صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1401/02/22
برگزار شده توسط: استان تهران/ شهر رباط کریم
موضوع
وضعیت حقوقی قرارداد مستقل انتقال سرقفلی
پرسش
شخصی سرقفلی ملک تجاری خود را به شخص دیگری طی قراردادی تحت عنوان «قرارداد انتقال سرقفلی» انتقال داده است و لیکن قرارداد اجاره فی‌مابین طرفین تنظیم نگردیده است نظر به ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376؛ آیا مالک می‌تواند تقاضای صدور حکم تخلیه نماید؟ وضعیت حقوقی قرارداد مزبور چیست؟
حالت اول: فردی سرقفلی مغازه خود را به دیگری واگذار نموده است و حال پس از اختلاف دادخواست تخلیه عین مستاجره در قبال پرداخت مبلغ سرقفلی هم تقدیم نموده است طرف مقابل دفاع می‌نماید چون قرارداد اجاره تنظیم نگردیده موضوع مشمول تخلیه و قواعد اجاره نمی‌باشد. در مقابل خواهان مدعی است که قرارداد انتقال سرقفلی اراده عملی بر اجاره بوده است آیا امکان صدور حکم تخلیه وجود دارد؟
حالت دوم: فردی سرقفلی مغازه خود را به دیگری واگذار نموده است ولیکن حال دادخواست اعلان بطلان و ابطال قرارداد را خواستار گردیده بدین توضیح که انتقال سرقفلی بدون تنظیم عقد اجاره صحیح نبوده بنابراین قرارداد انتقال سرقفلی بدون عقد اجاره فاقد شرایط صحی معامله بوده و باطل می‌باشد.
نظر هیات عالی
در فرض سوال، قرارداد انتقال سرقفلی صحیح و تابع مقررات ماده 10 قانون مدنی است؛ با این توضیح که صاحب حق سرقفلی (مالک و...) ضمن انتقال سرقفلی در واقع قصد و اراده بر اجاره ملک مورد نظر را داشته؛ لذا مالک می‌تواند تقاضای ملک را بنماید؛ لکن باید بهای سرقفلی به نرخ روزِ زمان تخلیه را به مستاجر پرداخت کند، با این فرض، حالت دوم منتفی و دعوا قابلیت استماع ندارد.
نظر اکثریت
حسب ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر که مقرر می‌دارد: «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید...» با استنباط از ماده مزبور در حق سرقفلی الزاماً بایستی عقد اجاره وجود داشته باشد تا حق سرقفلی ایجاد گردد. بنابراین چنانچه قرارداد انتقال سرقفلی ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بدون ذکر مدت و در نظر گرفتن اجاره‌بها منعقد گردد، طبق مواد 468 و 501 قانون مدنی و مواد 2 و 6 قانون روابط موجر و مستاجر می‌باشد. در صورتی که مدت اجاره و نیز میزان اجاره‌بها به ماه و سال و سپس انتقال سرقفلی به تبع آن مشخص نشده باشد با توجه به مقررات آمره، تنظیم قرارداد اجاره در انتقال سرقفلی از شرایط صحت چنین قراردادهایی می‌باشد. بنابراین علاوه بر اینکه امکان صدور حکم تخلیه حسب چنین قراردادی وجود ندارد بلکه چنین قراردادی به دلیل عدم رعایت شرایط صحت معامله باطل می‌باشد.
نظر اقلیت
با توجه به عدم تنظیم قرارداد اجاره فی‌مابین طرفین، امکان صدور حکم تخلیه صرفاً به استناد قرارداد علیحده انتقال سرقفلی امکان‌پذیر نمی‌باشد ولیکن نظر به اینکه در قانون روابط موجر و مستاجر صحبتی برای انتقال سرقفلی به‌صورت علیحده به میان نیامده است ولی در موارد سکوت با استناد به اصل 164 قانون اساسی بایستی جهت پاسخ به حکم قضیه به منابع معتبر اسلامی یا فتاوی معتبر مراجعه کرد. از این لحاظ چون اصل سرقفلی در فقه پذیرفته شده؛ بنابراین از لحاظ فقهی چنین عقدی ولو به‌صورت علیحده صحیح هست و همچنین حسب ماده 10 قانون مدنی چنین عقدی را می‌توانیم در زمره عقود غیرمعین با توجه به اینکه مغایر شرع نیز نمی‌باشد، صحیح تلقی نماییم. بنابراین چنین قراردادی صحیح می‌باشد ولی با توجه به اینکه مالک خود با اطلاع اقدام به چنین قراردادی نموده حسب قاعده اقدام پایبند به آثار آن نیز می‌باشد و استمرار فعالیت دارنده سرقفلی بر آن قابل توجیه می‌باشد.