هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد
کلاسه پرونده: ه- ع /96/382 دادنامه: 9709970906010120 تاریخ: 30/5/97
شاکی: آقای علی یوسف زاده
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر نیشابور
موضوع شکایت و خواسته: تقاضای ابطال
1- تبصره 2 عوارض زیر بنا یک متر مربع واحدهای تجاری و تبصره 2 عوارض زیر بنا از مصوبه شماره 2096 /ش - 26/10/92
2- بندهای 1 و 6 از مصوبه شماره 2068/ش - 26/10/92
3- مصوبه شماره 1799/ش - 26/9/92
متن مقرره مورد شکایت: مصوبه شماره 2096/ش - 26/10/92
- عوارض زیر بنای یک متر مربع واحدهای تجاری
تبصره 2- عوارض زیر بنای مجتمع های تجاری مانند پاساژ، تیمچه و سرای تا عمق بیست متر بر اساس جبهه اول و مازاد بر ده متر دو سوم قیمت منطقه ای جبهه اول محاسبه میشود.
- عوارض زیر بنا
تبصره 2- چنانچه بالکن تجاری مساحت بیش از یک سوم یک واحد تجاری (برابر ضوابط شهرسازی مشروط به دارا بودن ارتفاع حداقل دو و نیم متر) را داشته باشد، مشمول پرداخت عوارض حذف پارکینگ و عوارض متعلقه و ضریب طبقه میگردد.
مصوبه 2068/ش - 26/10/92
1) عوارض مازاد بر تراکم
مستند قانونی: تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387 و بند 16 ماده 71 و ماده 77 قانون شوراها
کلیه تراکم های احداث بنای طرح های جامع یا تفصیلی به صورت سطح اشغال (50 %) و عوارض مازاد بر سطح اشغال براساس جدول ذیل محاسبه و وصول خواهد شد.
(جدول شماره 1) میزان عوارض مازاد بر تراکم (پروانه ساختمانی) جهت کلیه ساختمان ها
کاربری
ضریب میزان عوارض
مسکونی
P 40
تجاری
P 60
انباری، تجاری
P 30
اداری
P 40
صنعتی
P 20
عوارض ناشی از فروش تراکم مازاد (افزایش سطح اشغال در ارتفاع) و سطح بر ضوابط و مقررات طرح تفصیلی علاوه بر عوارض مازاد بر تراکم به شرح جدول شماره 1 محاسبه و وصول خواهد شد.
تبصره 1: در خصوص محاسبه مازاد بر تراکم در ارتفاع اعیانی های قدیمی که بدون مجوز احداث گردیده اند، ملاک ضوابط جاری روز (تراکم 50 %) میباشد.
تبصره 2: عدم تناسب طول و عرض ملک برابر ضوابط شهرسازی مقدار پیش آمدگی نسبت به املاک مجاور مشمول جدول شماره یک خواهد شد.
تبصره 3: حداقل پایه قیمت منطقه دارای موضوع ماده 64 قانون مالیات های مستقیم مبلغ 000/30 ریال تعیین میگردد (در سطح و ارتفاع)
6) عوارض تفکیک واحدهای مازاد احداث شده
مستند قانونی: تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال 1387 و بند 16 ماده 71 و ماده 77 قانون شوراها
عوارض تفکیک واحدهای مازاد احداث شده پس از ارجاع به کمیسیون ماده صد و نظر کمیسیون مبنی بر ابقای بنای احداثی علاوه بر دریافت جرایم متعلقه عوارض مندرج در ذیل به عنوان تفکیک مازاد احداث شده دریافت خواهد شد.
S = مساحت P = قیمت منطقه ای 100 × P × S واحد اول
حداقل قیمت منطقه ای 000/15 ریال حداکثر قیمت منطقه ای 000/30 ریال 150 × P × S از واحد دوم به بالا
مصوبه شماره 1799/ش - 26/9/92
پیرو نامه شماره 21228-13/8/92 با توجه به عدم بازدارندگی جرایم کمیسیون ماده صد در موضوع ساخت و ساز مسکن و افزایش فزاینده پرونده های تخلفات ساختمانی و عدم تمایل به اخذ پروانه، به استناد تبصره 11 ماده 100 قانون شهرداری ها، با هدف بازدارندگی و جلوگیری از ساخت و سازهای بدون پروانه، متمم لایحه پیشنهادی این شهرداری به شرح جدول ذیل ارسال میگردد.
ردیف
شرح گروه ساختمان ها
ارزش معاملات ساختمان
الف
انواع ساختمان (اسکلت)
مازاد بر تراکم سال 92
بالکن حجمی
سال 92
پیشنهادی مازاد بر تراکم سال93
پیشنهادی بالکن
حجمی سال 93
پیشنهادی در حد
تراکم سال 93
1
ساختمان اسکلت بتنی یک طبقه
295000
885000
590000
-
P 80
2
ساختمان اسکلت بتنی دو طبقه
295000
885000
900000
1500000
P 100
3
ساختمان اسکلت بتنی سه طبقه
295000
885000
1200000
2000000
P 120
4
ساختمان اسکلت بتنی4 طبقه
295000
885000
1650000
2500000
P 130
5
ساختمان اسکلت بتنی 5 طبقه
295000
885000
2200000
3000000
P 140
6
ساختمان اسکلت بتنی با هر نوع سقف از 6 طبقه به بالا
335000
1005000
2700000
3500000
P 150
7
ساختمان اسکلت فلزی یک طبقه
265000
795000
440000
-
P 70
8
ساختمان اسکلت فلزی دو طبقه
265000
795000
800000
1300000
P 80
9
ساختمان اسکلت فلزی سه طبقه
265000
795000
1000000
1800000
P 90
10
ساختمان اسکلت فلزی 4 طبقه
265000
795000
1450000
2300000
P 100
11
ساختمان اسکلت فلزی 5 طبقه
265000
795000
2000000
2800000
P 110
12
ساختمان اسکلت فلزی از 6 طبقه به بالا
305000
915000
2500000
3300000
P 120
13
ساختمان اسکلت مختلط مصالح بنایی یک طبقه
218000
954000
300000
-
P 60
14
ساختمان اسکلت مختلط مصالح بنایی دو طبقه
218000
954000
450000
1200000
P 70
15
ساختمان اسکلت مختلط مصالح بنایی سه طبقه
218000
954000
700000
1700000
P 80
16
ساختمان اسکلت مختلط مصالح بنایی چهار طبقه و به بالا
218000
954000
1500000
2500000
P 90
17
اسکلت آجر یک طبقه
147000
441000
250000
-
P 50
18
اسکلت آجر دو طبقه
147000
441000
400000
1000000
P 60
19
اسکلت آجر سه طبقه
147000
441000
550000
1500000
P 70
20
اسکلت آجر چهار طبقه و به بالا
147000
441000
1200000
2000000
P 80
21
اسکلت مخلوط خشت و گل و سنگ و چوب
88000
264000
200000
1000000
P 50
22
ساختمان های تمام چوب معمولی
117000
351000
350000
1000000
P 50
23
ساختمان های تمام چوب صنعتی
41000
123000
500000
1000000
P 50
ب
ساختمان انبارها با دهانه بیش از 4 متر
1
اسکلت آجری با بلوک سیمانی یا سنگی با هر نوع سقف
147000
441000
441000
1000000
P 50
2
اسکلت فلزی یا سوله های پیش ساخته با هر نوع سقف
205000
615000
615000
2000000
P 60
ردیف
شرح گروه ساختمان ها
ارزش معاملات ساختمان
ج
سالن ها و توقف گاهها
1
با مصالح بنایی سنگ، آجر، بلوک سیمانی، هر نوع سقف
176000
528000
528000
1000000
P 50
2
اسکلت فلزی با ستون های بتون آرمه
235000
705000
705000
2000000
P 60
3
گلخانه با هر نوع مصالح و هر نوع سقف
53000
159000
159000
1000000
P 50
د
آشیانه ها و سایبان ها
1
با پایه های چوبی و مصالح بنایی
59000
177000
177000
1000000
P 50
2
با پایه های فلزی و ستون های بتون آرمه
88000
264000
264000
2000000
P 60
ه-
تاسیسات
1
دستگاههای حرارت مرکزی، شوفاژ سانترال
147000
441000
441000
1000000
P 50
2
تهویه مطبوع (گرمایش و خنک کننده)
25000
75000
75000
1000000
P 50
3
آسانسور
59000
177000
177000
1000000
P 50
و
سایر
1
انواع مخزن اعم از زیر زمینی، هوایی از 6 متر مکعب به بالا
352000
1056000
1056000
1000000
P 50
2
سکوها و باراندازها
41000
123000
123000
1000000
P 50
3
دیوارکشی با هر نوع مصالح
352000
1056000
700000
1000000
P 50
ضمناً ارزش معاملاتی تعیین شده در کاربری تجاری و در موارد مربوط به حذف پارکینگ مسکونی در ساختمان های از سه واحد و به بالا دو برابر خواهد شد.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت:
شاکی به موجب دادخواستی تقاضای ابطال مصوبات مربوط به جلسات مورخ 19/9/92 و 24/10/92 شورای اسلامی شهر نیشابور را مطرح نموده و در تبیین خواسته خود به موارد زیر استناد کرده است: 1- قانونگذار به موجب تبصره های 1، 2، 3، 4 و 5 ماده 100 قانون شهرداری ها کمیسیون موضوع این ماده را مرجع تعیین جرایم مربوط به تخلفات ساختمانی از قبیل کسری یا حذف پارکینگ، اضافه تراکم و تغییر کاربری معرفی کرده است و مصوبات مورد شکایت که بر اساس آنها اقدام به تعیین عوارض فوق الذکر و مواردی مانند کسری پارکینگ و تغییر کاربری شده است، مغایر با تبصره های 1 تا 5 ماده 100 قانون شهرداری و خارج از حدود اختیارات مرجع تصویب کننده آنها میباشد. 2- هیات عمومی دیوان عدالت اداری در آرای متعدد خود به شماره 354 الی 358 مورخ 14/11/1380، شماره 848 مورخ 11/12/1387، شماره 770 مورخ 2/11/1391، شماره 1529 مورخ 24/9/1393، شماره 1818 مورخ 6/11/1393 و شماره 242 مورخ 1/4/1395، اخذ مبالغ و جرایمی علاوه بر جرایم تعیین شده توسط کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها را مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات شوراهای اسلامی دانسته و رای به ابطال مصوبات مشابه داده است. از این رو، مصوبات مورد شکایت نیز که بر اساس آنها اقدام به تعیین جرایم و عوارضی علاوه بر جرایم مقرر به موجب رای کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری شده است، مغایر با آرای فوق الذکر و خارج از حدود اختیارات مرجع تصویب کننده آن میباشد.3- از مواد 101 قانون شهرداری، ماده 154 اصلاحی قانون ثبت و بند 26 ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی که در رابطه با دریافت بهای خدمات و تکلیف دادگاه ها و ادارات ثبت به رعایت نقشه تفکیکی در جریان تفکیک و افراز اراضی میباشد، حقی برای شهرداری در رابطه با وصول عوارض تفکیکی استنباط نمی شود و مصوبات از این جهت هم مغایر مواد فوق میباشند.
خلاصه مدافعات طرف شکایت: طرف شکایت (شورای اسلامی شهر نیشابور) به موجب لایحه ای، در پاسخ به ادعاهای شاکی در دادخواست مواردی را مطرح کرده است که اجمالاً تبیین میگردد: 1- قانونگذار در ماده 80 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری تصریح به مواردی چون مشخصات مصوبه مورد اعتراض و حکم شرعی یا مواد قانونی که ادعای مغایرت مصوبه با آن ها وجود دارد و وجود امضا یا اثر انگشت درخواست کننده در دادخواست ابطال مصوبه را لازم دانسته است. در حالی که مشخصات مصوبه مورد اعتراض در دادخواست ذکر نشده است و امضا و اثر انگشت شاکی هم توسط مراجع قانونی تصدیق نشده است. ضمن آنکه لازم بود شهرداری نیشابور هم به عنوان طرف شکایت از جانب شاکی مطرح می شد که این امر نیز صورت نگرفته است. 2- شاکی بر خلاف مفاد پروانه ساختمانی که دارای کاربری مسکونی بوده است، اقدام به احداث یک واحد تجاری و نیم طبقه در همکف نموده است و به دلیل احداث بنای مازاد بر پروانه و تراکم در کمیسیون های بدوی و تجدید نظر ماده 100 قانون شهرداری محکوم شده است. 3- شوراهای اسلامی شهر بر اساس مستندات قانونی مختلفی مانند مواد 71 و 77 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران و تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده و ماده 181 قانون برنامه پنجم توسعه از صلاحیت برقراری و وضع عوارض برخوردار هستند. 4- هیات تخصصی عمران و شهرسازی در قالب رای شماره 176-30/8/96 و هیات عمومی دیوان عدالت اداری در قالب دادنامه های شماره 587-25/11/83 و 243/87-23/4/87 و 191-30/8/96، اخذ عوارض پذیره و عوارض مشابه آن را به دلیل ماهیت متفاوت نسبت به جریمه های کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری، قانونی و موجه شناخته است.
هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت پیش از سه چهارم آراء اعضاء به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی
طبق تبصره 11 ماده صد قانون شهرداری ها تصویب آییننامه ارزش معاملاتی ساختمان بعد از پیشنهاد شهرداری از جمله وظایف و مسئولیت های شورای اسلامی شهرها است و سالی یکبار هم قابل تجدید نظر است و ارزش معاملاتی املاک مندرج در ماده 64 قانون مالیات های مستقیم مربوط به مالیات بوده و ارتباطی به ارزش معاملاتی ساختمان ندارد تا ناسخ تبصره یازده ماده 100 قانون شهرداری ها باشد و درآراء هیات عمومی دیوان عدالت اداری مثل دادنامه شماره 194 مورخ 28/3/1385 تصویب آییننامه ارزش معاملاتی توسط شوراهای اسلامی مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص نگردیده است و همچنین طبق بند 16 ماده 80 (71 سابق) قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاستهای عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود، از جمله وظایف و مسئولیت های شورای اسلام شهرها محسوب شده و در تبصره یک ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387، وضع عوارض جدید تجویز شده است و با توجه به اینکه وضع و اخذ عوارض صدور پروانه ساختمانی در تراکم پایه و مازاد بر تراکم توسط شوراهای اسلامی و شهرداریها، طبق بند (ب) رای شماره 79 مورخ 21/2/1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری و طبق آراء شماره 587 مورخ 25/11/83 و 786 مورخ 9/8/1396 هیات عمومی، عوارض از جمله حقوقی دیوانی بوده و غیر از جرائم مربوط به کمیسیون های ماده صد قانون شهرداریها میباشد. بنابراین مصوبه شماره 1799/ش مورخ 26/9/92 مبنی بر تعیین ارزش معاملاتی ساختمان و تبصره 2 عوارض زیربنای یک متر مربع واحد های تجاری و تبصره 2 عوارض زیر بنا از جمله زیر بنا از مصوبه شماره 2096/ش مورخ 26/10/92 و بند 1 عوارض مازاد بر تراکم و بند 6 عوارض تفکیک (تبدیل یک واحد به دو واحد یا بیشتر) واحدهای مازاد احداث شده از مصوبه شماره 2068/ش مورخ 26/10/92 شهرداری نیشابور مصوب شورای اسلامی شهر نیشابور، مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جباریرئیس هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری