صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1381/04/06
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر تالش
موضوع
شرط پرداخت حق سر قفلی منوط به تخلیه عین مستاجره
پرسش
آیا طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 اجرای دستور تخلیه عین مستاجره منوط به پرداخت حق سرقفلی مستأجر توسط موجر است ؟ به عبارت دیگر آیا ابتداءً باید حق سرقفلی پرداخت شود و بعداً تخلیه انجام پذیرد و یا حق مطالبه سرقفلی مانع اجرای دستور تخلیه نیست؟
نظر هیئت عالی
با استفاده از ملاک ماده 27 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مبنی بر این‌که در مواردی‌که حکم تخلیه صادر میشود دادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می‌نماید و به دستور تبصره 1 ماده مرقوم در مواردی‌که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت صادر میشود. مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد، و مستفاد از تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 دایر بر این‌که «در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز دارد» در فرض سوال دادگاه باید با تعیین سرقفلی مستأجر به نرخ عادلانه روز اجرای دستور تخلیه را منوط به ایداع یا پرداخت سرقفلی نماید. در نتیجه نظر اقلیت تأیید میشود.
نظر اکثریت
به استناد تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد، لیکن قانونگذار اجرای تخلیه را منوط به پرداخت حق سرقفلی نکرده و اگر مراد قانونگذار این بود همانند ماده 4 قانون مذکور به پرداخت موارد مندرج در ماده 2 محکوم می‌نمود و از سوی دیگر قانونگذار فصل خاصی (فصل دوم) از قانون را به سرقفلی اختصاص داده و تبصره ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر منصرف از مصادیق ماده 4 همان قانون می‌باشد. مستأجر می‌تواند به استناد ماده 17 آیین‌نامه اجرایی چنان‌چه مدعی حق از جمله مطالبه حق سرقفلی باشد از دادگاه درخواست کند و این تقاضای مستأجر مانع اجرای دستور تخلیه نیست هر چند که این امر با حقوق مستأجر در تضاد است و ممکن است مستأجر بعد از اخذ رأی از دادگاه با غیبت موجر مواجه شود و یا اصلاً موجر در دسترس نباشد که به نظر می‌رسد اصلاح این قانون و منوط نمودن تخلیه به پرداخت حق سرقفلی با عدالت سازگارتر باشد هر چند که قانونگذار تخلیه را منوط به پرداخت سرقفلی نکرده است.
نظر اقلیت
از قید کلمه «هنگام» در تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 استفاده میشود مراد قانونگذار این بوده که تخلیه منوط به پرداخت حق سرقفلی است و اگر مراد قانونگذار غیر از این بود ضرورتی نداشت که هنگام تخلیه را قید نماید و سرقفلی نیز از مصادیق ماده 4 قانون مذکور است. بنابراین، تخلیه ابتداءً منوط به پرداخت حق سرقفلی و این با عدالت نیز سازگارتر است