تایید فسخ قرارداد واگذاری زمین آموزشی به دلیل عدم اجرای تعهدات؛ بطلان دعوی به علت تاخیر در اعمال حق فسخ

تاریخ دادنامه قطعی: 1401/04/30
شماره دادنامه قطعی: --- ,

پرونده کلاسه *تصمیم نهایی شماره *

خواهان: سازمان *به نشانی *با نمایندگی خانم ز. ص. فرزند م.

خوانده: اقای م. خ. فرزند م. به نشانی *

خواسته: تایید فسخ قرارداد (مالی)

مرجع رسیدگی: شعبه *غرب

گردشکار: به تاریخ 29 / 04 / 1401 در وقت فوق العاده پرونده کلاسه بایگانی *به نظر رسید. دادگاه پس از جری تشریفات قانونی و بررسی اوراق و محتویات پرونده، باعنایت به کفایت تحقیقات، ختم رسیدگی را اعلام و با استعانت از خداوند متعال و تکیه بر شرف و وجدان به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می‌نماید.

رای دادگاه

در خصوص دادخواست سازمان *شهرستان *با نمایندگی حقوقی خانم ز. ص. به طرفیت اقای م. خ. فرزند م. به خواسته تایید فسخ قرارداد واگذاری شماره 3361 الف مورخ 08 / 07 / 1382 در پلاک ثبتی --- *از 3 اصلی به انضمام کلیه خسارات ناشی از دادرسی مقوم به 21/000/000 ریال ارزش منطقه ای ملک؛

1 ) نماینده حقوقی خواهان اجمالا در تشریح خواسته مرقوم داشته است. در سال 1382 یک قطعه زمین به مساحت 1322 متر مربع واقع در *با کاربری اموزشی جهت احداث مدرسه غیردولتی طی قرارداد واگذاری شماره 3361 / الف مورخ 08 / 07 / 1382 به خوانده دعوی واگذار شده و خوانده تا کنون هیچ اقدامی جهت احداث واحد اموزشی در پلاک ثبتی شماره 4358 * 3 اصلی انجام نداده است. وفق بند 5 و 8 قرارداد، خوانده دعوی موظف و مکلف شده ظرف 3 ماه بعد از قرارداد نسبت به اخذ پروانه ساختمانی اقدام نماید. و یک ماه پس از اخذ پروانه ساختمانی، عملیات ساختمانی را شروع نماید. وفق بند 8 قرارداد در صورت عدم رعایت مفاد قرارداد یا استفاده دیگر از پلاک مذکور، سازمان حق فسخ قرارداد بدون مراجعه به محاکم قضایی و غیر قضایی را خواتهد داشت و کلیه ضرر و زیان احتمالی به عهده خریدار می‌باشد. اکنون با توجه به بند 5 قرارداد که تا کنون هیچ گونه بنایی در پلاک موضوع دعوی از سوی خوانده احداث نشده لذا شرط ضمن عقد حاصل شده و سازمان *طی اظهارنامه ای در تاریخ 24 / 01 / 1393 مراتب فسخ را به خوانده ابلاغ نموده است.

2 ) پس از ارجاع پرونده به این شعبه و ثبت به کلاسه بایگانی *و تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین، خوانده ضمن حضور در جلسه رسیدگی مورخه 28 / 04 / 1401 در پاسخ به دعوای مطروحه بیان داشته است. خواسته خواهان را قبول ندارم. سال 1382 که این زمین توسط مسکن و سازمان *به اینجانب واگذار بابت بهای ان مبلغ نوزده میلیون و هفتصد و پنجاه هزار تومان از اینجانب اخذ نمودند. این زمین به صورت فراخوان با نرخ کارشناسی روز و با برگزاری مزایده به اینجانب واگذار شد. سال 1382 بعد از واگذاری زمین که قصد اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری را داشتم بین سازمان اتکا و مسکن و سازمان *در رابطه با پلاک ثبتی واگذار شده اختلاف وجود داشت و سازمان اتکا اعلام نموده بود که اینجانب حق ساخت و ساز ندارم. این اختلافات، چهار وقفه به وجود اورد. نیمه دوم سال 1386 مسکن و سازمان *به اینجانب اعلام نمود مشکل حقوقی پیش امده با سازمان اتکا حل شده و اینجانب را ارشاد نمودند که پروانه ساخت اخذ نمایم. اینجانب امکانات لازم جهت اخذ پروانه ساختمان از قبیل تهیه نقشه، مهندس ناظر، بیمه کارگر با هزینه شخصی تهیه نمودم سپس ستاد بازسازی و نوسازی مدارس جهت تهیه نقشه و مجوزهای لازم با شهرداری مکاتبه نمود. پس از اخذ مجوز از شهرداری به اداره کل اموزش و پرورش جهت دریافت تسهیلات برای احداث مراجعه و اینجانب را به کارگروه اشتغال معرفی نمودند که طی نامه شماره 300 / 47280 / 561 مورخ 05 / 10 / 1390 مراتب به بانک عامل اعلام شد سپس به نماینده وقت جناب اقای ع. اعلام نمودند که بودجه ای در این رابطه با این طرح امکان پذیر نمی‌باشد. مجددا کارگروه اشتغال به نمایندگی از اداره کل اموزش و پرورش جناب اقای ع. ان را در جلسه مطرح نمودند که طی نامه شماره 300 / 912025 / 61 مورخ 12 / 05 / 1391 به بانک صادرات استان معرفی و بعد از فرایند مجدد تسهیلات لازم و بودجه کافی در رابطه با این طرح را نداشتند. تمامی نامه ها هم ضمیمه هست. تاخیر در ساخت، منتسب به اینجانب نیست و اینجانب هیچ قصوری ننموده ام.

دادگاه از توجه به اوراق و محتویات پرونده، با این استدلال که؛ اولا و مستفاد از توضیحات مندرج در قرارداد واگذاری تنظیمی بین متداعیین به تاریخ 08 / 07 / 1382 اخذ پروانه ساختمانی و شروع عملیات اجرایی به صورت شرط فعل مورد تصریح قرار گرفته است. ثانیا و توجها به اظهارات متداعیین در جلسه رسیدگی و مدارک و مستندات ابرازی، هر چند پروانه ساختمانی توسط خوانده اخذ شده لکن عملیات اجرایی در پلاک موضوع دعوی تا کنون شروع نشده است. لذا با استناد به مقررات ماده 496 قانون مدنی با لحاظ ماده 484 همان قانون، با احراز تخلف خوانده از شرایط قراردادی، خیار فسخ از تاریخ تخلف برای خواهان به عنوان بایع ثابت است. ثالثا و موکدا علیرغم احراز وجود حق فسخ برای خواهان به شرح معنونه، اعمال این حق توسط خواهان و فسخ قرارداد تنظیمی بین ایشان و خوانده، فوری نبوده و همراه با تاخیر غیر قابل توجیه بوده است. چرا که حسب محتویات پرونده خواهان در تاریخ 24 / 01 / 1393 و بعد از گذشت 11 سال مبادرت به فسخ قرارداد نموده است.و به زعم دادگاه چنین فسخی به علت تاخیر در اعمال فسخ توسط ذوالخیار، ساقط شده و غایتا نمی تواند منشا اثر باشد. رابعا اگر چه فوریت یا تراخی اعمال خیار فسخ ناشی از تخلف از شرط بین دکترین حقوقی محل نزاع است.و حتی در اولویت فور و تراخی در فرض شک، بین اصولیون و فقها هم اتفاق نظری وجود ندارد. لیکن به زعم دادگاه، بنا به ادله ذیل، خیار تخلف از شرط، فوریت (عرفی) دارد. و تراخی غیر موجه ان، مسقط خیار است. 1 ) بلا تردید خیار، خلاف اصل است.و در امور خلاف اصل، هر گونه تفسیری باید اصل را تضمین کند بدین معنا که هر انچه اصل (یعنی لزوم و صحت عقد) را متزلزل سازد باید فوری تعیین تکلیف شود. و تراخی در چنین اموری صرفا وضعیت عقد را متزلزل می‌سازد چه انکه طرف مقابل هر لحظه باید منتظر اعمال خیار از ناحیه ذوالخیار باشد. که این امر مخالف اراده متعاقدین در انعقاد عقدی دائمی است. 2 ) به محض تحقق انی شرط یعنی تخلف متعهد، طرف مقابل یعنی متعهد له هم انا ذیحق در فسخ معامله می‌گردد.، و من له الخیار هم قاعدتا باید انا و به فوریت (البته عرفی)، در خصوص اعمال خیار اتخاذ تصمیم نماید. چرا که استمرار حق فسخ به عنوان مقوله ای متفاوت از ایجاد حق فسخ، موضوعی است.که خود نیازمند دلیل است.و نمی توان بدون دلیل قایل به استمرار حقی بود که حدوث ان، مدتها پیش بوده است. 3 ) اصولا تاخیر در اعمال حقوق و اختیارات، اگر با حقوق دیگران تزاحم داشته و به نوعی وضعیت دیگران را متاثر سازد، جایز نیست. به عبارت اخری، نظم عمومی اجازه تاخیر بدون سبب را نمی دهد لذا تعیین تکلیف سریع عقد، اقتضای نظم عمومی و ناشی از احترام به حقوق دیگران است. 4 ) همانطور که گذشت، تعلل در اعمال خیار فسخ توسط ذوالخیار، وضعیت طرف مقابل را هم متزلزل می‌سازد و اصل چهلم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، چنین امری را نفی نموده است.و کسی نمی تواند اعمال حق خود را وسیله اضرار به غیر قرار دهد فلذا گزافه نیست که تراخی ناشی از اعمال خیار ناشی از تخلف از شرط فعل را نهایتا مخالف قاعده لاضرر دانست. 5 ) قایل بودن به تراخی در اعمال خیار تخلف از شرط، ابهام بدون پاسخی را ایجاد خواهد کرد که تراخی تا کی؟ (تا چه زمانی؟) ای بسا ذوالخیار کلا موضوع را به سکوت برگزار نموده و حتی فعل یا ترک فعلی که مبین اسقاط حق فسخ باشد. را مرتکب نشود.!؟! 6 ) اینکه فوریت در اعمال خیار نیاز به نص دارد.، دلیل تام و متقنی نیست چرا که تصریح به فوریت در اعمال خیار در خصوص بعضی از خیارات به معنای نفی فوریت در باقی خیارات نیست به عبارتی اثبات شی نفی ما عدا نمی کند، مضافا اینکه نصی هم پیرامون تراخی در باقی خیارات وجود ندارد. فلذا تصریح به فوریت در بعضی از خیارات، از باب تاکید موکد بوده است. 7 ) بر اساس نظر مشهور فقها (شیخ ا.، شیخ ط.، شهید اول و ث.، محقق ک.، ا. خ. ره، ا. ا. خ. و …) که بر اساس قانون در موارد سکوت و اجمال قانون باید به ان استناد نمود، اعمال خیار، پس از علم به ان، فوری است.و باید در اولین فرصت عرفی اعمال شود. و تاخیر حارج از عرف، خیار را ساقط خواهد کرد. خامسا و نتیجتا، تاخیر و تعلل حدود 11 ساله و غیر موجه خواهان در فسخ قرارداد فی مابین ایشان و خوانده، مخالف فوریت اعمال خیار بوده و دادگاه این تاخیر را اماره ای قوی بر سقوط خیار می داند. سادسا و نهایتا به علت سقوط خیار تخلف از شرط، خواهان حقی در فسخ قرارداد متنازع فیه نداشته و مالا دعوی مطروحه غیرموجه و غیر ثابت است. بنای علی هذا دادگاه با استناد به مقررات ماده 1257 قانون مدنی و 197 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رای صادره (حضوری و) ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر *می باشد./.

غ. ع. ح.

دادرس شعبه *غرب

رونوشت برابر اصل و اداریست. مدیر دفتر شعبه *غرب. ل. ع. پ.