حیطه صلاحیت کارشناسان در احراز غبن در معامله

تاریخ دادنامه قطعی: 1395/02/29
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: احراز غبن در معامله، یک امر قضایی بوده و در صلاحیت دادگاه است؛ بنابراین مقصود از ارجاع به کارشناس در تشخیص وقوع غبن فاحش، صرفا تعیین قیمت روز معامله با رعایت کلیه جوانب قضیه است و اظهارنظر کارشناسان نسبت به تحقق غبن فاحش، خارج از وظیفه کارشناسی محسوب می‌شود.

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- شعبه: شعبه سوم دیوان عالی کشور تاریخ: 1395/06/20 - 11 : 45 غفارپور رسول شاملو

خلاصه جریان پرونده

در تاریخ 1393/04/13 آقای ع. هادی زاده وکیل دادگستری به وکالت از م. ح.س. فرزند ماشاءاله دادخواستی به طرفیت ن. جدید الاسلام فرزند ح. و به خواسته تایید فسخ معامله (قولنامه شماره 398269 - 93/2/17 )مقوم به پنجاه و یک میلیون ریال به استناد تصویر مصدق قولنامه و اظهارنامه و وکالتنامه خود تسلیم دادگاه‌های عمومی کرمان نموده که به شعبه یکصد و هشتم (هشتم) ارجاع و چنین توضیح داده است که موکل وی طی قولنامه عادی یکباب منزل مسکونی ویلائی به خوانده محترم فروخته است و ثمن معامله یکباب آپارتمان گرفته و اخیرا متوجه قیمت بیشتر منزل خود گردیده و از طرفی متراژ آپارتمان نیز کمتر است و با اعلام فسخ و ارسال اظهارنامه تقاضای تحویل منزل نموده است اما خوانده حاضر نگردیده لذا درخواست تایید فسخ با احتساب خسارات را دارد - شعبه مرجوع الیه وقت رسیدگی تعیین و طرفین را دعوت کرده است و پس از تجدید جلسه به علت شناخته نشدن خوانده، نامبرده نیز دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت خواهان در تاریخ 93/4/19 اقامه کرده است و اشعار داشته است که ششدانگ منزل مسکونی مورد خواسته را از خوانده خریداری کرده و حاضر به تنظیم سند نیست الزام ویرا به تنظیم سند رسمی خواستار است این دعوی در شعبه اول مطرح شده و سپس با اعلام مراتب جهت رسیدگی توام با پرونده مطروحه در شعبه هشتم (شعبه --- ) بآن شعبه ارجاع و قرار رسیدگی توام صادر شده است و در جلسه معینه برای روز 1393/11/26 با حضور وکیل خواهان و خوانده تشکیل جلسه داده و پس از استماع توضیحات آنان قرار ارجاع امر بکارشناس صادر و اعلام داشته وکیل خواهان در این جلسه اظهار داشته که مقرر بود پس از تخلیه هر دو منزل کارشناسی گردد و پس از انجام کارشناسی و تحویل نسبت به کارشناسی و تعیین قیمت اقدام گردد و کارشناسی، آپارتمان انجام و مراتب قیمت دو ملک به خوانده اعلام اما ایشان حاضر به قیمت کارشناسی نگردید و موکل بدلیل غبن فاحش و حتی افحش فسخ را اعلام کرد و اظهارنامه فرستاد زیرا مغبون گردیده تقاضای تایید فسخ معامله و خسارات را دارد در مورد ادعای الزام به تنظیم سند رسمی با توجه به اینکه تنظیم سند رسمی فرع بر دعوی اصلی و از آثار عقد بیع است و موکل نسبت به بیع اعلان فسخ نموده و تایید آن را خواستار شده است - خوانده اظهار داشته فسخ صحیح نمی‌باشد و معاوضه انجام شده سر به سر بوده است و کارشناس بدون بازدید نظر داده و رد دعوی را خواستار شده کارشناس منتخب به شرح نظریه مثبوت به شماره 100523 / 94100 - 94/3/11 ارزش ملک خانم جدید الاسلام را 000 / 2535000 ریال و ارزش ملک آقای ح.س. را 000 / 2850000 ریال بر آورد کرده است وکیل آقای ح.س. نسبت به آن اعتراض و درخواست هیات سه نفره کرده است دادگاه قرار ارجاع امر به هیات سه نفره صادر نموده دو نفر از این کارشناسان طی نظریه ای جداگانه خانه ویلائی را 294/000/0000 ریال و آپارتمان را 000 / 2791200 ریال بر آورد کرده اند نفر سوم در ارزش آپارتمان با آنان موافق بوده لکن ارزش خانه مسکونی را 500/000/000 / 32 ریال تعیین کرده است سپس با اعتراض وکیل، وکیل خواهان قرار ارجاع امر به هیات پنج نفره کارشناسان صادر و اعلام داشته و هیات اخیر طی نظریه شماره 102471 / 94100 - 94/9/22 ارزش خانه را 32 -* 50000 و ارزش آپارتمان را 2819112000 - 94/9/22 و در پایان تفاوت قیمت منزل مسکونی با آپارتمان را در زمان معامله ( 93/2/17 ) معادل 427238000 ریال برآورد کرده است وکیل آقای ح.س. به این نظریه نیز اعتراض داشته و درخواست هیات هفت نفره کرده است - در تاریخ 94/10/7 آقای و. ر. وکیل پایه یک دادگستری با ارائه وکالتنامه تمبر و تصدیق شده خود را به وکالت از خانم ن. ج. معرفی کرده و لایحه ای پیوست پرونده نموده و رد دعوی را به لحاظ بند 6 - 6 قرار داد و اسقاط خیار غبن خواستار شده است - هیات پنج نفره کارشناسان رسمی در قبال توضیحی که دادگاه از آنان خواسته است پاسخ داده اند که تشخیص مغبون شدن خواهان یا عدم آن امری است قضایی ودر صلاحیت کارشناسان نیست سپس دادگاه به شرح دادنامه شماره --- - 1394/10/27 با اعلام ختم رسیدگی چنین رای صادر و اعلام کرده است « در خصوص دادخواست آقای م. ح.س. فرزند ماشاءاله با وکالت آقای ع. هادی زاده به طرفیت خانم ن. جدید الاسلام فرزند ح. به خواسته تایید فسخ معامله به شماره 398269 - 93/2/17 و خسارات دادرسی با این توضیح که وکیل خواهان اعلام نموده که مبادرت به معاوضه دو باب ساختمان با هم نموده‌اند که در معاوضه مذکور موکل وی مغبون گردیده است لذا تقاضای فسخ را نموده است 0 خوانده منکر امر مذکور گردیده و دادگاه جهت ایضاح قضیه موضوع را به کارشناس (هیات کارشناسی) ارجاع نموده و هیات کارشناسی مبلغ ما به التفاوت را به میزانی که غبن فاحش باشد اعلام ننموده در حالی که در جهت استفاده از خیارات خصوصا خیار غبن هم فوریت لازم بوده و هم باید در حدی باشد که عرفا قابل مسامحه نباشد که در ما نحن فیه فاحش بودن احراز نشده است لذا دادگاه خواسته را غیر وارد دانسته و به استناد مواد 416 و 417 و 420 قانون مدنی حکم به رد دعوی صادر و اعلام می‌نماید و در خصوص دادخواست خانم ن. ج. فرزند ح. به طرفیت آقای م. ح.س. به خواسته الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ثبتی یکباب منزل مسکونی از پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی بخش --- کرمان و خسارات دادرسی دادگاه با عنایت به مفاد دادخواست تنظیمی و ضمائم پیوست از آنجا که طرفین ملزم به انجام مفاد قرار دادهای خصوصی که بین آنها منعقد می‌شود می‌باشند مگر اینکه خلاف نظم عمومی و اخلاق ح. ه باشد که در ما نحن فیه چنین چیزی احراز نشده است و خوانده ادله و مدارکی که دلالت بر انجام مفاد قرار داد داشته باشد ارائه ننموده لذا دادگاه خواسته را وارد و ثابت دانسته و به استناد ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 10 و 256 قانون مدنی حکم به الزام خوانده به انتقال و تنظیم سند مالکیت ششدانگ پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی بخش --- کرمان و هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از رویت قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان کرمان می‌باشد 0 »; با ابلاغ دادنامه بوکیل فرجام خواه نامبرده و موکل خود با اسقاط حق تجدیدنظرخواهی و در موعد آن نسبت به دادنامه صادره فرجام خواهی کرده اند.ماحصل درخواست اینستکه 1 - موکل طبق قولنامه مستند دعوی منزل مسکونی خود به مساحت 248 متر مربع عرصه و 172 متر مربع اعیانی را با یکدستگاه آپارتمان 139 متر مربعی که در صورتمجلس تامین دلیل معلوم شده دارای معایب و نقایص است در رهن بانک بوده و کتمان شده معاوضه می کند و قیمت دو ملک 500/000/000 / 1 ریال قید و مقرر شده بعدا طبق نظر کارشناس ارزش واقعی اعلام گردد که در تامین دلیل انجام شده نظر کارشناس 740/000/000 ریال بر آورد گردیده و موکل نیز با توجه به تفاوت فاحش و اختلاف قیمت تقریبا 740/000/000 ریال با ارسال اظهارنامه و اعلام فسخ معامله اکنون از دادگاه تایید فسخ معامله به دلیل غبن فاحش را خواستار شده کارشناس اولیه اختلاف قیمت را تقریبا 000 / 320000 میلیون ریال و نظر اقلیت در هیات سه نفره 00 / 800/000/000 ریال رقم خورده هیات کارشناسان پنج نفره اختلاف قیمت را 420/000/000 ریال اعلام داشته اند آپارتمان وام داشته لکن در قولنامه به وام اشاره نشده است موکل تامین دلیل نموده و با اطلاع از قیمت واقعی و اختلاف فاحش فورا مراتب فسخ را ابتدا از طریق مشاور املاک توکلی که طبق گواهی پیوست اعلام فسخ موکل را تایید و در تاریخ 93/3/13 یعنی 26 روز بعد از معامله به فرجام خوانده و پسرش اطلاع داده است اظهارنامه شماره 1286 / 93 - 94/3/20 نیز ابلاغ و مراتب فسخ را اعلام نموده است با توجه به نظرات کارشناسان بخصوص هیات پنج نفره که اختلاف قیمت را 420/000/000 ریال اعلام داشته اند و حتی وام مسکن با سود بازپرداخت آن قریب 320/000/000 ریال لحاظ نگردیده که مبلغ اعلامی کارشناسی با احتساب وام و سود مبلغی قریب 740/000/000 ریال می‌باشد چگونه دادگاه صادر کننده حکم مورد را خارج از غبن فاحش میداند - هر چند در فرم های چاپی مشاورین املاک خیارات خصوصا غبن ساقط شده است اما موکل به لحاظ بیسوادی از موضوع آگاهی نداشته و بر فرض محال موکل غبن فاحش را ساقط نکرده است بهر حال موکل به جهات مختلف مراتب فسخ خود را اعلام داشته و با لحاظ قیمت منعکس در قولنامه به نصف قیمت معامله مغبون گردیده است از این رو تقاضای رسیدگی مجدد و رد دعوی تقابل فرجام خوانده را دارد دفتر دادگاه تبادل لوایح را انجام داده و فرجام خواهی را بوکیل مرحله نخستین ابلاغ کرده است نامبرده هم مبادرت به پاسخ کتبی نموده که چون با توجه به ماده 385 قانون آیین دادرسی مدنی ابلاغ فرجام خواهی مستقیما به نامبرده مغایر قانون بوده و تبادل لوایح صحیحا صورت نگرفته لذا به شرح دادنامه شماره --- - 1395/02/29 شعبه سوم پرونده به کیفیت مرقوم قابل طرح نبوده و اعاده گردیده سپس دفتر دادگاه فرجام خواهی را به شخص فرجام خوانده ابلاغ نموده و نامبرده مجددا مراتب را بوکیل خود اطلاع داده و وکیل مرحله نخستین با ارائه وکالتنامه تمبر و تصدیق شده مرحله فرجامی اشاره بپاسخ کتبی صفحات 160 تا 163 پرونده نموده خلاصه پاسخ مزبور اینستکه طبق معاوضه نامه مورخ 93/2/17 آپارتمان موکل با منزل مسکونی معاوضه شده و در بند 6 قرار داد خیار غبن ساقط شده و دادگاه از این موضوع غفلت نموده و آن را به کارشناس ارجاع کرده لکن سرانجام دعوی فرجام خواه رد شده صرفنظر از عدم احراز غبن چون خیار غبن صراحتا ساقط گردیده لذا دعوی وجاهت قانونی ندارد و در پایان ابرام دادنامه فرجام خواسته را استدعا نموده است - رسیدگی با توجه به سابقه امر در دستور کار این شعبه قرار گرفته است اوراق لازم از پرونده های ارسالی و لوایح فرجامی وکلای طرفین هنگام مشاوره و تبادل نظر قرائت می‌شود 0 هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای رسول شاملو عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای میدهد:

رای شعه

بر رسیدگی دادگاه و دادنامه ی صادره اشکال وارد است 1 - مقصود از ارجاع به کارشناس در تشخیص وقوع غبن فاحش تعیین قیمت روز معامله با رعایت کلیه جوانب قضیه است ولی احراز غبن یک امر قضایی و با دادگاه است لذا اگر مقصود دادگاه در دادنامه ی صادره این بوده که هیات کارشناسان در تحقق غبن فاحش هم اظهار نظر کنند آن خارج از وظیفه کارشناسی است 2 - فرجامخواه بدو جهت درخواست فسخ معامله را کرده است یکی به لحاظ کسر مساحت آپارتمان دیگری غبن فاحش لذا دادگاه اولا - رسیدگی در خصوص ادعای کسر مساحت آن را مسکوت گذاشته است باید در این باره هم تعیین تکلیف کند ثانیا - در مورد ادعای غبن فاحش هیات کارشناسان ما به التفاوت ارزش دو ملک را در صورت بلا معارض و بدون بدهی و قابل نقل و انتقال قطعی بودن در تاریخ 93/2/17 (تاریخ معامله) 238000 / 427 ریال تعیین و گزارش کرده اند صرف نظر از اینکه مبلغ مزبور ارزش معتنابهی با توجه به مساحت دو ملک و محل وقوع آنهاست و قابل اغماض و مسامحه تلقی نمی گردد تعیین مبلغ فوق هم مقید به بلا معارض و بدون بدهی بودن آپارتمان شده است فرجامخواه مدعی است که آپارتمان در رهن بانک است و وام بانکی هم در معامله به عهده او گذاشته شده است و در لایحه ی فرجامی آن را 320/000/000 ریال تعیین می کند ضرورت داشته در این باره هم بدوا از طرفین اخذ توضیح به عمل آورده و در صورت صحت مراتب مجددا عنداللزوم نظر تکمیلی هیات کارشناسان را اخذ و سپس حسب نتیجه حاصله مبادرت به صدور رای کند. علیهذا دادنامه ی فرجام خواسته به لحاظ نقص رسیدگی و تحقیقات مستندا به مراتب یاد شده و بند 5 ماده 371 قانون آیین دادرسی مدنی نقض و رسیدگی بعدی با لحاظ بندهای الف مواد 401 و 405 همان قانون به دادگاه صادر کننده ی رای ارجاع می‌شود.

رئیس شعبه سوم دیوانعالی کشور- ح. غفار پور مستشار دیوان عالی کشور - رسول شاملو