بسمه تعالی
هیات تخصصی اراضی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست
شماره پرونده: ه ت/ 0300285 شماره دادنامه سیلور: 140431390001117331 تاریخ: 1404/05/11
شاکی: آقای سجاد کریمی پاشاکی
طرف شکایت: سازمان ملی زمین و مسکن
موضوع شکایت و خواسته: ابطال تبصره 3 ماده 2، ماده 3 و بندهای ذیل آن، بندهای 5-1 و 5-2 ماده 5، بندهای 6-1 و 6-3 ماده 6 از تیپ قرارداد واگذاری زمین مشاعی به مشمولین قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران که طی مصوبه شماره 01/7788/ه مورخ 1401/06/20 هیات مدیره سازمان ملی زمین و مسکن تصویب گردیده ابلاغی تحت نامه شماره 11120140136478 مورخ 1401/07/04 مدیرکل دفتر امور حقوقی و قراردادهای سازمان ملی زمین و مسکن
شاکی دادخواستی به طرفیت سازمان ملی زمین و مسکن به خواسته ابطال تبصره 3 ماده 2، ماده 3 و بندهای ذیل آن، بندهای 5-1 و 5-2 ماده 5، بندهای 6-1 و 6-3 ماده 6 از تیپ قرارداد واگذاری زمین مشاعی به مشمولین قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران که طی مصوبه شماره 01/7788/ه مورخ 1401/06/20 هیات مدیره سازمان ملی زمین و مسکن تصویب گردیده ابلاغی تحت نامه شماره 11120140136478 مورخ 1401/07/04 مدیرکل دفتر امور حقوقی و قراردادهای سازمان ملی زمین و مسکن به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است. متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر می‌باشد:
"قرارداد واگذاری زمین مشاعی به مشمولین قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران
ماده 2-موضوع قرارداد
تبصره 3- زمین مورد نظر با کاربری مسکونی و منحصراً به منظور احداث.....واحد مسکونی جهت بهره مندی ایثارگران واجد شرایط مطابق با تعریف مندرج در مقررات مقدمه این قرارداد واگذار می‌شود و متقاضیان حق استفاده دیگری از زمین مورد واگذاری را ندارند و بایستی در قالب همین هدف و مبنا اقدام نمایند لذا امکان تغییر کاربری و یا تغییر نوع بهره برداری از آن وجود ندارد. ضمناً متقاضیان متعهد هستند از حداکثر سقف تراکم مجاز منطقه استفاده نمایند و در صورتی که تعداد واحد های احداثی بیشر از تعداد متقاضیان مندرج در ماده یک باشد بایستی به ازای هر واحد مسکونی ایثارگر واجد شرایط معرفی شود.
ماده 3- مدت قرارداد
3-1) 6 ماه از تاریخ تحویل زمین(موضوع تبصره یک ماده 2) برای اخذ پروانه عملیات اجرایی.
3-2) حداکثر ظرف مدت 2 سال پس از مدت بند 1-3 برای اتمام 100 درصد عملیات اجرایی و اخذ پایانکار.
تاکیداً حداکثر ظرف مدت 30 ماه پس از تحویل زمین بایستی کل واحدها احداث و به بهره برداری و پایان کار رسیده باشد.
ماده 5-شروط و تعهدات اداره کل:
5-1- پس از انجام کلیه تعهدات قرارداد و قانونی و عرفی توسط متقاضیان من جمله شروع و اتمام عملیات در مهلت های مقرر و اخذ گواهی ها از کلیه مراجع اداری اعم از ثبت و شهرداری و دارایی و. ..(مانند اخذ پایان کار برای تمام واحدها، صورتمجلس تفکیکی و غیره) و تسویه حساب کامل، متعاقباً اداره کل اقدام به انتقال رسمی موضوع قرارداد به ایثارگران واجد شرایط می نماید.
5-2- چنانچه حسب احکام قطعی مراجع قضایی مالکیت اداره کل به نقع اشخاص ثالث به هر دلیل و جهت باطل شود صرفاً عین بهای پرداختی از سوی متقاضیان به آنها مسترد خواهد شد. در صورتی که باب پروانه ساختمانی، مستحدثات قانونی هزینه ای شده باشد، هزینه های یاد شده با نظر اداره کل راه و شهرسازی محاسبه و پرداخت خواهد شد.
ماده 6- شرایط و تعهدات متقاضیان
6-1- متقاضیان مکلفند حداکثر ظرف مدت 6 ماه پس از تحویل زمین نسبت به اخذ پروانه ساختمان و شروع عملیات اقدام و در همین مدت نسخه مصدق پروانه را کتباً تحویل اداره کل نمایند و متعهد هستند حداکثر ظرف مدت 30 ماه پس از تحویل زمین عملیات اجرایی پایان یافته و واحدها احداث و به بهره برداری و پایانکار برسد.
.....
6-3- متقاضیان حق واگذاری کلی و یا جزیی موضوع قرارداد و تعهدات خود مندرج در این قرارداد را به غیر تحت هیچ یک از عناوین حقوقی، اعم از بیع، وکالت، صلح وغیره (تمام عقود معین و نامعین، کلاً یا جزیاً، مشاعاً یا مفروزاً) ندارند."
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت:
نظر به اینکه هیات مدیره سازمان ملی زمین و مسکن طی مصوبه شماره 01/7788/ه مورخ 20/ 6/ 1401 تیپ قرارداد واگذاری زمین مشاعی به مشمولین قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران را وضع و طی نامه شماره 11120140136478 مورخ 4/ 7/ 1401 ابلاغ نمود علیهذا مفادی از این تیپ قرارداد به شرح ذیل برخلاف قوانین و خارج از حدود اختیارات و تکالیف قانونی می‌باشد.
در مقدمه معروض می‌دارد که وفق بند الف ماده 3 قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران؛ تامین و واگذاری زمین یا مسکن، از جمله روش های استفاده از خدمات مسکن می‌باشد که بر اساس بند 1 تبصره 1 این ماده؛
1 همسران، فرزندان و والدین شهدا، اسرا و مفقودالاثرها، جانبازان بیست و پنج درصد (25%) و بالاتر و آزادگانی که فاقد مسکن بوده یا دارای مسکن نامناسب می‌باشند.
همچنین در ماده 7 قانون یاد شده مقرر گردیده است:
ماده 7 وزارت راه و شهرسازی موظف است برای جانبازان بیست و پنج درصد (25%) و بالاتر، آزادگان، همسران شهید و یا قیم قانونی فرزندان شهید (به نام فرزندان) نسبت به تامین زمین بر مبنای قیمت منطقه ای سال 1369 و اولین سال قیمت منطقه ای برای زمین هایی که قیمت منطقه ای سال 1369 را ندارند با هماهنگی بنیاد اقدام نماید. در صورتی که واگذاری زمین به واجدین شرایط این ماده ممکن نباشد دولت مکلف است به ازای آن جهت هر یک از مشمولان مبلغ پنجاه میلیون (50,000.000) ریال برای سال اول و متناسب با نرخ تورم جهت سال های بعد، اعتبار لازم را اختصاص دهد.
و من حیث المجموع مستفاد از ماده 76 این قانون؛ کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون ملغی الاثر می‌باشد.
در نتیجه احکام مربوط به واگذاری زمین به مشمولین ذیربط از قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران، مستقل بوده و قابل امتزاج با قوانینی چون قانون زمین شهری و. .. نمی‌باشد چرا که می‌بایست مستقلاً احکام آن بنا به تجویز قانونی اجرا گردد.
اولاً در مواد 3 و 7 قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران، واگذاری زمین به مشمولین این مواد تاکید شده است و عقد قرارداد به کیفیت تیپ ابلاغی علیرغم اینکه ثمن ملک از متقاضیان مشمول مطابق ماده 4 آن وصول می‌شود اما به ایشان واگذار و انتقال نمی یابد لذا عملاً منظور نظر مقنن چنین شیوه ای نبوده است بنابراین به کیفیت مطروحه و دلایل بعدالذکر، واگذاری زمین در معنای انتقال آن به مشمولین این قانون مدلول احکام قانونی مربوطه بوده که می‌بایست تحقق یابد.
ثانیاً در تبصره 3 ماده 2 تیپ قرارداد آمده است:
زمین مورد نظر با کاربری مسکونی و منحصراً به منظور احداث.....واحد مسکونی جهت بهره مندی ایثارگران واجد شرایط مطابق با تعریف مندرج در مقررات مقدمه این قرارداد واگذار می‌شود و متقاضیان حق استفاده دیگری از زمین مورد واگذاری را ندارند و بایستی در قالب همین هدف و مبنا اقدام نمایند لذا امکان تغییر کاربری و یا تغییر نوع بهره برداری از آن وجود ندارد. ضمناً متقاضیان متعهد هستند از حداکثر سقف تراکم مجاز منطقه استفاده نمایند و در صورتی که تعداد واحد های احداثی بیشر از تعداد متقاضیان مندرج در ماده یک باشد بایستی به ازای هر واحد مسکونی ایثارگر واجد شرایط معرفی شود.
نظر به اینکه تعهد ایجادی مقنن در مواد قانونی از جمله در بند الف ماده 3 و ماده 7 قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران، تعهد به وسیله است و نه به نتیجه علیهذا دولت مکلف است که به مشمولین این قانون یک قطعه زمین مناسب واگذار نماید و با واگذاری مذکور مسیولیت دولت در این رابطه خاتمه خواهد یافت و ایثارگر مشمول، دیگر نمی‌تواند مطالبه ای در این رابطه در موضوع مواد 3 و 7 قانون یاد شده داشته باشد حال آنکه طی تبصره ذیل ماده 2 تیپ قرارداد معترض عنه، تعهد به نتیجه مطمح نظر قرار گرفته و الزام به شراکت و ساخت و ساز با شرکاء تاکید گردیده و هرگونه استفاده دیگر از جمله بنای مازاد و... را ممنوع دانسته و در پایان با شگفتی اعلام نموه که در صورت واحد های احداثی بیشتر از تعداد متقاضیان در ماده یک می‌بایست به ازای هر واحد مسکونی ایثارگر جدید واجد شرایط معرفی شود؟ حال سوال این است که واحد اضافه می‌بایست به ایثارگر جدید چگونه آن هم با هزینه کرد سایر شرکای ایثارگر واگذار شود؟ و در صورت عدم پیدا شدن ایثارگر جدید، آیا قرارداد از حیز انتفاع ساقط و فسخ تلقی می‌شود؟ لذا درج این تبصره به کیفیت مطروحه خارج از حدود اختیارات و تکالیف قانونی و مواد قانونی یاد شده است.
ثالثاً در ماده 3 مدت قرارداد تیپ ابلاغی مقرر شده است:
3-1) 6 ماه از تاریخ تحویل زمین(موضوع تبصره یک ماده 2) برای اخذ پروانه عملیات اجرایی.
3-2) حداکثر ظرف مدت 2 سال پس از مدت بند 1-3 برای اتمام 100 درصد عملیات اجرایی و اخذ پایانکار.
تاکیداً حداکثر ظرف مدت 30 ماه پس از تحویل زمین بایستی کل واحدها احداث و به بهره برداری و پایان کار رسیده باشد.
نخست آنکه وفق آراء متعددی از هیات عمومی دیوان عدالت اداری و نیز توجه به ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک؛ همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور باو‌منتقل کردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت، بنابراین اخذ پروانه ساختمانی در حالی که سند رسمی زمین مذکور هنوز از سوی دولت به ایثارگران مشمول، واگذار نشده اساساً امکان پذیر نبوده و مخالف موازین قانونی و آرای هیات عمومی دیوان عدالت اداری می‌باشد لذا ایثارگر متقاضی سند اساساً ذینفع در ملک یاد شده محسوب نمی شود.(دادنامه های شماره 69 / 86 مورخ 1386/2/9 و 226 مورخ 1395/4/15 و 1297 مورخ 1395/12/13 و 5555 مورخ 17 / 4/ 1399 و 2397 مورخ 1400/8/25 و رای وحدت رویه شماره 68 مورخ 1387/2/8 هیات عمومی دیوان عدالت اداری و نیز دادنامه شماره 140331390002092423 مورخ 1403/8/29 و...)
دوم آنکه صدور پروانه، ساخت و ساز، اخذ پایان کار و... همگی تابع مولفه و متغییرهایی است که بعضاً خارج از حدود اختیار و صلاحیت های سازنده ملک می‌باشند مانند سازمان نظام مهندسی، شهرداری، کمیسیون ماده صد و... از این رو تعیین محدودیت زمانی مصرح در بندهای یاد شده در ماده 3، آن هم با نظر به ماده 7 تیپ قرارداد یعنی فسخ، عملاً می‌تواند اقدامات و هزینه کردهای مشمولین را بدین سبب تباه سازد علیهذا این ماده به کیفیت یاد شده خارج از حدود اختیارات و تکالیف قانونی و مخالف اصل 40 قانون اساسی محسوب می‌شود.
رابعاً در ماده 5 شروط و تعهدات اداره کل مقرر شده است:
5-1 پس از انجام کلیه تعهدات قرارداد و قانونی و عرفی توسط متقاضیان من جمله شروع و اتمام عملیات در مهلت های مقرر و اخذ گواهی ها از کلیه مراجع اداری اعم از ثبت و شهرداری و دارایی و. ..(مانند اخذ پایان کار برای تمام واحدها، صورتمجلس تفکیکی و غیره) و تسویه حساب کامل، متعاقباً اداره کل اقدام به انتقال رسمی موضوع قرارداد به ایثارگران واجد شرایط می نماید.
5-2 چنانچه حسب احکام قطعی مراجع قضایی مالکیت اداره کل به نقع اشخاص ثالث به هر دلیل و جهت باطل شود صرفاً عین بهای پرداختی از سوی متقاضیان به آنها مسترد خواهد شد. در صورتی که باب پروانه ساختمانی، مستحدثات قانونی هزینه ای شده باشد، هزینه های یاد شده با نظر اداره کل راه و شهرسازی محاسبه و پرداخت خواهد شد.
نخست آنکه منظور از واگذاری زمین در مواد 3 و 7 انتقال آن به مشمولین این مواد است و اساساً بدون انتقال، امکان ساخت و ساز و اخذ پروانه برای زمینی که در مالکیت فرد نمی‌باشد وفق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک و آرای مارالبیان هیات عمومی دیوان عدالت اداری ممکن نیست بنابراین وضع بند 5-1 مخالف مدلول این احکام و خارج از حدود اختیارات و تکالیف قانونی طرف شکایت است.
دوم آنکه زمینی که در دفتر اسناد رسمی به نام مشمولان موضوع مواد 3 و 7 قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران منتقل نشود، می‌تواند در معرض اعمال قهری از جمله انتقال قهری وفق آراء دادگاه ها برای اشخاص ثالث قرار گیرد و چونکه این حوادث احتمالی می‌تواند هزینه کردهای مشمولین را زایل و تباه سازد، در هیچ قانونی نیز به طرف شکایت اجازه هزینه کرد از بودجه کل کشور به منظور پرداخت خساراتی از جمله صدور پروانه و یا مستحدثات قانونی در صورت وقوع وضعیت مذکور، اعطا نشده است از این رو چنین جوازی در موضوع بند 5-2 ماده 5 خارج از حدود اختیارات و تکالیف قانونی طرف شکایت و مخالف ماده 60 قانون تنظیم مقررات مالی دولت 2 مصوب 1393 و ماده 71 قانون احکام دایمی برنامه های توسعه و در حکم تعهد زاید بر اعتبار است.
خامساً در ماده 6- شرایط و تعهدات متقاضیان آمده است:
6-1 متقاضیان مکلفند حداکثر ظرف مدت 6 ماه پس از تحویل زمین نسبت به اخذ پروانه ساختمان و شروع عملیات اقدام و در همین مدت نسخه مصدق پروانه را کتباً تحویل اداره کل نمایند و متعهد هستند حداکثر ظرف مدت 30 ماه پس از تحویل زمین عملیات اجرایی پایان یافته و واحدها احداث و به بهره برداری و پایانکار برسد.
6-3 متقاضیان حق واگذاری کلی و یا جزیی موضوع قرارداد و تعهدات خود مندرج در این قرارداد را به غیر تحت هیچ یک از عناوین حقوقی، اعم از بیع، وکالت، صلح وغیره (تمام عقود معین و نامعین، کلاً یا جزیاً، مشاعاً یا مفروزاً) ندارند.
نخست آنکه در خصوص بند 6-1 قید آن با توجه به مفاد ماده 7 این تیپ قرارداد(شرایط فسخ) از آنجاییکه برابر آراء متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری و نیز ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، پروانه صرفاً به نام مالک صادر می‌شود، خلاف این موازین بوده و نیز از آنجاییکه به دلایل مختلف امکان اخذ پروانه یا ساخت و ساز یا پایان کار در مواعد متعین در این بند، می‌تواند محقق نشود، منجر به ضرر مشمولان خواهد شد که در نتیجه وضع این بند ضمن مخالفت با اصل 40 قانون اساسی، خارج از حدود اختیارات و تکالیف قانون می‌باشد.
دوم آنکه در خصوص بند 6-3 قطع نظر از ایراد اساسی، لزوم واگذاری قطعی و انتقال سند و نه عقد قرارداد به شرح تیپ قرارداد ابلاغی، وفق بند اخیرالذکر باید پذیرفت که به کیفیت مطروحه، جانباز قطع نخاع، شیمایی و یا والدین کهنسال شهدا و همسران شهدا و.. مشمول این قانون، شخصاً می‌بایست صفر تا صد این فرایند را عمل نمایند و به هیچ وجه حتی وکالت اداری در پیگیری امور این تیپ قرارداد را نمی توانند به شخص دیگر اعطاء کنند!!!! به کیفیت مطروحه عملاً باید برخی از اقشار قانونی ذینفع در این قوانین را با اجرای بند معترض عنه یاد شده، از دایره اجرایی شمول این قانون خط زد! چرا که ایشان به دلایل مارالبیان اساساً امکان مراجعه شخصی به منظور سیر مراحل اداری را نخواهند داشت. فلذا این بند نیز خلاف اصل 40 قانون اساسی و نیز خارج از حدود اختیارات و تکالیف قانونی است.
به دلایل معنونه در ردیف های پیشین، اساساً فسخ پیش بینی شده در ماده 7 قرارداد، موجب قانونی نداشته زیرا مدلول قانون واگذاری زمین است و زمانی امکان اعمال حقوق مالکانه از جمله اخذ پروانه و. .. وجود دارد که زمین مستفاد از ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، به نام مشمولین طی سند رسمی منتقل شده باشد از این رو عدم رعایت مواعد به هر دلیلی طی این ماده منجر به فسخ تلقی شده و اداره کل به کسر 30 درصد(که معلوم نیست بر چه مبنای قانونی می‌باشد) هزینه های متقاضیان را به ایشان مسترد می کند این در حالی است که هیچ مبنای قانونی نیز برای این شکل از استرداد از محل بیت المال تعیین نشده و نوعی درآمد زایی برای طرف شکایت محسوب می‌شود که خود مغایر ماده 60 قانون تنظیم مقررات مالی دولت 2 و تعهد زاید بر اعتبار موضوع ماده 71 قانون احکام دایمی برنامه های توسعه است.
علی ایحال با عنایت به موارد مطروحه و دلایل مشروحه و توجه به اینکه مقنن مانند سایر احکام مشابه برای ایثارگران از جمله، اختصاص سهمیه اشتغال، دانشگاه و نیز وام بلاعوض، تخصیص خودرو و... تعهد به وسیله در موضوع ماده 3 و 7 قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران دارد علیهذا مفاد معترض عنه از تیپ قرارداد ابلاغی، مفید مدلول این مواد قانونی نبوده و عملاً علیرغم اخذ بهای زمین موضوع ماده 7 قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران، انتقال و واگذاری ای صورت نمی پذیرد تا بتوان اعمال مالکانه از جمله اخذ پروانه ساختمانی و... برای این اراضی مطالبه نمود و همچنین مفروض بر صحت این مفاد و الزام بر احداث واحد مسکونی با تمام ایرادات عنوان شده، پس از صدور سند و انتقال، مالک می‌تواند آن را برخلاف مقررات بسیار سخت گیرانه طرف شکایت، به هر شخص دیگر واگذار نماید و کل تلاش های طرف شکایت را بی نتیجه سازد! بنابراین در هر صورت مفاد معترض عنه ضمن مغایر با قوانین مارالذکر و نیز اصول قانون اساسی به کیفیت مطروحه، خارج از حدود اختیارات و تکالیف قانونی بوده که ابطال تبصره 3 ماده 2 و ماده 3 و بند های 1-5 و 2-5 از ماده 5 و بندهای 6-1 و 6-3 از ماده 6 و ماده 7 این تیپ قرارداد را از بدو صدور از قضات شریف هیات عمومی دیوان عدالت اداری استدعا دارد.
خلاصه مدافعات طرف شکایت:
اولاً- شاکی محترم ادعا نموده که در قانون موصوف منظور انتقال قطعی زمین می‌باشد و نیاز به تنظیم قرارداد واگذاری نخواهد بود. حال آنکه فصل دوم قانون یاد شده تحت عنوان "واگذاری زمین" به شرح مواد 3 لغایت11 تصریح می‌نماید که خدمات مسکن با استفاده از روش‌های ذیل ارایه می‌گردد. بند "الف" ماده 3 تصریح می‌نماید:
الف- تامین و واگذاری زمین یا مسکن:
بدیهی است قید واژه واگذاری در متن قانون ناظر به تحقق هدف قانونگذار در راستای تامین مسکن بوده به گونه‌ای که واگذاری زمین منجر به احداث مسکن گردد. چه،این مهم نیاز بنیادی و عمومی ایثارگران عزیز می‌باشد. لذا ضروری می‌نماید نخست قرارداد واگذاری زمین تنظیم و پس از احداث واحد مسکونی ضمن برخورداری از تسهیلات اعطایی دولت، انتقال قطعی صورت پذیرد. بندهای متعدد ماده 3 قانون موصوف بر اعطای خدمات مختلف توسط دولت به منظور تامین مسکن دلالت دارد بدیهی است هدف مقنن اعطای زمین دولتی و تبدیل آن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای در بازار مسکن نبوده است.
ثانیاً- شاکی محترم در بند دوم دادخواست بر این باور اشتباه می‌باشد که تعهد ایجادی مقنن تعهد به وسیله است نه نتیجه به همین دلیل نیز نسبت به تبصره 3 ماده 2 تیپ قرارداد مصوب هیات مدیره سازمان معترض می‌باشند.
تبصره 3 مذکور مقرر می‌دارد: زمین مورد نظر با کاربری مسکونی و منحصراً به منظور احداث واحد مسکونی جهت بهره‌مندی ایثارگران واجد شرایط مطابق با تعریف مندرج در مقررات مقدمه این قرارداد واگذار می‌شود و متقاضیان حق استفاده دیگری از زمین مورد واگذاری را ندارند و بایستی در قالب همین هدف و مبنا اقدام نمایند. لذا امکان تغییر کاربری و یا تغییر نوع بهره‌برداری از آن وجود ندارد. ضمناً متقاضیان متعهد هستند از حداکثر سقف تراکم مجاز منطقه استفاده نمایند و در صورتی که تعداد واحدهای احداثی بیشتر از تعداد متقاضیان مندرج در ماده 1 باشد بایستی به ازای هر واحد مسکونی ایثارگر واجد شرایط معرفی شود.
شاکی محترم اظهار می‌نماید دولت مکلف است به مشمولین این قانون یک قطعه زمین مناسب واگذار نماید و با واگذاری مذکور مسیولیت دولت در این رابطه خاتمه یافته است. حال آنکه چنین نیست. همانگونه که مذکور افتاد هدف مقنن تامین مسکن ایثارگران عزیز است چنانچه شاکی در ماده 3 قانون دقت می‌نمودند این ادعا را مطرح نمی‌کردند. شاکی می‌بایست در چهارچوب پروانه ساختمان و قرارداد واگذاری مبادرت به احداث بنا نماید. بنابراین چنانچه با هماهنگی بنیاد شهید و معرفی متقاضیان برای قطعه زمین اعطایی دولت، مقرر باشد تعداد معینی واحد مسکونی احداث شود. در صورت احداث واحد مسکونی مازاد بر تراکم مجاز واگذار شوندگان باید واحدهای اضافی را با هماهنگی بنیاد شهید به دیگر مخاطبین قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران واگذار نمایند. بدیهی است در این صورت هزینه‌های مربوطه توسط متقاضیان جدید در حق آنها تودیع خواهد شد و به این ترتیب هدف قانونگذار نیز که تامین مسکن مخاطبین قانون موصوف است محقق می‌گردد. زیرا منظور از وضع این قانون کسب سود و منفعت شخصی برای متقاضیان نبوده و اعطای تسهیلات مندرج در قانون و زمین دولتی به بهای قلیل صرفاً جهت تامین مسکن اقشار هدف این قانون در نظر گرفته شده است.
ثالثاً- شاکی در این بند به مدت‌های مندرج در قرارداد اعتراض نموده است. به عرض می‌رساند که درج مدت‌های مذکور، جهت اعمال نظارت بر عملکرد متقاضی است که پس از تحویل زمین و اخذ تسهیلات، زمین ماخوذه را رها ننماید. بدیهی است چنانچه تاُخیرات صورت گرفته به علت فورس ماژور یا عواملی که خارج از اراده متقاضی بوده یا منتسب به عمل دستگاههای اجرایی ذی مدخل باشد، موجه تلقی می‌گردد. چه، هدف رفع نیاز مسکن ایثارگران است نه ایجاد مزاحمت برای آنها، طی بیش از 40 سال که از فعالیت این سازمان سپری شده همواره اعطای زمین دولتی به بهای منطقه‌ای با تنظیم قرارداد واگذاری صورت گرفته و می‌گیرد. به علاوه قراردادهای واگذاری زمین این سازمان جهت ارایه به شهرداری، بانک‌ها و دیگر دستگاههای اجرایی مربوطه معتبر می‌باشند. این امر در تبصره 3 ماده 29 آیین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری تصریح گردیده است. بدین ترتیب شاکی محترم نباید نگران عدم اعتبار و توجه دستگاههای اجرایی جهت اخذ خدمات مربوطه در این باب باشند کما اینکه هیچگونه مدرکی مبنی برعدم پذیرش قراردادهای واگذاری زمین این سازمان توسط دستگاههای اجرایی ذی ربط ارایه ننموده اند.
رابعاً- شاکی در این بند به درج بند 5-1قرارداد که انتقال قطعی زمین را منوط به اخذ پایان کار اعلام نموده معترض است. در صورتی که انتقال اراضی موات که این سازمان تصدی آن را به لحاظ امور حاکمیتی دولت عهده‌دار می‌باشد منوط به عمران آن است. به همین دلیل نیز در ماده 3 قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران بحث از واگذاری زمین شده تا پس از احداث و اخذ پایانکار انتقال قطعی صورت پذیرد. به علاوه همانگونه که در بندهای بالا اشارت گردید هدف تامین مسکن برای ایثارگران است نه اعطای زمین.
شاکی حاضر نسبت به درج بند 5-2 قرارداد نیز معترض می‌باشند، این بند ناظر به موردی است که زمین موضوع قرارداد متعلق حق غیر قرار گیرد. بدیهی است به موجب عمومات قانون مدنی و نیز قانون مسیولیت مدنی بر فرض که زمین واگذار شده متعلق حق غیر قرار گیرد، متقاضی حق دریافت بهای پرداختی و نیز مطالبه خسارات مربوطه را خواهد داشت و چنانچه متقاضی نسبت به موضوع خسارت معترض باشد می‌تواند از طریق مراجع قضایی علیه دولت احقاق حق نماید. شایان ذکر است در این صورت حق مکتسبه متقاضی جهت تامین مسکن مناسب به قوت خود باقی است و نامبرده می‌تواند مجدداً درخواست خود را تسلیم نماید. زیرا این حق به موجب قانون به وی تفویض شده و در صورتی که زمین اعطایی متعلق حق غیر درآمده باشد نامبرده به حق قانونی خود نایل نگردیده است.
خامساً- شاکی محترم از شرایط واگذاری اراضی دولتی آگاه نبوده و بر این باور اشتباه می‌باشد که قراردادهای واگذاری زمین از ناحیه دولت در شهرداری و مراجع رسمی در خور اعتنا نیست و باید ملک رسماً به نام متقاضی پروانه ساخت باشد. در حالی که چنین نیست و همانگونه که در پیش بیان گردید شهرداری‌ها برای قراردادهای واگذاری زمین توسط این سازمان اعتبار قایل شده و پس از تایید دولت مبادرت به صدور پروانه ساختمان می‌نمایند. شاکی محترم هیچگونه مدرکی مبنی بر اینکه شهرداری پس از ارایه قرارداد واگذاری زمین توسط دولت از صدور پروانه ساخت امتناع نموده ارایه نکرده‌اند. این اعتراض قویاً مردود است. تبصره‌های 2 و 3 ماده 29 آیین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری بر این امر تصریح دارد. در بخش دیگر بند "خامسا" دادخواست، شاکی نسبت به بند 6-3 تیپ قرارداد اعتراض نموده چرا که تصریح شده متقاضی قبل از احداث ساختمان و تنظیم سند انتقال قطعی حق واگذاری زمین موضوع قرارداد را به غیر ندارد. گویا ایشان فراموش کرده‌اند که واگذاری زمین برای تامین مسکن مخاطبین قانون موصوف است نه سوداگری زمین. ضمناً در قرارداد هرگونه وکالت کاری جهت انجام موضوع قرارداد به نیابت از متقاضی که ممکن است سالمند یا بیمار باشد منع نشده بلکه عدم انتقال قطعی زمین تصریح شده است. لذا این ایراد نیز صحیح نمی‌باشد.
سادساً- شاکی در این بند به درج شرط فسخ قرارداد اعتراض نموده است. بدیهی است ضمانت اجرای هر قراردادی فسخ آن است. حال این فسخ، یا قانونی است و یا ناشی از تخلف از شروط قرارداد. شایان ذکر است در قراردادهای دولتی ضروری است شرط فسخ در شروط قرارداد تصریح شود، چه این اسناد در ارتباط با وظایف اجرایی و بعضاً حاکمیتی دستگاه اجرایی تنظیم می‌شود. در قضیه حاضر، چنانچه به هر دلیل قرارداد فسخ شود. پس از تحقق اقدامات پس از فسخ قرارداد از آنجا که تامین مسکن ایثارگر محقق نشده است. در صورت معرفی مجدد توسط بنیاد شهید حق بهره‌مندی از مزایای قانون خاص موصوف در چارچوب ضوابط و مقررات مربوط به قوت خود باقی است.
بنا به مراتب معروضه فوق مصوبه هیات مدیره این سازمان در چهارچوب اختیار مربوطه در باب واگذاری اراضی دولت (ماده 14 اساسنامه) در اجرای اصل 31 قانون اساسی (تامین مسکن آحاد مردم با اولویت اقشار خاص) وفق قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران و بند یک تصمیم‌نامه مورخ 1399/4/21 منعقده فی مابین وزارت مطبوع و بنیاد شهید که متضمن بیان چگونگی واگذاری زمین یا واحد مسکونی در راستای تامین مسکن ایثارگران عزیز بوده تصویب گردیده است. لذا بر خلاف برداشت ناصواب شاکی محترم هدف در اختیار گذاشتن زمین دولت به بهای قلیل منطقه‌ای جهت تشدید بورس بازی بر روی زمین و اهداف سوداگرانه نمی‌باشد. رد شکایت مطروحه مورد استدعا می‌باشد.
پرونده شماره ه ت/0300285 مبنی بر درخواست ابطال تبصره 3 ماده 2، ماده 3 و بندهای ذیل آن، بندهای 5-1 و 5-2 ماده 5، بندهای 6-1 و 6-3 ماده 6 از تیپ قرارداد واگذاری زمین مشاعی به مشمولین قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران که طی مصوبه شماره 01/7788/ه مورخ 1401/06/20 هیات مدیره سازمان ملی زمین و مسکن تصویب گردیده ابلاغی تحت نامه شماره 11120140136478 مورخ 1401/07/04 مدیرکل دفتر امور حقوقی و قراردادهای سازمان ملی زمین و مسکن از بدو صدور در جلسه مورخ 1404/04/22 هیات تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست مورد رسیدگی قرارگرفت و اعضای محترم هیات با اکثریت آرا به شرح ذیل اعلام نظر نمودند:
رای هیات تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست
- تبصره 3 ماده 2:
با عنایت به اینکه هدف قانونگذار از تصویب ماده 3 قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران مصوب 1386 تامین مسکن مشمولین این ماده بوده و تامین مسکن موضوع این ماده نیز با استفاده و از اراضی و منابع دولتی که محدود هستند صورت می‌گیرد، لذا می‌بایست از حداکثر ظرفیت منابع مذکور جهت بهره مند شدن هرچه بیشتر مشمولین ماده 3 قانون مذکور استفاده نمود و تبصره 3 ماده 2 تیپ قرارداد مورد اعتراض نیز در راستای تامین همین هدف صادر گردیده و معرفی سایر متقاضیان واجد شرایط جهت اسکان در واحدهای اضافی نیز از سوی سازمان های مربوطه صورت خواهد پذیرفت، لذا تبصره 3 ماده 2 تیپ قرارداد مورد اعتراض مغایرتی با قوانین و مقررات مورد استناد شاکی نداشته و خارج از حدود اختیارات مرجع وضع آن نبوده و قابل ابطال نمی‌باشد.
- ماده 3 و بندهای ذیل آن:
با عنایت به اینکه هدف قانونگذار از تصویب مواد 3 و 7 قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران مصوب 1386 تامین مسکن مشمولین این ماده بوده و چنانچه جهت احداث مسکن در زمین های واگذار شده مهلت مشخصی تعیین نگردد، این امر می‌تواند موجبات عدم تحقق هدف مذکور را فراهم آورد و از طرفی چنانچه هر یک از متقاضیان جهت عدم امکان شروع عملیات ساخت دارای معاذیر موجه باشد، قرارداد واگذاری زمین نسبت به وی قابل فسخ نخواهد بود، لذا ماده 3 و بندهای ذیل آن از تیپ قرارداد مورد اعتراض در راستای تحقق اهداف قانونگذار به تصویب رسیده و مغایرتی با قوانین و مقررات مورد استناد شاکی نداشته و خارج از حدود اختیارات مرجع وضع آن نبوده و قابل ابطال نمی‌باشد.
- بند 5-1 ماده 5:
مفاد بند 5-1 ماده 5 تیپ قرارداد مورد اعتراض ناظر بر مهلت های تعیین شده در ماده 3 و بندهای ذیل آن از این قرارداد بوده و با همان استدلال پیش گفته در خصوص ماده 3 و بندهای ذیل آن از تیپ قرارداد مورد اعتراض مغایرتی با قوانین و مقررات مورد استناد شاکی نداشته و خارج از حدود اختیارات مرجع وضع آن نبوده و قابل ابطال نمی‌باشد.
- 5-2 ماده 5:
مفاد بند 5-2 ماده 5 تیپ قرارداد مورد اعتراض مغایرتی با قوانین و مقررات مورد استناد شاکی نداشته و خارج از حدود اختیارات مرجع وضع آن نبوده و قابل ابطال نمی‌باشد.
- بند 6-1 ماده 6:
مفاد بند 6-1 ماده 6 تیپ قرارداد مورد اعتراض تکرار مفاد ماده 3 و بندهای ذیل آن از این قرارداد بوده و با همان استدلال پیش گفته در خصوص ماده 3 و بندهای ذیل آن از تیپ قرارداد مورد اعتراض مغایرتی با قوانین و مقررات مورد استناد شاکی نداشته و خارج از حدود اختیارات مرجع وضع آن نبوده و قابل ابطال نمی‌باشد.
- بند 6-3 ماده 6:
با عنایت به اینکه هدف قانونگذار از تصویب مواد 3 و 7 قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران مصوب 1386 تامین مسکن مشمولین این ماده بوده، لذا بر اساس بند 6-3 ماده 6 تیپ قرارداد مورد اعتراض با هدف تامین نیاز مسکن جامعه هدف قانونگذار هرگونه واگذاری کلی و جزیی مسکن احداثی موضوع قرارداد از جمله از طریق اعطای وکالت در نقل و انتقال آن ممنوع اعلام شده است و بدیهی است این امر اعطای وکالت جهت انجام امور اداری احداث پروژه به نیابت از سوی متقاضی واجد شرایط را شامل نمی گردد، لذا بند 6-3 ماده 6 تیپ قرارداد مورد اعتراض مغایرتی با قوانین و مقررات مورد استناد شاکی نداشته و خارج از حدود اختیارات مرجع وضع آن نبوده و قابل ابطال نمی‌باشد.
بنابه مراتب مذکور تبصره 3 ماده 2، ماده 3 و بندهای ذیل آن، بندهای 5-1 و 5-2 ماده 5، بندهای 6-1 و 6-3 ماده 6 از تیپ قرارداد واگذاری زمین مشاعی به مشمولین قانون جامع خدمات رسانی به ایثارگران که طی مصوبه شماره 701/7788/ه مورخ 1401/06/20 هیات مدیره سازمان ملی زمین و مسکن تصویب گردیده ابلاغی تحت نامه شماره 11120140136478 مورخ 1401/07/04 مدیرکل دفتر امور حقوقی و قراردادهای سازمان ملی زمین و مسکن مغایرتی با قوانین و مقررات مورد استناد شاکی نداشته و خارج از حدود اختیارات مرجع وضع آن نبوده و قابل ابطال نمی‌باشند.
این رای به استناد بند (ب) ماده 84 قانون دیوان عدالت اداری اصلاحی مصوب 1402 ظرف مهلت بیست روز از تاریخ صدور از جانب رییس محترم دیوان عدالت اداری یا 10 نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است. همچنین این رای به استناد ماده 93 قانون مذکور پس از قطعیت در رسیدگی و تصمیم گیری های آتی مراجع قضایی و اداری، معتبر و ملاک عمل خواهد بود.
رضا میشان
نایب رییس هیات تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست
دیوان عدالت اداری