صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1379/12/02
برگزار شده توسط: استان چهار محال و بختیاری/ شهر بروجن
موضوع
تخلیه و پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز
پرسش
با عنایت به تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376که اشعار می‌دارد: «در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.» آیا در این‌صورت، تخلیه منوط و موکول به پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی است؟
نظر هیئت عالی
با توجه به سیاق عبارت تبصره 2 ماده 6 قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1376و به کار بردن عبارت «... هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله‌ی روز را دارد» چنین استنباط می‌شود که وجود دو حق «تخلیه» و «سرقفلی» لازم و ملزوم و به‌طور پیوسته باید مورد لحوق اظهارنظر قضایی واقع شود، و هدف قانونگذار در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر یاد شده دلالت بر این معنا دارد که استرداد حقوق مستأجر موکول به تخلیه باشد، و حق سرقفلی مستأجر در حدود ماده 6 قانون مذکور، اگر اولویت و ترجیحی بر سایر حقوق مندرج در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 نداشته باشد، باید اذعان داشت که از آن کمتر نیست، با این ترتیب نظر دوم اقلیت مورد تأیید است.
نظر اکثریت
چون مطابق مندرجات قانون مدنی و قانون مورد بحث، مورد اجاره تنها برای مدت معینی در اختیار مستأجر قرار می‌گیرد و پس از انقضای مدت، ادامه‌ی تصرفات مستأجر مجوز شرعی و قانونی نخواهد داشت و بنا بر صراحت ماده 3 قانون مذکور، مورد اجاره باید ظرف مدت یک هفته تخلیه گردد. از طرف دیگر منطوق ماده 4 قانون مرقوم که تخلیه را موکول به استرداد ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه نموده، از موضوع بحث کاملاً متفاوت و ناظر به مواردی است که موضوع سپرده یا ودیعه کاملاً مشخص و مبلغ، معین باشد که در این‌صورت هیچ‌گونه نیازی به رسیدگی نیست. در حالی‌که مطالبه‌‌ی سرقفلی ممکن است در حد یک ادعا مطرح و در نهایت به اثبات نرسد، در عین حالی‌که مبلغ و میزان آن ابتداءً مشخص نیست. به‌علاوه قانونگذار در فرض سوال، تخلیه را منوط به پرداخت قیمت عادله-ی روز سرقفلی نکرده است، تخلیه موکول به پرداخت این حق نمی‌باشد و تنها مستأجر حق مطالبه آن را خواهد داشت، همچنان‌که ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، کاملاً در این خصوص تعیین تکلیف نموده است.
نظر اقلیت
گروه اول: موضوع را شامل در موارد ماده 4 قانون مزبور دانسته، مستفاد از این ماده تخلیه را منوط به پرداخت قیمت عادله‌ی روز می‌دانند.
گروه دوم: چون نوع کسب، وجود مستأجر در مورد اجاره و وضعیت مورد اجاره در تعیین قیمت عادله‌ی روز موثر است و تخلیه و تغییر در مورد اجاره بعدها تعیین قیمت واقعی و عادله‌ی روز سرقفلی را متعسر و حقوق مستأجر را تضییع می‌کند، از طرف دیگر رعایت عدالت و انصاف، اقتضای آن دارد که مستأجر بتواند با دریافت حق سرقفلی محل دیگری را تهیه کند، تخلیه منوط و موکول به پرداخت چنین حقی خواهد بود.