هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد
شماره پرونده: ه- ع /95 / 1315 دادنامه: 307 تاریخ: 17/11/96
شاکی: آقای حمزه شکریان زینی
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر تهران
موضوع شکایت و خواسته: ابطال مصوبه شماره 30545 - 2001 - 160 مورخ 8/11/93 شورای شهر تهران در خصوص عوارض تغییر کاربری و مازاد تراکم از تاریخ تصویب
متن مقرره مورد شکایت: با استناد به بند شانزدهم (16) ماده هفتاد و یکم (71) قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور مصوب 1/3/1375 مجلس شورای اسلامی و اصلاحات و الحاقات بعدی آن و تبصره یکم (1) ماده پنجاهم (50) قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 17/2/87 مجلس شورای اسلامی و با عنایت به الزامات و تکالیف اسناد فرادستی مشروحه ذیل: 1- بند یک پیوست شماره پنج سند طرح جامع شهر تهران (1386) در مورد شرایط تحقق پذیری طرح جامع مبنی بر اینکه شهرداری تهران با تصویب شورای اسلامی شهر تهران، تعرفه خاص تغییر کاربری های خدماتی طرح قبلی به کاربری های طرح جدید تفصیلی مصوب شهر را به نحو مناسب و عادلانه از مالکین مربوطه به نفع شهر و توسعه عمران آن دریافت و در جهت تامین زمین مورد نیاز فضاها و طرح های خدماتی شهر و اجرای طرح های عمران شهری به مصرف خواهد رساند. 2- ردیف (2) بند (3- 1- 8) سند طرح جامع شهر تهران (1386) در مورد احصاء و احیاء حق مرغوبیت، ارزش افزوده و عایدی حاصل از عملیات توسعه و عمران شهری 3- بند 31- 16 دفترچه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی جدید شهر تهران، مبنی بر نحوه اخذ عوارض تغییر کاربری عرصه اراضی و املاک، از کاربری های پیشین (از جمله اراضی فاقد کاربری و اراضی و املاک با کاربری های خدماتی) به کاربری های جدید، منعبث از پهنه بندی طرح تفصیلی جدید بر اساس بند یک (1) پیوست شماره پنج (5) طرح جامع جدید شهر تهران. شهرداری تهران مجاز است از ابتدای سال 1394 عوارض ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح های جامع و تفصیلی جدید شهر تهران را از کلیه اراضی و املاک مشمول این مصوبه واقع در محدوده شهر تهران علاوه بر عوارض ساختمانی مصوب قبلی به شرح زیر اخذ نماید: الف) عوارض تغییر کاربری عرصه از خدماتی، فاقد کاربری و مسکونی (طبق طرح تفصیلی قدیم) به پهنه R، M و S) طبق طرح تفصیلی جدید) بر مبنای O، فقط برای یک بار در زمان صدور پروانه ساخت بر اساس فرمول ذیل محاسبه و اخذ میگردد:
O = S1× a× b
عوارض تغییر کاربری عرصه از خدماتی، فاقد کاربری و مسکونی S:1
مساحت عرصه باقیمانده پس از رعایت برهای اصلاحی α:
ضریب تعرفه تغییر کاربری عرصه از فاقد کاربری، خدماتی، مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی به پهنه R، M و S بر اساس جدول الف (1) کمینه " تراکم مجاز ساختمانی " با" تراکم پهنه وقوع ملک %60: b "
جدول الف (1): ضریب α پهنه کاربری زمین طبق طرح تفصیلی قدیم RMS فاقد کاربری 1/ A1 A5 0/A5 خدماتی A4/0 A8/0 A2/1 مسکونی 0 A5/0. A75/0 تجاری 000 اداری A5/0 A75/00 صنعتی = A A4/0 A8/0 A2/1
ب) ارزش تراکم (مازاد) برای هر متر مربع ناشی از ما به التفاوت تراکم ساختمانی با تراکم پایه مالی ضریب مربوط به تبدیل کاربری صنعتی بهS3 برابر صفر میباشد.
ج) در صورت افزایش تراکم ساختمانی مجاز به بیش از 300% تراکم ساختمانی، علاوه بر عوارض متعلقه طبق ضوابط جاری، ارزش بهینه اعیانی در زمان صدور پروانه ساختمانی از فرمول زیر محاسبه و دریافت میگردد:
املاک و اراضی واقع در جنوب محور انقلاب: 2 - %300) S2 A
(درصد تراکم ساختمانی مورد درخواست طبق طرح تفصیلی جدید = O" (املاک و اراضی واقع در شمال محور انقلاب: 2 - %300)S4 A درصد تراکم ساختمانی مورد درخواست طبق طرح تفصیلی جدید: 2S = O" (مساحت عرصه ملاک عمل تراکم مطابق با اظهارنظر واحد طرح تفصیلی و بر و کف)
تبصره: شهرداری تهران موظف است تا پایان آذر ماه سال 1394 لایحه مربوط به مشخص نمودن پارسل های موضوع بند ((ج)) را جهت تصویب به شورای اسلامی شهر تهران ارائه دهد.
د) شهرداری تهران موظف است از ابتدای سال 1394 عوارض مصوب این لایحه را در سایت شهرداری تهران طراحی و اعلام و صرفاً بر اساس محاسبه سیستمی نسبت به اخذ آن اقدام نماید و به جهت شفاف سازی در خصوص اعلام و اخذ عوارض صدور پروانه، امکان دسترسی شهروندان را بر اساس پلاک ثبتی در پورتال شهرداری تهران برای مالکین فراهم نماید. تبصره یکم (1): متقاضیانی که درخواست صدور پروانه ساختمانی در حد بنای احداث شده مجاز را داشته باشند مشمول عوارض ارزش بهینه این مصوبه نمی گردند. تبصره دوم (2): دریافت هرگونه وجهی تحت هر عنوان خارج از عوارض قانونی و مصوب شورای اسلامی شهر تهران به هنگام صدور پروانه ساختمانی، به عنوان عوارض متفرقه و سایر موارد، ممنوع بوده و مسئولیت مستقیم آن بر عهده شهرداران مناطق است. تبصره سوم (3): شهرداری تهران موظف است ظرف مدت سه ماه از تاریخ ابلاغ این مصوبه نسبت به ارائه لایحه بلوک بندی (T) اقدام نماید.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت: شاکی به موجب دادخواستی تقاضای ابطال مصوبه شماره 30545 - 2001 - 160 مورخ 8/11/93 شورای اسلامی شهر تهران را مطرح نموده و در تبیین خواسته خود به موارد زیر استناد نموده است: 1- اجازه تغییر کاربری و تراکم املاک که بر مبنای مصوبه مورد شکایت صادر شده، به نوعی تغییر در طرح تفصیلی محسوب میشود و این امر با ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران که تغییر در طرح تفصیلی را صرفاً در صلاحیت کمیسیون موضوع آن ماده قرار داده، مغایرت دارد.از آن جایی که بر اساس ماده 7 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، شهرداری و شورای شهر موظف به رعایت و اجرای دقیق طرح تفصیلی هستند، وضع این مصوبه که متضمن تغییر در طرح تفصیلی است، با ماده 7 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران هم مغایر است. 2- هیات عمومی دیوان عدالت اداری به موجب آرای شماره 561 - 11/10/84، 1357 - 16/11/86، 563 - 8/12/90، 4 - 14/1/91 و 354 الی 358 - 14/11/80 مصوبات شوراهای اسلامی شهرهای مختلف را در رابطه با عوارض تغییر کاربری و تراکم املاک ابطال کرده است و مصوبه مورد شکایت هم با مفاد آرای فوق مغایر است. 3- به موجب ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و تبصره 3 ماده 62 قانون برنامه پنجم توسعه، دریافت هرگونه وجه و کالا از اشخاص منوط به تجویز قانونگذار است و از این رو مصوبه مورد شکایت که بدون وجود مستند قانونی مبنای وضع عوارض و دریافت وجوه قرار گرفته با مواد یاد شده هم مغایر است.
خلاصه مدافعات طرف شکایت:طرف شکایت (شورای اسلامی شهر تهران) به موجب لایحه ای ضمن رد ادعاهای شاکی، در تبیین مبنای قانونی مصوبه مورد شکایت به موارد زیر استناد کرده است: 1- طبق بند 16 ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران و تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده، تصویب برقراری یا لغو عوارض محلی در صلاحیت شورای اسلامی شهر است و در مصوبه مورد شکایت هم شورای اسلامی شهر بر مبنای مستندات قانونی فوق وضع عوارض کرده است.2- بر اساس مواد 5 و 14 آییننامه اجرایی نحوه وضع و وصول عوارض توسط شوراهای اسلامی شهر، بخش و شهرک مصوب 1378، مرجع تعیین نحوه وضع و وصول عوارض در مورد شهرها، شوراهای اسلامی شهر هستند و یکی از سیاست های دولت که باید در مصوبات شوراهای شهر رعایت شود، نیل به خودکفایی در شهرداری و تامین هزینه های خدماتی و عمرانی مورد نیاز شهر است و وضع مصوبه مورد شکایت هم در چارچوب این صلاحیت و در راستای تحقق این هدف بوده است. 3- با توجه به ماده 8 آییننامه نحوه وضع و وصول عوارض مصوب 1378 در صورتی که افراد نسبت به میزان و نحوه محاسبه عوارض توسط شوراهای اسلامی شهر اعتراض داشته باشند، باید به کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری رجوع نمایند و شاکی بدون طی مراحل مذکور به دیوان عدالت اداری مراجعه کرده است.
هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت بیش از سه چهارم آراء اعضا به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی
طبق بند 16 ماده 76 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست های عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود از جمله وظایف و مسئولیت های شورای اسلامی شهرها محسوب شده و در تبصره یک ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387 وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد، با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است و در بند ((ب)) رای شماره 79 مورخ 21/2/1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری وضع عوارض صدور پروانه های ساختمانی در تراکم پایه و مازاد بر تراکم مغایر قانون و خارج از حدود اختیار تشخیص نگردیده است همچنین در بند الف ماده 174 قانون برنامه پنج ساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران مصوب 1390 وضع عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری تجویز گردیده است بنابراین مصوبه یکصد و بیست و چهارمین جلسه شورای اسلامی شهر تهران به تاریخ 28/10/1393 تحت عنوان ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح جامع و تفصیلی جدید شهر تهران مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف 20 روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جباریرئیس هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری