هیات تخصصی شوراهای اسلامی
شماره پرونده: ه- ع/97/345 شماره دادنامه: 9809970906010119 تاریخ: 17/4/98
شاکی: سازمان بازرسی کل کشور
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر شاهرود
موضوع شکایت و خواسته: ماده 8 (عوارض تغییر کاربری اراضی) سال 91 و ماده 2 (عوارض تبدیل کاربری اراضی) سال 92 و ماده 2 (عوارض تبدیل کاربری اراضی) سال 93 و ماده 2 (عوارض ارزش افزوده اراضی) سال 95
شاکی دادخواستی به طرفیت شورای اسلامی شهر شاهرود به خواسته ابطال ماده 8 سال 91 و ماده 2 سال های 92 و 93 و 95 به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر میباشد:
سال 91 - ماده 8: عوارض تغییر کاربری اراضی از غیر مسکونی به کاربری مسکونی در صورتی که مالک تقاضای تفکیک پلاک را نداشته باشد بر اساس بندهای ذیل است:
الف: اراضی تا 1000 متر مربع به ازای هر متر مربع معادل 75/0 (هفتاد و پنج صدم) قیمت تراکم مسکونی همان محل
ب: اراضی از 1000 تا 1500 متر مربع نسبت به مازاد بند (الف) به ازای هر متر مربع معادل 75/1 برابر قیمت تراکم مسکونی همان محل
ج: اراضی از 1500 متر مربع تا 2000 متر نسبت به مازاد بندهای (الف) و (ب) به ازای هر متر مربع معادل 5/2 برابر قیمت تراکم مسکونی همان محل
د: اراضی 2000 متر مربع به بالا نسبت به مازاد بندهای (الف)، (ب) و (ج) به ازای هر متر مربع معادل سه برابر قیمت تراکم مسکونی همان محل اخذ میگردد.
تبصره: قدرالسهم شهرداری از محل تفکیک اراضی مسکونی (با بیش از 500 متر مربع) موضوع تبصره 3 قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری ها علاوه بر شوارع 20 درصد و برای تغییر کاربری با رعایت مقررات مربوطه توام با تفکیک علاوه بر شوارع 25 درصد تعیین میگردد.
ه- - به استثناء مقررات و قوانین فوق الذکر که جهت کاربریهای غیر مسکونی به مسکونی وضع گردیده اند عوارض مربوط به تبدیل سایر کاربریها به یکدیگر تراکم مسکونی همان منطقه خواهد بود.
تبصره 1: تغییر کاربری از تجاری به سایر کاربری ها مشمول پرداخت عوارض تغییر کاربری نمیباشد.
تبصره 2: تغییر کاربری از سایر کاربری ها به تجاری در ماده 6 تعیین تکلیف گردیده است.
و: عوارض تغییر کاربری املاک واقع در حریم.
الف: اراضی تا 10000 متر مربع به ازای هر متر مربع چهار برابر قیمت ارزش معاملاتی دارایی (ماده 64 قانون مالیات های مستقیم) اخذ خواهد شد.
ب: برای اراضی از 10000 متر مربع به بالا نسبت به مازاد 10000 متر مربع به ازای هر متر مربع 2 برابر قیمت ارزش معاملاتی دارایی اخذ خواهد شد.
سال 92 - 2: عوارض تبدیل کاربری اراضی از غیر مسکونی به مسکونی در صورتی که مالک تقاضای تفکیک پلاک را نداشته باشد بر اساس بندهای ذیل است:
الف: اراضی تا 1000 متر مربع به ازای هر متر مربع معادل 75/0 (هفتاد و پنج صدم) قیمت تراکم مسکونی همان محل
ب: اراضی از 1000 تا 1500 متر مربع نسبت به مازاد بند یک به ازای هر متر مربع معادل 75/1 برابر قیمت تراکم مسکونی همان محل
ج: اراضی از 1500 متر مربع تا 2000 متر نسبت به مازاد بندهای یک و دو به ازای هر متر مربع معادل 5/2 برابر قیمت تراکم مسکونی همان محل
د: اراضی 2000 متر مربع به بالا نسبت به مازاد بندهای یک و دو و سه به ازای هر متر مربع معادل سه برابر قیمت تراکم مسکونی همان محل اخذ میگردد.
ه- - سهم شهرداری از محل تفکیک اراضی مسکونی موضوع تبصره 3 قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری ها علاوه بر شوارع به شرح زیر تعیین میگردد.
1- تا 1000 متر مربع 15%
2- تا 1500 متر مربع 5/17 %
3- 1500 متر مربع به بالا 20%
تبصره 1: کلیه اراضی با هر متراژ تا 500 متر مربع اولیه از پرداخت سهم شهرداری معاف میباشند.
تبصره 2: جهت تفکیک اراضی فاقد کاربری مسکونی 5% به اعداد فوق اضافه میگردد.
تبصره 3: هزینه آماده سازی به نسبت قدرالسهم شهرداری و مالک محاسبه و دریافت میگردد.
تبصره 4: تبدیل کاربری از تجاری به سایر کاربری ها مشمول پرداخت عوارض تبدیل کاربری نمیباشد.
تبصره 5: تبدیل کاربری از سایر کاربری ها به تجاری در بند (د) تعیین تکلیف گردیده است.
سال 93 - 2: عوارض تبدیل کاربری اراضی از غیر مسکونی به مسکونی (با اخذ مجوز از مراجع قانونی) در صورتی که مالک تقاضای تفکیک پلاک را نداشته باشد بر اساس بندهای ذیل است:
الف: اراضی تا 1000 متر مربع به ازای هر متر مربع معادل 75/0 (هفتاد و پنج صدم) قیمت تراکم مسکونی همان محل
ب: اراضی از 1000 تا 1500 متر مربع نسبت به مازاد بند یک به ازای هر متر مربع معادل 75/1 برابر قیمت تراکم مسکونی همان محل
ج: اراضی از 1500 متر مربع تا 2000 متر نسبت به مازاد بندهای یک و دو به ازای هر متر مربع معادل 5/2 برابر قیمت تراکم مسکونی همان محل
د: اراضی 2000 متر مربع به بالا نسبت به مازاد بندهای یک و دو و سه به ازای هر متر مربع معادل سه برابر قیمت تراکم مسکونی همان محل اخذ میگردد.
ه- - سهم شهرداری از محل تفکیک اراضی مسکونی موضوع تبصره 3 قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری ها علاوه بر شوارع به شرح زیر تعیین میگردد.
1- تا 1000 متر مربع 15%
2- تا 1500 متر مربع 5/17 %
3- 1500 متر مربع به بالا 20%
تبصره 1: کلیه اراضی با هر متراژ تا 500 متر مربع اولیه از پرداخت سهم شهرداری معاف ولی هزینه عوارض و تفکیک آن قابل محاسبه و وصول خواهد بود.
تبصره 2: جهت تفکیک اراضی فاقد کاربری مسکونی 5% به اعداد فوق اضافه میگردد.
تبصره 3: هزینه آماده سازی به نسبت قدرالسهم شهرداری و مالک محاسبه و دریافت میگردد.
تبصره 4: تبدیل کاربری از تجاری به سایر کاربری ها مشمول پرداخت عوارض تبدیل کاربری نمیباشد.
تبصره 5: تبدیل کاربری از سایر کاربری ها به تجاری در بند (د) تعیین تکلیف گردیده است.
تبصره 6: عوارض تبدیل کاربری سایر کاربریها به یکدیگر به استثناء مقررات فوق الذکر 5/1 برابر تراکم مسکونی همان منطقه قابل محاسبه و وصول خواهد بود.
3- عوارض تبدیل کاربری املاک واقع در حریم (با اخذ مجوز از مراجع ذیصلاح)
الف: اراضی تا 10000 متر مربع به ازای هر متر مربع پنج برابر قیمت ارزش معاملاتی دارایی سال 92 (ماده 64 قانون مالیات های مستقیم) اخذ خواهد شد.
ب: برای اراضی از 10000 متر مربع به بالا نسبت به مازاد 10000 متر مربع به ازای هر متر مربع 4 برابر قیمت ارزش معاملاتی دارایی سال 92 اخذ خواهد شد.
4- عوارض کسر و یا حذف پارکینگ در ساختانهایی که برابر ضوابط طرح تفصیلی و یا مصوبه شماره 1603- 12/2/71 ریاست محترم جمهور امکان فروش پارکینگ میسر بوده و یا از لحاظ فنی امکان تامین پارکینگ را ندارند (با پیشنهاد شهرداری و با تصویب شورای اسلامی شهر و کمیسیون ماده 5) به شرح ذیل خواهد بود.
ردیف
عنوان کاربری ملک
عوارض یک واحد کسری پارکینگ
1
مسکونی
نود برابر قیمت تراکممسکونی منطقه ای
2
اداری و صنعتی
یکصد و پنج برابر قیمت تراکم مسکونی منطقه ای
3
تجاری
صد و بیست و پنج برابر قیمت تراکم مسکونی منطقه ای
4
انباری تجاری و نیم طبقه
هشتاد برابر قیمت تراکم مسکونی منطقه ای
تبصره 1: مالک میتواند به جای پرداخت مبالغ کسری پارکینگ، نسبت به خریداری یک قطعه زمین در شعاع حداکثر 200 متری به میزان 20 متر مربع به ازای هر واحد کسری پارکینگ اقدام نماید. این زمین میبایست در تملک و تصرف شهرداری قرار گیرد.
تبصره 2: در هر صورت عوارض کسر یک واحد پارکینگ از مبلغ سی و پنج میلیون ریال کمتر نباید باشد.
تبصره 3: ساختمان های یک طبقه مسکونی و تجاری که قبل از سال 1370، احداث شده باشند مشمول عوارض پارکینگ نمیباشند.
تبصره 4: در صورتی که مالکین ساختانهای یک طبقه که به صورت مجاز ساخت و ساز نمودهاند و پارکینگ لازم را در حیاط تامین نمودهاند و قبل از سال1392 پایانکار دریافت نموده باشند بخواهند یک طبقه اضافه نمایند شهرداری صرفاً برای واحد جدید عوارض کسری پارکینگ دریافت نماید.
تبصره 5: ما به التفاوت دریافتی از مشمولین تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداریها که بر اساس سال 86 و بعد از آن جریمه گردیده اند برابر 25/1 عوارض حذف پارکینگ (موضوع جدول فوق) پس از کسر جریمه ماده 100 قابل محاسبه و دریافت خواهد بود.
سال 95 - 2: عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک ناشی از تبدیل کاربری از غیر مسکونی به مسکونی (با اخذ مجوز از مراجع قانونی) در صورتی که مالک تقاضای تفکیک پلاک را نداشته باشد بر اساس بندهای ذیل است:
الف: اراضی تا 1000 متر مربع به ازای هر متر مربع معادل 75/0 (هفتاد و پنج صدم) قیمت عوارض مازاد تراکم مسکونی همان محل
ب: اراضی از 1001 تا 1500 متر مربع نسبت به مازاد بند یک به ازای هر متر مربع معادل 75/1 برابر قیمت عوارض مازاد تراکم مسکونی همان محل
ج: اراضی از 1501 متر مربع تا 2000 متر نسبت به مازاد بندهای یک و دو به ازای هر متر مربع معادل 5/2 برابر قیمت عوارض مازاد تراکم مسکونی همان محل
د: اراضی 2001 متر مربع به بالا نسبت به مازاد بندهای یک و دو و سه به ازای هر متر مربع معادل سه برابر قیمت عوارض مازاد تراکم مسکونی همان محل اخذ میگردد.
ه- - سهم شهرداری از محل تفکیک اراضی مسکونی موضوع تبصره 3 قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری ها پس از کسر شوارع با کسر معافیت تبصره یک ذیل این بند به شرح زیر تعیین می گردند:
1- تا 1000 متر مربع 15%
2- تا 1500 متر مربع 5/17 %
3- 1500 متر مربع به بالا 20%
تبصره 1: کلیه اراضی با هر متراژ تا 500 متر مربع اولیه مشمول پرداخت سهم شهرداری نبوده ولی بهای هزینه تفکیک آن قابل محاسبه و وصول خواهد بود.
تبصره 2: جهت تفکیک اراضی فاقد کاربری مسکونی 5% به اعداد فوق اضافه میگردد.
تبصره 3: هزینه آماده سازی به نسبت قدرالسهم شهرداری و مالک محاسبه و دریافت میگردد.
تبصره 4: تبدیل کاربری از تجاری به سایر کاربری ها مشمول پرداخت عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک ناشی از تبدیل کاربری نمیباشد.
تبصره 5: عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک ناشی از تبدیل کاربری از سایر کاربری ها به تجاری در بند (د) تعیین تکلیف گردیده است.
تبصره 6: عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک ناشی از تبدیل کاربری سایر کاربریها به یکدیگر به استثناء مقررات فوق الذکر 5/1 برابر عوارض مازاد تراکم مسکونی همان منطقه قابل محاسبه و وصول خواهد بود.
3- عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک ناشی از تبدیل کاربری املاک واقع در حریم (با اخذ مجوز از مراجع ذیصلاح) به شرح ذیل قابل محاسبه و وصول خواهد بود.
الف: اراضی تا 10000 متر مربع به ازای هر متر مربع پنج برابر قیمت ارزش معاملاتی دارایی سال 94 (ماده 64 قانون مالیات های مستقیم) اخذ خواهد شد.
ب: برای اراضی از 10000 متر مربع به بالا نسبت به مازاد 10000 متر مربع به ازای هر متر مربع 4 برابر قیمت ارزش معاملاتی دارایی سال 94 اخذ خواهد شد.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت: سازمان بازرسی کل کشور طی درخواست شماره 264602 - 30/11/96 تقاضای ابطال مصوبات سال های 1391، 1392، 1393 و 1395 شورای اسلامی شهر شاهرود مبنی بر وضع عوارض تغییر کاربری اراضی از غیر مسکونی به کاربری مسکونی را نموده است. با توجه به رای صادره به شماره 4 مورخ 14/1/91 هیات عمومی مجدداً در سال های بعد بدون توجه به دادنامه یاد شده مصوب گردیده است. در تاریخ 26/8/1397 طی شماره 188422 سازمان بازرسی عطف به اخطاریه رفع نقص به استناد آراء صادره به شماره 76 - 21/3/95 و 4-14/1/91 هیات عمومی و با توجه به ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت که به موجب آن اخذ هرگونه وجه، کالا و خدمات توسط دستگاه های اجرایی به تجویز قانون گذار موکول شده است و مضافاً اینکه اخذ عوارض تحت عنوان تغییر کاربری خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر میباشد ابطال مصوبات شورای اسلامی شهر شاهرود با توجه به ماده 13 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری را درخواست نموده است.
خلاصه مدافعات طرف شکایت: شورای اسلامی شهر شاهرود به موجب نامه شماره 38/4222/97 مورخ 25/11/97 تصویر نامه شهرداری شاهرود را خطاب به شورا را ارسال نموده است. شهرداری اشاره به بند (ج) دادنامه شماره 1310 - 9/5/1397 هیات عمومی دیوان عدالت اداری نموده است و لذا آراء صادره قبلی، مستند به رای موخر فوق الذکر نسخ گردیده و قابلیت استناد ندارد. ضمناً وفق تبصره ماده 49 قانون شهرداری ها مصوبات شورای شهر پس از تایید کمیته انطباق قابلیت اجرایی دارد مراتب جهت استحضار و صدور اوامر مقتضی ایفاء میگردد.
هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر در جلسه به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی
طبق بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی، تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود از جمله وظایف و مسئولیتهای شورای اسلامی شهر محسوب شده است و در تبصره یک ماده «50» قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال 1387 وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد، با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است، در بند 4 ماده 22 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال 1380 با اصلاحات و الحاقات بعدی مقرر گردیده است: «عوارض ناشی از تغییر کاربری و فروش تراکم به اقساط پنج تا ده ساله از شروع بهره برداری توسط سرمایه گذاران به شهرداری مربوطه پرداخت خواهد شد.» همچنین در بند (الف) ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران وضع عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک، ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری مجاز شمرده شده است و در آراء هیات عمومی از جمله رای شماره 1308 - 9/5/1397 مصوبات شوراهای اسلامی در وضع عوارض برای تغییر کاربری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص داده نشده است. بنابراین ماده 8 سال 91 ماده 2 برای سال های 92، 93 و 95 از تعرفه شهرداری شاهرود مصوب شورای اسلامی شهر شاهرود تحت عنوان عوارض تغییر کاربری اراضی از غیر مسکونی به کاربری مسکونی مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان عدالت اداری و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جواد جباری - رئیس هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری