تاریخ نظریه: 1402/01/29
شماره نظریه: 7/1401/1357
شماره پرونده: 1401-115-1357ح
استعلام:
حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی دو حق مختلف و دارای جایگاه قانونی متفاوتند و حق نخست در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 به عنوان پدیده حمایتی مستاجر مصوب گردیده و حسب مورد تمام یا نصف آن در نتیجه تخلف مستاجر و دعوای موجر و به حکم دادگاه زایل می‌شود. در بسیاری از قراردادهای اجاره‌ای که مشمول قانون یادشده است، مستاجر بر اساس ماده 10 قانون مدنی سرقفلی عرفی که حدود هشتاد درصد ارزش ریالی تجاری مساحت داخلی تجاری است را به صورت مبایعه‌نامه خریداری می‌کند؛ این در حالی است که گاهی حق مستاجر متخلف بر سرقفلی که به صورت مبلغ پرداخت شده در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و شرع جایگاه قانونی خود را یافته است، به دلیل مزج دو حق و خلط موضوع و عدم شناخت در نحوه ارزیابی حق کسب یا پیشه یا تجارت ساقط می‌شود؛ در حالی که در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 موضوع سرقفلی مطرح نبوده و تخلفات برشمرده شده در این قانون صرفاً حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد و موجبی برای زایل شدن حق سرقفلی مستاجر که عرفاً و قانوناً خریداری کرده است، وجود ندارد و در صورت تخلف مستاجر سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت و ابقای سرقفلی او منطبق بر قانون و عدالت است؛ اما احکام صادره مبنی بر سقوط هر دو حق، منجر به تضییع حق مستاجرین بسیاری شده است. بنا به مراتب یادشده، خواهشمند است در خصوص رویه محاکم در رای زایل شدن همزمان حق مستاجر بر تمام یا نیمی از حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر و سرقفلی وی اعلام نظر فرمایید.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 حق سرقفلی پیش‌بینی نشده است و آنچه در این قانون آمده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت است؛ بنابراین، چنانچه مستاجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره مشمول قانون یادشده، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، این مبلغ مستقل از حق کسب یا پیشه یا تجارت قابل مطالبه نیست و کارشناس هنگام تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت مبلغ مزبور را نیز لحاظ می‌کند و در مواردی که برابر تبصره یک ماده 19 قانون مزبور، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت حسب مورد به مستاجر یا متصرف تعلق میگیرد، نیز موضوع تفاوتی نمیکند و نصف مبلغ کل تعیین‌شده به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در قبال تخلیه مورد حکم قرار میگیرد.