تاریخ دادنامه قطعی: 1394/11/20
شماره دادنامه قطعی: ---
پیام: اگر در بیع شرط، مقرر شود در صورتی که فروشنده ظرف یک ماه ملک را به مبلغی بالاتر به دیگری بفروشند، ثمن پرداختی به خریدار مسترد شود، اگر فروشنده موفق به فروش بشود اما ثمن را مسترد نکند، معامله شخص ثالث قابل ابطال نیست. زیرا برای ثالث حق مالکیت به درستی ایجاد شده و این انتقال در حکم تلف مبیع است.
شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/11/20
خلاصه جریان پرونده
در تاریخ 93/1/17 آقای علی امیریتبار به وکالت از آقای م. خ. به طرفیت آقایان سیدابوالقاسم نعمت الهزاده ماهانی و خانم م. مومن و م. ص. طی تسلیم دادخواستی خواستار صدور دستور موقت بر منع ساخت وساز و منع نقل و انتقال پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی بخش سه کرمان 2 - صدور حکم بر ابطال سند رسمی شماره 8102 مورخه 91/12/2 دفترخانه شماره 199 کرمان 5 - الزام خوانده ردیف اول به تنظیم و انتقال اسناد رسمی ملک به نام موکل 6 - هر یک از خواسته ها مقوم به 51 میلیون ریال مستندات مبایعه نامه مورخ 91/7/25 سند عادی مورخ 91/7/22 برگ خلاصه معامله املاک ثبت شده به نام خوانده ردیف سوم که ضمن آن وکیل خواهان مدعی است خوانده ردیف اول ابتداء ملک موکل را با سند عادی در تاریخ 92/10/17 به خوانده ردیف 2 آقای م. ص. واگذار سپس مورد مالکیت خواهان را به خوانده خانم م. مومنپور با سند رسمی انتقال داده است که نهایتا خواستار صدور دستور موقت مبنی بر منع ساخت وساز و منع نقل و انتقال پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی بخش سه کرمان و تقاضای صدور حکم بر اثبات مالکیت خواهان و صدور حکم بر بی اعتباری اسناد عادی مورخ 91/8/22 و 91/10/17 و صدور حکم بر ابطال سند رسمی 8102 مورخ 91/12/2 دفترخانه 199 کرمان و الزام خوانده ردیف اول (آقای سیدابوالقاسم نعمتالهزاده ماهانی) به انتقال اسناد رسمی ششدانگ پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی بخش سه کرمان به نام خواهان و صدور حکم به پرداخت خسارات و هزینه دادرسی که حسب دادنامه شماره --- - 93/2/10 دستور موقت بر منع ساخت وساز و نقل و انتقال پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی بخش سه کرمان صادر و حسب دادنامه شماره --- - 93/2/22 به استناد سند سپرده شماره 453903 خسارت احتمالی تودیع گردیده از دستور موقت راجع به منع خسارت ساخت وساز پلاک --- فرعی از --- اصلی بخش سه کرمان رفع اثر می کند. آقای نعمت الهزاده ماهانی خوانده ردیف اول طی لایحه شماره 93/402215 - 93/8/24 برگ شماره 110 پرونده دفاعا چنین اظهار داشته: خواهان پرونده آقای خ. پس از نوشتن قولنامهها و قول و قرارها و گرفتن سیصد میلیون تومان دیگر هیچ اقدامی برای انجام کار ساختمان و یا آماده کردن اسناد نکرد با توجه به اینکه (این ساختمان هارا از سال 82 شروع به ساخت کرده و سال 91 ساختمان دو سال ساز به ما فروخته است) و همه همسایه ها و کسانی که در بنگاه بودهاند شاهد و ناظرند ولی مدت مقرر یک ماه طبق قرار منزل را فروخته و پولمان آماده به محضر مراجعه کردیم و از چند روز قبل مرتب با ایشان تماس می گرفتیم ولی جواب نمی داد و ما مرتب در محضر و بنگاه حاضر میشدیم ولی متاسفانه آقای خ. و وکیل کاریشان آقای کارآموز هیچ کدام برای گرفتن پول و تحویل ساختمان و تنظیم سندها حاضر نمی شدند با توجه به اینکه محضر در قولنامه مشخص شده بود و تمام تماس هایی که با آنها گرفته شده حاضر نمی شدند و حتی مرتب به محل ساختمان مراجعه می کردیم که تمام اهالی محل و همسایه ها شاهد این سند بودند و ایشان سیصد میلیون تومان را جای دیگری خرج کرده و به همین دلیل اصلا حاضر برای انجام تعهد نبود که این موضوع را فقط شفاها می توانم بگویم ما حتی آنقدر به بنگاه مراجعه کردیم که بنگاهی را به سر ساختمان بردیم و ایشان نیز شهادت دادند ما به شورای حل اختلاف شکایت کرده دو دفعه تامین دلیل گرفتیم و دو دفعه اظهارنامه دادیم... لطف بفرمائید حکم خداپسندانهتان را برای سند خانم م. مومنپور اعلام فرمائید چون ایشان هیچ ربطی به طرف قرارداد آقای خ. ندارد که با دروغ و کلاشی و کلاهبرداری فقط قصدش گرفتن سیصد میلیون تومان بود و خودش چند مرتبه در صحبت های میگفت که این پول برای ما بسیار حیاتی است حسب پاسخ استعلام ثبت شهرستان کرمان چنین اعلام داشته سند مالکیت خانه 440 فرعی --- اصلی مجزا شده از 3 فرعی از --- اصلی واقع در بخش سه کرمان به نام آقای حمید عرب صادر و تسلیم گردیده و طبق سند قطعی شماره 60698 - 66/11/27 به خانم آذر ستوده انتقال و نامبرده ششدانگ را طبق سند شماره 72418 - 74/5/28 دفترخانه 40 کرمان به آقای سیدابوالقاسم نعمتالهزاده ماهانی انتقال و نهایتا به موجب سند قطعی شماره 1102 - 91/12/2 دفترخانه 199 کرمان به خانم م. مومنپور فرزند محمود انتقال ضمنا به موجب نامه شماره 7000808 عنوان ریاست محترم شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی کرمان بدون مبلغ و بدون قید در سند مالکیت بازداشت میباشد لایحه به شماره 402512 - 93/9/11 دفتر دادگاه بالاخره حسب دادنامه شماره --- - 93/12/16 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی کرمان چنین مقرر داشته: رای دادگاه: در خصوص دادخواست آقای م. خ. با وکالت آقای علی امیرتبار به طرفیت آقایان ابوالقاسم نعمت الهزاده ماهانی 2 - م. ص. 3 - خانم م. مومنپور هر سه خوانده با وکالت آقای ح. ت. مبنی بر تقاضای صدور حکم نعمتالهزاده ماهانی 2 - م. ص. 3 - خانم م. مومنپور هر سه خوانده با وکالت آقای ح. ت. مبنی بر تقاضای صدور حکم بر اثبات مالکیت نسبت به شش دانگ یک باب خانه به شماره پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی مجزی شده از 3 فرعی از --- اصلی واقع در بخش --- کرمان و صدور حکم بر بی اعتباری اسناد عادی مورخ 91/8/22 و 91/10/17 و صدور حکم بر ابطال سند رسمی شماره 8102 - 91/12/2 دفترخانه شماره 199 کرمان و الزام خوانده ردیف اول به تنظیم سند رسمی ملک مذکور به نام وی به این شرح که وکیل خواهان مدعی است که موکلش در تاریخ 91/7/22 هفت واحد از 12 واحد آپارتمان ملکی خود از پلاک --- فرعی از --- اصلی قطعه --- فرعی واقع در بخش --- کرمان را با عقد بیع به خواهر همسر خوانده ردیف اول به هویت خانم فتحی منتقل مینماید و خریدار مبلغ سیصد میلیون تومان از مبلغ هشتصد میلیون تومان از ثمن معامله را نقدا می پردازد و در خصوص پرداخت مابقی ثمن طرفین در ذیل قرارداد توافق می نمایند که طبق توافق نامه پیوست این مبایعه نامه عمل نمایند که در توافق نامه مذکور چنین مقرر شده است که (آقای سیدابوالقاسم نعمت الهزاده) یک ملک واقع در کوی فرهنگیان خیابان اول پلاک --- به مساحت به متراژ 16 قصب و 8 مترمربع به ارزش پانصد میلیون تومان به خریدار می فروشد لکن از این تاریخ اگر مشتری بالاتر برای فروش پیدا شد آقای نعمتالهزاده پانصد میلیون تومان را نقدا به آقای خ. بپردازند و خودشان راسا ملک را به فروش می رسانند پس از پایان یک ماه ملک متعلق قطعی به خ. میباشد) در ادامه وکیل خواهان بیان داشته است پس از انجام معامله مذکور خوانده ردیف اول بدون پرداخت مبلغ پانصد میلیون تومان مذکور در مهلت یک ماهه فوق الذکر و به صورت نقد به خواهان ابتداء ملک را با سند عادی در تاریخ 92/10/17 به خوانده ردیف اول می فروشد متعاقبا در تاریخ 91/12/2 ملک را با سند رسمی شماره 8102 در دفترخانه شماره 199 کرمان به خوانده ردیف سه واگذار مینماید و حال وکیل خواهان متقاضی اثبات مالکیت موکل خود بر ملک مذکور و صدور حکم بر بی اعتباری اسناد عادی 91/8/22 و 1391/10/17 و صدور حکم بر بی اعتباری سند رسمی مذکور (تنظیمی در دفترخانه شماره 199 کرمان) و الزام خوانده ردیف اول به تنظیم سند رسمی ملک مذکور به نام موکل خود شده است و در توضیح خواسته خود بیان داشته است که خوانده ردیف اول در تاریخ 91/10/17 ملک مذکور را در یکی از بنگاه های مشاور املاک به خوانده ردیف 2 منتقل نموده است و در جهت آنکه تاریخ این معامله را در فرصت یک ماه پس از انجام معامله اول (فروش 7 واحد آپارتمان) قرار دهد با سند عادی دیگری که تاریخ آن را 91/8/23 اعلام نموده است ملک را به خوانده دوم منتقل نموده است و وکیل خواندگان در مقام دفاع از موکلهای خود به اصالت سند عادی فروش ملک مورد اختلاف از سوی خوانده ردیف اول به خواهان تعرضی ننموده است اما خلاصتا بیان داشته است که بیع ملک مذکور مشروط بوده است بدین شرح که در معامله ملک مورد اختلاف بین خواهان و خوانده ردیف اول شرط شده است که اگر خوانده ردیف اول برای ملک مذکور ظرف مهلت یک ماه مشتری جدید پیدا نماید که این مشتری ملک را به قیمتی بالاتر از پانصد میلیون تومان بخرد خوانده ردیف اول بتواند ملک مذکور را بفروشد و چون خوانده ردیف اول مشتری مذکور را (خوانده ردیف 2 ) پیدا نموده است و وی ملک را به قیمتی بالاتر از پانصد میلیون تومان بخرد خوانده ردیف اول ملک را با سند عادی مورخ 91/8/22 متعاقبا سند عادی 1391/10/17 به خوانده ردیف 2 فروخته است و در نتیجه خواهان دیگر بر ملک مورد اختلاف مالکیتی ندارد که بخواهد نسبت به این ملک اثبات مالکیت نماید و معاملات انجام شده بر روی این ملک توسط خواندگان را باطل نماید و چون خوانده ردیف 3 مالک رسمی ملک مورد اختلاف است دعوای اثبات مالکیت خواهان که با سند عادی مدعی خرید ملک مذکور است در برابر سند رسمی خوانده ردیف 3 قابلیت استماع ندارد و وکیل خواهان نیز خلاصتا دفاع کرده است که بازگشت ملک مورد اختلاف به مالکیت خوانده ردیف اول مشروط بر این امر بوده است که اگر خوانده ردیف اول برای ملک مذکور مشتری پیدا کند و ملک را به قیمتی بالاتر از پانصد میلیون تومان بفروشد و طلب خواهان بابت باقی مانده ثمن حاصل از فروش 7 واحد آپارتمان (پانصد میلیون تومان) را ظرف مهلت یک ماه از تاریخ انجام معامله 7 واحد آپارتمان از تاریخ 91/7/22 نقدا به خواهان بپردازد خوانده ردیف اول بتواند با پرداخت ثمن معامله به خواهان ملک را به دیگری منتقل نماید که چون خوانده نتوانسته است در مهلت یک ماهه مذکور از این فرصت استفاده نماید و مبلغ پانصد میلیون تومان مذکور را نقدا به خواهان بپردازد و در جهت اعاده مالکیت ملک مذکور به خود استفاده کند در نتیجه ملک کماکان در مالکیت خواهان باقی مانده است حال این دادگاه با توجه به شرح مذکور و نظر به اینکه با توجه به مفاد دادخواست خواهان و اظهارات وکیل نامبرده و وکیل خواندگان فروش ملک مذکور در تاریخ 91/7/22 از سوی خوانده ردیف اول به خواهان و در قالب بیع شرط (مواد 458 و 459 ق.م) محرز است با این شرح که خوانده ردیف اول با بیع شرط ملک مورد اختلاف را به قیمت پانصد میلیون تومان به خواهان می فروشد با این شرط که اگر فروشنده (خوانده ردیف اول) ظرف مهلت یک ماه از تاریخ انجام معامله برای مبیع مشتری پیدا نماید و این مشتری ملک را به قیمت بالاتر از پانصد میلیون تومان بخرد خوانده ردیف اول بتواند ثمن معامله (به مبلغ پانصد میلیون تومان) را نقدا به خواهان (خریدار) مسترد دارد و مبیع را به فردی که این ملک را به قیمتی بالاتر از پانصد میلیون تومان میخرد بفروشد والا مبیع کماکان در مالکیت خریدار باقی بماند و در موضوع مانحن فیه خوانده ردیف اول (فروشنده) در مهلت یک ماهه مذکور نتوانسته است پانصد میلیون تومان (ثمن معامله) را نقدا به خریدار (خواهان) مسترد نماید تا بتواند مالکیت ملک مورد اختلاف را به خود بازگرداند در نتیجه پس از پایان مهلت یک ماهه مذکور و عدم استرداد مبلغ پانصد میلیون تومان مذکور (ثمن معامله) از سوی خوانده ردیف اول به خواهان به صورت نقدی بیع شرط مذکور قطعی است و مبیع به صورت قطعی به مالکیت خواهان درآمده است در نتیجه معاملات انجام شده از سوی خوانده ردیف اول بر روی قطعه زمین مورد اختلاف با اسناد عادی مورخ 91/8/22 و 91/10/17 به خوانده ردیف 2 و انتقال رسمی ملک مذکور وفق سند رسمی شماره 8102 مورخ 91/12/2 در دفترخانه 199 کرمان از سوی خوانده ردیف اول به خوانده ردیف سوم معامله فضولی بوده و به لحاظ ردّ معامله های فضولی مذکور توسط خواهان این معاملات باطل بوده و با توجه به آنکه بیع فاسد اثری در تملک ندارد ماده 365 ق.م و با توجه به آنکه خواهان کماکان مالک ملک مورد اختلاف است از آثار بیع صحیح بین خواهان و خوانده ردیف اول ملتزم شدن فروشنده (خوانده ردیف اول) به آثار قانونی و عرفی عقد بیع صحیح است ماده 357 ق.م و یکی از آثار عرفی عقد بیع صحیح نیز انتقال سند رسمی مبیع است از سوی فروشنده (خوانده ردیف اول) به خریدار خواهان است و از طرف دیگر ماده 22 قانون ثبت اسناد نیز نمی تواند اثر عقد بیع صحیحی که با وجود کلیّه شرایط اساسی لازم برای انعقاد بیع مذکور به وجود آمده است را از بین ببرد... در مانحنفیه نیز انتقال ملک مورد اختلاف در تاریخ 91/12/2 از سوی خوانده ردیف اول به خوانده ردیف 3 به نحو فضولی انجام شده است که با ردّ این انتقال فضولی از سوی مالک (خواهان) این انتقال باطل گردیده است و فاقد آثار قانونی در ایجاد مالکیت برای خوانده ردیف سه است لذا این دادگاه دعوای خواهان را وارد تشخیص مستندا به مواد 190 و 247 و 257 و 357 و 365 ق.م و مواد 198 و 515 و 519 ق.آ.د.م حکم به اثبات مالکیت خواهان نسبت به ششدانگ یک باب خانه شماره پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی مجزی شده از 3 فرعی از --- اصلی واقع در بخش --- کرمان و بطلان معاملات انجام شده بر روی مبیع مذکور از سوی خوانده ردیف اول به خوانده ردیف 2 ابطال معاملات انجام شده با اسناد عادی مورخ 91/8/22 و 91/10/17 و بطلان سند رسمی شماره 8102 - 91/12/2 دفترخانه شماره 199 کرمان انتقال انجام شده از سوی خوانده ردیف اول به خوانده ردیف سوم) و سپس الزام خوانده ردیف اول به انتقال سند رسمی یک باب خانه شماره پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی مجزی شده از 3 فرعی از --- اصلی واقع در بخش --- کرمان در یکی از دفاتر اسناد رسمی شهر کرمان به نام خواهان و محکومیت هر یک از خواندگان به پرداخت 1/3 هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل خواهان طبق تعرفه در حق خواهان صادر و اعلام میدارد رای با توجه به شرکت وکیل خواندگان در جلسه دادرسی حضوری و ظرف مدت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر از سوی هر یک از اصحاب دعوی میباشد در تاریخ 94/2/5 آقای ح. ت. به وکالت از م. مومنپور و م. ص. به طرفیت آقای م. خ. نسبت به دادنامه شماره --- - 93/12/16 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی کرمان مبادرت به تجدیدنظرخواهی نموده که به موجب دادنامه شماره --- - 94/6/29 صادره از شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر کرمان چنین اشعار داشته: در مورد تجدیدنظرخواهی آقای ابوالقاسم نعمتالهزاده ماهانی با وکالت آقای ح. ت. نسبت به دادنامه شماره --- صادره از شعبه --- دادگاه عمومی شهرستان کرمان که به اثبات مالکیت تجدیدنظرخوانده و نسبت به 6 دانگ یک باب خانه پلاک --- و سند 8102 - 91/12/2 دفترخانه 199 کرمان و پرداخت قسمتی از هزینه دادرسی میباشد دادگاه از آنجا که دلیلی بر تخدیش دادنامه موصوف ارائه نشده و به رسیدگی های به عمل آمده در مرحله نخستین ایراد موثری به نظر نمی رسد و از آنجاکه دلیلی بر بند 2 توافق 91/7/22 عقد محقق شده و اختیار فسخ آن به مدت یک ماه و با پرداخت ثمن مطرح گردیده که این اقدام و انجام شرط از سوی تجدیدنظرخواهان مسلم نیست و دلیلی بر انجام آن ارائه نشده لذا رای این دادگاه ضمن ردّ تجدیدنظرخواهی به عمل آمده بر تایید دادنامه معترض عنه و با اصلاح اثبات مالکیت به احراز مالکیت تجدیدنظرخوانده و قرار عدم استماع دعوی اثبات مالکیت پس از نقض رای در این قسمت و تعیین میزان حق الوکاله به مبلغ سه میلیون ریال و هزینه دادرسی به مبلغ 4 -* 00 ریال تعیین و صادر و اعلام میگردد رای صادره قطعی است. نظر به اینکه مورد دیگری به نظر نمی رسد پرونده جهت مشاوره در جلسه هیات شعبه مطرح و لوایح طرفین نیز حین جلسه مشروحا قرائت خواهد شد.
رای فرجامخواسته از جهات ذیل مخدوش است: 1 - آنچه از منطوق و مدلول توافق نامه مورخه 91/7/22 استنباط میشود این توافق نامه در حد تراضی و تفاهم طرفین برای انجام دو معامله در آینده نزدیک است که در سطر دوم و سوم آن این چنین (فردای آن روز در یکی از دفاتر معاملات ملکی نسبت به تنظیم مبایعهنامه به شرح زیر که در 3 بند احصاء شده اقدام نمایند) تراضی نمودند لذا این عبارات خبر از وقوع بیع در آینده (فردا) در دفتر معاملات ملکی می دهد به عبارت دیگر چنانچه این توافق نامه دلالت بر وقوع دو عقد بیع (مذکور در بندهای یک و دو توافق نامه) میداشت ضرورتی به خبر از معامله فردای آن روز نمی داد زیرا اعتبار اسناد عادی بیع در دفتر املاک و یا خارج از آن دارای حکم واحد میباشد و هر دو عادی میباشد 2 - عبارت سطر اول بند یک که معطوف به گزارش اداره ثبت شده ایضا گزارش ثبت مربوط به زمان مساحت واحدها توجه به زمان تنظیم مبایعه نامه در دفتر معاملات املاک دارد 3 - از عبارت بند دو توافق نامه در مورد ملک واقع در کوی فرهنگیان متعلق به آقای نعمتالهزاده به مساحت شانزده غصب و 8 متر که توافق شده ملک را به ارزش پانصد میلیون تومان به خریدار (آقای خ.) می فروشد نیز خبر از معامله تراضی شده در آینده نزدیک می دهد والا با لفظ فروختم انشاء میشد 4 - عبارت با عنوان پیش پرداخت مبایعه نامه به مبلغ سیصد میلیون ریال آقای نعمتالهزاده نقدا می پردازند نیز متوجه زمان تنظیم مبایعه نامه است بنا به مراتب هر یک از عبارات فوق به تنهایی و در مجموع معنای عقد بیع افاده نمی شود زیرا عقد بیع در بیع نامه بعدی (فردای روز توافقنامه) موکول گردیده است در تقویت این نظر مشخصات ثبتی هیچ یک از دو مورد توافق شده هم منعکس نشده است امّا از جهت مفاهیم حقوقی و محتوایی هم از مفاد بند 2 توافق نامه برداشتهای حقوقی متفاوت قابل تصور است به یک معنا در فرض اینکه قطعی بودن معامله تعبیر شود دو استنباط متصور است یکی اینکه وقتی در قبال مبلغ پانصد میلیون تومان ملک در سلطه مالکانه مشتری (فرجام خوانده) قرار گرفته به اعتبار مالکینش به آقای نعمت الهزاده (فروشنده) اختیار فروش می دهد این اختیار به منزله نمایندگی در فروش است به این معنا که اگر ظرف یک ماه با اختیار تفویض شده ملک را فروخت پانصد میلیون تومان به خریدار پرداخت نماید و اضافه بر آن متعلق به خودش (نماینده) باشد با تحقق این امر ملک متعلق حق غیر قرار خواهد گرفت بر فرض اینکه پانصد میلیون تومان را به خریدار مسترد نماید مالکیت ثالث قابل ابطال نمیباشد بلکه اصیل مستحق دریافت مبلغ فوق و خسارت وارد میشود فرض دیگر اینست که معنای وکالت در فروش افاده نمی شود در هر صورت بایع بایستی ظرف یک ماه وجه مذکور را به مشتری بپردازد در صورت عدم پرداخت مالکیت مشتری قطعی نمی شود آن طور که دادگاه در رای فرجام خواسته به بیع شرط معنا نموده است با توجه به استنباطات متفاوت و شفاف نبودن مفاهیم مذکور در بند 2 و عدم جزمیت و روشن نبودن مقاصد طرفین چنین استنباط میشود که طرفین ابهامات موجود در توافق نامه را در وقوع عقد بیع در مبایعه نامه فردای آن روز در دفتر معاملات ملکی مرتفع نمایند لذا مفاهیم متفاوت در بند دو توافق نامه هم شواهد دیگری است بر اینکه از مدلول توافق نامه معنای عقد بیع قطعی افاده نمی شود به معنای روشن تر از یک سو این ابهام وجود دارد وقتی که ملک در مالکیت مشتری درآمد و بعد به فروشنده اختیار فروش می دهد یک نوع وکالت در فروش است اگر ملک فروخته شود و متعلق حق غیر درآید دیگر در تسلط مالکانه بایع قرار ندارد تا در این صورت با عدم پرداخت مبلغ مورد تعهد ملک قابل استرداد به اصیل باشد از طرفی اگر قصد طرفین بیع شرط بود دیگر نیازی به تفویض اختیار فروش نداشته است می توانستند بیع شرط را این طور منعقد نمایند هرگاه در مدت معین وجه ماخوذه از سوی ذوالخیار به مشروطعلیه پرداخت شد حسب مدلول ماده 458 قانون مدنی با استفاده از حق فسخ برای بایع معامله را فسخ و ملک به بایع مسترد گردد که در مانحن فیه چنین مفاهیمی ملحوظ قصد و نظر قرار نگرفته است و در بیان و توجیه این نظر که توافق نامه افاده معنای عقد بیع نمینماید در راستای تحقق تراضی بند یک و سه دو روز بعد از تنظیم توافق نامه یعنی در تاریخ 1391/07/25 وکیل آقای م. خ. به نام آقای کارآموز در راستای عملی کردن تراضی قبلی ملک مورد توافق در بند یک را که 7 واحد از 12 واحد آپارتمان را با مشخصات کامل ثبتی آن با شماره پلاک ثبتی --- فرعی از --- قطعه --- فرعی را از قرار متر مربعی 125000000 ریال جمعا هشت میلیارد ریال با پرداخت سیصد میلیون ریال بیعانه از سوی خریدار خانم فتحی محمدی به مشارٌالیها طی شرایط و مواد مذکور در بیع نامه می فروشد و در این مبایعه نامه پرداخت بقیه ثمن در دفتر اسناد رسمی مورد تعهد مشتری قرار میگیرد اما در این مبایعه نامه در ذیل ماده 9 آن که آخرین ماده بیعنامه است چنین توضیح داده شده (شایان ذکر است: مبایعه نامه مذکور دارای پیوست میباشد این پیوست دارای مفادی است که به توافق طرفین رسیده و طی این توافق باید انجام شود آقای نعمت الهزاده بابت پنج میلیارد ریال ملک کوی فرهنگیان پلاک --- به متراژ 16 قصب و 8 متر به شماره ملک 2978 - 440 به آقای خ. فروخته است در صورت پرداخت پانصد میلیون تومان تا 1391/08/25 ملک مذکور به آقای نعمتالهزاده عودت داده میشود در غیر این صورت همزمان با انتقال 7 واحده این ملک نیز در دفترخانه به آقای خ. انتقال می یابد) قطع نظر از اینکه در این بیع نامه طرفین معامله آقای خ. با وکالت آقای کارآموز به عنوان فروشنده و خانم فتحی محمدی به عنوان خریدار و مورد معامله 7 واحد آپارتمان با ثمن هشت میلیارد ریال میباشند و آقای نعمت الهزاده ذیل بیعنامه و توضیحات را به عنوان یکی از شهود امضا نموده اساسا در توافق نامه طرفین تراضی نمودند در مورد ملک واقع در کوی فرهنگیان در دفتر املاک بیعنامه تنظیم نمایند توضیحات ذیل ماده 9 گرچه آقای نعمتالهزاده حضور داشته و به عنوان شاهد امضا کرده تصریح شده ملک را به آقای خ. در پیوست (توافق نامه) فروخته است درحالی که در توافق نامه به دلالت جهات و موارد پیش گفته در بند دو آن قید شده ملک را به آقای خ. می فروشد به عبارت دیگر در پیوست مورد اشاره با لفظ فروختم با فعل ماضی انشاء نشده تا مفاد پیوست مذکور در بند دو آن افاده معنای عقد بیع را داشته باشد و به طور مستقل هم بیع نامه تنظیم نشده با کیفیت موصوف توضیح ذیل مبایعه نامه تنظیمی بین فرجام خوانده (آقای خ.) و خانم محمدی که از سوی آقای نعمت الهزاده به عنوان شاهد امضا گردیده معانی پیش از تراضی و تفاهم مذکور در پیوست افاده نمینماید با این بیان علاوه بر اشکالات اساسی ذکر شده در فوق ایرادات قانونی دیگر بر رای فرجام خواسته وارد است اول اینکه در فرض مرتبط داشتن بند 2 تراضی مذکور در توافق نامه با معامله انجام شده در بیع نامه مورخ 91/7/25 بین آقای کارآموز وکیل آقای خ. با خانم فتحی محمدی معلوم نیست مبلغ پانصد میلیون تومان به آقای نعمت الهزاده پرداخت شده باشد در طریق پرداخت آن رسیدگی و تحقیق نشده از این که نقد داده یا روی قیمت 7 واحد آپارتمان مورد معامله با خانم محمدی احتساب و تهاتر شده همچنین در توافق نامه 91/7/22 تصریح شده مبلغ سیصد میلیون ریال آقای نعمت الهزاده به عنوان پیش پرداخت 7 واحد آپارتمان موضوع بند یک توافق نامه به آقای خ. پرداخت نموده در مبایعه نامه 91/7/25 مجددا از سوی خانم فتحی محمدی به وکیل آقای خ. مبلغ فوق پرداخت گردیده در این خصوص هم روشن نیست آیا دوبار مبلغ سیصد میلیون ریال پرداخت شده یکبار از سوی آقای نعمت الهزاده و یکبار از سوی خانم محمدی یا اینکه رقم پرداختی قبلی در بیع نامه تنظیمی با خانم محمدی منظور گردیده اقتضای ایضاح این مورد را نیز داشته است به علاوه چنانچه مفاد مذکور در قسمت توضیحات مبایعه نامه با بند دو توافق نامه تحت عنوان عقد بیع الزام آور فرض شود یک نوع ارتباط حقوقی و مفهومی بین تعهدات و شرایط مذکور در بیع نامه 92/7/25 با مفاد توضیحات ذیل ماده 9 بیعنامه وجود دارد به این نحو که در صورت عدم ایفای تعهد از سوی آقای نعمت الهزاده در مورد 5 میلیارد ریال همزمان انتقال 7 واحد مورد ابتیاع خانم فتحی محمدی با انتقال ملک مورد اختلاف در دفتر اسناد رسمی از ارکان توافق میباشد در حالی که موجبات انتقال رسمی 7 واحد آپارتمان با تعهدات و شرایط مذکور در ماده 4 بیع نامه و بند 2 - 4 ماده مرقوم از سوی بایع فراهم شده یا نه بدون رسیدگی مانده است با توجه به ملازمه این دو تجزیه بین دو موضوع حقوقی مرتبط و اتخاذ تصمیم در یکی و معطل گذاشتن دیگری محل ایراد قانونی است مضافا اینکه در ادامه توضیحات بند 2 - 4 ماده 4 به نوشتاری ظهر قولنامه اشاره شده است تصویری از ظهر آن تهیه و به پیوست مشاهده نشده همچنین قسمت پایانی بیع نامه هم ظاهرا ناخوانا و کامل کپی تهیه نگردیده که از موارد نقص مدارک میباشد سوم آنچه مسلم است دادگاه و خواهان صحت بیعنامه 91/8/22 و 91/10/17 که ظرف یک ماه از تاریخ 91/7/22 ملک را به ثالث فروخته مورد تایید قرار داده اند النهایه استدلال دادگاه اینطور است که چون در مهلت مقرر ثمن را (پانصد میلیون تومان) به فرجام خوانده (آقای خ.) پرداخت نکرده و تخلف از شرط نموده به مستفاد از مواد 458 و 459 قانون مدنی موضوع از مصادیق احکام بیع شرط تشخیص لذا بیعنامه های 91/8/22 و 91/10/17 به فرجام خواه ردیف دوم و انتقال رسمی پلاک به فرجام خواه ردیف اول را فضولی اعلام در نتیجه دعوی خواهان را وارد و ثابت دانسته و حکم به اثبات مالکیت خواهان و بطلان معاملات 91/8/22 و 91/10/17 و بطلان سند رسمی شماره 8102 - 91/12/2 دفترخانه اسناد رسمی شماره 199 کرمان و انتقال رسمی یک باب خانه به شماره پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی مجزی شده از سه فرعی از --- اصلی واقع در بخش --- کرمان به نام خواهان صادر مینماید نظر به اینکه با فروش ملک از سوی طرف دیگر توافق نامه (آقای نعمتالهزاده) در ظرف یک ماه چون اختیار فروش از سوی فرجام خوانده به آقای نعمت الهزاده داده شده بود و ملک هم در مهلت یک ماهه توافق شده به غیر فروخته شده النهایه با وصف فروش ملک توسط آقای نعمتالهزاده در مدت یک ماه چون نامبرده به شرط عمل نکرده پس ملک متعلق به مشتری (فرجام خوانده) میباشد درحالی که در مانحن فیه برای شخص ثالث حق مالکیت ایجاد شده به عبارت دیگر با فرض تخلف بایع به عدم پرداخت وجه (پانصد میلیون تومان) به خواهان در مهلت مقرر استرداد ملک به خواهان که متعلق حق ثالث قرار گرفته با توجه به انتقال ملک در آخرین روز یک ماه در حکم تلف است زیرا خریدار (ثالث) از قرار و مدار طرفین در نوشته عادی بیگانه است و با توجه به مالکیت رسمی فروشنده ملک را ابتیاع نموده است با این بیان معامله شخص ثالث قابل ابطال نیست چهارم به حکم قانونی بیع شرط از قانون مدنی که مورد استناد دادگاه قرار گرفته با توجه به اینکه معاملات موضوع بیع شرط و رهن و دیگر معاملات با حق استرداد از انواع عقود دینی میباشد و برای مرتهن و بستانکار و مشتری بیع شرط فقط حق عینی ایجاد میشود، عدم پرداخت دین در اینگونه معاملات موجبات شرعی و قانونی مالکیت برای مرتهن یا بستانکار و مرتهن نمی شود بلکه برای مشتری نسبت به ملک حق عینی ایجاد میشود و از محل آن قابل وصول میباشد از نگاه دیگر در معاملات شرطی و رهنی و... از احکام مربوط به بیع قطعی خارج است چراکه معاملات با حق استرداد وصف استقراضی دارد غالبا سنجش تعادل و تناسب قیمت بین عوضین صورت نمی گیرد صرفا ملک در گرو پرداخت دین قرار میگیرد در صورت عدم پرداخت با فروش عین از محل فروش دین پرداخت میشود در صورتی که مازاد داشته باشد به مشروطٌله داده میشود در مانحن فیه به مستفاد از ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1386 و با وضع ماده اصلاحی مواد 458 و 459 استنادی نسخ ضمنی گردیده و قابل استناد از حیث تملیک ملک به مشروطٌعلیه (مشتری) نمیباشد پنجم ایراد دیگر به رای فرجامخواسته از لحاظ ملازمه دو تعهد میباشد در توضیحات ماده 9 بیع نامه تنظیمی بین فرجام خوانده با خانم فتحی محمدی تصریح گردیده هم زمان با انتقال 7 واحد (فروخته شده به خانم فتحی) این ملک نیز در دفترخانه به فرجام خوانده انتقال می یابد به عبارت دیگر با فرض صحت ادعای خواهان و مرتبط دانستن دو معامله (معامله 7 واحد آپارتمان و ملک مورد دعوی خواهان) در مورد هم زمانی انتقال 7 واحد آپارتمان مورد ابتیاع خانم فتحی محمدی با ملک موضوع رای فرجام خواسته هیچگونه رسیدگی و اتخاذ تصمیم قضایی به عمل نیامده با کیفیت فوق رای فرجام خواسته که بدون توجه به جهات و معانی مذکور در فوق صادر گردیده نقض مستندا به بند الف از ماده 401 قانون آیین دادرسی مدنی پرونده جهت رسیدگی به دادگاه صادرکننده رای منقوض ارجاع مینماید.
شعبه --- دیوان عالی کشور - رئیس و مستشار و مستشار
هادی عبداله پور - سیدحجت اله میرمجیدی - قدرت اله صدوقیفر