هیات تخصصی شوراهای اسلامی
شماره پرونده: ه- ع/97/3703 شماره دادنامه: 9909970906010766 تاریخ: 6/5/99
شاکی: آقای نادر حسینعلی زاده علمداری فرزند قربانعلی
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر تبریز
موضوع شکایت و خواسته:ابطال بندهای 10 - 12- 13 - 14 و قسمت آخر ماده 16، مواد 16، 18 و 28 تعرفه سال 92
شاکی دادخواستی به طرفیت شورای اسلامی شهر تبریز به خواسته ابطال بندهای 10 - 12- 13 - 14 و قسمت آخر ماده 16، مواد 16، 18 و 28 تعرفه عوارض سال 92 به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر میباشد:
ماده 16- عوارض مازاد بر تراکم مجاز
جهت ایجاد بستر مناسب در ساخت و سازهای شهری و ایجاد وحدت رویه در سطح شهر عوارض مربوط به تراکم های مسکونی به شرح زیر محاسبه میشود.
تراکم مسکونی
سطح اشغال (درصد)
تراکم پایه (درصد)
تراکم مجاز (درصد)
کم
متوسط
زیاد
50
60
60
120
120
120
150
200
250
آن دسته از املاکی که حداکثر تراکم و سطح اشغال آن ها توسط کمیسیون ماده 5 بر اساس طرح های مصوب مغایر با سطح اشغال و تراکم های مجاز در این جدول تعیین شده باشد و یا در طرح تفصیلی جدی کاربری آن ها مسکونی اعلام شده است عوارض آن ها با تراکم پایه 120 درصد و تراکم مجاز 200 درصد و سطح اشغال 60 درصد تعیین میگردد.
ضمناً: حد فاصل زیربنای تراکم پایه تا زیربنای مجاز 7p و زیر بناهای مازاد بر تراکم مجاز مطابق فرمول زیر محاسبه خواهد شد.
رابطه نحوه محاسبه و اخذ عوارض مازاد بر تراکم مجاز
A = (7 + P) T
A = عوارض مازاد بر تراکم مجاز یک متر مربع زیر بنا
= میانگین ارزش معاملاتی ساختمان های اسکلت فلزی و بتنی بر اساس دفترچه ارزش معاملاتی اراضی (بند 1 و 4 دفترچه ارزش معاملاتی)
P = ارزش معاملاتی اراضی
T = ضریب اعمالی بر اساس قیمت ارزش معاملاتی اراضی
جدول (الف)
نحوه تقسیم بندی زیربنای مازاد بر تراکم مجاز و اعمال ضرایب A
ردیف
در تراکم کم (درصد)
در تراکم متوسط و زیاد مسکونی (طرح تفصیلی جدید) (درصد)
ضرایب A (درصد)
اول
50
60
70
دوم
50
60
80
سوم
50
60
90
چهارم
50
60
100
پنجم
50
60
110
ششم
50
60
130
هفتم
50
60
150
هشتم
50
60
160
نهم
50
60
170
دهم
50
60
180
جدول (ب)
ضرایب T جهت محاسبه عوارض در تراکم های مختلف
T
کرانه های ارزش معاملاتی اراضی
4/0
P ≤ 10000
5/0
10000 < P ≤ 20000
7/0
20000 < P ≤ 30000
9/0
30000 < P ≤ 40000
10/1
40000 < P ≤ 50000
30/1
50000 < P ≤ 60000
5/1
60000 < P ≤ 75000
75/1
75000 < P ≤ 90000
2
90000 < P ≤ 115000
30/2
115000 < P ≤ 130000
6/2
130000 < P ≤ 150000
3
150000 < P ≤ 175000
5/3
175000 < P
جدول (ج)
احداث بنا در کاربری مسکونی (برای قطعات جنوبی) توضیحات: W = عرض معبر
تعداد طبقه
عرض معبر (متر)
پارکینگ + 3
زیر 6 متر
پارکینگ + 4
6 ≤ W < 10
پارکینگ + 5
10 ≤ W ≤ 12
پارکینگ + 6
12 < W < 18
پارکینگ + 7
18 ≤ W < 24
پارکینگ + 8
24 ≤ W < 30
پارکینگ + 9
30 ≤ W < 35
پارکینگ + 10
35 ≤ W < 45
10- مازاد بر تراکم کاربری های غیر مسکونی از طریق فرمول و جداول همین ماده با احتساب سطح اشغال و تراکم مجاز بر اساس ضوابط طرح های مصوب محاسبه می گرد و برای کاربری های بهداشتی، درمانی، آموزشی، فرهنگی، توریستی و تفریحی صرفاً 40 درصد عوارض موضوع این ماده محاسبه خواهد شد و به ماده 18 نیز تسری دارد.
12- در پیش آمدگی مازاد بر سطح اشغال مجاز پیلوت در زیر زمین و همکف صرفاً جهت تامین پارکینگ مورد نیاز حداکثر تا ده درصد، عوارضی معادل 50 درصد فرمول (A=100P) به ازای هر متر مربع محاسبه خواهد شد. بدیهی است ردیف یک پیوست شماره پنج (موضوع بند یک تبصره دائمی شماره 59 بودجه سال 1381) در خصوص لزوم احداث فضای سبز در 30 درصد فضای باز لازم الاجرا و الزامی است و عملکرد مغایر با آن تخلف محسوب میشود و چنانچه با رعایت این امر امکان پیش آمدگی مازاد پارکینگ بیش از 10 درصد مورد اشاره صرفاً در طبقه زیر زمین مقدور باشد، عوارض مازاد بر 10 درصد به ازاء هر متر مربع 80P منظور و محاسبه میگردد.
12-1- برای اضافه پیش آمدگی های پارکینگ در زیر زمین دوم و به بعد با اخذ 50P به ازاء هر متر مربع اقدام خواهد شد.
13- تعاونی های مسکن در صورت تامین پارکینگ برابر ضوابط و فضای باز به ازای هر واحد مسکونی به مساحت 20 متر مربع در صورت وجود مازاد ترکم در قالب (جدول ج) 7 برابر ارزش معاملاتی اراضی برای هر متر مربع مازاد تراکم محاسبه خواهد شد.
14- در صورت وجود شرایط صدور پروانه برای زیربناهای مازاد خارج از جداول و بندهای مربوط به همین ماده با رعایت حقوق هم جواری و اشرافیت و عرض گذر مازاد بر جدول و تامین پارکینگ و فضای باز، عوارض مازاد بر تراکم آن 10/7 (هفت دهم) برابر، علاوه بر عوارض مازاد بر تراکم ردیف مربوطه محاسبه میگردد رعایت خط آسمان و شفاف سازی ضوابط برای مراجعین بر اجرای مندرجات جداول همین ماده ضروری است.
ضمناً ضریب عوارض این بند قابل تسری و لحاظ در ماده (18) این تعرفه نخواهد بود.
14-1- در صورت امکان صدور پروانه یک طبقه اضافی مازاد بر بند 5 همین ماده برای قطعات شمالی با رعایت سایه اندازی و اشرافیت و سایر ضوابط و مقررات شهرسازی مشمول عوارض بند 14 این ماده نخواهد بود.
14-2- صرفاً قسمت های احداثی به صورت سقف شیب دار در قطعات شمالی با زاویه 45 درجه بدون اعمال عوارض بند 14 این ماده و نیز 2/1 عوارض ماده 16 شامل خواهد شد.
14-3- بند 14 صرفاً برای زیر بناهای خارج از جدول مازاد بر تراکم مجاز (بیش از 200%) شامل میشود و برای کمتر از آن تعلق نمی گیرد.
14-4- در جهت اجرایی نمودن بند (ه-) ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه مبنی بر کاهش سطح اشغال و افزایش تعداد طبقات در حد تراکم خواسته شده از مجموع طبقات داخل جدول با احتساب سطح اشغال مجاز طبقات مازاد بر جدول مذکور به شرط رعایت سایه اندازی و اشرافیت مشمول عوارض بند 14 نخواهد بود.
ماده 18 - عوارض ابقای اعیانی ها
مسکونی
بناهایی بدون پروانه یا مازاد بر پروانه ساختمانی و همچنین اضافه واحد های احداث و تبدیل شده که مطابق آرای کمیسیون های ماده 100 ابقاء شده اند مشمول عوارض مترتب بر پروانه بوده و ضرایب عوارض ابقاء آنها مطابق جدول ذیل محاسبه خواهد شد. (مرجع تشخیص سال احداث اعیانی های هیات تشخیص شهرسازی مناطق میباشد که باید حداکثر ظرف مدت 10 روز نسبت به بررسی و معاینه دقیق فنی اقدام نموده و نظریه کارشناسی و قطعی خود را در پرونده ثبت نمایند.)
ردیف
سال احداث یا تبدیل
شرح
نحوه محاسبه عوارض
1
قبل از سال 1383
کلیه احداثی ها
یک برابر عوارض ضوابط زمان احداث با ارزش معاملاتی اراضی روز
2
از اول سال 1383
مطابق ضوابط و کاربری
5/1 برابر کلیه عوارض مرتبط با ضوابط و ارزش معاملاتی اراضی روز
خلاف ضوابط و مطابق کاربری ها
2 برابر کلیه عوارض مرتبط با ضوابط و ارزش معاملاتی اراضی روز
خلاف ضوابط و خلاف کاربری ها
3 برابر کلیه عوارض مرتبط با ضوابط و ارزش معاملاتی اراضی روز
1-1- مبنای احداثی های قبل از سال 1374 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی قدیم و بعد از آن طرح جامع و تفصیلی جدید میباشد.
1-2- عوارض احتسابی برای پرونده های تخلف ساختمانی شامل مواردی میشود که صرفاً در کمیسیون های ماده 100 مطرح و حکم بر ابقاء آنها صادر شده است.
1-3- در مواردی که مالک ساختمان بعد از سال 1374 نسبت به پروانه و سایر مجوزهای صادره اقدام به تبدیل واحدهای مسکونی ناشی از افزایش واحدها و دوبلکس و یا تغییر استفاده از یک واحد به واحدهای بیشتر نماید و در کمیسیون های ماده صد رای ابقاء صادر گردد، عوارض ارزش اضافه شده ناشی از تفکیک و افزایش تعداد واحدها نسبت به پروانه یا سایر مجوزها به ازای هر متر مربع آن طبقه یا طبقات (پس از کسر مساحت آسانسور و راه پله) P 5 به عنوان عوارض محاسبه خواهد شد.
1-4- شهرداری مجاز به صدور پروانه ساختمانی بدون تامین پارکینگ و فضای سبز نمیباشد، در صورت تخلف ساختمانی بدون تامین فضای باز و ابقاء اعیانی های احداثی از طریق کمیسیون های ماده صد از هر متر مربع فضای باز از بین رفته به شرح فرمول (مقدار کسری فضای باز × P 75) عوارض آن محاسبه خواهد شد.
1-5- عوارض مازاد بر تراکم اعیانی های مسکونی ابقاء شده که سال احداث آنها قبل از سال 1374 میباشد شامل نمی گردد.
1-6- عوارض ذکر شده در بند 12 ذیل ماده 16 شامل ضرایب ماده 18 این تعرفه نیز میباشد و همچنین در صورتی که اضافه پیش آمدگی (خارج از ضوابط شهرسازی) در زیر زمین و همکف برای استفاده های غیر از تجاری و خدماتی و انباری تجاری اختصاص یابد و از طریق کمیسیون ماده صد ابقاء شود عوارضی معادل عوارض قید شده در بند 12 ماده 16 با اعمال ضرایب ماده 18 به غیر از سایر عوارض مشمول محاسبه میباشد.
1-7- کلیه احداثی های مسکونی که تاریخ احداث آنها قبل از سال 1374 بوده، در صورت بلا مانع بودن از نظر طرح و گذربندی، کاربری و ضوابط شهرسازی و ابقاء از طرف کمیسیون های ماده 100 صرفاً با اخذ جرایم و معادل 50 درصد عوارض زیر بناء محاسبه خواهد شد.
غیر مسکونی
بناهایی که بدون اخذ پروانه و یا مازاد بر پروانه ساختمانی تبدیل و احداث شده و طبق آرای کمیسیون های ماده 100 حکم ابقاء آنها صادر میگردد برابر جدول ذیل محاسبه میشود.
ردیف
سال احداث و تبدیل
شرح
نحوه محاسبه عوارض
1
قبل از سال 1370
کلیه احداثی ها
ضوابط زمان سال احداث با ارزش معاملاتی اراضی روز
2
از اول سال 1370 تا آخر سال 1382
مطابق ضوابط و کاربری
(عوارض پذیره و سایر عوارض مرتبط با ضوابط زمان وقوع)
خلاف ضوابط و مطابق کاربری
20 % ارزش تقویم روز و سایر عوارض مرتبط با ضوابط زمان وقوع
خلاف ضوابط و خلاف کاربری
20 % ارزش تقویم روز و سایر عوارض مرتبط با ضوابط زمان وقوع
3
از اول سال 1383 به بعد
مطابق ضوابط و مطابق کاربری
5/1 برابر سایر عوارض پذیره و سایر عوارض مرتبط
خلاف ضوابط و مطابق کاربری
20 % ارزش تقویم روز و 2 برابر سایر عوارض مرتبط
خلاف ضوابط و خلاف کاربری
20 % ارزش تقویم روز و 3برابر سایر عوارض مرتبط
2-1- در صورت افزایش عرض دهنه و ارتفاع واحدهای غیر مسکونی به جزء کاربری های فرهنگی، آموزشی، بهداشتی درمانی، ورزشی، توریستی - تفریحی و صدور رای ابقاء از سوی کمیسیون های ماده 100 عوارض آن ها 20 درصد ارزش اضافه شده روز طبق دستورالعمل مصوب سال 1389 شورای اسلامی شهر محاسبه میشود.
2-2- در صورت احداث و توسعه بالکن داخل مغازه و یا افزایش سطح بالکن به بیش از نصف مساحت مغازه، 20 درصد ارزش اضافه شده مطابق دستورالعمل مصوب 1389 شورای اسلامی شهر به عنوان عوارض پس از ابقاء قابل محاسبه میباشد.
2-3- عوارض مازاد بر تراکم زیر بنای غیر مسکونی بر اساس ماده (16) و مطابق ضرایب جداول ردیف 2 همین ماده محاسبه و وصول خواهد شد.
ماده 28 - عوارض قطار شهری
جهت توسعه و گسترش خدمات عمومی حمل و نقل، تملک مستغلات، املاک مسیرها و تملک ایستگاه های قطار شهری عوارض طبق جدول ذیل تعیین میگردد.
ردیف
عنوان
ضریب (درصد)
1
عوارض پروانه شامل (تراکم مجاز - ممازاد بر تراکم مجاز) و تفکیک
2
2
ارزش سرقفلی املاک تجاری در هنگام معامله
5/. (نیم)
3
ارزش عرصه و اعیانی املاک در هنگام معامله
1
4
مجموع عوارض پرونده های کمیسیون های ماده 100
2
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت:
1- بندهای 8 و 9 از ماده 2 و ماده 6 با عنوان عوارض تاخیر و تمدید پروانه های ساختمانی میباشد که مغایر با تبصره 2 ماده 29 قانون نوسازی و عمران شهری میباشد و هیات عمومی دیون عدالت اداری در موارد مشابه از جمله رای شماره 471 مورخ 13/7/95 حکم به ابطال عوارض تمدید پروانه ساختمانی صادر نموده است.
2- در خصوص عوارض مازاد بر تراکم و عوارض کسری فضای باز موضوع بندهای 10-12-13-14 از ماده 16 مصوبه مورد شکایت با توجه به اینکه اخذ عوارض علاوه بر جریمه کمیسیون ماده صد فاقد مبنای قانونی و خارج از حدود و اختیارات شورای اسلامی میباشد ابطال آن مورد استدعاست.
3- در خصوص عوارض تفکیک موضوع ماده 21 مصوبه و عوارض معامله املاک موضوع ماده 27 و عوارض فضای سبز موضوع ماده 31 هیات عمومی دیوان عدالت اداری به موجب آراء متعدد در موارد مشابه از جمله رای شماره 746 مورخ 9/8/96، 474 مورخ 27/10/89، 753 مورخ 30/9/95 حکم به ابطال این نوع مصوبات مبنی بر اخذ عوارض صادر نموده است.
4- در خصوص ماده 28 با عنوان تعرفه عوارض قطار شهری و ماده 49 در خصوص کمک به کتابخانه به موجب بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراها و شهرداران مصوب 75 عوارض فقط به اموری تعیین میشود که شهرداری به طور غیر مستقیم خدمات مربوطه را عرضه نماید لذا تعیین عوارض کمک به اموری که وظیفه شهرداری نمیباشد فاقد وجاهت قانونی میباشد. علیهذا با عنایت به مراتب مذکور ابطال مصوبات مورد شکایت مورد استدعاست.
خلاصه مدافعات طرف شکایت: شورای اسلامی شهر تبریز طی لایحه به شماره 4018/5/ش/ت مورخ 6/9/98 اعلام میدارد که به دلایل ذیل موارد مورد شکایت مطابق قوانین بوده تقاضای رد شکایت را دارد.
1- بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات و وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران.
2- تبصره یک ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده
3- آراء متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری از جمله 587 - 25/11/83 و 199 - 10/5/90
3- رای شماره 786 مورخ 9/8/96 در اجرای ماده 91 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری.
هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی شوراهای اسلامی
طبق بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با درنظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود ازجمله وظایف و مسئولیتهای شورای اسلامی شهر محسوب شده و درتبصره یک ماده 50 قانون مالیات برارزش افزوده مصوب سال 1387 وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است و با توجه به اینکه وضع و اخذ عوارض صدور پروانه ساختمانی در تراکم پایه و مازاد بر تراکم توسط شوراهای اسلامی و شهرداریها طبق بند ب رای شماره 79 - 21/2/1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص نگردیده و نظر به اینکه جرایم مندرج در تبصره های ماده صد قانون شهرداری در واقع و نفس الامر به منزله مجازات تخلفات ساختمانی مورد نظر مقنن بوده و انواع گوناگون عوارض قانونی در حقیقت از نوع حقوق دیوانی ناشی از اعمال مجاز محسوب میشود و آراء شماره 587 مورخه 25/11/1383 و 786 مورخ 9/8/1396 هیات عمومی دیوان عدالت اداری موید آن میباشد همچنین طبق قانون حمایت از سامانه های حمل و نقل ریلی شهری و حومه مصوب 22؍5؍85 وصول عوارض قطار شهری از وظایف و اختیارات بوده بنابراین بندهای 10، 12، 13، 14 ماده 16 تحت عنوان عوارض مازاد بر تراکم، ماده 18 تحت عنوان عوارض ابقای اعیانی ها به استثناء نحوه محاسبه عوارض مبنی بر 5/1، 2، 3 برابر، ماده 28 تحت عنوان عوارض قطار شهری از تعرفه سال 92 شهرداری تبریز مصوب شورای اسلامی شهر تبریز مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات نبوده و به استناد مواد 12 و84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف 20 روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان عدالت اداری و یا 10 نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جواد جباری - رئیس هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری