هیات تخصصی شوراهای اسلامی
کلاسه پرونده: ه- ع /96/995 دادنامه: 9709970906010208 تاریخ: 25/7/97
شاکی: شرکت تعاونی مسکن فرهیختگان دانشگاه اراک با وکالت آقایان ابراهیم، اسماعیل و غلامرضا داداش زاده
طرف شکایت: شهرداری و شورای اسلامی شهر اراک
موضوع شکایت و خواسته: تقاضای ابطال
1- تعرفه شماره (5) فصل دو: عوارض فروش تراکم در اراضی و املاک با کاربری مسکونی مورد عمل برای سال 1393
2- تعرفه شماره (3) فصل دو: عوارض تراکم در اراضی و املاک با کاربری مسکونی مورد عمل برای سال 1394
3- تعرفه شماره (3) فصل دو: عوارض تراکم در اراضی و املاک با کاربری مسکونی مورد عمل برای سال 1395
4- ماده 26: عوارض مازاد بر تراکم در اراضی و املاک با کاربری مسکونی مورد عمل در سال 1396
متن مقرره مورد شکایت:
تعرفه شماره (5) فصل دو: عوارض فروش تراکم در اراضی و املاک با کاربری مسکونی مورد عمل برای سال 1393
ردیف
نوع عوارض
ماخذ و نحوه
محاسبه عوارض
منشاء
قانونی
توضیحات
1
عوارض فروش
مازاد بر تراکم در
اراضی و املاک
مسکونی
(برابر رینگ بندی)
به ازای هر متر مربع
P 40 که از مبلغ
500000 ریال برای
رینگ 5، 800000 ریال برای رینگ 4،
1000000 ریال برای رینگ 3 و 1200000 ریال برای رینگهای 2 و 1 کمتر و از 8000000 ریال بیشتر نباشد
بند 16 ماده 71 قانون موسوم به شوراها
و تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده
تبصره (1): وصول عوارض مازاد بر تراکم پایه بر اساس عرصه بعد از عقب نشینی و اصلاح سند میباشد.
تبصره (2): میزان تراکم پایه و مازاد بر آن تا سقف پیش بینی شده در طرح و همچنین سطح اشغال در نقاط مختلف شهر بر اساس ضوابط شهرسازی مصوب میباشد.
تبصره (3): اصلاح سند شامل اجرای ماده 45 قانون ثبت و صلح برای املاک قولنامه ای میشود و شهرداری قبل از اصلاح سند نمی تواند پایان کار صادر نماید.
تبصره (4): مبنای محاسبه تراکم مازاد بر ضوابط و رینگ بندی پس از اخذ مجوزهای قانونی از ک م 5 برای متراژ تا 300 متر مربع برابر:
1- رینگهای 1 و 2 و 3 برابر فرمول (بند یک ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان سال 92 موضوع قانون مالیاتهای مستقیم 25)
2- رینگ 4 برابر فرمول (بند یک ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان سال 92 موضوع قانون مالیاتهای مستقیم 20)
3- برای رینگ 5 برابر فرمول (بند یک ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان سال 92 موضوع قانون مالیاتهای مستقیم 8)
و 300 متر مازاد بر آن ارزش افزوده 25 درصد تراکم واگذاری از طریق قرارداد مشارکت در مقابل عوارض و حقوق قانونی و با رعایت شیوه نامه سرمایه گذاری ابلاغی وزیر کشور با شهرداری در هنگام اخذ پروانه و یا مجوز خواهد بود.
در این روش استفاده از روشهای تهاتری برای توسعه و اداره شهر در نظر گرفته شده جایگزینی روش های تهاتری با روش های نقدینگی در راستای کاهش هزینه ها و بهینه سازی منابع مالی شهرداری میباشد. به طوری که شهروندان و یا سرمایه گزارانی که با کمبود نقدینگی مواجه هستند در صورت تمایل در قبال عوارض صدور پروانه ساختمانی مازاد بر تراکم رینگهای مصوب با عقدد قرارداد مشارکت پس از ساخت و ساز در قبال عوارض و حقوق قانونی شهرداری ملک واگذار مینماید به این صورت هم ساخت و ساز گسسترش می یابد و هم منابع موجود و ارزش افزوده آن در جهت توسعه و اجرای پروژه های عمرانی شهر استفاده میشود.
تبصره (5): مساحت پارکینگ و پیلوت و زیر زمین و فضای مسقف راه پله و انباری راه پله آسانسور و شوتینگ زباله و داکتها (مشاعات) شامل محاسبه این عوارض نمی گردد و فقط از بنای خالص عوارض دریافت خواهد شد.
2
عوارض فروش
مازاد بر تراکم
پیش بینی شده
(بیشتر از رینگ بندی) به ازای هر متر مربع
صرفاً برای پس از ابقاء کمیسیون ماده 100
P 70
که از حداقل
2000000 ریال
کمتر نباشد
تعرفه شماره (3) فصل دو: عوارض تراکم در اراضی و املاک با کاربری مسکونی مورد عمل برای سال 1394
ردیف
نوع عوارض
ماخذ و نحوه
محاسبه عوارض
منشاء
قانونی
توضیحات
1
عوارض
مازاد بر تراکم در
اراضی و املاک
مسکونی
(برابر رینگ بندی)
به ازای هر متر مربع
P 40 که از مبلغ
500000 ریال برای
رینگ 5، 800000 ریال برای رینگ 4،
1000000 ریال برای رینگ 3 و 1200000 ریال برای رینگهای 2 و 1 کمتر و از 8000000 ریال بیشتر نباشد
بند 16 ماده 71 قانون موسوم به شوراها
و تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده
تبصره (1): وصول عوارض مازاد بر تراکم پایه بر اساس عرصه بعد از عقب نشینی و اصلاح سند میباشد.
تبصره (2): میزان تراکم پایه و مازاد بر آن تا سقف پیش بینی شده در طرح و همچنین سطح اشغال در نقاط مختلف شهر بر اساس ضوابط شهرسازی مصوب میباشد.
تبصره (3): اصلاح سند شامل اجرای ماده 45 قانون ثبت و صلح برای املاک قولنامه ای میشود و شهرداری قبل از اصلاح سند نمی تواند پایان کار صادر نماید.
تبصره (4): مبنای محاسبه تراکم مازاد بر ضوابط رینگ بندی پس از اخذ مجوزهای قانونی از ک م 5 برای متراژ تا 300 متر مربع برابر: الف:
1- رینگهای 1 و 2 برابر فرمول (بند یک ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان سال 1393 موضوع قانون مالیاتهای مستقیم 25)
2- رینگ 3 برابر فرمول (بند یک ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان سال 1393 موضوع قانون مالیاتهای مستقیم 20)
3- رینگ 4 برابر فرمول (بند یک ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان سال 1393 موضوع قانون مالیاتهای مستقیم 15)
4- برای رینگ 5 برابر فرمول (بند یک ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان سال 1393 موضوع قانون مالیاتهای مستقیم 8)
ب:
در خصوص 300 متر مازاد بر آن، 25 درصد تراکم واگذاری از طریق قرارداد مشارکت در مقابل عوارض و حقوق قانونی و با رعایت شیوه نامه سرمایه گذاری ابلاغی وزارت کشور با شهرداری در هنگام اخذ پروانه و یا مجوز خواهد بود.
ج:
در صورت عدم تمایل متقاضی به مشارکت با شهرداری و با تقاضای کتبی متقاضی، مبنای محاسبه تراکم مازاد، نیز برابر بند (الف) این تبصره بوده که میبایست به صورت نقد پرداخت گردد که با ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان سال 1394 محاسبه خواهد شد. ضمناً این تبصره پس از طی مراحل قانونی قابل اجاء میباشد.
در این روش استفاده از روشهای تهاتری برای توسعه و اداره شهر در نظر گرفته شده جایگزینی روشهای تهاتری با روش های نقدینگی در راستای کاهش هزینه ها و بهینه سازی منابع مالی شهرداری میباشد. به طوریکه شهروندان و یا سرمایه گزارانی که با کمبود نقدینگی مواجه هستند در صورت تمایل در قبال عوارض صدور پروانه ساختمانی مازاد بر تراکم رینگهای مصوب با عقدد قرارداد مشارکت پس از ساخت و ساز در قبال عوارض و حقوق قانونی شهرداری ملک واگذار مینماید به این صورت هم ساخت و ساز گسسترش می یابد و هم منابع موجود و ارزش افزوده آن در جهت توسعه و اجرای پروژه های عمرانی شهر استفاده میشود.
تبصره (5): مساحت پارکینگ و پیلوت و زیر زمین و فضای مسقف راه پله و انباری راه پله و آسانسور و شوتینگ زباله و داکتها (مشاعات) شامل محاسبه این عوارض نمی گردد و فقط از بنای خالص عوارض دریافت خواهد شد.
تذکر: مبلغ ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان سال 1393 موضوع ق م م برابر اعلام اداره کل مالیاتی استان مرکزی 000/400 ریال میباشد.
2
عوارض
مازاد بر تراکم
پیش بینی شده
(بیشتر از رینگ بندی) به ازای هر متر مربع
صرفا برای پس از ابقاء ک م 100
P 70
که از حداقل
2000000 ریال
کمتر نباشد
ماده 26: عوارض مازاد بر تراکم در اراضی و املاک با کاربری مسکونی مورد عمل برای سال 1396
ردیف
نوع عوارض
ماخذ و نحوه
محاسبه عوارض
منشاء
قانونی
توضیحات
1
عوارض
مازاد بر تراکم در
اراضی و املاک
مسکونی
(برابر رینگ بندی)
به ازای هر متر مربع
P 40 که از مبلغ
500000 ریال برای
رینگ 5، 800000 ریال برای رینگ 4،
1000000 ریال برای رینگ 3 و 1200000 ریال برای رینگهای 2 و 1 کمتر و از 8000000 ریال بیشتر نباشد
بند 16 ماده 71 قانون موسوم به شوراها
و تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده
تبصره (1): وصول عوارض مازاد بر تراکم پایه بر اساس عرصه بعد از عقب نشینی و اصلاح سند میباشد.
تبصره (2): میزان تراکم پایه و مازاد بر آن تا سقف پیش بینی شده در طرح و همچنین سطح اشغال در نقاط مختلف شهر بر اساس ضوابط شهرسازی مصوب میباشد.
تبصره (3): اصلاح سند شامل اجرای ماده 45 قانون ثبت و صلح برای املاک قولنامه ای میشود و شهرداری قبل از اصلاح سند نمی تواند پایان کار صادر نماید.
تبصره (4): مبنای محاسبه تراکم مازاد بر ضوابط و رینگ بندی پس از اخذ مجوزهای قانونی از ک م 5 برای متراژ تا 300 متر مربع برابر:
الف:
1- رینگهای 1 و 2 برابر فرمول (بند یک ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان سال 1394 موضوع قانون مالیاتهای مستقیم 25)
2- رینگ 3 برابر فرمول (بند یک ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان سال 1394 موضوع قانون مالیاتهای مستقیم 20)
3- رینگ 4 برابر فرمول (بند یک ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان سال 1394 موضوع قانون مالیاتهای مستقیم 15)
4- برای رینگ 5 برابر فرمول (بند یک ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان سال 1394 موضوع قانون مالیاتهای مستقیم 8)
- در محدوده کوهرود و سنجان به غیر از کوی کوثر به دلیل پآیین بودن ضوابط تراکم ساختمانی (شهرهای قبل از الحاق با ضوابط شهرسازی مستقل) تا تصویب ضوابط طرح تفصیلی جدید بر اساس 25% بند 4 ملاک محاسبه قرار گیرد.
- املاک سند دار زیر 100 متر مربع در صورت موافقت کمیسیون ماده 5 با افزایش تراکم در حد فقط طبقه اول بر اساس 50% بند 1 الی 4 ملاک محاسبه قرار گیرد.
ب:
در خصوص تراکم مازاد بر 300 متر مربع، شهرداری میتواند در صورت تقاضای متقاضی اقدام به اخذ حداقل 25% از تراکم اعطایی در قالب قرارداد مشارکت با رعایت شیوه نامه سرمایه گذاری و پس از طرح در هیات عالی سرمایه گذاری شهرداری در مقابل عوارض و حقوق قانونی در هنگام اعطای پروانه یا مجوز نماید.
ج:
در صورت اعلام کتبی متقاضی مبنی بر عدم تمایل به مشارکت با شهرداری و موافقت شهرداری، مبنای محاسبه تراکم مازاد بر300 متر مربع نیز برابر بند (الف) این تبصره بوده که میبایست به صورت نقد قبل از صدور پروانه یا مجوز در وجه شهرداری پرداخت گردد که با ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان سال 1394 محاسبه خواهد شد.
در این روش استفاده از روشهای تهاتری برای توسعه و اداره شهر در نظر گرفته شده جایگزینی روش های تهاتری با روش های نقدینگی در راستای کاهش هزینه ها و بهینه سازی منابع مالی شهرداری میباشد. به طوریکه شهروندان و یا سرمایه گزارانی که با کمبود نقدینگی مواجه هستند در صورت تمایل در قبال عوارض صدور پروانه ساختمانی مازاد بر تراکم رینگهای مصوب با عقدد قرارداد مشارکت پس از ساخت و ساز در قبال عوارض و حقوق قانونی شهرداری ملک واگذار مینماید به این صورت هم ساخت و ساز گسسترش می یابد و هم منابع موجود و ارزش افزوده آن در جهت توسعه و اجرای پروژه های عمرانی شهر استفاده میشود.
تبصره (5): مساحت پارکینگ و پیلوت و زیر زمین و فضای مسقف راه پله و انباری راه پله و آسانسور و شوتینگ زباله و داکتها (مشاعات) با رعایت ضوابط طرح تفصیلی شامل محاسبه این عوارض نمی گردد و فقط از بنای خالص عوارض دریافت خواهد شد.
تذکر: مبلغ ارزش معاملاتی اعیانی ساختمان سال 13943 موضوع قانون مالیتهای مستقیم برابر اعلام اداره کل مالیاتی استان مرکزی 000/400 (چهارصد هزار) ریال میباشد.
2
عوارض
مازاد بر تراکم
پیش بینی شده
(بیشتر از رینگ بندی) به ازای هر متر مربع
صرفا برای پس از ابقاء کمیسیون ماده 100
P 70
که از حداقل
2000000 ریال
کمتر نباشد
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت: شاکی به موجب دادخواستی، درخواست ابطال بخشی از مصوبات شورای اسلامی شهر اراک در خصوص تعرفه های عوارض فروش تراکم در اراضی و املاک با کاربری مسکونی را تقاضا کرده و در شرح و بیان خواسته خود، موارد مغایر قانونی را اعلام داشته که مختصراً به شرح ذیل است: 1- وفق ماده 100 قانون شهرداری و تبصره های آن، انواع تخلفات ساختمانی تعیین گردیده است و مصوبه شورای شهر متضمن وضع قاعده آمره در بیان وصول عوارض کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری است. 2- هیات عمومی دیوان عدالت اداری در آرای متعدد خود از جمله دادنامه های شماره 848 مورخ 11/12/1387، 1529 مورخ 24/9/1393، 299 مورخ 22/3/1395، 348 و 347 مورخ 25/6/1386، 381 مورخ 7/9/1390، 1818 مورخ 6/11/1393، 97 مورخ 26/3/1395، 243 مورخ 1/4/1395، 1910 مورخ 27/11/1393، 167 مورخ 11/3/1395، 76 مورخ 21/3/1395 و 63 مورخ 14/2/1395 در خصوص موضوع مشابه دعوا، مصوبات شوراهای اسلامی شهرهای مختلف را ابطال کرده است.
خلاصه مدافعات طرف شکایت: طرف شکایت به موجب لایحه تقدیمی مصوبه موضوع شکایت را در راستای اجرای قانون و آراء هیات عمومی و هیات تخصصی دیوان عدالت اداری دانسته است.
هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی
طبق بند 16 ماده 80 (71 سابق) قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست های عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود، از جمله وظایف و مسئولیت های شورای اسلامی شهرها محسوب شده و در تبصره یک ماده «50» قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387، وضع عوارض محلی جدید تجویز شده است و با توجه به اینکه وضع و اخذ عوارض صدور پروانه ساختمانی در تراکم پایه و مازاد بر تراکم توسط شوراهای اسلامی و شهرداری ها طبق بند (ب) رای شماره 79-21/2/1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص نگردیده و طبق آراء شماره 587-25/11/83 و 786-9/8/1396 هیات عمومی عوارض از جمله حقوق دیوانی بوده و غیر از جرائم مربوط به کمیسیون های ماده صد قانون شهرداری ها میباشد. بنابراین تعرفه شماره (5) فصل دو سال 1393، تعرفه شماره (3) فصل دو سال 1394 و 1395 و ماده 26 سال 1396 تحت عنوان عوارض فروش تراکم، تراکم، مازاد بر تراکم در اراضی و املاک با کاربری مسکونی شهرداری اراک از مصوبات شورای اسلامی شهر اراک، مغایر قانون و خارج از حدود اختیار نبود و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جباریرئیس هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری