تاریخ دادنامه قطعی: 1395/05/23
شماره دادنامه قطعی: ---
پیام: 1 - در دعوی تخلیه مغازه استیجاری، با توجه به آنکه مستاجر در هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد، تفکیک سرقفلی از تخلیه، خلاف اصول دادرسی و به نوعی تجزیه ناروای صلاحیت است. بنابراین با وجود سرقفلی و ضرورت رسیدگی توامان، رسیدگی به دعوای تخلیه از صلاحیت شوراهای حل اختلاف خارج و در صلاحیت دادگاه است. 2 - از آنجا که اختلاف طرفین قرارداد اجاره، در خصوص حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و یا 1376 بر رابطه استیجاری شان، میتواند موثر در صلاحیت مرجع رسیدگی باشد و در صورت اثبات حاکمیت قانون 1356 رسیدگی به دعوی از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج میشود؛ دادگاه مکلف است ابتدا به این امر رسیدگی و قانون حاکم بر دعوی را احراز نماید.
شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- شعبه: شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور تاریخ: 1395/05/23 - 09 : 17 قاضی: نادر خاوندگار قاضی: محمدرضا صابر قاضی: غلامرضا خلف رضائی
خلاصه جریان پرونده
به دلالت اوراق پرونده، در تاریخ 89/12/11 آقای الف. بقال زاده محمدی فرزند الف. دادخواستی به طرفیت آقای الف. ص.س. فرزند م. به خواسته صدور حکم بر محکومیت خوانده به تخلیه و تحویل عین مستاجره به سبب انقضاء مدت به شرح متن و با لحاظ پرداخت خسارات دادرسی با جلب نظر کارشناس تقدیم و در متن توضیح داده که خوانده سرقفلی یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی --- بخش --- تبریز متعلق به خواهان را در تاریخ 79/2/15 از وی خریداری و با عقد اجاره شفاهی متصرف ملک شده و اجاره بها با توافق شفاهی از قرار ماهیانه یکصد هزار ریال تعیین و پرداخت شده است که فتوکپی اخطاریه صادره از دفترخانه 128 تبریز مبنی بر پرداخت مبلغ 600 هزار ریال بابت اجاره شش ماه توسط خوانده موید این امر است و علی رغم اینکه طبق مقررات ماده 501 قانون مدنی مدت اجاره یکماهه بوده و منقضی شده و مآلا عقد اجاره منتفی شده است خوانده از تخلیه عین مستاجره سر باز زده و از این رو طبق مواد 1 و 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و مواد 501 و 494 قانون مدنی صدور حکم بر تخلیه و تحویل مغازه با پرداخت خسارات دادرسی تقاضا شده است بدوا شعبه چهارم دادگاه حقوقی تبریز عهده دار رسیدگی شده و خواهان به شرح لایحه ای که تقدیم نموده خواسته را صرفا به تخلیه مغازه کاهش و تحویل را استرداد نموده است. طرفین با وکلای معرفی شده خود در جلسه مقرر دادگاه حضور پیدا نموده و بدوا موضوع صلاحیت شورای حل اختلاف یا دادگاه با توجه به مطرح بودن موضوع سرقفلی مورد گفتگوی اصحاب دعوی قرار گرفته است و سپس دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و به شرح رای شماره --- - 90/3/2 با این استدلال که دعاوی تخلیه تماما در صلاحیت شورای حل اختلاف است و در پرونده حاضر موضوع کسب و پیشه و سرقفلی مطرح نیست، به استناد ماده 11 قانون شورای حل اختلاف قرار عدم صلاحیت به شایستگی شورای حل اختلاف تبریز صادر و پرونده ارسال شده است ص 15 . خواهان طی لایحه ای با تاکید بر فروش سرقفلی به خوانده آقای الف. صحرائی سیابان در 1379/02/15 ، سند رسمی وکالتی مربوطه را نیز ارائه داده است ص 29 . و تاکید کرده که قانون حاکم بر روابط بین موجر و مستاجر در خصوص تخلیه ملک مورد نزاع قانون سال 1376 میباشد و نه قانون سال 1356 . در پایان لایحه متذکر شده که طبق تبصره 2 ماده 6 قانون سال 1376 مستاجر که مالک سرقفلی است حق دریافت آن را به قیمت عادله روز دارد و ارجاع امر به کارشناس جهت برآورد ارزش روز سرقفلی را تقاضا کرده است ص 25 . به تاریخ 90/5/19 جلسه شورای حل اختلاف با حضور طرفین و وکلای آنان تشکیل و پس از طرح خواسته از سوی وکیل خواهان، وکیل خوانده ضمن پاسخ گویی به اظهارات مطروحه، مدعی شده که اجاره نامه فی مابین خواهان و خوانده (موکل) مربوط به قبل از سال 76 است و لذا از شمول قانون سال 1376 خارج و مشمول قانون سال 1356 است ولی وکیل خواهان ضمن رد ادعا مدعی شده که ادعای وکیل خوانده مربوط به مغازه دیگری است با سند رسمی شماره 82183 مورخ 75/2/3 در حالی که درخواست تخلیه برای مغازه دیگری است که در اختیار خوانده میباشد. النهایه شورا ختم رسیدگی را اعلام و قاضی شورا به شرح رای شماره --- - 90/5/27 صادره در پرونده 304/90/23 با این استدلال که مطابق سند ثبتی شماره 686 مورخ 1377/07/11 و شماره 99973 مورخ 79/2/15 رابطه حقوقی طرفین از سال 1375 شروع شده و لذا مورد مشمول قانون سال 1356 بوده و از قانون سال 1376 منصرف میباشد...حکم به بطلان دعوی خواهان صادر نموده است وکیل خواهان نسبت به رای صادره تجدیدنظرخواهی نموده و پس از تبادل لوایح، شعبه چهارم دادگاه حقوقی تبریز عهده دار رسیدگی شده و پس از تشکیل جلسه با حضور وکیل تجدیدنظرخواه و بدون حضور وکیل تجدیدنظرخوانده که با تقدیم لایحه ای اسقاط حق حضور نموده است و استماع اظهارات وکیل تجدیدنظرخواه ختم رسیدگی را اعلام و به شرح رای شماره --- - 1391/03/24 اجمالا با این استدلال که: «...سند وکالت مستند دعوی ( 486 - 77/7/11 ناظر بر سند شماره 85913 - 67/12/8 ) نه به منزله ادامه رابطه استیجاری سابق که به منزله انتقال اولیه سرقفلی مغازه به خوانده بوده که در تاریخ 79/2/15 و در زمان حکومت قانون موجر و مستاجر سال 1376 میباشد و از خصوصیات عقود اجاره ای تحت لوای قانون حاضر هم بر طرف شدن آنها با انقضاء مدت میباشد...خواهان بدوی را مستحق تخلیه مورد اجاره شناخته و مستندا به مواد 1 ، 2 و 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و مواد 494 و 501 قانون مدنی ضمن نقض دادنامه معترض عنه (صادره از شورای حل اختلاف) حکم بر محکومیت خوانده بر تخلیه مغازه مبحوث عنه و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل برابر تعرفه قانونی در حق خواهان بدوی صادر و قطعیت آن اعلام شده است. ص 96 . وکیل محکوم علیه (خوانده بدوی) با تقدیم لایحه و ارائه اسناد و مدارک ضمیمه نسبت به رای قطعی اخیرالصدور به استناد ماده 426 قانون آیین دادرسی مدنی درخواست اعاده دادرسی نموده که به موجب رای شماره --- - 91/7/12 صادره از همان شعبه قرار رد درخواست اعاده دادرسی صادر و قطعیت آن اعلام شده است. از رای اخیر نیز علیرغم اعلام قطعیت آن تجدیدنظرخواهی به عمل آمده که به موجب دادنامه شماره --- - 1391/09/12 صادره از شعبه چهاردهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان شرقی به لحاظ قطعیت تجدیدنظرخواسته قرار رد درخواست تجدیدنظرخواهی صادر شده است. النهایه برگ اجراییه جهت تخلیه مغازه مورد نزاع صادر و به موازات آن محکوم علیه نسبت به رای قطعی نزد رئیس کل دادگستری استان دادخواهی نموده و رئیس کل سابق به دادخواهی وی (آقای الف. صحرائی) رسیدگی و با اعلام وجود اشتباه بیّن در رای دادخواسته به دلیل عدم صلاحیت ورود شورای حل اختلاف به لحاظ حاکمیت قانون سال 1356 بر دعوی و نیز ضرورت اظهارنظر راجع به سرقفلی، ضمن انعکاس مراتب به محضر رئیس قوه قضائیه، اعمال ماده 18 اصلاحی سابق را درخواست نمودهاند و کمیسیون شمار سه معاونت قضایی قوه قضائیه نیز با همین استدلال دادخواهی و وقوع خلاف بین در رای دادخواسته را وارد و صحیح تشخیص و تجویز اعاده دادرسی را درخواست نموده و با موافقت رئیس محترم قوه قضائیه و تجویز اعاده دادرسی در اجرای ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری پرونده محاکماتی به دیوانعالی کشور ارسال و رسیدگی پس از وصول و ثبت به کلاسه فوق به این شعبه محول و در نوبت رسیدگی قرار گرفته است. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید؛ پس از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی اوراق پرونده در خصوص رای دادخواسته به شماره 91000297 - 91/3/24 شعبه چهارم دادگاه عمومی تبریز، مشاوره نموده چنین رای می دهد:
رای شعبه
دادخواهی دادخواه آقای الف. صحرائی سیابان نسبت به دادنامه قطعی شماره 91000297 - 91/3/24 شعبه چهارم دادگاه عمومی تبریز که رئیس محترم قوه قضائیه نسبت به آن ضمن اعلام خلاف بیّن شرع اعاده دادرسی را تجویز و رسیدگی به این شعبه محول شده است، با توجه به جامع اوراق پرونده وارد و موجه است؛ زیرا اولا به صراحت دادخواست نخستین و نیز سند رسمی شماره 99974 - 79/2/15 ناظر بر سند شماره 486 - 77/7/11 ناظر بر سند مصالحه سرقفلی شماره 85913 - 67/12/8 کلیه حقوق عینی و فرضی ششدانگ سرقفلی یک باب مغازه مورد نزاع از سوی دادخوانده (مالک و موجر) به دادخواه (مستاجر) منتقل شده است و لهذا به صراحت تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 مستاجر در هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد و احقاق حق مزبور لزوما می بایستی به هنگام رسیدگی به دعوای تخلیه مورد توجه، بررسی و احیانا جلب نظر کارشناس و سپس صدور حکم قرار گیرد و تفکیک آن از تخلیه خلاف اصول دادرسی و قضایی و به نوعی تجزیه ناروای صلاحیت مراجع قضایی است و از این رو با وجود سرقفلی و ضرورت رسیدگی توامان و تعیین قیمت عادله آن رسیدگی به دعوا از صلاحیت شوراهای حل اختلاف به صراحت بند 2 ماده 11 قانون سابق و بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف سال 1394 خارج است. ثانیا با توجه به اسنادی که متداعیین ارائه نمودهاند و بخشی از آنها فوقا ذکر شد، دادگاه عمومی حقوقی موظف به تبیین موضوع و احراز قانون حاکم بر دعوی بوده چرا که خوانده (دادخواه فعلی) مستند به سند رسمی شماره 85913 - 67/12/8 مدعی حکومت قانون مالک و موجر سال 1356 بر دعوا بوده و میباشد و اساسا در صورت اثبات ادعا، مورد از شمول قانون شوراهای حل اختلاف و صلاحیت مراجع مزبور منصرف است، بنا به مراتب به هر جهت شورای حل اختلاف صلاحیت ورود به موضوع را نداشته و متعاقب آن رای شعبه چهارم دادگاه عمومی تبریز که رای شورای حل اختلاف به بطلان دعوی خواهان بدوی را نقض و حکم به تخلیه مغازه متنازع فیه صادر شده نیز در موقعیت قانونی اصدار نیافته و آثار قانونی بر آن مترتب نیست، بنابراین مستندا به مواد یاد شده و نیز ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 با اصلاحات بعدی، رای شماره --- - 91/3/24 شعبه چهارم دادگاه عمومی تبریز و نیز رای قاضی شورای حل اختلاف به شماره 787 - 1390/05/27 و به تبع آن قرار عدم صلاحیت صادره از شعبه چهارم یاد شده به شماره 241 - 90/3/2 نقض و با تاکید بر صلاحیت رسیدگی محاکم عمومی حقوقی تبریز به موضوع دعوی ترجیحا شعبه چهارم دادگاه، پرونده جهت رسیدگی مجدد و ماهوی به دادگستری استان آذربایجان شرقی اعاده میگردد. رای صادره قطعی است.
شعبه چهاردهم دیوانعالی کشور رئیس شعبه: محمدرضا صابر مستشاران: غ. خلف رضائی نادر خاوندگار