هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد
کلاسه پرونده: ه- ع /95/1266 دادنامه: 347 تاریخ: 27/12/96
شاکی: مریم ستاری طلاتپه به وکالت از علی اشرفیجلال اشرفی
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر خوی
موضوع شکایت و خواسته: ابطال مواد 3-4-18-20 مصوبه جلسه 228 مورخه 10/11/94 شورای اسلامی شهر خوی
متن مقرره مورد شکایت:
ماده 3- عوارض پذیره یک مترمربع از یک واحد تجاری
ردیف
عنوان تعرفه عوارض
توضیحات
1
عوارض پذیره در زیرزمین
بند (1): عوارض پذیره طبقات پآیین تر از زیرزمین، به ازای هر طبقه پآیین تر از زیرزمین 70% کمتر از عوارض پذیره زیرزمین برای هر متر مربع محاسبه خواهد شد.
بند (2): در خصوص انباری متصل و یا مجزا یک واحد تجاری، عوارض متعلقه به ازای هر متر مربع برای انباری متصل به واحد تجاری معادل 45% عوارض یک متر مربع پذیره محاسبه و عوارض انباری مجزا از واحد تجاری به ازای هر متر مربع معادل 35% عوارض یک متر مربع پذیره تجاری همان طبقه قابل احتساب و وصول میباشد.
بند (3): در صورت تجدیدبناهای تجاری تا میزان مساحت قبل 20% عوارض پذیره ملاک محاسبه قرار میگیرد.
تبصره: تخفیف اعطایی 80% برای کلیه عوارض متعلقه واحدهای تجاری که دارای مجوز پایان کار بوده و یا از نظر شهرداری مجاز میباشند به هنگام نوسازی و صدور پروانه ساختمانی جدید، برای زیربنای مجاز قبلی اعمال خواهد شد.
2
عوارض پذیره در همکف
3
عوارض پذیره در طبقه اول
4
عوارض پذیره در طبقه دوم
5
عوارض پذیره در طبقه سوم به بالا
6
عوارض پذیره در نیم طبقه (بالکن داخل مغازه)
L = طول دهنه به متر
O L= طول دهنه مجاز به متر
h= طول ارتفاع به متر
ho= طول ارتفاع مجاز به متر
تبصره: اعیانیهای غیر مجاز در کاربریهای غیر مرتبط 40% عادی و بقیه مازاد بر تراکم تجاری اخذ خواهد شد.
ماده 4- عوارض پذیره یک متر مربع از چند واحد تجاری
ردیف
عنوان تعرفه عوارض
توضیحات
1
در زیرزمین
بند (1): در محاسبه عوارض پذیره مجتمع های تجاری مانند پاساژ، تیمچه، سرای و امثالهم، عمق جبهه اول برابر ضرایب مصوب و مازاد بر آن معادل 80% قیمت منطقه ای جبهه اول ملاک عمل میباشد.
بند (2): واحدهای تجاری که به صورت مجتمع و پاساژ احداث میشوند، فضای باز مشاعی که در ساختمان امتداد داشته و تمام طبقات را از هر طبقه قابل رویت مینماید و همچنین سرویس بهداشتی و نمازخانه مشمول عوارض پذیره نخواهد بود.
بند (3): در صورت تجدید بناهای تجاری تا میزان مساحت قبل 20% عوارض پذیره ملاک محاسبه قرار میگیرد.
بند(4): در خصوص انباری متصل و یا مجزا یک واحد تجاری عوارض متعلقه به ازاء هر متر مربع برای انباری متصل به واحد تجاری معادل 60% عوارض یک مترمربع پذیره محاسبه و عوارض انباری مجزا از واحد تجاری به ازاء هر مترمربع معادل 40% عوارض یک متر مربع پذیره تجاری همان طبقه قابل احتساب و وصول میباشد.
بند(5): عمق جبهه اول برابر ضوابط طرح تفصیلی تعیین میگردد. لازم به توضیح است در مجتمع های تجاری که در یک طبقه به صورت یکپارچه ایجاد میشوند عمق جبهه ملاک عمل نبوده و عوارض کل بنا براساس ضریب تعیین شده محاسبه میگردد.
بند(6): عوارض راهرو و راه پله در طبقات معادل 50% عوارض برای هر متر مربع عوارض پذیره تجاری همان طبقه قابل احتساب و وصول میباشد.
بند(7): در مورد عوارض پذیره واحدهای تجاری، خدماتی، اداری، صنعتی و غیره در صورت داشتن مازاد برتراکم به غیراز عوارض فوق، عوارض مازاد بر تراکم محاسبه و اخذ خواهد شد.
2
درهمکف
3
درطبقه اول
4
درطبقه دوم
5
درطبقه سوم به بالا
6
نیم طبقه (بالکن داخل مغازه)
توضیح: مفاهیم حروف لاتین مورد استفاده در جداول به این شرح میباشد p= قیمت منطقه ای، n = تعداد مغازه ها، L= طول دهنه به متر، Lo= طول دهنه مجاز به متر، h= ارتفاع به متر، ho= ارتفاع مجاز به متر، x= عبارت است از ضرایب مندرج در جدول فوق حسب مورد، S= عبارت است از مساحت یک طبقه از مجتمع تجاری و اداری و تجاری خدماتی (توضیح اینکه S در واحد های مسکونی مساوی کل مساحت زیربنا میباشد)
ماده 18- عوارض مازاد برتراکم پایه
ردیف
عنوان تعرفه عوارض
ماخذ و نحوه محاسبه عوارض
توضیحات
1
عوارض مازاد برتراکم پایه تا سقف پیش بینی شده در ضوابط طرح تفضیلی در واحدهای مسکونی در هنگام صدور
تک واحدی 20p
بند 1: میزان تراکم پایه و مازاد بر آن تا سقف پیش بینی شده در طرح و همچنین سطح اشتغال در نقاط مختلف شهر بر اساس قوانین ومقررات موضوعه و ضوابط طرح توسعه مصوب شهری به شرح ذیل میباشد.
تراکم
سطح اشتغال (درصد)
تراکم پایه (درصد)
تراکم مازاد تا سفق پیش بینی شده در طرح (درصد)
متوسط
زیاد (توسعه)
زیاد (پر)
ویژه
60
60
60
60
200
250
225
150
30
بند 2: مساحت پارکینگ، راپله، آسانسور، شوتینگ زباله و خرپشته با رعایت ضوابط طرح تفصیلی شامل محاسبه عوارض نمی گردد.
تراکم پایه حداقلی تراکمی است که در ضوابط طرح در هر طبقه پیش بینی شده است.
مازاد تراکم پیش بینی شده در طرح: تراکمی است که ضوابط طرح افزون بر تراکم پایه در هر شهر میباشد.
چند واحدی 40p
2
عوارض مازاد برتراکم پایه تا سقف پیش بینی شده در ضوابط طرح تفضیلی در واحدهای مسکونی در هنگام صدور
چند واحدی 40p
چند واحدی 60p
3
عوارض مازاد بر تراکم پیش بینی شده در طرح تفضیلی پس از ابقا توسط کمیسیون ماده 100 در واحدهای مسکونی
تک واحدی 30p
چند واحدی 50p
4
عوارض مازاد برتراکم پیش بینی شده در طرح تفصیلی پس از توسط کمیسیون ماده 100 در واحدهای تجاری
تک واحدی 40p
چند واحدی 70p
5
عوارض مازاد بر تراکم پروانه های ساختمانی که با استناد ماده واحده در کاربری مغایر صادر شده است و توسط کمیسیون ماده صد ابقاء صادر میشود.
70p
تبصره: اعیانیهای غیر مجاز در کاربریهای غیر مرتبط 40% کل زیر بنا عادی و مابقی مازاد تراکم محاسبه اخذ گردد.
ماده 20- عوارض پیش آمدگی مشرف به معابر
ردیف
عنوان تعرفه عوارض
ماخذ و نحوه محاسبه عوارض
توضیحات
عوارض پیش آمدگی مشرف به معابر به ازای هر متر مربع
برابر مصوبه سیما و منظر شورای عالی شهرسازی، پیش آمدگی در معابر ممنوع بوده ولی در صورت وقوع و صدور حکم ابقاء توسط کمیسیون ماده 100 مشمول عوارض زیر خواهد بود.
بند(1): کلیه ضوابط مقرر در بخشنامه 34/3/1/25798 مورخ 8/12/1372 وزیر محترم کشور به شرح ذیل لازم الرعایه است:
1-در صورتی که پیش آمدگی تا ارتفاع 5/3 متر در معبر عمومی، به صورت روبسته و زیربنای مفید مورد استفاده واحدهای مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی قرار گیرد، علاوه براین جزو زیربنای مفید محسوب و عوارض مربوطه وصول خواهد شد. از هر متر مربع پیش آمدگی برابر این تعرفه مشروط براین که از قیمت روز زمین تجاوز ننماید، از متقاضیان وصول خواهد گردید.
2-اگر پیش آمدگی به صورت روبسته و دارای دیوارهای جانبی باشد ولی به صورت بنای غیر مفید مورد استفاده قرار گیرد (صرفاً به صورت بالکن)، علاوه براین که جزو زیربنای ناخالص محسوب و عوارض مربوطه وصول خواهد شد. از هر متر مربع پیش آمدگی 50% بند یک وصول خواهد شد.
3-چنانچه پیش آمدگی به صورت روباز و فاقد دیوارهای جانبی باشد (تراس) فقط معادل 50% بند یک وصول خواهد شد.
بند: چنانچه پیش آمدگی سقف آخرین طبقه بنا صرفاً به صورت سایه بان مورد استفاده قرار گیرد. مشمول مقررات این تعرفه نخواهد بود.
4-برآمدگی با عمق 30 سانتی متر در ارتفاع بیش از 5/3 متر بدون ادغام در زیربنا مشمول عوارض نخواهد شد.
بند(2): چنانچه پیش آمدگی پس از ساخت بنا و خارج از درصد مجاز بوده باشد، در صورت ابقاء توسط کمیسیون ماده صد صرفا عوارض پیش آمدگی بر مبنای جدول مربوطه محاسبه خواهد شد.
بند(3): برآمدگی ها درمحاسبه تراکم منظور نخواد شد.
بند(4): پوشش پله فرار در طبقه آخر بلامانع است.
1
درواحدهای تجاری
.p 100
2
درواحدهای اداری و صنعتی
.p 90
3
درواحدهای مسکونی
.p 80
4
در واحدهای فرهنگی، هنری، ورزشی، آموزشی، بهداشتی، درمانی، پزشکی و غیره
.p 60
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت: اینجانب به موجب رای کمیسیون ماده صد قانون شهرداری بابت تخلفات ساختمانی انجام شده محکوم به جریمه شدم ؛ لکن شهرداری خوی موکلین را به موجب مصوبه معترض عنه ملزم به پرداخت عوارض مازاد بر تراکم عوارض پذیره -عوارض بالکن و زیر بنای مسکونی علاوه بر جریمه کمیسیون ماده صد نموده و این در حالی است که با توجه به تعیین تکلیف ضمانت اجرای تخلفات ساختمانی به موجب تبصره های ماده 100 قانون شهرداری وضع مقرر اخذ عوارض بابت همان تخلفات وجاهت قانونی نداشته و خارج از حدود و اختیارات قانونی شورای اسلامی شهر میباشد. ضمن اینکه مطابق ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت، دریافت هرگونه وجه، کالا و یا خدمات تحت هر عنوان از اشخاص حقیقی و حقوقی متوسط نهادهای عمومی غیر دولتی غیر از مواردی که در مقررات قانونی مربوطه تعیین شده یا میشود، ممنوع شده است. هم چنین هیات عمومی دیوان عدالت اداری در موارد مشابه آراء متعدد من جمله رای 1818 مورخ 6/11/93 و 1529 مورخ 24/9/93 حکم به ابطال مصوبات شورای اسلامی صادر نموده است. لذا با عنایت به مراتب ابطال مصوبات معترض عنه از تاریخ تصویب مورد استدعاست.
خلاصه مدافعات طرف شکایت: شورای اسلامی شهر خوی طی لایحه دفاعیه تقدیمی 5/5/96 اعلام نموده تصویب مصوبه مورد شکایت به موجب بند 16 ماده 71 قانون تشکیلات وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی و تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده موجب 1387 بوده است. ضمن اینکه جریمه در مقام اعمال مجازات تخلفات ساختمانی توسط کمیسیون ماده صد تعیین و برابر مقررات وصول میشود ؛ در حالی که عوارض در جهت تامین هزینه های لازم برای ارائه خدمات شهری با رعایت مقررات مربوطه توسط شورای اسلامی شهر تصویب میشود لذا رد شکایت مورد استدعاست.
نظریه تنظیم کننده گزارش: در خصوص اخذ عوارض بعد از ابقاء اعیانی توسط رای کمیسیون ماده صد قانون شهرداری نظر به اینکه جریمه موضوع تبصره های ماده 100 قانون شهرداری به منزله مجازات تخلفات ساختمانی بوده و انواع مختلف عوارض به منزله حقوق دیوانی ناشی از اعمال مجازات میباشد، عقیده به عدم ابطال مصوبه پیشنهاد میگردد. ولی اخذ عوارض در خصوص احداث بنا در کاربری مغایر بدون ارجاع پرونده به کمیسیون ماده صد به نظر میرسد یک نوع تجویز تغییر کاربری بوده که خارج از حدود اختیار شورای اسلامی میباشد دراین خصوص عقیده به ابطال مصوبه پیشنهاد میگردد. تنظیم کننده گزارش: پیوست
هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر در جلسه به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی
طبق بند 16 ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست های عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود از جمله وظایف و مسئولیتهای شورای اسلامی شهر ها محسوب شده و در تبصره یک ماده 5 قانون اصلاح موادی از قانون برنامه سوم توسعه جمهوری اسلامی ایران موسوم به قانون تجمیع عوارض مصوب 1381، وضع عوارض محلی جدید و افزایش هر یک از عوارض محلی با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است و با توجه به اینکه وضع و اخذ عوارض صدور پروانه ساختمانی در تراکم مجاز و مازاد بر تراکم مجاز توسط شوراهای اسلامی و شهرداریها طبق بند ب رای شماره 79-21/2/1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص نگردیده و طبق رای شماره 587-25/11/83 هیات عمومی: عوارض از جمله حقوقی دیوانی بوده و غیر از جرائم مربوط به کمیسیونهای ماده صد قانون شهرداریها میباشد ؛ بنابراین مواد 3 و4 و 18 و 20 از مصوبه شماره 228-10/11/94 شورای اسلامی شهر خوی مبنی بر اخذ عوارض پذیره یک متر مربع از یک واحد چند واحدی تجاری و مازاد بر تراکم پایه و عوارض پیش آمدگی مشرف بر معابر، مغایر قانون و خارج از حدود اختیار نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف 20 روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
محمدحسن پیرزادهنایب رئیس هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری