حداکثر هزینه تعمیرات قابل مطالبه توسط مستاجر

تاریخ دادنامه قطعی: 1394/10/15
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: در قرار داد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 ، اگر مستاجر با اجازه دادگاه تعمیراتی که برعهده موجر بوده انجام دهد، هزینه تعمیرات انجام شده به میزان حداکثر شش ماه اجاره بها قابل مطالبه است و هزینه های صرف شده بیش از این مقدار قابل مطالبه نخواهند بود.(متن قانون ولی رای کمیاب)

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/04/20

رای دادگاه

در خصوص دعوی آقای ع. الف. فرزند س. به وکالت از 1 - ع. ت.ز.م. 2 - ر. ن.ز.گ. به طرفیت 1 - موقوفه شمس الدوله با تولیت آقای سیدمحمد سادات اخوی 2 - اداره اوقاف و امور خیریه شرق تهران به خواسته صدور حکم مبنی بر محکومیت خواندگان به پرداخت هزینه های صورت گرفته در مورد اجاره بابت استحکام بخشی و احیا و مرمت و بازسازی بنای آن بر اساس نظر کارشناسی فعلا مقوم به 51 ٬ 000 ٬ 000 ریال و الزام به تنظیم اجاره نامه (با قید افزایش مساحت از 351/5 مترمربع به 650 مترمربع) و صلح نامه حقوق به شرح دادخواست به انضمام محکومیت به پرداخت کلیه خسارات دادرسی مستندا به مدارک پیوست همچنین راجع به دادخواست تقدیمی آقای م. ن. به وکالت از موقوفه شمس الدوله با تولیت آقای سیدمحمد سادات اخوی به طرفیت خواهان های فوق مبنی بر دعوی مرتبط با پرونده کلاسه --- /92 مطروحه در شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران و نیز صدور حکم دایر بر الزام خواندگان به پرداخت سرقفلی و حقوق موقوفه از حیث افزایش مساحت مورد اجاره فعلا مقوم به 51 ٬ 000 ٬ 000 ریال مستندا به مدارک پیوست که پس از طی تشریفات و ضوابط قانونی پرونده های امر به این شعبه ارجاع و سپس به کلاسه های فوق به ثبت رسیده است صرفنظر از اینکه دادگاه به لحاظ مرتبط بودن دعاوی اقامه شده فوق در عمل به تکلیف قانونی خود و نیز در راستای مقررات ماده 103 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار رسیدگی توامان پرونده های فوق را صادر و اعلام می‌نماید و از طرفی راجع به خوانده ردیف دوم دادخواست اولیه ازآنجایی که بنا به صراحت مقررات ماده 3 از قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف موقوفه دارای شخصیت حقوقی مستقل است که متولی یا سازمان اوقاف نماینده آن به حساب می آید در نتیجه با التفات به اینکه اوقاف صرفا در مقام نماینده موقوفه محسوب می‌شود و لاغیر لذا دادگاه دعوی اقامه شده از سوی خواهان اولیه به طرفیت اوقاف را مطابق موازین خاصه نص قانون اخیرالبیان تشخیص نداده و مآلا به صدور قرار رد آن اظهارنظر می‌نماید و از طرفی راجع به دادخواست ثانی (یعنی دعوی اقامه شده از سوی موقوفه به طرفیت خواندگان (یعنی مستاجرین) نظر به اینکه مطالبه هر گونه سرقفلی بابت افزایش مساحت عین مستاجره مطابق موازین مستلزم اراده حاکمیتی و انشائی موجر و مستاجرین است که در مانحن فیه و با مداقه در پرونده امر تاکنون چنین امری احراز نمی گردد مضاف به اینکه از منظر دادگاه صرف اقامه دعوی با این کیفیت به طور حتم و یقین ملازمه با حدوث اختلاف و نیز فقدان هرگونه تراضی و توافق در این زمینه به حساب می آید وانگهی نکته شایان ذکر آنکه هرچند حسب ملاحظه تصویر اجاره نامه استنادی مضبوط در پرونده امر گویای آنست که متعاقدین تعرفه شده فوق مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 56 می گردند لیکن راجع به افزایش مساحت عین مستاجره با فرض مهیا بودن ترتیبات و تشریفات تنظیم سند اجاره و ایضا پرداخت حقوق کسبی موجر (یعنی موقوفه) آنچه که محرز و مسجل است اینکه نسبت به مازاد طرفین مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 76 می گردند در نتیجه دادگاه صرفنظر از غیر ماذون بودن متصرفات مستاجرین (یعنی خواندگان دادخواست ثانی) دادخواست موقوفه را مطابق موازین تشخیص نداده و مآلا به صدور قرار رد آن اظهارنظر می‌نماید و اما راجع به دعوی اقامه شده نخست اولا راجع به خواسته صلح حقوق نظر به اینکه به حکایت اوراق پرونده امر خاصه تصویر یک فقره سند رسمی صلح حقوق به شماره 121718 مورخ 84/3/12 دفترخانه 153 تهران مفادا متضمن صلح حقوق کسبی پلاک مبحوث عنه از مستاجرین کل به خواهان‌های اولیه پرونده به حساب می آید در نتیجه خواسته اعلامی اخیر از منظر دادگاه تحصیل حاصل است و مآلا به صدور قرار رد آن اظهارنظر می‌نماید از طرفی حسب مداقه در اجاره نامه رسمی به شماره 120557 - 88/12/26 تنظیمی فی مابین متداعیین پرونده امر مرتبط با شش دانگ یک باب زیرزمین به متراژ 300 متر مربع جزء پلاک ثبتی --- اصلی واقع در بخش --- تهران نه تنها گویای احراز رابطه حقوقی و استیجاری مشارالیهما به حساب می آید بلکه توجها به سبق رابطه قراردادی نامبردگان فوق به طور قطع دلالت بر حاکم بودن قانون روابط موجر و مستاجر 56 است از طرفی راجع به خواسته نخست خواهان مبنی بر پرداخت هزینه هایی بابت انجام تعمیرات کلی نسبت به عین مستاجره آنچه که محرز و مسلم است از منظر دادگاه توجها به مرقومه تنظیمی از سوی اوقاف شرق تهران به شرح برگ 26 پرونده و نیز دادنامه های قطعی و لازم الاجراء به شماره های 1011 - 91/9/29 و 1175 - 92/8/28 به ترتیب صادره از شعبه --- دادگاه عمومی و 13 تجدید نظر استان تهران جملگی مبین صحت ادعای وکیل محترم خواهان‌های فوق است لیکن راجع به تعیین میزان و مبلغ دقیق هزینه های انجام شده از سوی مستاجرین هر چند دادگاه در عمل به تکلیف قانونی خود مبادرت به جلب نظر کارشناس اولیه و سپس هیات کارشناسان می‌نماید لیکن بنا به صراحت مقررات ماده 21 از قانون روابط موجر و مستاجر 56 که می گوید... رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد مستاجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده، مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد بنابراین آنچه که از صراحت قانون اخیرالبیان مستفاد می‌گردد اینکه با فرض بر اینکه در زمان معاصر مستاجرین جهت انجام تعمیرات کلی مبادرت به پرداخت وجوه میلیاردی نماید لیکن مقنن صرفا تا حداکثر شش ماه اجاره بها آن را از موجر تجویز نموده است ولاغیر چه آنکه با فرض بر اینکه منظور نظر قانونگذار ملزم بودن موجر به پرداخت مطالبات مستاجر به بهاء واقعی می بود آنچه که مسجل است انجام این عمل مستلزم جلب نظر کارشناس می‌باشد که در مانحن فیه و با ملاحظه متن قانون اخیر بوضوح ملاحظه می‌گردد که چنین ترتیباتی را لحاظ ننموده است و این در حالیست که مقنن راجع به بخش تعدیل اجاره بها بالصراحه از واژه جلب نظر کارشناس استفاده نموده است در نتیجه دادگاه خواسته خواهان‌های اولیه را مستندا به صراحت ماده 21 از قانون اخیرالبیان و نیز راجع به تنظیم اجاره نامه ضمن اعلام پذیرش خوانده را بابت بخش نخست خواسته صرفا تا حداکثر شش ماه اجاره بها (آخرین اجاره نامه تنظیمی) بابت هزینه های استحکام بخشی و احیاء و مرمت و بازسازی و سپس حکم به الزام خوانده به حضور در دفترخانه جهت تنظیم سندرسمی اجاره با متراژ و شرایط و ترتیبات و حقوق کسبی ناظر به اجاره نامه 120557 - 88/12/26 دفتر اسناد رسمی شماره 218 تهران به پلاک ثبتی --- اصلی واقع در بخش --- تهران به عنوان اصل خواسته و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل از باب تسبیب در حق خواهان‌ها محکوم می‌نماید.ضمنا راجع به مازاد بر متراژ عین مستاجره به لحاظ فقدان رابطه قراردادی دادگاه حکم به رد آن صادر و اعلام می‌نماید.رای صادره حضوری و ظرف بیست روز قابل تجدیدنظر می‌باشد.

رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهرانسیدسعید میردیلمی

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/10/15

رای دادگاه

در خصوص تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواهان‌ها با وکالت آقای الف. به طرفیت تجدیدنظرخواندگان نسبت به دادنامه شماره --- صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن نسبت به مازاد خواسته خواهان ها آقایان ع. ت.ز.م. و ر. ن.ز.گ. به شرح دادنامه تجدیدنظرخواسته حکم به رد دعوی صادر گردیده است دادگاه اعتراض معترض را وارد ندانسته زیرا دادنامه تجدیدنظرخواسته براساس محتویات پرونده و دلایل و مدارک ابرازی صحیحاٌ و مطابق مقررات قانونی و خالی از هرگونه اشکال صادر شده و تجدیدنظرخواه در این مرحله از رسیدگی دلیل یا مدرک قانع کننده و محکمه پسندی که نقض و بی اعتباری دادنامه معترض عنه راایجاب نماید ابراز ننموده و لایحه اعتراضیه متضمن جهت موجه نیست و تجدیدنظرخواهی با هیچ یک از شقوق ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی مطابقت ندارد لذا دادگاه ادعای تجدیدنظرخواه را وارد و محمول بر صحت تشخیص نداده و دادنامه مورد اعتراض را منطبق با مقررات و اصول دادرسی میداند مستنداٌ به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته را عیناتائید مینماید.رای صادره قطعی است.

شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

‌سیدابوالفضل حجازی فر - سیدمحسن قاضی