هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد
شماره پرونده: ه- ع /95 /1348 و 95/1360 دادنامه: 9709970906000231 تاریخ: 29/1/97
شاکی: آقای پرویز پرویزی با وکالت آقای محمد فرضی
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر تبریز
موضوع شکایت و خواسته: ابطال مواد 10، 17 و 18 سال 94 و ماده 23 سال 95 (عوارض زیربنا، پیش آمدگی در معابر، ابقاء اعیانی ها و مشرفیت)
متن مقرره مورد شکایت: ماده 10- عوارض زیربنای پروانه ساختمانی در کاربری مربوطه: (سال 94)
الف - عوارض زیربنای مسکونی:عوارض صدور پروانه های ساختمانی مسکونی براساس دفترچه ارزش معاملاتی روز موضوع تبصره (1) ماده 64 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 و اصلاحیه های بعدی آن به شرح زیر تعیین میگردد.
جدول شماره (یک) عوارض صدور پروانه ساختمانی (خانه مسکونی تک واحدی) تا 1000 متر مربع زیربنا
سطح بنا، یک واحد مسکونی (متر مربع)
عوارض مساحت هر متر مربع
حداقل عوارض هر متر مربع (ریال)
تا 100
20% قیمت ارزش معاملاتی اراضی
2000
تا 150
25% قیمت ارزش معاملاتی اراضی
5000
تا 200
40% قیمت ارزش معاملاتی اراضی
8000
تا 300
50% قیمت ارزش معاملاتی اراضی
10000
تا 400
75% قیمت ارزش معاملاتی اراضی
12000
تا 500
100% قیمت ارزش معاملاتی اراضی
14000
تا 600
130% قیمت ارزش معاملاتی اراضی
15000
تا 1000
150% قیمت ارزش معاملاتی اراضی
20000
ماده 17 - عوارض پیش آمدگی در معابر (سال 94)عوارض پیش آمدگی (بالکن و تراس اعم از روباز یا روپوشیده) مطابق با ضوابط و مقررات طرح تفصیلی و مشرف به معابر به ازای هر متر مربع به صورت زیر محاسبه خواهد شد:
برای بالکن های روپوشیده به شارع در طبقه اول 25 P در سایر طبقات 20 P و بالکن های روباز و دو طرف بسته مشرف به شارع 10 P (علاوه بر عوارض موضوع ماده 10 این تعرفه) اخذ خواهد شد.
ماده 18 - عوارض ابقای اعیانی ها (سال 94)
1- مسکونی
بناهایی که بدون اخذ پروانه ساختمانی و یا مازاد بر مجوزهای احداث صادره، ساخته میشوند و همچنین هرگونه تبدیل و تغییراتی که نسبت به مجوزهای مربوطه صورت گرفته و مطابق آراء کمیسیون های ماده 100 حکم ابقاء آنها با تعیین جریمه یا بدون تعیین جریمه صادر شده باشد مشمول عوارض مترتب این تعرفه بوده و ضرایب عوارض آنها مطابق جدول ذیل محاسبه خواهد شد.(مرجع تشخیص سال احداث یا تبدیل اعیانی های مسکونی توسط هیات تشخیص شهرسازی مناطق میباشد که باید حداکثر ظرف مدت 10 روز نسبت به بررسی و معاینه دقیق فنی اقدام نموده و نظریه کارشناسی و قطعی خود را در پرونده ثبت نمایند).جدول شماره یک
ردیف
سال احداث یا تبدیل
شرح
نحوه محاسبه عوارض
1
قبل از سال 1383
کلیه احداثی ها
یک برابر عوارض روز مشمول این تعرفه
2
از اول سال 1383
مطابق ضوابط و کاربری
5/1 برابر عوارض روز مشمول این تعرفه
خلاف ضوابط و مطابق کاربری ها
2 برابر عوارض روز مشمول این تعرفه
خلاف ضوابط و خلاف کاربری ها
3 برابر عوارض روز مشمول این تعرفه
1-1-مبنای احداثی های قبل از سال 1374 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی قدیم و بعد از آن طرح جامع و تفصیلی جدید میباشد.
1-2-عوارض احتسابی برای پرونده های تخلف ساختمانی شامل مواردی میشود که صرفاً در کمیسیون های ماده 100 مطرح و حکم بر ابقاء آن ها صادر شده است.
1-3-در مواردی که مالک ساختمان بعد از سال 1374 نسبت به پروانه و سایر مجوزهای احداث صادره اقدام به تبدیل واحدهای مسکونی ناشی از افزایش واحدها و تبدیل دوبلکس و یا تغییر استفاده از یک واحد به واحدهای بیشتر نماید عوارض ارزش اضافه شده ناشی از تفکیک و افزایش تعداد واحدها نسبت به پروانه یا سایر مجوزها به ازای هر متر مربع واحد اضافه شده بزرگتر(پس از کسر مساحت آسانسور و راه پله) که تا آخر سال 1393 از سوی کمیسیون های ماده صد رای ابقا بر آنها صادر شده است 5P و از اول سال 1394 عوارض آن 15P و برای تبدیل زیر زمین انباری مسکونی به واحد مسکونی 5P به عنوان عوارض محاسبه خواهد شد.
3-2- در رابطه با درخواستهای احداث اعیانی جهت استفاده غیر مسکونی به غیر از تجاری و خدماتی در کاربری غیر مربوطه با رعایت ضوابط شهرسازی و تصویب در کمیسیون ماده پنج صرفا با اخذ 20% ارزش تقویم روز به عنوان عوارض اقدام خواهد شد.
4-درخواستهای احداث اعیانی برای املاک واقع در حریم شهر که توسط کمیسیون امور زیربنائی استان مورد موافقت قرار میگیرد برابر مفاد همین ماده نسبت به اخذ سهم شهرداری و سهم خدمات عمومی اقدام خواهد شد.
تبصره 1 - در اراضی و املاک موقوفی عوارض موضوع این ماده به میزان 80 درصد محاسبه میگردد.
تبصره 2- عوارض سهم خدمات عمومی و سهم شهرداری شامل اراضی کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی، نهادها، سازمان و ادارات میباشد و در کلیه اراضی و املاکی که صاحبان آنها با تصویب کمیسیون ماده 5 خود نسبت به آماده سازی و ایجاد معابر اقدام می نمایند علاوه بر واگذاری کلیه کاربری های عمومی به شهرداری 10 تا 15 درصد از کل عرصه ملک به عنوان سهم شهرداری تعلق خواهد گرفت.
تبصره 3 - در مواردی که امکان واگذاری سهم شهرداری از عرصه میسر نباشد شهرداری میتواند معادل ارزش آن را به قیمت روز ارزیابی دریافت نماید.
ماده 23 - عوارض مشرفیت و ارزش اضافه شده (سال 95)
کلیه املاک واقع در معابر شهر که با خرید و یا با تملک به مالکیت شهرداری در می آیند شهرداری حق تصرف و احداث دیوار به منظور ممانعت از ورود اشخاص را داشته و هیچ شهروندی حق بهره برداری از آن را بدون مجوز شهرداری ندارد.بنابراین تا زمانی که مالکین هم جوار چنین املاک از شهرداری اجازه نگرفته اند حق ایجاد درب به این املاک را ندارند هرچند که این املاک به خیابان مشرف شده باشند مگر اینکه حق ارتفاق داشته که مستلزم پرداخت حق مشرفیت خواهد بود.
عوارض مشرفیت: عوارض مشرفیت برای کلیه اراضی و املاکی که براثر اجرای طرح های مصوب شهری در بر خیابان های احداثی جدید واقع شوند در زمان نقل و انتقال، صدور گواهی عدم خلاف، اصلاح سند، پایان کار ساختمانی، تفکیک و پروانه ساختمانی محاسبه خواهد شد. 1- به املاک واقع در مسیرهایی که قبل از تاریخ 1/1/1372 اجرا شده اند حق مشرفیت شامل نخواهد شد. 2- در صورتی که بیش از ده درصد (10 درصد) از مساحت املاک در نتیجه اجرای طرح های مصوب شهری بدون دریافت هرگونه غرامتی به خیابان احداثی جدید الحاق شده باشد برای باقیمانده این قبیل املاک عوارض مشرفیت شامل نخواهد شد. 3- عوارض مشرفیت مساحت باقی مانده تمامی املاک واقع در مسیرهایی که قبل از سال 1383 اجرا شده اند معادل 3 برابر ارزش معاملاتی اراضی روز محاسبه خواهد شد. 4- عوارض مشرفیت که برابر است با 7 برابر ارزش معاملاتی اراضی روز، برای باقیمانده املاکی که در معابر 12 متری و بیشتر واقع شده اند محاسبه خواهد شد و در صورتی که برای باقیمانده ملک صدور پروانه ساختمانی مقدور نباشد شهرداری با درخواست مالک باید نسبت به تملک و خریداری آن اقدام نماید. 5- شهرداری میتواند در اجرای یکی از طرح های مذکور غرامت پرداختی به ارزش عرصه و اعیانی الحاقی به مسیر را با میزان عوارض مشرفیت باقیمانده ملک محاسبه و در تعیین مطالبات و بدهی شهرداری ملاک عمل قرار دهد. 6- عوارض مشرفیت اراضی و املاک الحاقی به اراضی و املاک جبهه اول خیابان نیز مشمول عوارض مشرفیت میباشند. 7- آن دسته از املاکی که در اثر اجرای طرح های احداث معابر جدید و مسیر گشایی علاوه بر گذر اولیه (موجود) معبر جدید دیگری ایجاد میشود به طوری که ملک از دو یا چند جهت مجزا ضمن استفاده از مزایای گذر اولی از امتیازات گذر احداثی جدید نیز بهره مند شود عوارض مشرفیت معادل 10 برابر ارزش معاملاتی اراضی روز گذر جدید الاحداث محاسبه خواهد شد. 8- عوارض ارزش اضافه شده: آن تعداد از املاکی که در اثر اجرای طرح های مصوب شهری در پشت قطعه اول مشرف به گذر احداثی از مزایای اجرای طرح به دلیل اصلاح بافت محله و منطقه، ایجاد دسترسی نزدیک و سریع به معابر اصلی برای املاک فوق، فراهم شدن زمینه ارائه خدمات بهتر و جدید بهره مند میشوند مشمول اخذ عوارض ارزش افزوده میباشند.اخذ عوارض ارزش اضافه شده از قطعات پشت قطعه اول که مشرف به گذر احداثی میباشد (به عمق 75 متر) به شرح زیر خواهد بود.
الف) 25 متر اول بعد از قطعه اول 4 برابر ارزش معاملاتی اراضی روزب) 25 متری دوم 2 برابر ارزش معاملاتی اراضی روزج) 25 متر سوم یک برابر ارزش معاملاتی اراضی روز
8-1- مسئولین طرح و گذربندی و مامورین فنی موظف اند جهت رعایت اجرای بندهای (الف - ب - ج) این ماده را گزارش نمایند.
9- در صورت تجمیع قطعات با رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی ارزش اضافه شده و یا عوارضی از بابت تجمیع مطالبه نخواهد شد.مگر برای قطعاتی که قبلاً به خیابان های 12 متر و بالاتر دسترسی (بدون در نظر گرفتن زمان احداث خیابان) نداشته و با تجمیع قطعات به گذر فوق الذکر دسترسی پیدا کرده یا چنانچه اندازه بر مشرف به تمام گذرها افزایش یابد عوارض آن 30% ارزش اضافه شده تقویم روز برای قطعه الحاق گیرنده تعیین میگردد.
10- در صورتی که سال احداث خیابان قبل از 1383 بوده باشد عوارض بند 8 این ماده شامل نخواهد شد.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت: وکیل شاکی به موجب دادخواستی اعلام کرده است که پیش از این هیات عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص تغییر کاربری، پذیره تجاری، کسری مساحت تجاری، کسری پارکینگ و سرقفلی و حق مشرفیت اقدام به صدور رای ابطالی اینگونه عوارض کرده است.از جمله به آرای 242 مورخ 2/4/95، 770 مورخ 20/11/91، 869 مورخ 22/7/94 و... می توان اشاره کرد که در دادنامه های یاد شده با استدلال اینکه شوراهای شهر از محدوده اختیارات خود خارج شده است هیات عمومی آن عوارض را ابطال کرده است.
از سوی دیگر طی نظریه های متعدد شورای نگهبان، خلاف شرع بودن اخذ هرگونه زمین یا وجهی در قبال تغییر کاربری و یا اخذ هر مبلغ که باید مستند به قانون باشد اعلام شده است ولی شورای اسلامی شهر تبریز به این موارد در تصویب مصوبه توجهی ننموده است. بنابراین تقاضای ابطال مصوبه را با توجه به حکم مقرر در ماده 13 قانون تشکیلات و آیین دادرسی کیفری دارد.
خلاصه مدافعات طرف شکایت: 1- عوارض موضوع شکایت به استناد بند یک ماده 35 قانون تشکیلات شورای اسلامی کشور مصوب 61 و بند 16 ماده 71 و ماده 77 قانون موسوم به شوراها مصوب 75 مورد تصویب شورای اسلامی شهر قرار گرفته است. 2- مطابق بند 2 قسمت ب احداث بنا مربوط به ضوابط استقرار و همجواری کاربریها و تفکیک اراضی و ضوابط طرح تفصیلی مصوب 91 به شرح صفحات 34 و 35 دفترچه طرح تفصیلی تراکم های مازاد بر مجاز تحت عنوان حق تعدیل تراکم با مصوب شورای اسلامی شهر تجویز گردیده است و بر این اساس ماده 10 و بندها و تبصره های ذیل آن و سایر مواد توسط شورای اسلامی شهر تصویب و اعلام عمومی شده است. 3- هیات عمومی دیوان عدالت اداری به موجب آراء شماره های 587 - 83 و 48 مورخ 23/2/85 و 199 مورخ 10/5/90 اخذ عوارض مازاد بر جریمه را مجاز شمرده است. 4- ماده 26 قانون تعرفه عوارض محلی براساس ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه تحریر یافته است و هیات تخصصی نسبت به ماده 26 طی پرونده های کلاسه 92/647 مورخ 11/11/92 و91/892 مورخ 12/8/95 و 230 مورخ 10/3/96 رای به رد شکایت صادر گردیده است. 5- عوارض افراز و تفکیک به استناد ماده 101 اصلاحی قانون شهرداریها مورد تصویب قرار گرفته است.
5- در بند 2 ماده 23 قانون تعرفه عوارض محلی، عوارضی وضع نگردیده است.
6- ماده 21 تعرفه عوارض محلی هم در راستای موازین قانونی است لذا تقاضای رد شکایت میگردد.
هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی
طبق بند 16 ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست های عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود از جمله وظایف و مسئولیت های شورای اسلامی شهرها محسوب شده و در تبصره یک ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387، وضع عوارض محلی جدید تجویز شده است و با توجه به اینکه وضع و اخذ عوارض صدور پروانه ساختمانی در تراکم پایه و مازاد بر تراکم توسط شوراهای اسلامی و شهرداریها طبق بند ب رای شماره 79 مورخ 21/2/1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص نگردیده و طبق آراء شماره 587 مورخ 25/11/83 و 786 مورخ 9/8/1396 هیات عمومی دیوان عدالت اداری عوارض از جمله حقوق دیوانی بوده و غیر از جرائم مربوط به کمیسیونهای ماده صد قانون شهرداریها میباشد.همچنین به اخذ عوارض پذیره در بند 3 ماده 13 قانون تشکیل شوراهای آموزش و پرورش در استانها، شهرستانها و مناطق کشور مصوب 1372 اشاره و تجویز شده است و از سوی دیگر با توجه به قوانین مذکور و نظر به اینکه در آراء هیات عمومی از جمله 105 مورخ 1/7/1374 و 1187 مورخ 23/10/1386 و 1229 مورخ 23/10/1386 و غیره تجویز وضع عوارض بر حق مشرفیت در بخشنامه های وزارت کشور و شهرداری تهران و وضع عوارض مشرفیت در مصوبات شوراهای اسلامی شهرها مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص نگردیده است.بنابراین ماده 10 تحت عنوان عوارض زیربنای پروانه ساختمانی در کاربری مربوطه به استثناء قسمت اخیر شق 6 بند الف، ماده 17 تحت عنوان عوارض پیش آمدگی، ماده 18 تحت عنوان عوارض ابقای اعیانی ها به استثناء شق 1-4 بند یک و بند 3 آن از تعرفه عوارض محلی شهرداری تبریز در سال 1394 و ماده 23 تحت عنوان عوارض مشرفیت و ارزش افزوده شده ناشی از اجرای طرحهای معابر شهرداری به استثناء بند 3 آن از تعرفه عوارض محلی شهرداری تبریز در سال 1395 از مصوبات شورای اسلامی شهر تبریز مغایر قانون و خارج از حدود اختیار نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف 20 روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جواد جباریرئیس هیات تخصصی عمران، شهرسازی واسناد