هیات تخصصی شوراهای اسلامی
شماره پرونده: ه- ع/96/161 دادنامه: 9709970906010209 تاریخ: 25/7/97
شاکی: آقای امید محمدی
طرف شکایت: شهرداری و شورای اسلامی شهر شهریار
موضوع شکایت و خواسته: ابطال مصوبه آییننامه ارزش معاملاتی ساختمان کمیسیون ماده صد مورخ 8/12/1395
متن مقرره مورد شکایت: مصوبه آییننامه ارزش معاملاتی ساختمان کمیسیون ماده صد شهرداری شهریار
ماده واحده: با استناد به بند 9 ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و... شوراهای اسلامی و تبصره 11 ماده 100 قانون شهرداریها (الحاقی 27/6/58) و با توجه به اصلاحات به عمل آمده در لایحه پیشنهادی شهرداری در رابطه با ارزش معاملات مذکور با عنایت به اینکه این ارزش معاملات طی چهار سال هیچگونه تغییری نداشته و با اعمال سیاست بازدارندگی از اقدام به تخلفات ساختمانی تهیه و تنظیم بندهای مختلف آن طی چندین جلسه مورد بررسی قرار گرفته است با رعایت کامل قانون و مقررات و آییننامه مالی شهرداریها موافقت گردید. 1- کسری پارکینگ بناهای احداث شده بر اساس مفاد بند 1 جلسه 254 مورخ 11/3/95 اتخاذ تصمیم گردید. ضمناً ارزش معاملات موصوف طبق جداول پیوست میباشد. 2- برای پیشروی ها نسبت به سطح اشغال مجاز 25 % نسبت به ارزش معاملات سال 1391 در کلیه موارد این بخش افزایش می یابد. 3- کلیه ارزش های معاملاتی اضافه بناهای احداثی نسبت به ارزش معاملات سال 1391 معادل 25 % افزایش و طبقه اول مازاد بر پروانه احداثی 50 % پس از اعمال 25 % گفته شده و طبقه دوم مازاد 200 % پس از اعمال 25 % اقدام شود. 4- در کاربری های درمانی، ورزشی، فرهنگی، تفریحی و توریستی چنانچه نسبت به احداث بنا در کاربری های مرتبط اقدام به احداث بنای مازاد بر پروانه نماید معادل ارزش معاملاتی مسکونی اقدام خواهد شد. 5- احداث بنای مازاد بر پروانه در کاربری های مذهبی معادل 5 % ارزش معاملات مسکونی محاسبه خواهد شد. تبصره: در کلیه کاربریهای فوق الذکر که بر اساس درصدی از تعرفه مسکونی تعیین تکلیف شده است جهت اضافه بنای طبقه اول و دوم همانند مسکونی طبق درصدهای تعیین شده اقدام خواهد شد. 6- ارزش معاملاتی کلیه تجاریهای مصوبه بند 1 جلسه شماره 254 با 35 % کاهش نسبت به ارزش معاملاتی مصوبه فوق الذکر به تصویب رسید. ضمناً ارزش معاملات موصوف طبق جداول پیوست میباشد. 7- ارزش معاملات کلیه تالارها معادل 40 % ارزش تجاریها محاسبه خواهد شد. تبصره: رستورانها بر اساس تجاری محاسبه خواهد گردید. 8- ارزش معاملاتی کشاورزی و صنایع وابسته معادل 35 % پایه ارزش معاملاتی مسکونی محاسبه میگردد. 9- ارزش معاملاتی صنعتی معادل 40 % ارزش معاملاتی تجاری محاسبه خواهد شد.10- ارزش معاملاتی اداری معادل 200 % ارزش معاملاتی مسکونی محاسبه و فرمول اضافه طبقات مسکونی برای اداریها نیز اعمال میگردد. 11- تبدیل پارکینگ به هر نوع استفاده غیر از پارکینگ برابر ارزش معاملاتی تجاری محاسبه خواهد شد. تبصره: تبدیل استفاده بر اساس ارزش معاملاتی از بالا به پآیین مشمول پرداخت جریمه نخواهد بود. 12- افزایش بنای نیم طبقه های تجاری معادل 35 % تجاری محاسبه خواهد شد. 13- اضافه بنا در مشاعات و راهروهای تجاری معادل 35 % تجاری محاسبه خواهد شد. 14- اضافه بنا و پیشرویهای احداثی که مشرف به خیابان و کوچه های متعلق به شهرداری ساخته شده باشد، برابر تجاری محاسبه خواهد شد.
«با توجه به اینکه لیست ارزش معاملاتی تصویب شده توسط شورای اسلامی شهر شهریار در تاریخ 25/11/95 تنظیم و آماده شده است در این تاریخ به شهرداری شهریار ابلاغ میگردد»
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت: شاکی به موجب دادخواستی ابطال مصوبه آییننامه ارزش معاملاتی ساختمان کمیسیون ماده صد شهرداری شهریار مورخ 8/12/1395 را خواستار گردیده و در جهت تببین خواسته اعلام کرده است: 1- تبصره 11 ماده 100 قانون شهرداری ها که موید تعیین ارزش معاملاتی املاک و ضریب آن برای محاسبه عوارض و جرایم کمیسیون ماده صد توسط شهرداری بود به دلیل وحدت موضوع با تبصره 3 ماده 64 قانون مالیات های مستقیم نسخ گردیده است. به عبارتی ماده 64 قانون موصوف ناسخ تبصره 11 ماده 100 قانون شهرداری هاست. 2- به موجب اصلاحیه مورخ 31/4/94 ماده 64 قانون مذکور، نماینده شورای اسلامی شهر، به عنوان یکی از اعضای کمیسیون تقویم میباشد. لذا با این عضویت، نظر بقای تبصره 11 ماده 100 قانون شهرداری ها موازی کاری و امری لغو است چرا که قانونگذار وقتی عضوی از اعضای یک مجموعه را برای تدوین ارزش معاملاتی دخیل می کند، مسلماً اراده ای بر تعیین همان ارزش معاملاتی به نحو موازی از سوی همان مجموعه ندارد.3- قرینه دیگری که دلالت بر نسخ تبصره مذکور دارد اینست که: کمیسیون تقویم املاک موظف شده ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل 2 درصد میانگین قیمت های روز منطقه تعیین کند و با افزایش سالیانه دو واحد در هر شاخص، ارزش معاملاتی هر منطقه 20 % میانگین قیمت های املاک میرسد که این میزان افزایش و تعیین ضریب برای ارزش معاملاتی مذکور (P) به استناد تبصره 11 ماده 100 قانون شهرداری ها چیزی جز اجحاف در حق مردم و افزایش تورم در جامعه نخواهد داشت.
4- آرای هیات عمومی دیوان عدالت ااری که مصوبات مشابه را مورد ابطال قرار داده اند: الف - رای شماره 1018 - 17/6/93 (شورای اسلامی شهر اراک) ب - رای شماره 644 - 18/9/92
خلاصه مدافعات طرف شکایت: الف: تبصره 11 ماده 100 قانون شهرداری در سال 1358 به تصویب رسیده بنابراین، در صورت وجود کمیسیون تقویم املاک در قوانین پیش از پیروزی انقلاب اسلامی می توان به این نتیجه دست یافت که قانونگذار عقیده بر اعتبار هر دو قانون (قانون شهرداری و قانون مالیات های مستقیم) داشته است.
تبصره ماده 23 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1345 مقرر می دانست: وظایف کمیسیون تقویم املاک عبارت است از: 1- تعیین ارزش معاملاتی اراضی در هر سال بر اساس برآورد ارزش متوسط شش ماهه اخیر کمیسیون باید با رعایت کاهش ارزش املاک ناشی از تعلق خود واگذاری محل به مستاجر، ارزش عرصه املاک را در قید اجاره یا خالی به تفکیک تعیین نماید. 2- تقویم بهای ساختمان بر اساس نوع مصالح و مشخصات بنا و موقعیت محل ب: تردیدی در اعتبار تبصره 11 ماده 100 قانون شهرداری وجود ندارد ؛ با این وجود و در صورت بروز تردید در بقاء و عدم بقاء تبصره مستند به اصل استحصاب می توان به اعتبار آن نظر داد. ج: شاکی محترم برای اثبات ادعای خود به آرای صادره از هیات عمومی دیوان عدالت اداری استناد نموده است. آرای شماره 1018-17/6/1393 و 644-18/9/1392 به هیچ وجه موید ابطال تبصره 11 ماده 100 قانون شهرداری نمیباشند.
رای اخیرالذکر بیان می دارد: 1- مطابق بند (ج) ماده 64 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 در تعیین ارزش معاملاتی، قیمت ساختمان با توجه به نوع مصالح (اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و مواد و غیره) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) و نوع مالکیت از نظر عرصه و اعیان تعیین میشود و در تبصره 11 ماده 100 قانون شهرداری نیز تصریح به تعیین ارزش معاملاتی شده است. نظر به این که در تعیین ارزش معاملاتی هر ساختمان رعایت متغیرهای اعلام شده ضروری است ولی در مصوبه مورد اعتراض، ارزش معاملاتی برای تمام ساختمان های شهر به صورت یکسان و بدون توجه به عوامل مذکور، صرفاً بر اساس میزان تخلف در طبقات، پارکینگ، تغییر کاربری و غیره تعیین شده است به همین دلیل مصوبه مورد اعتراض خارج از حدود اختیارات تصویب شده و مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال میشود. قضات محترم و عالی مقام ملاحظه می فرمایند که سبب ابطال مصوبه مذکور عدم رعایت ملاک ها و معیارهای قانونی بوده است و به هیچ وجه صادر کنندگان رای عقیده بر نسخ تبصره 11 ماده 100 قانون شهرداری نداشته اند. بنابراین شکایت مردود و بی اساس بوده و محکوم به رد میباشد. مراتب جهت اتخاذ تصمیم مقتضی حضورتان ایفاد میگردد.
هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر در جلسه به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی
طبق تبصره 11 ماده صد قانون شهرداری ها، تصویب آییننامه ارزش معاملاتی ساختمان بعد از پیشنهاد شهرداری از جمله وظایف و مسئولیت های شورای اسلامی شهرها است و سالی یکبار هم قابل تجدیدنظر است و ارزش معاملاتی مندرج در ماده 64 قانون مالیات های مستقیم مربوط به مالیات بوده و ارتباطی به ارزش معاملاتی ساختمان ندارد تا ناسخ تبصره یازده ماده 100 قانون شهرداری ها باشد و در آراء هیات عمومی دیوان عدالت اداری از جمله دادنامه شماره 194 مورخ 28/3/1385، تصویب آییننامه ارزش معاملاتی توسط شوراهای اسلامی مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص نگردیده است، بنابراین آییننامه ارزش معاملاتی ساختمان کمیسیون ماده صد شهرداری شهریار سال 1395 مصوب شورای اسلامی شهر شهریار مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جواد جباریرئیس هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری