هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد
شماره پرونده: ه- ع/95/1319 دادنامه: 276 تاریخ: 17/11/96
شاکی: آقای حمزه شکریان زینی فرزند عقیل
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر تهران
موضوع شکایت و خواسته: ابطال مصوبه شماره 15702/462/160 مورخ 12/11/82 در خصوص ارزش واگذاری امتیاز تراکم مازاد ساختمانی و اصلاحیه های آن به شماره 1- 15643/980/160 مورخ11/10/86 تحت عنوان اصلاحیه تکمیل مصوبه ارزش واگذاری امتیاز تراکم 2- 31256/2013/160 مورخ 14/11/93 تحت عنوان اصلاحیه بند ج ماده سوم مصوبه ارزش واگذاری امتیاز تراکم 3- اصلاحیه 7977/2035/160 مورخ 31/3/94 تحت عنوان اصلاحیه ضریبK موضوع تبصره یک ذیل ماده واحده مصوبه اصلاحیه بند ج ماده سوم ارزش واگذاری امتیاز تراکم از تاریخ تصویب.
متن مقرره مورد شکایت: مصوبه شماره 15702/462/160 مورخ 12/11/1382: ماده سه: ارزش واگذاری امتیاز تراکم ساختمانی 1-3- ارزش واگذاری یک متر مربع تراکم مسکونی اضافه بر تراکم پایه (120 درصد) از ابتدای سال 83 با فرمول A=(7D+P)T محاسبه میگردد. توضیح اینکه: برابر مندرجات دفترچه ارزش بهای املاک میانگین یک متر مربع ساختمان اسکلت فلزی و بتونی معادل مبلغ 000/250 ریال میباشد که در این صورت 7D=1/750/000 ریال میگردد. 2-3- در صورتی که شهرداری تهران مجاز به واگذاری امتیاز مازاد بر تراکم ساختمان بیش از یکصد و هشتاد درصد (180%) گردید آنگاه ارزش یک متر مربع امتیاز واگذاری تراکم مازاد ساختمانی برای واگذاری بیش از 180% تا 240% معادل نیمA (./5A) و برای واگذاری بیش از 240% تا 300% معادل A و برای واگذاری بیش از 300% به ازاء هر 60% معادل دو دهم A (./2A) افزوده میشود. 3-3- از تاریخ ابلاغ این مصوبه هرگونه واگذاری امتیاز تراکم به صورت سیار به نحویکه پلاک ثبتی مربوطه مشخص نباشد ممنوع بوده و شهرداری تهران موظف است امتیاز تراکم مازاد را با رعایت دقیق مفاد این مصوبه صرفاً به دارندگان پلاک های ثبتی مشخص واگذار نماید. 4-3- برای کلیه تعاونی های مسکن (کارگری، کارمندی، نظامی و انتظامی) عوارض واگذاری مازاد تراکم معادل 80 درصد منظور میگردد.
ماده ششم (6): شهرداری تهران مکلف است: موضوع تبصره های 2 و 4 ماده صد قانون شهرداری ها را در مورد کلیه املاک مسکونی که پروانه احداث بنای آنها قبل از سال 1375 صادر شده است، چنانچه تا پایان سال 1383 برابر ضوابط اقدام به اخذ پایانکار نمایند با نیم برابر ارزش معاملاتی ساختمان موضوع تبصره ی یازدهم ذیل ماده صد قانون شهرداری مصوب جانشین شورای اسلامی شهر تهران طی نامه شماره 274/160 مورخ 2/2/82 ابلاغ شده، اقدام نماید.
تبصره: کلیه املاکی که فاقد پروانه ساختمانی میباشند، لیکن احداث بنای آنها مربوط به قبل از سال 1366 میشود نیز مشمول این مصوبه می گردند.
ماده هفتم (7): از تاریخ تصویب و ابلاغ این مصوبه، مصوبه شماره 253/160 مورخ 2/2/82 وزیر کشور به جانشینی شورای اسلامی شهر تهران (دوره اول) موضوع « تجدیدنظر در تعرفه های واگذاری امتیاز تراکم مازاد و تغییر کاربری ساختمان در شهر تهران» و همچنین سایر مصوبات مغایر با هر کدام از مفاد این مصوبه « کان لم یکن » اعلام میگردد. تبصره: آن دسته از متقاضیانی که قبل از تصویب و ابلاغ این مصوبه عوارض متعلقه را به حساب درآمد شهرداری واریز نموده باشند مشمول مقررات مصوبه قبلی خواهند بود. جوابیه شورای اسلامی شهر تهران به اعتراض شماره 23879/1 به تاریخ 27/9/86 فرمانداری تهران به متن مصوبه « ارزش واگذاری امتیاز تراکم و تعرفه کاربری ساختمان و پارکینگ»
شماره 17229 - 998-160 مورخ 11/10/86
در پاسخ به اعتراض به شماره 23879/1 به تاریخ 27/9/86 فرمانداری تهران به متن مصوبه « ارزش واگذاری امتیاز تراکم و تعرفه تغییر کاربری ساختمان و پارکینگ» - تصویبی در پنجاه و پنجمین جلسه رسمی - علنی - فوق العاده شورای اسلامی شهر تهران (دوره سوم) منعقده به تاریخ 13/8/86 - ابلاغی به شماره 160/980/15643 به تاریخ 14/9/86 موارد به شرح ذیل را اشعار میدارد «: الف - در خصوص بند «الف» اعتراضیه یادآور میشود با عنایت به این که مصوبه صدرالذکر اصلاحیه مصوبه «تجدید نظر در تعرفه های واگذاری امتیاز مازاد و تغییر کاربری ساختمان در شهر تهران » مصوب وزیر کشور به عنوان قائم مقام شورای اسلامی شهر تهران (دوره اول) - ابلاغی به شماره 160/253 به تاریخ 2/2/82 و هم چنین مصوبه «ارزش واگذاری امتیاز تراکم مازاد ساختمانی و تغییر کاربری ساختمان و کسر پارکینگ » مصوب چهل و پنجمین جلسه رسمی - علنی - فوق العاده شورای اسلامی شهر تهران (دوره دوم) به تاریخ 12/11/82 - ابلاغی به شماره 15702/462/160 به تاریخ 12/11/82 میباشد.لذا عنوان مصوبه به «اصلاحیه تکمیلی مصوبه ارزش مازاد تراکم و تعرفه تغییر کاربری ساختمان و کسر پارکینگ» اصلاح میشود. ب- در خصوص بند «ب» اعتراضیه با توجه به این که ممیزی املاک واقع در محدوده شهر تهران مرحله پنجم عملیات اجرایی خود را آغاز نموده است شورای اسلامی شهر تهران پیگیری های لازم را در این خصوص اعمال خواهد داشت.»
مصوبه شورای اسلامی شهر تهران
اصلاحیه بند (ج) ماده سوم مصوبه « مجوز ارزش واگذاری امتیاز تراکم و تعرفه تغییر کاربری ساختمان و پارکینگ»
شماره 31256-1-2013-160 مورخ 14/11/1393
به استناد تبصره یکم (1) ذیل ماده پنجاهم (50) قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 17/2/87 مجلس شورای اسلامی و بند یکم (1) پیوست شماره (5) طرح جامع و بند 31-16 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران و ماده بیست و سوم (23) مصوبه طرح جامع درآمدهای پایدار شهر تهران، بند (ج) ماده سوم (3) مصوبه « مجوز ارزش واگذاری امتیاز تراکم و تعرفه تغییر کاربری ساختمان و پارکینگ» تصویبی در پنجاه و یکمین جلسه شورای اسلامی شهر تهران منعقده به تاریخ 13/8/86 ابلاغی به شماره 15643/980/160 به تاریخ 14/9/86 به شرح ذیل اصلاح و دو تبصره به آن الحاق میشود و از ابتدای سال 1394 قابل اجرا میباشد:
«بند (ج): ضریب (K) جهت املاک و اراضی واقع در بر راسته ها و بورس های تجاری و پهنه های M و S مطابق با جدول شماره (5) موضوع مصوبه شماره 15643/980/160 به تاریخ 14/9/86 با حداکثر ضریب میانگین (متوسط) K=40 دریافت گردد و مابقی مفاد مصوبه فوق الاشاره به قوت خود باقی است. تبصره یک (1): با توجه به اینکه به موجب بند (ج) این مصوبه میانگین ضریب (K) برای تمامی راسته ها و بورس ها پهنه های M و S تجاری شهر تهران برابر با حداکثر A40 در نظر گرفته شده است، شهرداری تهران موظف است تا تاریخ 20/12/93 نسبت به رتبه بندی و سطح بندی راسته ها و بورس های تجاری و حتی مقاطع مختلف این راسته ها و بورس ها، بر اساس مرغوبیت این راسته ها و مقاطع مختلف آن اقدام نموده و لایحه مربوطه را به نحوی به شورای اسلامی شهر تهران ارائه نماید که میانگین ضرایب اعمال شده برای سطوح مختلف راسته ها حداکثر K=40 باشد.
تبصره دوم (2): تا زمان تصویب لایحه مذکور در تبصره (1) شهرداری تهران اجازه دریافت مبلغ مازاد بر مصوبه ابلاغی به شماره 15643/980/160 به تاریخ 14/9/86 در ارتباط با ضریب (K) نخواهد داشت.
مصوبه شورای اسلامی شهر تهران
«اصلاحیه ضرایب (K) برای کاربری های تجاری و اداری مناطق بیست و دو گانه شهر تهران موضوع تبصره یکم ذیل ماده واحده مصوبه « اصلاحیه بند (ج) ماده سوم مصوبه ارزش واگذاری امتیاز تراکم و تعرفه تغییر کاربری ساختمان و پارکینگ» ابلاغی به شماره 31256/1-2013/160 به تاریخ 14/11/1393»
به شماره 7977-2035-160 مورخ 31/3/94
به استناد تبصره یکم (1) مصوبه ابلاغی به شماره 31256/1-2013/160 به تاریخ 14/11/1393 موضوع « اصلاحیه بند (ج) ماده سوم مصوبه «ارزش واگذاری امتیاز تراکم و تعرفه تغییر کاربری ساختمان و پارکینگ - ابلاغی به شماره 160/980/15693 به تاریخ 14/9/86» و با عنایت به اینکه اصلاح ضرایب (K) برای راسته ها مستلزم اصلاح بندهای دیگری از ماده سوم مصوبه ابلاغی به شماره 160/980/15693 به تاریخ 14/9/86 میباشد، لذا ضمن اصلاح عنوان مصوبه صدرالاشاره به « اصلاحیه بندهای (الف)، (ج)، (د)، (ه-) و (و) ماده سوم مصوبه «ارزش واگذاری امتیاز تراکم و تعرفه تغییر کاربری ساختمان و پارکینگ - ابلاغی به شماره 15643 /980/160 به تاریخ 14/9/86» بندهای یاد شده به شرح ذیل اصلاح و به شهرداری تهران اجازه داده میشود از ابتدای سال 1394 بر اساس مفاد این مصوبه اقدام نماید:
1- جدول شماره 4 ذیل بند « الف » ماده سوم مصوبه اصلاح میشود:
2- جدول شماره (4) اصلاحی طبقه ردیف موقعیت عرض گذر ملاک عمل (L) به متر K همکف 1 مناطق 8-1 12 2 28L > 20 22 20 ≥ L > 15 20 25 ≥ L ≥ منطقه 12 6 3 38 L > 20 34 20 ≥ L > 15 30 15 ≥ L ≥ سایر مناطق 12 26 L > 20 20 20 ≥ L > 15 18 15 ≥ L ≥
تبصره: صدور پروانه با کاربری تجاری و اداری در پهنه (R خدمات پشتیبان سکونت) در کلیه مناطق (به جز منطقه 12) در گذر های کمتر از 12 متر ممنوع میباشد.
2-بند «ج» ماده سوم مصوبه به شرح زیر اصلاح میگردد: ضریب (K) برای املاک واقع در بر راسته ها و محور های تجاری مطابق با جدول شماره 5 اصلاحی (پیوست این مصوبه) محاسبه و در صورت تغییر احتمالی فهرست راسته ها و بورس های تجاری، شهرداری تهران مجاز است در کمیته ای متشکل از دو نفر از اعضای منتخب شورای اسلامی شهر تهران و دو نفر نماینده از شهرداری تهران مراتب را مورد بررسی و اصلاح قرار می دهد. تبصره یکم (1): در محاسبه عوارض تغییر کاربری در گذرهایی که در پهنه M یا S واقع گردیده اند، لکن در راسته ها و بورس های تجاری جدول شماره 5 اصلاحی پیش بینی نشده اند، ضریب K مطابق با جدول شماره 4-1 محاسبه میگردد: جدول شماره 1-4 طبقه ردیف موقعیت عرض گذر ملاک عمل (L) به متر K همکف 1 مناطق 8-1 6 2 34 L > 20 28 20 ≥ L > 15 24 15 ≥ L ≥ منطقه 12 6 3 44 L > 20 38 20 ≥ L > 15 36 15 ≥ L ≥ سایر مناطق ≥ L > 15 22 15 ≥ L ≥ 6 32 L < 20 24 20. تبصره دوم (2): ضریب K در طبقات مختلف ساختمان در مناطق 22 گانه شهر تهران، طبق جدول 2-4 محاسبه میگردد: جدول 2-4 زیر زمین اول (%80) K طبق اول (%70) K زیر زمین دوم و طبقه (K 50%) سایر طبقات (%40) K نیم طبقه داخل واحد هر طبقه %50 ضریب همان طبقه انبار تجاری در هر طبقه %60 ضریب همان طبقه 3- بند «د» ماده سوم و بند «و» ماده سوم مصوبه و تبصره ذیل آن حذف میشود. 4- بند «ه-» ماده سوم مصوبه به شرح ذیل اصلاح میگردد: ضریب K جهت املاک اداری در کلیه طبقات در مناطق 22 گانه و تمامی پهنه ها برابر با 5/3 (5/3) =K و جهت انبارداری در کلیه مناطق 22 گانه و در کلیه طبقات برابر 25% ضریب K اداری محاسبه میگردد.
جدول شماره (6) اصلاحی کاربرد موقعیت طبقه K اداری در همه مناطق در کلیه طبقات 5/3 انبارداری در همه مناطق در کلیه طبقات 25/0 ضریب K اداری 5- در محاسبه عوارض تغییر کاربرد املاکی که در بافت فرسوده مصوب قرار دارند، در صورتی که خارج از پهنه های M و S و راسته های اعلام شده در جدول شماره 5 اصلاحی قرار گرفته باشند، معادل 50% ارزش جدول شماره 4 اصلاحی (مطابق با مصوبه « تشویق مالی مالکین و سرمایه گذران در تجمیع و نوسازی پلاک ها و واحدهای واقع در بافت های فرسوده » ابلاغی به شماره 13342/1330/160 مورخ 8/9/88 شورای اسلامی شهر تهران) محاسبه میشود. 6- ضرایب تثبیت کاربرد که تخلف صورت گرفته مربوط به قبل از شهریور سال 1380 باشد برابر با ضریب یک و از شهریور 1380 تا پایان سال 1393 برابر با ضریب 2/1 و از ابتدای سال 94 به بعد با ضریب (2) محاسبه میشود. تبصره یکم (1): ضریب تثبیت کلیه تخلفات تجاری و اداری صورت گرفته در گذرهای کمتر از 12 متر تا زمان ابلاغ این مصوبه مطابق مفاد بند فوق الذکر محاسبه میشود و از زمان ابلاغ این مصوبه به بعد در گذرهای کمتر از 12 متر تثبیت کاربری تجاری و اداری (به جز راسته ها و محورهای تجاری و پهنه های M و S ممنوع میباشد. تبصره دوم (2): تشخیص زمان وقوع تخلف توسط معاونت شهرسازی و معماری مناطق 22 گانه از طریق انجام استعلامات لازم خواهد بود.7- با توجه به تعیین تکلیف کلیه راسته ها و محورهای تجاری و اداری و پهنه های M و S مطابق با جداول شماره 4، 5 و 6 اصلاحی و جداول 1-4 و 2-4، با ابلاغ این مصوبه « صورتجلسه» مورخ 20/4/87 کمیته بررسی تغییر راسته ها و بورس های تجاری در خصوص موضوع بند «ج» ذیل ماده سوم مصوبه پنجاه و یکمین جلسه شورای اسلامی شهر تهران (دوره سوم) ابلاغیه به شماره 153199/8710 به تاریخ 19/6/87 نیز لغو میگردد. 8- جدول شماره پنج اصلاحی (پیوست این مصوبه) ممهور به مهر شورای اسلامی شهر تهران ملاک عمل میباشد.اخذ هرگونه وجهی خارج از این مصوبه، به عنوان عوارض متفرقه و یا توافقات و یا تحت عناوین دیگر ممنوع بوده و حسن اجرای آن به عهده شهرداری تهران میباشد. 9- تغییر کاربرد پارکینگ و فضای مازاد آن، به هر نوع کاربرد دیگر ممنوع و تخلف بوده و حسن اجرای آن به عهده شهرداری تهران است. 10- شهرداری تهران ملزم است نسبت به استقرار تمامی ضرایب K این مصوبه در پرتال شهرداری به گونه ای شفاف که تمامی شهروندان امکان دسترسی به آن را داشته باشند اقدام نمایند. سایر بندها و تبصره های ماده سوم (3) مصوبه «مجوز ارزش واگذاری امتیاز تراکم و تعرفه تغییر کاربری ساختمان و پارکینگ» تصویبی در پنجاه و یکمین جلسه شورای اسلامی شهر تهران منعقده به تاریخ 13/8/86 ابلاغی به شماره 15643/980/160 به تاریخ 14/9/86 به قوت خود باقی است.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت: شورای اسلامی شهر تهران در مورخه 12/11/86 اقدام به تصویب مصوبه ای به شماره 15702/462/160 تحت عنوان ارزش واگذاری امتیاز تراکم مازاد ساختمانی و تغییر کاربری ساختمان و کسری پارکینگ در خصوص عوارض مازاد بر تراکم و تغییر کاربری و کسری پارکینگ نموده که بر اساس این مصوبه به شهرداری تهران اجازه اخذ وجه از شهروندان با مبالغ سنگین داده شده است و این در حالی است که چنین مصوباتی خارج از حدود و اختیارات قانونی شورای شهر میباشد. زیرا اجازه تغییر تراکم و کاربری املاک به نوعی تغییر طرح تفصیلی محسوب میشود که مطابق ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در صلاحیت کمیسیون مقرر در ماده قانونی یاد شده میباشد و هم چنین مغایر با آراء هیات عمومی دیوان عدالت اداری که در موارد مشابه طی رای شماره 437 و 438 مورخه 25/6/86 - 770 مورخه 18/10/91 - 1481 و 1477 مورخه 12/12/86 حکم به ابطال مصوبات شوراهای اسلامی صادر نموده میباشد. از طرفی به موجب تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری برای تخلف ساختمان کسری پارکینگ جریمه تعیین شده است که اخذ عوارض بابت کسری پارکینگ فاقد وجاهت قانونی میباشد.لذا با عنایت به طریق مذکور صدور حکم به ابطال مصوبه معترض عنه از تاریخ تصوییب مورد استدعاست.
خلاصه مدافعات طرف شکایت: شورای اسلامی شهر تهران طی لایحه تقدیمی مورخه 11/4/96 اعلام نموده به موجب بند 16 ماده 71 قانون تشکیلات و قانون انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخابات شهرداران مصوب 1/3/75 تصویب لوایح و برقراری یا لغو عوارض شهر و هم چنین تغییر نوع و میزان آن در صلاحیت شورای اسلامی شهر میباشد. و بر اساس تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387 وضع عوارض محلی که تکلیف آن ها در این قانون مشخص نشده به عهده شورای اسلامی شهر میباشد.لذا با عنایت به مراتب مذکور عوارض موضوع مصوبه معترض عنه از جمله عوارض محلی بوده و رد شکایت شاکی مورد استدعاست.
هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضا حاضر به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی
طبق بند 16 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست های عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود از جمله وظایف و مسئولیتهای شورای اسلامی شهرها محسوب شده و در تبصره یک ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387 وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد، با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است و هم چنین در بند ب رای شماره 79 مورخ 21/2/1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری وضع عوارض صدور پروانه ساختمانی در تراکم پایه و تراکم مجاز (مازاد تراکم) مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات اعلام نگردیده است، بنابراین آن قسمت (ماده 3 تحت عنوان ارزش واگذاری امتیاز تراکم ساختمانی) از مصوبه شماره 15702/462/160 مورخ 12/11/382 و اصلاحیه های بعدی آن شماره های 3/1564/980/160 مورخ 11/10/86، 31256/01/2013/160 مورخ 14/11/93 و 7977/2035/160 مورخ 31/3/94 در وضع عوارض و امتیاز تراکم مازاد ساختمانی شوراهای اسلامی شهر تهران مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی نبوده و به استناد مواد 12 و84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف 20روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جواد جباریرئیس هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری