای املاک فاقد مستحدثات (کد 102002)
در هنگام صدور مجوز احصار از سوی شهرداری با ارائه سند مالکیت رسمی و با درخواست مالک انجام می‌گیرد. صدور مجوز احصار صرفاً به منزله محصور نمودن ملک تلقی شده و هیچگونه مجوزی در جهت احداث بنا محسوب نمی شود و مراتب می‌بایست در مجوز صادره از سوی شهرداری صراحتاً قید شود.
تبصره 1- حداکثر ارتفاع مجاز جهت احصار 2 متر می‌باشد (صرفاً دیوار 2 متر) و با ترکیب دیوار و فنس یا نرده (دیوار 80 سانتیمتر و نرده 120 سانتیمتر) مطابق ضوابط طرح هادی یا تفصیلی شهری احداث خواهد شد.
تبصره2- عوارض دیوار کشی صرفاً به آن قسمت از عرضه که نیاز به احداث دیوار دارد تعلق می‌گیرد و دیوار مربوط به زیربنای احداثی از شمول محاسبه مستثنی می‌باشد.
در هنگام صدور پروانه احداث انواع دیوار و حصار برای اراضی با کاربری های مختلف در محدوده خدماتی شهرداری و حریم حداکثر با ارتفاع 2 متر طبق جدول ذیل نسبت به محاسبه و اخذ عوارض متعلقه اقدام شود.
ردیف
نوع حصار کشی
نوع کاربری
ضریب املاک (K)
محاسبه
1
دیوار
مسکونی
6
A= P×H×L×K
P: قیمت منطقه ای
l: طول حصار کشی
H: ارتفاع حصار
K: ضریب
توضیح: در صورت ترکیب دیوار نرده هر قسمت جداگانه محاسبه گردد.
2
تجاری
10
3
صنعتی
8
4
اداری
7
5
خدماتی و سایر
5
6
کشاورزی
3
7
فاقد کاربری (حریم شهری)
50 (حداکثر هر متر مربع 000/200/1 ریال)
8
ترکیب دیوار و نرده
کد کاربری ها
نرده هر متر طول 000/600 ریال
9
فنس کشی و سیم خاردار بدون پی چینی
هر متر طول 000/400 ریال
بند 8- عوارض تامین هزینه های عمومی و شهری (عوارض سطح شهر) کد102001
برای کلیه اراضی، املاک و بناهای واقع در محدوده قانونی شهرهایی که فاقد عوارض نوسازی می‌باشند عوارضی معادل یک و نیم درصد (5/1 %) قیمت منطقه ای عرصه و اعیان مندرج در دفترچه محاسبه و اخذ خواهد شد.
A=[(S1×P1)+(S2×P2)]× %1/5×N
S1: مساحت عرصه P1: قیمت منطقه ای عرصه S2: مساحت اعیان P2:ارزش معاملاتی N:تعداد سالها
بند9- عوارض بیش از حد تراکم (کد 102003)
ماده واحده: به استناد تبصره یکم (1) ذیل ماده (5) قانون اصلاح موادی از قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران و چگونگی برقراری و وصول عوارض و سایر وجوه از تولید کنندگان کالا و ارائه دهندگان خدمات مورخ 23/10/1381 مجلس شورای اسلامی ایران که به تاریخ 25/10/1381 به تایید شورای نگهبان قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران رسیده و به منظور تامین اجتماعی اعتبار لازم جهت اجرای پروژه های عمرانی، خدماتی و هم چنین ایجاد همخوانی لازم بین سیاست وصولی عوارض تراکم و سرانه های خدماتی مورد نیاز از محل وصول عوارض تراکم ساختمانی در حد ضابطه طرح تفصیلی و مازاد بر ضابطه طرح مصوب بر اساس رای کمیسیون ماده 5 به شهرداری اجاره داده میشود طبق تباصر ذیل اقدام به وصول عوارض تراکم نماید.
برای محاسبه عوارض مازاد بر تراکم مجاز با کاربری های مختلف که برابر ضوابط پیش بینی شده در دفترچه طرح هادی و طرح جامع و همچنین در صورتی که املاک واقع در حوزه شهر نیاز به افزایش تراکم داشته باشند هنگام پیشنهاد برای تصویب در کمیته فنی طرح در کمیته فنی طرحهای هادی با کمیسیون موضوع ماده 5 قانون شورای عالی شهرسازی و معماری از جدول زیر استفاده شود.
نوع کاربری
مسکونی
تجاری
اداری
صنعتی
سایر
تراکم کم
(زیرزمین و همکف)
تراکم متوسط (طبقات 1و2)
تراکم زیاد
(طبقات 3 و بالاتر)
ضریب (K)
8
10
12
20
13
16
8
A=S×K×P
توضیحات
ردیف
شرح
مبنای عمل
توضیحات
1
احداث پارکینگ های عمومی
مشمول تراکم نمی شود
2
انبار تجاری (در هر طبقه)
مشمول تراکم
مازاد بر سطح اشغال
3
بدلیل کمبود سوله های ورزشی، آموزشی، فرهنگی و هنری در سطح شهر
تراکم معاف
به علت رفع کمبود و در جهت ترغیب شهروندان به ایجاد فضای های مذکور
4
در خصوص املاک که با نظر شهرسازی شرایط صدور پروانه ساخت را برای تراکم بیش از
تا طبقه دوم روی پیلوت 20P برای طبقات بالاتر 30P در خصوص املاکی که با کاربری
60% سطح اشتغال (پیشروی) با هر کاربری اعم از پارکینگ، انباری، مسکونی و..... دارند
صنعتی و کارگاهی با تراکم بیشتر از 25% سطح اشغال مطابق طرح هادی پروانه صادر می‌گردد. علاوه بر عوارض قانونی صنعتی معادل 20 P اخذ خواهد شد.
تبصره1- تراکم پایه با کاربری مسکونی با توجه به ضوابط طرح مصوب در این شهرداری 120% می‌باشد.
تبصره2- در هر شرایطی حداقل 25 متر مربع به ازای هر واحد مسکونی تامین پارکینگ الزامیست.
تبصره3- در بناهای بیش از حد تراکم 120% در زمان صدور پروانه و بیشتر از 2 طبقه مفید 20% نسبت به ضرایب تعیین شده در جدول فوق الذکر خواهد شد.
تبصره4- در کمیته قطعاتی که مشرف به بیش از یک معبر می‌باشد جهت رعایت سایه اندازه معبر واقع در ضلع شمالی همان قطعه ملاک عمل خواهد بود.
تبصره5- محدوده مجوز تاریخی و فرهنگی از قاعده مستثنی می‌باشد.
بند 12- عوارض ارزش افزوده حاصل از تفکیک اراضی با رعایت مقررات شهرداری (کد 102004)
با توجه به اینکه بعضی از مالکین اراضی و ابنیه واقع در محدوده و حریم شهر بدون تایید نقشه تفکیکی از سوی شهرداری اقدام به تفکیک زمین خود نموده و در نتیجه بابت تامین خدمات مورد نیاز اینگونه املاک هزینه گزافی به شهرداری و به تبع به شهروندان تحمیل می‌گردد، لذا به موجب تبصره یک ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده اختیارات مندرج در بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات و اختیارات شوراهای اسلامی شهر و سایر قوانین و مقررات مربوطه از جمله تبصره 4 قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها مصوبه سال 1367 منظور جبران بخشی از هزینه های فوق مشمول پرداخت مبلغی معادل 75/43% ارزش تعیین شده توسط کارشناس رسمی دادگستری تحت عنوان عوارض ارزش افزوده حاصل از تفکیک برای املاک بالاتی 500 مترمربع می‌گردد.
براساس تبصره 3 قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری ها در اراضی با مساحت بیشتر از 500 متر که دارای سند شش دانگ است، در هنگام تفکیک اراضی شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف 25% و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک تا 25% از باقیمانده اراضی را به شرح جدول ذیل دریافت مینماید که می‌بایست در کل قدرالسهم شهرداری از کل پلاک در حال تفکیک با افراز 75/43% باشد.
عنوان زمین
قدرالسهم
محل هزینه
100 زمین
25 از 100% زمین
25%
تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی
25 از 75% باقیمانده زمین
75/18%
احداث معابر و شوارع عمومی شهر
جمع قدرالسهم شهرداری
75/43
همچنین در مواردی که با لحاظ مقررات راجع به تفکیک املاک میسر می‌باشند مالکینی که در قبال عوارض متعلقه قصد توافق با شهرداری جهت تفکیک اراضی خود را دارند بندها، جدول و تباصر ذیل مبنای مصالحه فی مابین ایشان و شهرداری خواهد بود.
به استناد تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده و اختیارات مندرج در بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات و اختیارات شورای اسلامی شهر به منظور تامین بخشی از هزینه تملک باغات غیر قابل تفکیک محدوده خدماتی به استثناء باغات حوزه استحفاظی و نیز حفظ و حراست و گسترش فضای سبز و گذر از مالکیت عمومی و چگونگی از تفکیک های غیر قانونی به شهرداری اجازه داده میشود طبق به نظر کارشناس رسمی دادگستری و براساس تباصر ذیل نسبت به وصول عوارض تفکیک باغات اقدام نمایند.
تبصره1: حداقل مساحت قطعه باغ تفکیکی 2000 مترمربع می‌باشد.
تبصره 2: منظور از باغ، باغات دارای سند ششدانگ و قابل تفکیک بر اساس دستورالعمل اجرایی موضوع ماده 14 قانون زمین شهری می‌باشد. ضمناً هرگونه ساخت و ساز بر اساس مفاد دستورالعمل وزیر محترم مسکن و شهرسازی (به صورت دستورالعمل پیوست ممهور به مهر شورا) خواهد بود.
تبصره 3: قبل از هر اقدامی تهیه شناسنامه اشجار تحت نظر سازمان فضای سبز شهرداری الزامی است.
تبصره 4: رعایت اصول شهرسازی و رعایت هم جواری در هنگام تفکیک باغات الزامی است.
تبصره 5: طبق ماده 101 قانون اصلاحی شهرداری ها معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اینگونه باغات ایجاد میشود متعلق به شهرداری بوده و شهرداری در قبل آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد.
تبصره 6: عوارض باغات تفکیک شده قبلی در صورتی که شرایط ماده 14 دستورالعمل مربوط را دارا باشند برابر فرمول ذیل محاسبه می‌گردد
Fp × 30 × 66/1 سطح اشغال
تبصره 7: باغات با سند شش دانگ که قبل از تصویب این مصوبه در آنها بر اساس پروانه ساختمانی شهرداری احداث بنا گردیده و دارای پایان کار می‌باشند و یا با تایید شهرداری تفکیک گردیده اند در صورت عدم تقاضای تفکیک مجدد مشمول این دستورالعمل نمی گردند.
تبصره 8: عوارض باغات تفکیک نشده قبلی در صورتی که رعایت شرایط دستورالعمل ماده 14 را از نظر تفکیک انجام نداده باشند برابر فرمول ذیل محاسبه می‌گردد:
((مساحت کل عرصه / سطح اشغال) - 1) 4 × 30p × 1/66 × سطح اشغال
تبصره 9: در صورت احداث بنا حداقل 80% فضای باز باید صرف احداث فضای سبز توام با غرس اشجار مناسب به ازای 10 تا 15 متر مربع یک درخت گردیده و این موضوع باید در پروانه ساختمانی درج و در گواهی پایان کار و هرگونه نقل و انتقال بعدی کنترل شود.
تبصره 10: عوارض ارزش افزوده باغات تفکیک شده قبلی در صورتی که زیربنای بدون مجوز و یا خلاف مفاد پروانه احداث شده باشد به شرح زیر محاسبه می‌گردد.
((مساحت کل عرصه / سطح اشغال بدون مجوز) +1/5)4 × 30p × 1/66 × سطح اشغال بدون مجوز
19-حق بازدید و کارشناسی (کد 301002)
این عوارض توسط شهرداری به منظور بررسی و پاسخ استعلامها به شرح جدول ذیل محاسبه و وصول می‌گردد:
ردیف
نوع کاربری
مبلغ (ریال)
1
مسکونی، اداری و تجاری دارای اعیان حداکثر 20 واحد (به ازازی هر واحد)
000/200
2
اراضی کارگاهی و صنعتی (به ازای هر 1000 متر)
000/200
3
سایر کاربریها (به ازای هر 1000 متر)
000/150
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت: شاکی گفته قانون گذار برای تخلفات ساختمان (عدم رعایت اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی یا اضافه بنا زاید بر مساحت زیر بنا) در پرونده ساختمانی جریمه، اعاده و رفع خلاف لحاظ کرده تعیین عوارض علاوه بر جریمه خارج از حدود اختیارات و غیر قانونی است (و بند 16 ماده 80 قانون قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراها و بند الف ماده 174 قانون برنامه 5 ساله توسعه موید موضوع اعلام شده مطرح کرده) ضمناً در رابطه با کلیه دعاوی مستند شاکی دادنامه های متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری است (که به حدود 28 فقره آن اشاره نموده و جهت جلوگیری از اطاله کلام از بیان شماره آن ها خودداری میشود به هنگام گزارش از متن دادخواست مطرح می‌گردد).
(مشاور محترم رئیس محترم دیوان با اعمال ماده 92 قانون دیوان موافقت نکرده است)
در پاسخ به شکایت مذکور، شورای اسلامی شهر احمدآباد مستوفی به موجب لایحه شماره 5170 مورخ 30/11/98
به طور خلاصه توضیح داده است که: مصوبات براساس ماده 30 آیین‌نامه مالی شهرداریها و بند 26 ماده 55 قانون شهرداریها و بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شورای اسلامی صادر شده و پس از جری اقدامات قانونی هیات تطبیق نیر آن را تایید کرده است و جرائم کمیسیون ماده صد کاملاً مجزا و منفک از عوارض تخلفات ساختمانی بعد از رای کمیسیون ماده صد می‌باشد و لذا مصوبات هیچ گونه مغایرتی با قوانین حاکمیتی و جاری نداشته و خارج از اختیار شورا نبوده است.
هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر در جلسه به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی
1- طبق بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی، تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود از جمله وظایف و مسئولیت های شورای اسلامی شهر محسوب شده است و در تبصره یک ماده «50» قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال 1387، وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد، رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است، در بند 4 ماده 22 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال 1380 با اصلاحات و الحاقات بعدی مقرر گردیده است: « عوارض ناشی از تغییر کاربری و فروش تراکم به اقساط پنج تا ده ساله از شروع بهره برداری توسط سرمایه گذاران به شهرداری مربوطه پرداخت خواهد شد. » همچنین در بند (الف) ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران وضع عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک، ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری مجاز شمرده شده است و در آراء هیات عمومی از جمله رای شماره 1308 - 9/5/1397 مصوبات شوراهای اسلامی در وضع عوارض برای ارزش افزوده ناشی ازتغییر کاربری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص داده نشده است. همچنین با توجه به اینکه وضع و اخذ عواضر صدور پروانه ساختمانی در تراکم پایه و مازاد بر تراکم توسط شوراهای اسلامی و شهرداری ها طبق بند (ب) رای شماره 79-21/2/1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص نگردیده است
2- طبق بند 26 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 و اصلاحات بعدی تصویب نرخ خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمانهای وابسته به آن با رعایت آیین‌نامه مالی و معاملات شهرداری از جمله وظایف و مسئولیت های شورای اسلامی شهرهاست و در تبصره یک ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1385، وضع عوارض محلی جدید با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است و در بند 6 رای شماره 1394 الی 1396-4/10/1397 هیات عمومی دیوان عدالت اداری تعیین عوارض برای ارائه خدمات کارشناسی و بازدید مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص نگردیده است. بنابراین بند (ب/1) تحت عنوان عوارض زیربنای احداث اعیانی یک متر مربع از یک واحد تجاری، اداری و صنعتی و غیره، بند (2) تحت عنوان حصارکشی و دیوارکشی برای املاک فاقد مستحدثات، بند (8) عوارض تامین هزینه های عمومی و شهری، بند (9) تحت عنوان عوارض بیش از حد تراکم، بند 12 عوارض ارزش افزوده حاصل از تفکیک اراضی با رعایت مقررات شهرداری و بند 19 تحت عنوان حق بازدید و کارشناسی مصوب شورای اسلامی شهر احمد آباد مستوفی سال 98 مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان عدالت اداری و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جواد جباریرئیس هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری