ابطال رای داور در قرارداد بیع آپارتمان؛ نقض رای تجدیدنظر و محکومیت به پرداخت خسارت و حق‌الوکاله

تاریخ دادنامه قطعی: 1400/10/06
شماره دادنامه قطعی: --- ,

تجدیدنظرخواه: اقای م. م. فرزند ا. م. با وکالت اقای م. ن. فرزند ن. ا. به نشانی *

تجدید نظر خواندگان: 1 . اقای م. ص. فرزند ح. به نشانی *

2 . اقای ع. م. فرزند غ. به نشانی *

تجدیدنظر خواسته: تجدید نظر خواهی از دادنامه شماره *صادره از شعبه *

رای دادگاه

در خصوص دادخواست تجدیدنظرخواهی اقای م. م. فرزند م. با وکالت اقای م. ن. وکیل دادگستری به طرفیت اقایان ع. م. فرزند غ. ع. و م. ر. ص. فرزند ح. با وکالت اقای م. ش. وکیل دادگستری نسبت به دادنامه شماره*مورخ 1400/08/26 صادر از شعبه *در پرونده شماره *که به موجب ان در مورد دعوی تجدید نظر خواه به طرفیت تجدید نظر خواندگان به خواسته اعتراض ثالث نسبت به دادنامه شماره *مبنی بر رد دعوی با موضوع خواسته ابطال رای داور صادره از شعبه *با این توضیح که: 1 اقای م. ر. ص. به موجب بیع نامه عادی شماره 111932 مورخ 1396/09/17 یک واحد اپارتمان را به اقای ع. م. می فروشد. 2 اقای ع. م. نیز به موجب بیع نامه عادی مورخ 149668 مورخ 1396/10/06 اپارتمان را به تجدید نظر خواه واگذار می کند. 3 پس از ایجاد اختلاف بین اقایان م. و. در خصوص بیع نامه شماره 111932 اقای ی. مبادرت به طرح دعوی فسخ در موسسه داوری میزان می‌نماید. که پس از رسیدگی انجام شده طی رای شماره --- /ک/د/ص/ 79 مورخ 1398/04/01 رای بر تایید فسخ قرار داد مورخ *صادر می‌شود. سپس اقای ع. م. مبادرت به طرح دعوی ابطال رای داور می‌نماید. که به موجب دادنامه شماره *مورخ 1398/08/25 صادره از شعبه *حکم بر بطلان دعوی مذکور صادر می‌شود. 4 تجدید نظر خواه از ان جایی که دادنامه یاد شده به حقوق ایشان خلل وارد می اورد به رای مذکور اعتراض ثالث نموده است. هم اینک هیات دادگاه با توجه به مراتب فوق قطع نظر از استناد هر دو طرف به رای وحدت رویه شماره 810 مورخ 1400/03/04 دیوان عالی کشور وشمول ان بر موضوع اختلاف نظر به این که اولا درقرار داد شماره 111932 بین اقایان م. و. هیچ گونه شرط صریحی مبنی بر عدم انتقال تا پرداخت ثمن قرار دادی درج نشده است.و مطابق ماده 363 قانون مدنی مانعی در انتقال مبیع از ناحیه خریدار وجود نداشته است.ثانیا علی رغم ادعای اقای ص. مبنی عدم دریافت هیچ بخشی از ثمن معامله وبا توجه به تاریخ انعقاد قرار داد یعنی مورخ 1396/09/17 واین که مقرر بوده ثمن تا تاریخ 1396/11/17 تسویه شود. اما در تاریخ 1397/03/19 مبادرت به اعمال حق فسخ ادعایی نموده ودر سال بعد در موسسه داوری اقدام به طرح دعوی فسخ کرده است.که تاخیر چهار ماهه در اعمال حق فسخ و نیز مدت طولانی پس از ان برای طرح دعوی پذیرفته نیست و فوریت عرفی اعمال حق فسخ رعایت نشده است. و اگر چه در فوریت یا تراخی اعمال خیار فسخ ناشی از تخلف شرط بین دکترین حقوقی محل نزاع است.و حتی در اولویت فوریت و تراخی در فرض شک، بین اصولیون و فقها هم اتفاق نظری وجود ندارد. لیکن به زعم دادگاه بنا به ادله ذیل خیار ناشی از تخلف شرط فوریت (عرفی) دارد. وتراخی غیر موجه ان *خیار است: الف) بلا تردید خیار خلاف اصل است.و در امور خلاف اصل هرگونه تفسیری باید اصل را تضمین کند به این معنا که هرانچه اصل (یعنی لزوم و صحت عقد) را متزلزل سازد باید فوری تعیین تکلیف شود. و تراخی در چنین اموری صرفا وضعیت عقد را متزلزل می‌سازد چه این که طرف مقابل هر لحظه باید منتظر اعمال خیار ازناحیه مشروطه له باشد. که این امر مخالف اراده متعاقدین در انعقاد عقد دائمی است.به ب) به محض تحقق انی شرط یعنی تخلف متعهد طرف مقابل یعنی متعهد له هم انا ذی حق در فسخ معامله می‌گردد. و و مشروط له هم قاعدتا باید انا و به فوریت (البته عرفی) در خصوص اعمال خیار اتخاذ تصمیم نماید. چرا که (استمرار حق فسخ) به عنوان مقوله ای متفاوت از (ایجاد حق فسخ) موضوعی است.که خود نیازمند دلیل است.و نمی توان بدون دلیل قایل به استمرار حقی بود که حدوث ان به مدت ها پیش برمی گردد.پ) اصولا تاخیر در اعمال حقوقی و اختیارات اگر با حقوق دیگران تزاحم داشته باشد. و به نوعی وضعیت دیگران را متاثر سازد جایز نیست به عبارت اخری نظم عمومی اجازه تاخیر بدون سبب را نمی دهد لذا تعیین تکلیف سریع عقد اقتضای نظم عمومی و ناشی از احترام به حقوق دیگران است.ت) همانطور که گذشت تعلل در اعمال خیار فسخ توسط مشروط له وضعیت طرف مقابل را هم متزلزل می‌سازد و اصل 49 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران چنین امری را نفی نموده است.و کسی نمی تواند اعمال حق خود را وسیله اضرار به غیر قرار دهد و لذا گزافه نیست که تراخی در اعمال خیار ناشی از تخلف شرط فعل را نهایتا مخالف قاعده لاضرر دانست.ث) قایل بودن به تراخی در اعمال خیار تخلف از شرط ابهام بدون پاسخی را ایجاد خواهد کرد تاخیر تا کی (تا چه زمانی) ای بسا مشروط له کلا موضوع را به سکوت برگزار نموده و حتی فعل یا ترک فعلی که مبین اسقاط حق فسخ باشد. را مرتکب نشود.ح) اینکه فوریت در اعمال خیار نیاز به نص دارد. دلیل تام و متقنی نیست چرا که تصریح به فوریت در اعمال خیار در خصوص بعضی از خیارات به معنای نفی فوریت درباقی خیارات نیست به عبارتی (اثبات شی نفی ماعدا نمی کند) مضافا اینکه نصی هم پیرامون تراخی در باقی خیارات وجود ندارد. فلذا تصریح به فوریت در بعضی از خیارات از بابت تاکید موکد است.و) بر اساس نظریه مشهور فقها (شیخ ا.، شیخ ط.، ش. ا. و ث.، محقق ک.، ا. خ. (ره)، ا. الله خ.) که بر اساس قانون در موارد سکوت و اجمال قانون باید به ان استناد نمود اعمال خیار پس از علم به ان فوری است. و باید در اولین فرصت عرفی اعمال شود. و تاخیر خارج از عرف خیارات را ساقط خواهد کرد. ثالثا اقدامات بعدی اقای ص. دلالت بر اسقاط حق فسخ نیز دارد. به عبارت دیگر اگر هم حق فسخی وجود داشته با این اقدامات اسقاط گردیده چرا که اقای ص. به عنوان فروشنده اپارتمان به اقای م. وبا علم واطلاع از شرایط قرار دادی خود با حضور در بانک مسکن توافق نامه داخلی تقسیم واحد های مجتمع مسکونی را امضا کرده و در بند 3 ان به صراحت به تعلق واحد *به معترض ثالث اقرار نموده ودر حال حاضر ادعای مخالف اقرار سابق پذیرفته نمی‌باشد. رابعا اقای ص. در سال 1399 و طی پرونده شماره *مبادرت به طرح دعوی مطالبه وجه بابت قرار داد شماره *نموده که دلیل دیگری بر اسقاط حق فسخ ایشان و پای بندی به قرار داد منعقده است.هرچند دعوی مذکور را مسترد نموده، بنا بر این اعتراض معترض ثالث وارد است.وبه استناد صدر ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادنامه تجدید نظر خواسته را نقض وبه استناد مواد *قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و مواد 363362 450125712581301 قانون مدنی ضمن محکومیت اقای م. ر. ص. به پرداخت خسارت دادرسی وحق الوکاله وکیل مطابق تعرفه قانونی در حق تجدید نظر خواه به جهت تسبیب در طرح دعوی وتحمیل خسارات دارسی، دادنامه مورد اعتراض به شماره *مورخ 1398/08/25 صادره از شعبه *را نقض والغا می‌نماید. رای صادره قطعی است. دفتر مراتب ثبت و به طرفین ابلاغ شود.

رییس شعبه *: ص. خ. ب. مستشار دادگاه: پ. ق.