دعوی تخلیه به دلیل تعدی و تفریط مستاجرقائم مقامی مالک جدید در دعوی تخلیه

تاریخ دادنامه قطعی: 1395/03/29
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: در صورتی که تغییراتی که توسط مستاجر در عین مستاجره صورت گرفته، جهت استفاده بهینه از امکانات موجود عین مستاجره بوده و هیچگونه آسیبی بر بنا و نوع سازه وارد نسازد، مثل تعبیه آبدارخانه، تعدی و تفریط محسوب نشده و دعوی تخلیه به دلیل مذکور قابل پذیرش نیست.در صورتی که تغییراتی که توسط مستاجر در عین مستاجره صورت گرفته، از زمان مالکیت سابق وجود داشته و به همان صورت به مالک جدید منتقل شده و طی مدت طولانی ادعای تعدی و تفریط از سوی وی طرح نشده باشد، این امر دلالت بر رضایت به نحو سابق داشته و دعوی تخلیه به دلیل مذکور پذیرفته نمی شود.

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/03/24

رای دادگاه

در خصوص دعوی اقای ع. ن.ج. باوکالت متعاقب اقای ش. ک. به طرفیت بانک سپه شعبه ستادمشترک به شماره کد 179 به خواسته صدور حکم برفسخ قرارداداجاره رسمی شماره 20339 - 47/2/9 و 28686 - 51/3/8 دفترخانه شماره 50 تهران وتخلیه عین مستاجره به لحاظ تعدی وتفریط مستاجرباجلب نظرکارشناس 0 خواهان درتشریح خواسته خود بیان داشته است که خوانده به موجب سنداجاره رسمی پیوست ملک ایشان رابابت فعالیت بانکی واداری اجاره نموده است 0 لیکن اخیراخوانده با انجام تغییرات اساسی درعین مستاجره وجابه جایی دیوارهای ملک مرتکب تعدی وتفریط شده وبا توجه به اینکه اقدامات خوانده موجب ورود خسارت به عین مستاجره گردیده درخواست رسیدگی وصدور حکم برفسخ قرارداداجاره وتخلیه عین مستاجره رادارد 0 خوانده دفاعابارد ادعای خواهان درخواست رد دعوی مشارالیه رانموده است 0 دادگاه پس ازاحراز رابطه استیجاری فی مابین قرارارجاع امربه کارشناسی صادرنموده است که نهایتاهیات 3 نفره کارشناسی نظریه خود راکه مصون ازایراد واعتراض موثری باقیمانده است اعلام داشته اند که اقدامات خوانده درتغییرات معموله عین مستاجره باعث ورودواسیب به دیوارهاوپی ساختمان خواهدشد 0 لذا دادگاه با امعان نظر درمراتب فوق تعدی وتفریط مستاجررادرعین مستاجره محرزمیداند لهذا دادگاه با عنایت درمراتب فوق دعوی خواهان رابه طرفیت خوانده واردوثابت دانسته ومستندابه بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر ومستاجرسال 1356 حکم برفسخ قرارداداجاره وتخلیه عین مستاجره ودراجرای ماده 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت خسارات دادرسی درحق خواهان صادر و اعلام مینماید 0 رای صادره حضوری ظرف 20 روزپس ازابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی میباشد.

رئیس شعبه --- دادگاه حقوقی تهران- اصغر عنایت

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1395/03/29

رای دادگاه

در خصوص تجدیدنظرخواهی بانک سپه با مدیریت آقای سید کامل تقوی نژاد به طرفیت آقای ع. ن.ج. با وکالت بعدی آقای ش. ک. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 94/3/24 شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن در مورد دعوی تجدیدنظرخوانده (خواهان بدوی) مبنی بر فسخ قرارداد اجاره رسمی شماره 20339 مورخ 47/2/9 و 28686 مورخ 51/3/8 دفتر اسناد رسمی شماره 50 تهران و تخلیه عین مستاجره به لحاظ تعدی و تفریط مستاجر، حکم به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره صادر شده است. که با ابلاغ دادنامه به اصحاب پرونده، خوانده بدوی با تقدیم دادخواست و لایحه تجدیدنظرخواهی مراتب اعتراض خود را اعلام کرده است. در این مرحله از دادرسی دادگاه در جهت رسیدگی به خواسته تجدیدنظرخواه و دلایل وی با تعیین وقت دادرسی و استماع اظهارات طرفین و در جهت کشف حقیقت، ارجاع امر به هیات کارشناسی را ضروری دانسته و بالحاظ قراردادن اینکه در مرحله بدوی با ارائه نظریه هیات سه نفره کارشناس، تجدیدنظرخواه اعتراض خود را به نظریه هیات سه نفره کارشناسان اعلام داشته لاکن این اعتراض از نظر دادگاه مغفول مانده، قرار ارجاع امر به هیات پنج نفره کارشناسان صادر شده و در متن قرار کارشناسی از کارشناسان خواسته شده تا با ملاحظه متن سند رسمی اجاره، موارد دخل و تصرفات مستاجر که مصداق تعدی و تفریط باشد با ذکر تاریخ اقدامات به علاوه اینکه مستحدثات جدید بر فرض صحت در استحکام بنا و سازه با توجه به نوع ساختمان تاثیرات منفی داشته یا خیر، نظریه کارشناسی خود را اعلام نمایند. متعاقب صدور قرار فوق کارشناسان انتخابی از مجموع 5 نفر، چهارنفر از آنان با نظر اکثریت به شرح نظریه ثبت شده به شماره 01332 مورخ 94/12/24 ، ضمن اشاره به موارد تغییرات صورت گرفته در مورد اجاره از جمله حذف دیوار 35 سانتی متری بار بر اصلی ساختمان در حد جنوبی سالن و ساخت دیوار تیغه 12 سانتی متری و ایجاد محل درب ورودی که بدون نعل درگاه و چارچوب فلزی و یا چوب و گودبرداری محدود به اجرای مسیر راه پله از سالن به فضای آبدارخانه و حذف محل درب در حد جنوبی بانک و جا به جایی محل راه پله بالکن داخل سالن عین مستاجره، اقدامات صورت گرفته را بی تاثیر در استحکام بنا و سازه تشخیص داده اند و کارشناس یک نفره به عنوان اقلیت نیز با اشاره به موارد اعلامی از سوی خواهان بدوی تحت عنوان تعدی و تفریط (توسعه ساخت طبقه همک در ضلع جنوب غربی (محل آبدارخانه)، مسقف کردن فضای نورگیر مشاعی ضلع جنوب غربی تغییر محل راه پله ورودی به نیم طبقه از ضلع شمالی به ضلع غربی جنب نورگیر مشاعی و تغییرات درب و پنجره، اقدامات فوق را موجب آسیب براساس بنا ندانسته که با ابلاغ نظریات فوق به طرفین تجدیدنظرخواه به شرح لایحه تقدیمی مراتب اعتراض خود را به نظریه کارشناسی اعلام داشته است. که در نهایت دادگاه با این استدلال که هر چند برابر کارشناسی های صورت گرفته در مرحله بدوی و تجدیدنظر، تغییرات صورت گرفته در مورد اجاره به نحو پیش گفته تایید شده است لاکن با عنایت به سوابق ارائه شده از سوی تجدیدنظرخواه که دلالت بر آن دارد خواهان بدوی در سال 82 مالک پلاک ثبتی ملک مورد ادعا شده و اقدامات صورت گرفته از زمان مالکیت سابق وجود داشته و به همان صورت به تجدیدنظرخوانده منتقل شده و طی سالهای گذشته ادعایی دراین خصوص (تخلیه جهت تعدی و تفریط) از سوی وی طرح نشده که این خود دلیل بر رضایت به نحو سابق داشته است به علاوه اینکه تجدیدنظرخوانده از زمان استقرار مالکیت خود براعیانی پلاک به دفعات و به جهات متفاوت اقدام به طرح دعوی تخلیه نموده که دعاوی مطروحه از سوی مراجع قضایی محکوم به رد شده است. که دادگاه قطع نظر از اینکه دفاعیات تجدیدنظرخواه به نحو فوق مانعی برای طرح دعوی از سوی مالک جدید به جهت اخلاقی، ایجاد نمی کند. خواسته خواهان بدوی را قابل پذیرش نمی داند چرا که تجدیدنظرخوانده که به عنوان موجر و در ادامه رابطه استیجاری با مالک سابق اقدام به خرید ملک تصرفی بانک سپه می‌نماید خود آگاه به این نکته بوده که با توجه به نحوه فعالیت مستاجر و نوع ارائه خدمات پرسنل آن بانک، تعبیه آبدارخانه با کیفیت اعلامی در نظریه کارشناسان، و سایر اقدامات در جهت استفاده بهینه پرسنل از امکانات موجود عین مستاجره بوده به علاوه اینکه نحوه اقدامات هیچگونه آسیبی بر بنا و نوع سازه وارد نمی‌سازد، بنابراین دادنامه تجدیدنظرخواسته که بدون توجه به این مبنا صادر شده است مقتضی نقض است. مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی با نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته، حکم به بی حقی خواهان بدوی صادر و اعلام می‌نماید. این رای قطعی است.

شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

حمیدرضا قمری - محمد کیالاشکی