تعیین میزان اجرت المثل مورد اجاره در قرارداد

تاریخ دادنامه قطعی: 1394/06/18
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: در عقد اجاره می توان مبلغ معینی را به عنوان اجرت المثل ادامه تصرف پس از انقضاء مدت اجاره تعیین کرد. در این صورت با احراز عدم تخلیه مورد اجاره پس از انقضاء مدت، موجر قانونا مستحق مطالبه اجرت المثل بر مبنای شرط مذکور است.

در تاریخ 1393/11/12 خانم ل. الف.الف. به وکالت خانم ر. الف.الف. دادخواستی به طرفیت خانم ب.س. ک.ی. و آقای ک. م. به خواسته 1 - صدور حکم به تخلیه عین مستاجره به لحاظ انقضاء مدت اجاره 2 - مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف پس از انقضاء مدت اجاره به محاکم عمومی نیشابور تسلیم کرده و توضیح داده به موجب اجاره‌نامه پیوست منافع یک باب منزل مسکونی از تاریخ 1392/04/01 الی 1393/04/01 از سوی موکل به خواندگان واگذار گردیده لیکن علیرغم انقضاء مدت اجاره نامبردگان از تخلیه ملک خودداری می‌نمایند از سوی دیگر به موجب بند 10 - 6 قرارداد مقرر گردیده است در صورت استنکاف مستاجر از تخلیه و تحویل عین مستاجره در موعد مقرر می‌بایست روزانه مبلغ یک میلیون ریال به عنوان اجرت‌المثل تا زمان تخلیه به موجر بپردازد با وصف مراتب فوق رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته استدعا می‌گردد رسیدگی به شعبه هفتم دادگاه عمومی نیشابور محول شده و مرجع مرقوم پس از تکمیل دادخواست از حیث تمبر هزینه دادرسی طی دادنامه شماره --- - 1393/12/02 در خصوص خواسته خواهان مبنی بر تخلیه مورد اجاره قرار عدم صلاحیت به صلاحیت شورای حل اختلاف شهرستان نیشابور صادر و پرونده را به مرجع مذکور فرستاده و در خصوص خواسته دیگر خواهان مبنی بر مطالبه اجرت‌المثل طرفین را دعوت به رسیدگی نموده است در جلسه مورخ 1394/01/22 وکیل خواهان اظهار نموده خواسته به شرح دادخواست تقدیمی است خوانده ردیف یک پاسخ داده من اجاره و تصرفات خودم در ملک خواهان را قبول دارم اما من فقط در زیرزمین و همکف تصرف داشتم، ملک به صورت یک زیرزمین و دو طبقه است من ابتدا کل ساختمان را اجاره کردم اما بعد گفتم کل ساختمان مورد نیاز من نیست لذا آقای ک. م. توسط خواهان به عنوان مستاجر جدید در طبقه دوم آوردند آن‌ها شفاها به من گفتند وقتی آقای م. اجاره را دادند مبلغ را به شما می‌دهیم. اجاره آقای م. در چند روز بعد از قرارداد اضافه شد به همین دلیل چک های من که ابتدای قرارداد بود و بابت کل سه طبقه بود پاس شدند بعد گفتند اجاره طبقه دوم را از آقای م. می‌گیریم و به شما می‌دهیم اما در طول این مدت هیچ پولی به من ندادند در پایان قرارداد هم که جهت تخلیه قرارداد مراجعه کردیم گفتم پول من چه شده است گفتند آقای م. پول نداده است که به شما بدهیم از من خواستند باز هم اجاره را بدهم من قبول نکردم من بعد از اتمام قرارداد اجاره پولی پرداخت نکرده‌ام و هنوز هم در ملک تصرف دارم ایشان باید پولی را که من بابت طبقه دوم داده‌ام جزء اجاره این سال جدید حساب می‌کردند اما این کار را نکردند ضمن اینکه مطالب مربوط به اجاره آقای م. بعد از امضا من به قرارداد اضافه شده وکیل خواهان در قبال مدافعات خوانده مذکور گفته آنچه خوانده دعوی مدعی است مربوط به ایام اجاره بوده است به هر دلیلی که بین طرفین بوده است خود خوانده توافق نموده و با چک‌های خود دین آقای م. را بابت یک طبقه خود پرداخته است در قرارداد هم قید شده است لذا اینکه ایشان بابت آقای م. پولی پرداخته است ارتباطی به موضوع خواسته ندارد آنچه موضوع خواسته است اجرت‌المثل ایام تصرف ایشان در طبقه‌های خود بعد از عقد اجاره است اما این مطلب که آقای م. اجاره‌ای به موکل نپرداخته و اجاره توسط خانم ک. پرداخت شده مورد قبول است و قرار بر این بود که ایشان مبلغ را از آقای م. وصول کند لذا اختلاف خواندگان با هم ارتباطی به موکل ندارد خوانده پاسخ داده قبول ندارم این مستاجر را من نیاورده‌ام که من بخواهم پولش را بدهم قرار ما این بود که خواهان خودش اجاره را از آقای م. بگیرد بعد به من بدهند مشارالیها در پاسخ سوال دادگاه اگر شما آقای م. را نمی‌شناختید چرا چک اجاره را که بابت طبقه فوقانی بوده پاس کردید درحالی که طبقه مذکور در تصرف آقای م. بوده چرا یک چک را از خواهان مسترد نکردید گفته علت این بود که ایشان چک را نمی‌دادند گفتند شما چک را پاس کنید ما پول را از آقای م. می‌گیریم و به شما می‌دهیم و در جواب سوال دادگاه بر اینکه چرا پس از پایان قرارداد ملک را تخلیه نکردید اظهار نموده من مبلغ ده میلیون تومان پول رهن دست ایشان داشتم. پول طبقه بالا را هم طلب داشتم اما ایشان وجه رهن را به من ندادند و چون پول رهن را آماده نکرده بود من تخلیه نکردم وکیل خواهان گفته اینکه پول رهن به خوانده مسترد نشده مورد قبل است اما ایشان اساسا قصد تخلیه نداشته به همین جهت تقاضای پول نکرده است و دادگاه کفایت رسیدگی را اعلام و طی دادنامه شماره --- - 1394/01/26 ا ج. ا چنین رای داده شرط مورد استناد خواهان نه اجرت‌المثل و نه اجرت‌المسمی بلکه خسارت مورد توافق برای عدم اجرای تعهد تخلیه به موقع ملک می‌باشد و مبلغ مورد توافق برای تاریخی بعد از اتمام عقد اجاره به عنوان خسارت ناشی از تاخیر در اجرای تعهد تخلیه و به منظور ترغیب مستاجر به اجرای تعهد تعیین می‌گردد تعیین مبلغ به صورت ما به ازای هر روز تاخیر و نیز تصریح به این که مبلغ مذکور نافی تعهد تخلیه نیست موید همین معنی است با این وصف الزام خوانده ردیف اول به پرداخت چنین خسارتی موجه نمی‌نماید زیرا همانطور که در قرارداد اجاره مورد استناد خواهان قید شده و خوانده مذکور مدعی آن است نامبرده مبلغی را به عنوان پیش پرداخت قرارداد اجاره به خواهان پرداخته بوده است اجرای تعهد تخلیه توسط خوانده منوط به دریافت مبلغ پیش پرداخت بوده است و خوانده تا قبل از دریافت آن و یا سپرده شدن آن نزد مراجع قانونی تکلیفی به اجرای تعهد تخلیه نداشته است بنا به مراتب دادگاه خواهان را مستحق مبلغ مورد مطالبه ندانسته و حکم بر بی‌حقی خواهان صادر و اعلام می‌نماید با ابلاغ دادنامه مذکور فرجام‌خواهی شده که پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و پس از وصول در دستور کار این شعبه قرار گرفته. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می‌دهد:

با ملاحظه دادنامه فرجام‌خواسته و مبانی صدور آن و محتویات پرونده اعتراضات خانم ر. الف.الف. به دادنامه شماره --- - 1394/01/16 شعبه هفتم دادگاه عمومی نیشابور مبنی بر صدور حکم بر بی‌حقی نامبرده در مطالبه اجرت‌المثل مورد اجاره بعد از انقضاء مدت وارد و دادنامه معترض‌عنه دارای ایراد است زیرا 1 - ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362/02/13 و نیز ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 29 مرداد 1376 قراردادهای رسمی و عادی اجاره منعقده را تابع مقررات قانونی مدنی و مقررات قانون‌های فوق‌الذکر و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر دانسته 2 - ماده 494 قانون مدنی مقرر داشته عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می‌شود و پس از انقضاء مدت اجاره موجر را مستحق مطالبه اجرت‌المثل دانسته 3 - در بند 10 - 6 اجاره‌نامه مستند دعوی قید شده مستاجر مکلف است به محض اتمام مدت اجاره عین مستاجره را تخلیه نماید و چنانچه مورد اجاره را رای تاریخ انقضاء تخلیه ننماید روزانه مبلغ 1/000/000 ریال به عنوان اجرت‌المثل ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد بنا به مراتب شرط مذکور که با توافق طرفین برقرار شده شرطی قانونی و معتبر بوده که با احراز عدم تخلیه مورد اجاره پس از انقضاء مدت اجاره موجر قانونا مستحق مطالبه اجرت‌المثل مقرر بر مبنای شرط مذکور بوده و صدور حکم بر بی‌حقی خواهان با استدلالی که به عمل آمده موقعیت قانونی نداشته و ایجاب می‌نموده دادگاه با عنایت به شرط مذکور و با ملاحظه نتیجه رسیدگی پرونده شورای حل اختلاف در دعوی تخلیه مورد اجاره میزان سهم مستاجر مذکور از مورد اجاره مستند دعوی را تعیین و آنگاه تصمیم مقتضی اتخاذ می‌نمود بنا به مراتب دادنامه فرجام‌خواسته به لحاظ عدم توجه به قانون و محتویات پرونده و مدافعات به عمل آمده مخدوش تشخیص و مستندا به بند 2 - 3 و قسمت آخر بند 5 ماده 371 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی نقض می‌شود و رسیدگی به استناد بند ج ماده 401 قانون مرقوم شعبه دیگر دادگاه عمومی نیشابور ارجاع می‌گردد.

رئیس و مستشار شعبه --- دیوان عالی کشور

رحمت الله سعیدی - دکتر علی خوشوقتی