حدود اسقاط خیار غبنبار اثبات اطلاع از قیمت مبیع در زمان معامله

تاریخ دادنامه قطعی: 1395/02/22
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: در صورتی که طرفین قرارداد خیار غبن را ساقط کنند صرفا به منزله اسقاط غبن متعارف و قابل مسماحه است و اسقاط مزبور مشمول غبن فاحش(بیش از یک پنجم ارزش معامله) نیست؛بنابراین اگر غبن به مقداری باشد که اصلا به فکر طرفین معامله خطور نمی کرده، با اسقاط کلیه خیارات ساقط نمی شود. ادعای جهل به قیمت عادله مبیع یا مورد معامله در زمان وقوع معامله بدون دلیل از مدعی پذیرفتنی است؛ بنابراین مدعی اطلاع، مکلف به اثبات آگاهی طرف معامله از قیمت روز مبیع است. (بررسی: سایر آرا اصراری)

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/06/30

رای دادگاه

در خصوص دعوی خواهان‌ها 1 - آقای م. ص. فرزند م. 2 - آقای م. ص. فرزند م. 3 - خانم ن. ص. فرزند م. با خواهان‌های ردیف دوم و سوم با ولایت آقای م. ص. و همگی با وکالت آقای م. ح. به طرفیت آقای ح. ح.الف.د. فرزند ج.ق. به خواسته تائید و تنفیذ فسخ معامله موضوع مبایعه نامه شماره 9897904 مورخ 93/6/3 اتحادیه کشوری صنف مشاوران املاک به لحاظ خیار تدلیس و غبن افحش به انضمام خسارات دادرسی؛ بدین شرح که خواهان ردیف اول اصالتاٌ از طرف خود و ولایتاٌ از طرف خواهان‌ها ردیف دوم و سوم طبق مبایعه نامه فوق الذکر مبادرت به خرید یکدستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی مفروز و مجزی شده از 1529 فرعی بخش --- تهران به آدرس سعادت آباد خیابان علامه شمالی خیابان 20 شرقی پلاک --- طبقه 4 واحد 13 به قیمت 125000000 ریال برای هر متر مربع از خوانده دعوی نموده است و پس از تنظیم سند رسمی انتقال به شماره 3776 مورخ 93/10/8 دفتر خانه اسناد رسمی شماره 1369 تهران به خواهان‌ها ردیف دوم و سوم صلح عمری گردیده است ولی چون فروشنده در زمان انجام معامله اعلام کرده بوده است که آپارتمان کلید نخورده است و بعداٌ مشخص گردیده است که قبلاٌ هم افرادی در آنجا ساکن بوده اند و ثانیاٌ: اینکه قیمت عادله آپارتمان بین نه تا ده میلیون تومان برای هر متر مربع میباشد و خوانده آپارتمان را با قیمت بالاتری به خواهان فروخته است، لذا خواهان تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را نموده اند. خوانده دعوی طی لایحه دفاعیه شماره 2517 مورخ 94/6/14 اعلام نموده است که مشتری با رویت ملک و بررسی آن مبادرت به خرید آپارتمان کرده است و کلیه خیارات ساقط شده است و قیمت فروخته شده نیز منطبق با قیمت متعارف با محل می‌باشد ولذا تقاضای رد دعوی خواهان‌ها را کرده است. این دادگاه با توجه به اینکه اولاٌ در مبایعه نامه مورد استناد کلیه خیارات ساقط گردیده است ثانیاٌ: ادله کافی مبنی برغبن و تدلیس ارائه نشده است و مضافا اینکه ضرورتی ندارد که مقدار ثمن برابر بهای واقعی مبیع باشد و زیرا دنیای دادوستد دنیای سود جویی است و انچه بر قرار داد حاکمیت دارد اراده خریدار و فروشند است و قانون بر توافق انها احترام می گذارد و در ما نحن وفیه نیز طرفین به مفاد قرار داد توافق نمود ه اند و نادیده گرفتن ان نیز در تعارض با منافع اجتماعی است. ثالثاٌ: مبایعه نامه در تاریخ 93/6/3 منعقد گردیده است ولی اظهارنامه بیش از شش ماه بعد از ان توسط خواهان تنظیم و تحویل دفتر خدمات گردیده است و این در حالی استکه در فرض وجود خیار غبن و تدلیس نیز اعمال این خیارات فوریت دارند. رابعاٌ: با انجام نقل و انتقالات بعدی در فرض وجود خیار نیز ساقط می‌گردد و در مانحن فی پس از تنظیم مبایعه نامه سند رسمی دیگری نیز تنظیم شده است، لذا این دادگاه بنا به مراتب مذکور دعوی خواهان‌ها را غیر وارد تشخیص و مستنداٌ به ماده 1257 قانون مدنی حکم به رد دعوی خواهان‌ها صادر و اعلام می‌نماید. صادره حضوری محسوب و ظرف مدت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در محاکم محترم تجدید نظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه --- دادگاه حقوقی تهران - ابراهیم کرمی

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1395/02/22

رای دادگاه

در خصوص تجدید نظر خواهی آقای م. ص. اصالتا و ولایتا از طرف فرزندان صغیر به طرفیت تجدیدنظرخوانده آقای ح. ح.الف.د. نسبت به دادنامه شماره --- صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن دعوی تایید و تنفیذ فسخ معامله موضوع مبایعه نامه شماره 9897904 مورخه 1393/06/03 اتحادیه صنف مشاوران املاک به لحاظ تحقق خیار غبن فاحش به انضمام خسارات دادرسی حکم به رد دعوی صادر گردیده است. بدلایل ذیل به نظر وارد و موجه تشخیص و رای مذکور مغایر با شرع و قانون بوده و مستلزم نقض می‌باشد زیرا که در تحقق خیار غبن وجود سه شرط لازم و ضروری است الف - وجود غبن فاحش ب - عدم اطلاع مغبون به قیمت عادلانه روز ج - فوریت خیار، که هرسه شرط مزبور در پرونده وجود دارد. نظر به اینکه هر چند طرفین به حکایت مبایعه نامه مذکور هنگام عقد خیار غبن را ساقط نموده‌اند ولی این اسقاط حق منصرف به غبن متعارف و قابل مسامحه است و خیار غبن نامتعارف از نوع فاحش از دایره اسقاط و اراده طرفین خروج موضوعی دارد و چون طرفین معامله با اسقاط خیار غبن قصد تثبیت معامله و جلوگیری از تزلزل آن با اختلاف قیمت جزئی و قابل اغماض را دارند و قصد فریب یکدیگر را ندارند ولی در ما نحن فیه بیش از یک پنجم ثمن معامله در عرف جامعه مورد قبول نبوده و قابل اغماض نیست و بعضی از فقهای بزرگ متقدم و متاخر بر این اعتقادند در فرضی که خیار غبن فاحش یا افحش را طرفین معامله اسقاط نموده‌اند خیار غبن ساقط نمی شود مگر نسبت به آن مقدار غبنی که در مثل این معامله محتمل بوده، نه بیشتر از آن، فلذا اگر غبن به مقداری باشد که اصلا در فکر و ذهن طرفین معامله خطور نمی کرده و با اسقاط کلیه خیارات ساقط نمی شود، چون از این مورد انصراف دارد، از آنجا که اثبات مغبونیت بر عهده خواهان نخستین بوده که نامبرده با جلب نظر کارشناس و نهایتا هیات سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری این امر به اثبات رسیده و تفاوت قیمت مورد معامله بیش از یک پنجم بوده است و نظریه مذکور منطبق با اوضاع و احوال مسلم قضیه می‌باشد و قابل متابعت می‌باشد و تجدیدنظر خواه دلیلی بر رد آن اقامه ننموده است. ثانیا دلیل علم به قیمت عادله به عهده غابن (تجدیدنظرخوانده) است و باید با اقامه دلیل آن را به اثبات برساند که خریدار در زمان معامله عالم به قیمت عادله ملک بوده و با این وصف اقدام به معامله نمود است و در آرای اصراری به شماره های 3799 مورخ 1339/12/17 و 8 - 1378/05/05 و 9 - 1387/05/01 هیات عمومی حقوقی دیوانعالی کشور تصریح شده که ادعای جهل به قیمت عادله مبیع یا مورد معامله در زمان وقوع معامله بدون دلیل از مدعی پذیرفتنی است و علی القاعده از خواهان غبن به امر عدمی نباید دلیل مطالبه نموده زیرا اصل عدم اطلاع تا این زمان با اوست و فروشنده (تجدیدنظرخوانده) که مدعی اطلاع خریدار ازغبن فاحش قبل از این تاریخ است مدعی محسوب و بار اثبات ادعا بر عهده اوست، ثالثا نظر به اینکه با توجه به محتویات پرونده تجدیدنظرخوه به محض اطلاع از قیمت عادله ملک در زمان معامله فورا با ارسال اظهارنامه رسمی مراتب فسخ معامله را به فروشنده (تجدیدنظرخوانده) اعلام نموده و نظر به اینکه در قانون برای تعیین زمان اعمال خیار تصریحی وجود ندارد و این موضوع فوریت زمان برای اعمال خیار عرفی است و هر زمان مغبون علم به غبن پیدا کرد می‌تواند اعمال حق خیار نماید هر چند مدت مدیدی از آن گذشته باشد نظر به اینکه تجدیدنظرخوانده دلیلی بر رد فوریت خیار اعمال شده ارائه ننموده است. رابعا انتقال بعدی مورد معامله مسقط حق خیار نیست ضمن اینکه انتقال آپارتمان مذکور بصروت صلح عمری در حق فرزندان صغیر صورت گرفته و حق فسخ مورد صلح برای مصالح باقی است و این نوع انتقال دلیل بر اعراض از حق اعمال خیار فسخ بدلیل غبن نیست، بنابر این تجدیدنظرخواهی از موارد نقض ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی تشخیص فلذا با استناد به مواد 416 و 417 و 420 قانون مدنی و مواد 198 و 519 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه معترض عنه، حکم بر تایید و تنفیذ فسخ معامله موضوع مبایعه نامه صدر الذکر به لحاظ اعمال خیار غبن فاحش بیش از یک پنجم مورد معامله و محکومیت تجدیدنظرخوانده به پرداخت هزینه دادرسی مرحله بدوی و تجدیدنظرودستمزد کارشناس از باب قاعده تسبیب در حق تجدیدنظرخواه صادر و اعلام میگردد. رای صادره قطعی است.

شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

مجتبی نورزاد - سید احمد جاویدی اقدم