ضمانت اجرای فروش آپارتمان در فرض وجود شرط منع انتقال آپارتمان

تاریخ دادنامه قطعی: 1395/06/08
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: در مواردی که به موجب قرارداد مشارکت در ساخت، شرکا از هر گونه نقل و انتقال یا پیش فروش آپارتمان های احداثی، پیش از تکمیل پروژه منع شده باشند، اگر یکی از شرکا بدون اذن سایرین واحدهایی را به صورت مفروز بفروشد مشمول مقررات معامله فضولی بوده و در صورت عدم رضایت سایر شرکا بیع باطل است.

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- شعبه: شعبه بیست و پنجم دیوان عالی کشور تاریخ: 1395/06/08 - 13 : 05 قاضی: رحمت اله سعیدی قاضی: علی خوشوقتی

خلاصه جریان پرونده

در تاریخ 94/1/15 آقای م. یزدانی وکیل دادگستری به وکالت از بانک ملت خراسان شمالی دادخواستی به طرفیت شرکت پارسیان تجارت بیژن پورد و آقایان م. ف. و ب. ش.د.، به خواسته اعتراض ثالث نسبت به دادنامه شماره --- - 93/8/25 شعبه هشتم دادگاه عمومی بجنورد و ابطال مبایعه نامه عادی مورخه 91/11/5 به دادگاه عمومی بجنورد تقدیم و اظهار میدارد طبق حکم فوق رای به تحویل آپارتمان موضوع مبایعه نامه مورخه 91/11/5 به خوانده ردیف سوم آقای ب. ش.د. صادر شده، این آپارتمان یکی از واحدهایی است که شرکت پارسیان تجارت بیژن پورد با شرکت عمران و نوسازی ارمغان بجنورد در قالب دو فقره قرارداد مشارکت به شماره 119 - 12/1 - 90 - 90/3/22 و قرارداد 357 - 12/1 - 90 - 90/8/30 اقدام به ساخت آن نموده که در حال حاضر نیز به صورت ناتمام میباشد و آماده تحویل نیست. در هر دو فقره قرارداد فوق الذکر در ماده 3 ترتیب مشارکت و قدر السهم هر یک از طرفین مشخص شده و تصریح گردیده سهم الشرکه هر یک از طرفین (شرکت تجارت پارسیان و شرکت عمران و نوسازی ارمغان) به چه میزان از بنا بوده و اینکه سهم هر شرکت پس از تکمیل پروژه و تایید مشاور آن و دریافت پایان کار و صورت مجلس تفکیک به وی تحویل خواهد شد، در حالی که شرکت تجارت قبل از پایان پروژه اقدام به فروش واحدهای معینی از آن نموده است در حالی که تاکنون هیچ واحدی در قالب سهم الشرکه به ایشان تحویل نشده و شرکت پارسیان مالکیتی در واحدهای فروخته شده ندارد، نتیجه آنکه شرکت تجارت پارسیان واحدهایی را به سلیقه خود انتخاب و اقدام به فروش در قالب بیع نامه نموده و مفاد قرارداد مشارکت را زیر پا گذاشته.در تاریخ 91/8/22 تمامی آورده شرکت پارسیان در قبال مطالباتی که بانک ملت از آن شرکت داشته توقیف گردیده ،بنابراین این معاملات مصداق فروش و دخالت در اموال توقیفی و به قصد فرار از دین می‌باشد و خوانده ردیف دوم آقای م. ف. به دلیل فروش بیش از سی واحد آپارتمان توقیفی به تحمل حبس محکوم شده است. زمین هایی که آپارتمان در آن احداث شده متعلق به دولت است و تا زمانی که تفکیک صورت نگرفته اقدام به فروش آپارتمان اصالتا باطل است. به نظر ما بیعی که به استناد آن خواهان دعوی اصلی تقاضای تحویل آپارتمان موضوع معامله را نموده اساسا باطل بوده و بر معامله و بیع فاسد آثار بیع صحیح و سالم بار نمی شود. در جایی که عین معین مانند آپارتمان تملیک می‌شود آنچه مورد انتقال قرار می‌گیرد حق مالی است که شخص انتقال دهنده را به مال موضوع معامله مربوط می کند و این رابطه زمانی ایجاد می‌شود که دو رکن آن یعنی شخص و مال موجود باشند و گرنه حقی به وجود نمی آید تا مورد انتقال قرار گیرد، به همین دلیل چنانچه عین هنگام انتقال موجود و معلوم نباشد عقد باطل است و تقاضای صدور حکم به شرح خواسته دارد. پرونده در شعبه هشتم دادگاه مرقوم در جریان رسیدگی قرار گرفته. آقای حسن دخیلی به وکالت از آقای ب. ش.د. احد از خواندگان در جلسه دادرسی اظهار داشته: بدوا با استناد به بند 10 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی خواهان در خصوص ابطال بیع نامه فاقد سمت بوده و ذینفع نمیباشد که نسبت به آن تقاضای صدور حکم دارد و از بابت ادعای دیگر با توجه به اینکه تاریخ توقیف 92/8/22 میباشد در حالی که تاریخ عقد بیع 91/11/5 میباشد که از طرفی حسب پرونده های استنادی قرار تامین خواسته باید دید که پس از صدور قرار تامین آیا در مهلت قانونی نسبت به طرح دعوی اصلی اقدام گردیده یا خیر ؟ و از طرفی در پرونده قرار تامین خواسته حسب تقاضای خواهان، تقاضای توقیف آورده شرکت تجارت پارسیان شده نه عین آپارتمانها که استعلام سوابق اجرایی مورد تقاضاست و بانک ملت با توجه به توقیف آورده شرکت پارسیان تجارت در تقاضای ابطال ذینفع بوده است که عین آپارتمان ها شامل تمامی آورده می‌باشد. در تاریخ 94/7/20 آقای م. مکرمی وکیل دادگستری به وکالت از شرکت عمران و نوسازی ارمغان بجنورد دادخواستی به طرفیت آقای ب. ش.د. و شرکت پارسیان تجارت بیژن پورد و آقای م. ف. به خواسته اعتراض به عملیات اجرایی (موضوع مواد 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی) در پرونده شماره 930661 شعبه هشتم دادگاه عمومی بجنورد مبنی بر تحویل آپارتمان موضوع دادنامه شماره --- - 93/8/25 ابطال مبایعه نامه مورخه 91/11/5 تنظیمی بین خواندگان دعوی و جبران خسارات به دادگاه عمومی بجنورد تسلیم و اظهار داشته: حسب قراردادی که در قالب عقد مشارکت و در تاریخ 90/3/22 به منظور احداث پروژه در محدوده بافت فرسوده بجنورد بین شرکت موکل با شرکت خوانده ردیف دوم منعقد گردیده شرکت خوانده به عنوان شریک متعهد شده بلوک های موضوع قرارداد را از محل منابع مالی خویش احداث کرده و متعاقب آن به اندازه آورده اش در هر یک از بلوک های احداثی شریک باشد طبق توافق ناشی از عقد مشارکت اولا شریک تحت هیچ عنوان حقوقی حق واگذاری سهم خویش را به اشخاص ثالث نداشته است ثانیا مادامی که بلوک ها تکمیل نشده و به مرحله بهره برداری نرسیده باشد، امکان محاسبه آورده شریک در پروژه نبوده است ثالثا در فرض احداث و تکمیل پروژه تعیین حصه هر یک از شرکاء متضمن تنطیم تقسیم نامه بوده است و مادامی که آپارتمان ها تفکیک نگردد و در جریان تقسیم آن در حصه شرکا قرار نگیرد امکان واگذاری آن از سوی شریک وجود ندارد و بدین ترتیب با توجه به آثار ناشی از قرارداد مشارکت فراهم نبودن مقدمات تقسیم واحدها و عدم تعیین و اختصاص این واحد به شرکت شریک و فقدان مالکیت مفروزی نسبت به واحد مورد توافق تقاضای رسیدگی داشته و فسخ دادنامه مورد اعتراض را دارم. و به واسطه اینکه واگذاری آپارتمان معین قبل از تقسیم واحدها از مصادیق معاملات فضولی به شمار می رود و شرکت موکل رضایتی به فروش یا پیش فروش واحدها ندارد صدور حکم به ابطال بیع نامه مستند دعوی را نیز خواستار است. در تاریخ 93/7/26 آقای حسن دخیلی وکیل دادگستری به وکالت از آقای ب. ش.د. دادخواستی به طرفیت شرکت پارسیان تجارت بیژن پورد و آقای م. ف. مدیر عامل شرکت مزبور به خواسته تحویل آپارتمان موضوع قرارداد (مبایعه نامه عادی مورخ 91/11/5 ) مطالبه خسارت وجه الضمان با استناد به بند 9 ماده 6 قرارداد از قرار روزانه 100000 ریال و هزینه های دادرسی به دادگاه عمومی بجنورد تقدیم و توضیح داده موکل به موجب مبایعه نامه عادی مورخ 91/11/5 یک واحد آپارتمان واقع در بجنورد بافت فرسوده با شرایط مورد توافق خریداری کرده است تاریخ تحویل آپارتمان 92/3/1 می‌باشد و از آن تاریخ مدت مدیدی گذشته، در حال حاضر قسمت اعظم آپارتمان تکمیل شده اما اقدامی در خصوص تحویل آن صورت نگرفته است با توجه به شرط مندرج در بند 9 ماده 6 قرارداد خوانده باید خسارت تعیین شده را تا زمان تحویل آپارتمان بپردازد و تقاضای صدور حکم به شرح خواسته دارد. هر دو پرونده به شعبه --- دادگاه عمومی ارجاع و ضمیمه پرونده اصل در جریان رسیدگی قرار گرفته است آقای حسن دخیلی وکیل آقای ب. ش.د. لایحه ای تقدیم داشته و اظهار میدارد موکل در تاریخ 91/11/5 اقدام به ابتیاع تمامیت یک واحد آپارتمان از خوانده دیگر دعوی، آقای م. ف. مدیر عامل شرکت تجارت پارسیان نموده که ثمن آن پرداخت گردیده که به موجب دادخواست اعتراض ثالث در مقام پاسخ به ادعای واهی به چند موضوع اشاره می‌گردد تاریخ وقوع عقد بیع 91/11/5 می‌باشد در حالی که قرار تامین خواسته صادره در تاریخ 92/8/21 اجرا گردیده و تاریخ وقوع عقد بیع مقدم بر تاریخ توقیف می‌باشد از طرفی خواهان در پرونده های اجرایی فقط به موجب مکاتبه با بافت فرسوده کارفرمای شرکت تجارت پارسیان تقاضای توقیف عملکرد حساب پیمانکار شرکت طرف دعوی را نموده است نه توقیف املاک و آپارتمان. با این وصف موکل با خوانده محترم شرکت تجارت پارسیان به صورت صحیح و قانونی اقدام به عقد بیع نموده و با توجه به دادنامه سابق الصدور که مشعر بر محکومیت شرکت تجارت پارسیان به تحویل مبیع صادر گردیده تقاضای صدور حکم به رد دعوی ایشان را دارم. آقای م. یزدانی وکیل بانک ملت در جلسه دادرسی اظهار داشته دادخواست اعتراض ثالث تقدیم داشته ام و اعتراضم وفق دادخواست تقدیمی و دفاعیات صورت گرفته می‌باشد به این شرط که آپارتمان در تصرف ایشان نمی‌باشد که بتواند تحویل دهد و الزام وی به به تحویل آپارتمان ممکن نمی‌باشد. به اقتضای آثار قرارداد مشارکت منعقده، مالکیت شرکت در کل پروژه و واحدهای آپارتمان به صورت مشاعی منتشر می‌باشد و اقدام آقای ف.، اصالتا یا به نمایندگی از شرکت در واگذاری هر یک از آپارتمان ها قبل از تقسیم آنها و تعیین سهم ایشان از مصادیق معامله فضولی است و از سوی شرکت موکل تنفیذ نگردیده، درخواست ابطال قرارداد منعقده فیمابین خواندگان را دارم. آقای ف. اظهار داشته: شرکت تحت مدیریت بنده طی 2 فقره قرارداد در تاریخهای 90/3/22 و 90/8/30 مبادرت به احداث یک صد واحد آپارتمان کرده که در قرارداد اول بند 3 - 7 و 5 - 7 مقرر گردید بنده حق فروش نداشته باشم ولی تسهیلات بانکی به شرکت من داده شود ولی بانک تسهیلات به شرکت من نداد و در قرارداد دوم بندهای فوق الذکر حذف گردید تا حق فروش داشته باشم و از محل پیش فروش تامین منابع نمایم. طی توافق شفاهی با مدیر عامل وقت شرکت آقای سید ابوالقاسم رضایی مقرر گردید که تعدادی واحد از طرف شرکت ما و تعدادی واحد از طرف شرکت خواهان واگذار گردد که طی صورتجلسه مورخه 91/12/13 شرکت خواهان مبادرت به واگذاری واحدهای آپارتمانی مشخصی از بلوک مشخص و در طبقات مشخص نمود. در خصوص توافق شفاهی شاهد دارم. حاضرم معرفی کنم. بعد از رای دادگاه تجدید نظر نیز مدارکی ارایه نمودیم و شعبه --- حقوقی قرار عدم استماع دعوی خواهان را صادرنمود (تصویر رای پیوست است). در پاسخ بانک ملت اعلام می‌دارد که فروش آپارتمان ها قبل از توقیف بانک ملت می‌باشد چرا که وکیل ایشان استناد به دو فقره قرار تامین خواسته نموده‌اند که یکی از پرونده ها به دلیل عدم طرح دعوی ماهیتی ابطال شده و نسبت به دو فقره تامین خواسته دیگر مالی معرفی نگردیده که توقیف گردد. آقای م. مکرمی وکیل شرکت عمران و نوسازی ارمغان بجنورد توضیح میدهد که آقای ف. به عنوان مدیر عامل شرکت ماذون به فروش اختصاصی واحدها نبوده و با توجه به ساز و کار محاکم بر فعالیت شرکت ها و تعداد واحدها و سهم شرکت عمران و بهسازی شهری --‌- به عنوان یکی از شرکت های دولتی اساسا امکان اینکه موضوع فروش واحدها به طور شفاهی تجویز شده باشد امری غیر منطقی و غیر متعارف است مورد قبول نیست. دادگاه پس از استماع توضیحات و مدافعات طرفین کفایت رسیدگی را اعلام و ضمن شرح ادعاها و مدافعات طرفین و اشاره به اسناد و مدارک ابرازی آنان خلاصه به شرح زیر رای صادر مینماید... با توجه به مقایسه تاریخ انتقال آپارتمان از سوی شرکت خوانده ردیف اول به خوانده دیگر ب. ش.د. با تاریخ اقدامات اجرایی بانک معترض ثالث و صرفنظر از کم و کیف اجرایی قرارهای تامین خواسته و علل و عوامل موثر در نقض قرارهای مذکور اعتراض بانک ملت را درباره صدور دادنامه معترض عنه و ابطال قرارهای بیع فیمابین خواندگان وارد ندانسته و حکم به رد دعوی فوق الذکر صادر می‌نماید. اما راجع به دعوی شرکت عمران و نوسازی ارمغان بجنورد به طرفیت 1 - ب. ش.د. 2 - شرکت پارسیان تجارت بیژن پورد و 3 - م. ف. به خواسته اعتراض ثالث در پرونده شماره 930661 شعبه هشتم و فسخ دادنامه شماره --- - 93/8/25 این دادگاه پس از ابطال بیع نامه عادی مورخه 91/11/5 بین خواندگان دعوی و جبران خسارت دادرسی به شرح دادخواست تقدیمی نظر به اینکه حسب قراردادهای مشارکت مدنی مورخ 90/3/22 و 90/8/30 شرکت معترض ثالث و شرکت خوانده در امر احداث پروژه های مسکونی در بلوک های مختلف شریک بوده اند و شرکت پارسیان تجارت بیژن پورد علاوه بر اینکه در قراردادهای مشارکت مدنی مورخ 90/3/22 از هر گونه نقل و انتقال یا پیش فروش آپارتمان های احداثی منع گردیده و عبارات و مقررات به کار رفته در قرارداد ثانوی نیز حکایت از آن دارد که شرکت مذکور قبل از تکمیل پروژه حق فروش آپارتمان های احداثی را به لحاظ مشاع بودن مالکیت شرکاء نداشته و تحویل و تصرف آپارتمان به طور اختصاصی و مفروز بدون اجازه شریک دیگر امکان پذیر نمی‌باشد و با حاکم دانستن مقررات فضولی بر قضیه، دادخواست اعتراض ثالث شرکت عمران و نوسازی ارمغان بجنورد به منزله رد معامله فضولی بوده و با علنی شدن اراده مالک مشاعی نمی توان امر محتملی در آینده را بر او تحمیل و این اراده را نادیده گرفت لذا اعتراض شرکت عمران و نوسازی ارمغان بجنورد را وراد تشخیص و با استناد به مواد 247 ، 254 و 55 و 581 قانون مدنی ضمن فسخ دادنامه شماره --- - 93/8/25 این دادگاه با صدور حکم به رد دعوی خواهان اصلی در نهایت حکم بر ابطال بیع نامه عادی مورخ 91/11/5 راجع به معامله یک واحد اپارتمان تنظیمی بین شرکت پارسیان تجارت بیژن پورد با آقای ب. ش.د. صادر می‌نماید. خواندگان معترض ثالث به پرداخت خسارت دادرسی طبق تعرفه در حق شرکت خواهان معترض ثالث محکوم می گردند. ضمن اینکه در مورد دعاوی مطروحه به طرفیت آقای م. ف. به دلیل اینکه اقدامات را در مقام مدیر عامل شرکت بوده، توجهی به وی نداشته و قرار رد دعوی صادر و اعلام می‌گردد.آقای علی دخیلی وکیل آقای ب. ش.د. به رای دادگاه اعتراض و نسبت به آن فرجام خواهی می‌نماید. و عمده اعتراض وی اینست که ماده 8 قرارداد مورخ 90/8/29 مقرر داشته هر گونه اختلاف بین طرفین به هیات حل اختلاف رجوع خواهد شد که طرفین موضوع را به هیات رجوع داده اند و این هیات نیز اعلام نظر کرده که تا زمانی که نظریه مذکور باطل نگردیده به قوت خویش باقی است و پرونده بابت اعتراض خواهان مورد رسیدگی قرار گرفته و حسب اعلام آقای ف. سهم وی حدودا 52 واحد آپارتمان است که تقاضای تعیین تکلیف در این خصوص دارد زیرا با این وصف رسیدگی در صلاحیت دادگاه نمی‌باشد، در قرارداد مورخه 90/8/29 حسب توافق طرفین بند 3 از ماده 7 قرارداد مبنی بر ممنوعیت فروش آپارتمان ها حذف شده است وکیل مرقوم مطالب دیگری در مورد مخدوش بودن رای دادگاه عنوان و درخواست نقض آن را دارد. آقای م. مکرمی وکیل شرکت عمران و نوسازی ارمغان بجنورد نیز در پاسخ لایحه ای تقدیم داشته و به اعتراض های فرجام خواه پاسخ گفته است پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و رسیدگی به این شعبه محول شده است لوایح طرفین هنگام شور قرائت خواهد شد. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای علی خوشوقتی عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می دهد.

رای شعبه

فرجام خواهی آقای علی دخیلی وکیل دادگستری به وکالت از آقای ب. ش.د. نسبت به دادنامه شماره --- - 94/12/26 شعبه هشتم دادگاه عمومی بجنورد موجه به نظر نمی رسد و رای دادگاه با توجه به اسناد و مدارک ابرازی و مندرجات قراردادهای تنظیمی بین طرفین و نحوه اظهارات آنان بخصوص در جلسه مورخه 94/11/7 دادگاه بر اساس موازین قانونی صادر گردیده و از حیث رعایت تشریفات دادرسی نیز خدشه ای بر آن وارد نمی‌باشد و اعتراض های فرجام خواه در حدی نیست که نقض آن را ایجاب کند لذا ضمن مردود شمردن فرجام خواهی رای فرجام خواسته مستندا به ماده 370 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ابرام و استوار می‌گردد.

شعبه بیست و پنجم دیوان عالی کشور رئیس: رحمت اله سعیدی مستشار: علی خوشوقتی