اثر حقوقی کسری مساحت مورد معامله

خلاصه جریان پرونده:

اقای ا. خ. س. ا. ا. به وکالت از اقای ع. ک. ف. ا. در تاریخ 1400/06/31دادخواستی بطر فیت اقای ع. ش. پ. ک. به خواسته استرداد مبلغ در ازای کسری زمین با جلب نظر کارشناس مقوم به 20/100/000ریال تقدیم دادگستری شهرستان * و خلاصتا اظهار نموده موکلش طی بیعنامه مورخ 97/6/10یک قطعه زمین به مساحت 559/5 مترمربع را ازخوانده خریداری و سپس مشخص میگردد. مساحت مبیع 528/7 مترمربع است.و در واقع 31 مترمربع کمتر از انچه اظهارنموده فروخته و ثمن انرا تمام و کمال دریافت کرده است. مراتب طی اظهارنامه به خوانده ابلاغ اما پاسخی از سوی ایشان دریافت نشده، لذا براساس مدلول ماده 384 قانون مدنی مستحق دریافت و استرداد ثمن مابه ازای متراژ کسری مبیع میباشد. و خواستار صدور حکم به شرح ستون خواسته شده و کپی فرم وکالتنامه خود با رقم حق الوکاله 5/000/000ریال و کپی بیع نامه عادی مورخ 97/6/10 موضوع معامله ششدانگ منزل مسکونی - ملکی دارای *1820 اصلی قطعه دوم از لب خیابان … … بخش 9 حوزه ثبتی *به مساحت 559/5 مترمربع با ثمن مقطوع 6/200/000/000ریال با شرایط و موارد مرقوم در ان و کپی صفحه اول از سند مالکیت تک برگی دارای سریال 97/741885/الف حاوی اعلام مالکیت ع. ک. ف. ا. بر ششدانگ عرصه و اعیان خانه به *اصلی مذکور به مساحت 5287 مترمربع براساس مستند انتقال قطعی شماره *(کپی قسمت پشت سند تک برگی ابراز نشده است) و کپی اظهارنامه مورخ 1400/05/15 که طی ان وکیل اقای ع. ک. ف. ا. مطالبی مشابه اظهارات مرقوم در دادخواست را به اقای ع. ش. پ. ک. بیان داشته را پیوست عرضحال خود نموده است. با ارجاع مورخ 1400/07/01 شعبه *عهده دار رسیدگی شده و پس از اقداماتی جهت رفع نقص از دادخواست و جبران کسری هزینه دادرسی و دعوت طرفین به دادرسی، در تاریخ 1400/07/18 جلسه ای با حضور وکیل خواهان و شخص خوانده تشکیل یافته و وکیل خواهان خواسته خود را به شرح دادخواست تقدیمی عنوان و خوانده نیز در قبال دعوی مطروحه اجمالا اظهارداشته ملک را به خواهان فروخته و در سند عادی که جهت ثبت ملک به اداره ثبت تحویل داده و ان اداره و شهرداری هم متراژ 559 مترمربع را تایید نموده اند، مطمین است.اداره ثبت در نقشه برداری و متراژ ان اشتباه نموده و بدینجهت درخواست جلب نظر کارشناس نموده و دادرس محترم دادگاه اصول اسناد وکیل خواهان را ملاحظه و به وی مسترد نموده است. دادگاه به منظور متراژ دقیق ملک قرار ارجاع امر به کارشناس صادر و پرداخت حق الزحمه را به عهده خوانده قرار میدهد. اقای س. ح. س. خ. طی نظریه کارشناسی تقدیمی مورخ 1400/08/05 مورد اختلاف را ساختمان مسکونی عنوان و ضمن تعریف حدود اربعه ان، مساحت عرصه ملک را 528/70 مترمربع اعلام مینماید. دادگاه به منظور تعیین ثمن معامله نسبت به متراژ مازاد در تاریخ 1400/08/23 قرار ارجاع امر به کارشناس صادر و پرداخت حق الزحمه را به عهده خواهان قرار و کارشناس خود را انتخاب مینماید. اقای ح. ص. ر. ا. به وکالت از خوانده مداخله و اعلام وکالت نموده و دادگاه وضعیت ثبتی ملک را استعلام مینماید.

واحد ثبتی *طی جوابیه مورخ 1400/09/09 مشخصات ملک را یک قطعه خانه از نوع طلق به *1820 اصلی مفروز و مجزا شده از 232 *اصلی مذکور واقع در بخش 9 حوزه ثبتی *به مساحت 528/7 مترمربع اعلام وحدود اربعه انرا تعریف و اقای ع. ک. ف. ا. را مالک ششدانگ عرصه و اعیان ملک مذکور براساس مستند شماره 84246 مورخ 99/4/31 دفترخانه اسناد رسمی شماره 53 *موضوع سند مالکیت تفویضی و موضوع (تک برگی) دارای سریال 741885 سری الف سال 97 معرفی نموده است. دادگاه مذکور بدون انکه از تصمیم خویش مبنی بر ارجاع امر به کارشناس عدول یا انرا اجرا نماید.، پرونده را در وقت فوق العاده تحت نظر قرارداده و ختم دادرسی اعلام ومبادرت به انشای (تایپ) رای مینماید. که به شماره *00/9/10 ثبت میگردد. به موجب مفاد دادنامه موصوف، دادگاه طی استدلالی اجمالا بدین مضمون که وفق مادتین 355و385 قانون مدنی اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده و بعدا معلوم شود. کمتر از ان مقدار است.مشتری حق فسخ معامله خواهد داشت لذا با این توضیح دعوی خواهان مبنی بر استرداد ثمن با توجه به کسری به درستی طرح نگردیده و با استناد به ماده 2 قانون ایین دادرسی مدنی قرارعدم استماع دعوی نامبرده صادر و اعلام نیماید. با تجدیدنظرخواهی وکیل خواهان از قرار موصوف شعبه *به موجب دادنامه ای به شماره *00/11/4 طی استدلالی اجمالا بدین مضمون که با التفات به ماده 384 قانون مدنی خواهان اختیار مطالبه میزان کسری متراژ مبیع دارد. قرارتجدیدنظرخواسته را نقض و پرونده را جهت ورود در ماهیت اعاده مینماید. دادگاه بدوی پس از دریافت پرونده طی تصمیم مورخ 1400/11/23 به منظورتعیین ثمن متراژ مازاد مجددا قرار ارجاع امر به کارشناس صادر و دراین مرحله کارشناس دیگری را انتخاب و اقای م. ج. ک. در نظریه کارشناس تقدیمی مورخ 1401/02/11متراژ کسری ملک را سی مترمربع و 80 سانتیمتر مربع (30/80مترمربع) اعلام که براساس قیمت خریداری شده درسال 97 ارزش انرا مبلغ 34/130/473 تومان براورد نموده است. متعاقب ابلاغ نظریه مذکور، وکیل خوانده طی لایحه ای اعلام داشته توجها به عدم استحقاق خواهان برای نیل به خواسته اش، نظریه کارشناس را به هیچ عنوان قبول ندارد. دادگاه پرونده را در وقت فوق العاده تحت نظرقرارداده و ختم دادرسی اعلام و رای خود را انشای (تایپ) نموده که به شماره *01/3/12 ثبت دادنامه گردیده است. به موجب مفاد دادنامه موصوف دادگاه بدوی عنایتا به مندرجات پرونده و اظهارات وکلای طرفین و ملاحظه اسناد رسمی و عادی مورخ 97/6/10 و نظریه کارشناسی که مصون از اعتراض مانده و پاسخ استعلام ثبتی، دعوی خواهان را مقرون به صحت تشخیص و با استناد به مواد 198 قانون ایین دادرسی مدنی و 384 قانون مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 341/304/730ریال به انضمام خسارات دادرسی صادر و اعلام مینماید. اقای ح. ص. ر. ا. به وکالت از اقای ع. ش. پ. در تاریخ 1401/04/21 از این دادنامه فرجام خواهی مینماید. وکیل فرجام خواه در عرضحالی که داده اجمالا اعلام داشته مورد معامله در سال 1397 یکباب منزل مسکونی بوده که به رویت خریداری رسیده و حدود و ثغور ان مشخص بوده و به صورت کلی با ذکر مساحت مورد معامله قرار گرفته، قطعا خریدار ادعایی در قالب فسخ معامله یا مطالبه مابه التفاوت ثمن نمیتواند داشته باشد.، بر فرض محال اگر با استدلال انجام معامله به شرط مساحت معین که معمولا در خریدو وفروش یکباب منزل چنین شرطی مورد نظر نمیباشد. و اگر استحقاقی برای ایشان در نظر گرفته شود. باتوجه به غیر قابل تجزیه بودن منزل، نامبرده فقط حق فسخ معامله را دارا میباشد. نه مطالبه مابه التفاوت ثمن، بدیهیست ماده 384 قانون مدنی که اشاره به زمان تسلیم دارد. خروج موضوعی از بحث دارد. دفتر دادگاه بدوی پس از دریافت دادخواست فرجامی و انجام اقداماتی برای رفع نقص از دادخواست و جبران کسری هزینه دادرسی و ارسال اخطاریه تبادل لوایح، به جهت عدم وصول پاسخی از فرجام خوانده، پرونده را طی نامه مورخ 1401/05/15 به دفتر کل دیوان عالی کشور ارسال مینماید. با ارجاع مورخ 1401/06/01 به شعبه *گزارش پرونده به نحو فوق تهیه میگردد.

هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید.پس از قرائت گزارش اقای ح. عضو ممیز وملاحظه اوراق پرونده در خصوص دادنامه شماره *01/3/12 فرجام خواسته مشاوره نموده چنین رای می دهد:

رای

فرجام خواهی وکیل اقای ع. ش. پ. به طرفیت اقای ع. ک. ف. ا. نسبت به دادنامه شماره *مورخ 1401/03/12 شعبه *که به موجب ان به ازای 31 مترمربع کسری زمین در معامله منزل موضوع بیعنامه عادی مورخ 97/6/10، فرجام خواه به عنوان فروشنده به پرداخت مبلغ 341/304/730 ریال به علاوه خسارات دادرسی (بدون ذکر مبالغ) محکوم گردیده وارد و موجه است. دادنامه فرجام خواسته در موقعیت حاضر شایسته ابرام نبوده و بنا به جهت نقصان در اقدامات معموله و تحقیقات انجام شده و ضرورت عطف توجه به مقررات حاکم بر موضوع در خور نقص است. 1- با توجه به ناخوانا بودن قسمتهایی از مفاد بیعنامه عادی استنادی ایجاب داشته برای انکه معلوم شود. دقیقا مبیع چه بوده و دارای چه اوصافی و با چه شرایطی مورد معامله قرارگرفته ضرورت دارد. کپی م. خواناتری از خواهان اخذ و پیوست پرونده می شده و از هریک از خواهان و خوانده و وکلای ایشان توضیحات دقیق و رافع ابهامی اخذ گردد. 2- قابل یاد اوری می‌باشد. که جهت تعیین خسارات دادرسی ایجاب مینماید. اولا موجبات دریافت هزینه دادرسی و واریز ان به حساب خزانه فراهم شود. درثانی در مانحن فیه خسارت حق الوکاله وکیل براساس رقم حق الوکاله مندرج در فرم وکالتنامه و برای مرحله بدوی ملحوظ نظر قرار گیرد 3- همانگونه که ان دادگاه محترم بدوی نیز مقدمتا در دادنامه ای به شماره *00/9/10 بدرستی استنباط نموده، لازم است. متعاقب دریافت کپی خوانای بیعنامه عادی و اخذ توضیحات دقیق از هریک از متعاقدین لازم است.معلوم گردد. اوصاف مبیع منزل مسکونی چه بوده، اگر منزل مسکونی باشد. تطبیق استحقاق خریدار براساس مقررات مندرج در ماده 384 قانون مدنی وجاهت نداشته و لزوما مقررات مندرج در مادتین 355و385 همان قانون ملحوظ نظر قرار میگرفته و به عبارتی خریدار چنین استحقاقی نداشته مگر انکه بواسطه تحقیقاتیکه دادگاه محترم بدوی انجام و ماحصل ان براساس اظهارات طرفین و مدارک ابرازی و عنداللزوم گواهان خاصه تحقیق از متصدی مشاور املاک تنظیم کننده قرارداد عادی، نتیجه بگونه ای باشد. که بتوان معامله مورد نظر را با مورد مندرج در ماده 384 قانون مدنی منطبق نمود. با نظر به مراتب ایجاب مینماید. با تعیین وقت رسیدگی و دعوت طرفین و انجام تحقیقات پیرامون موضوع با اهتمام بیشتر و ملحوظ داشتن مقررات مندرج در مواد 355و384و385 قانون مدنی و موارد صدرالاشعار و نتایح حاصل از ان متعاقبا رای شایسته و مقتضی با مورد صادر نماید.نظر به اینکه در دادنامه مذکور نکات و موارد مذکور ملحوظ نظر قرار نگرفته مستندا به بندهای 2و3و5 ماده 371 و قسمت الف ماده 401 قانون ایین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی با نقض رای فرجام خواسته پرونده جهت رسیدگی مجدد به همان دادگاه صادر کننده رای منقوض (شعبه *) ارجاع مینماید.

شعبه *

رئیس: ج. مستشار: ح.