هیات تخصصی شوراهای اسلامی
شماره پرونده: ه- ع/96/973 دادنامه: 9709970906010296 تاریخ: 17/9/97
شاکی: آقای جواد اسلامیان
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر قم
موضوع شکایت و خواسته: ابطال بند «ج» ماده 1، بندهای 3-2 و 7-2 از ماده 2 و ماده 29 تعرفه سال 96، عوارض پذیره، مازاد بر تراکم، اضافه ارزش حاصل از کاربری
متن مقرره مورد شکایت: بند ج - عوارض پذیره بنای تجاری، اداری، صنعتی (صدور پروانه - ساخته شده - تجدید بنا - اصلاح پروانه - توسعه بنا - تعویض سقف):
ردیف
طبقات
تجاری (در حد یک واحد)
تجاری بیش از یک واحد با بیش از 50 متر مربع
اداری (یک واحد)
اداری بیش از یک واحد با بیش از 70 متر مربع
صنعتی
حداکثر ضریب تجاری، اداری، صنعتی
1
زیرزمین
P 3
(2+n) P
P 3
(2+n) P
P 2
P 12
2
همکف
P 5
(4+n)P
P 3
(3+n) P
P 2
P 20
3
طبقه اول و به بالا
P 3
(2+n)P
P 3
(2+n) P
(1+n) P
P 10
4
انباری
P 1
(1+n)P
P 3
(1+n) P
P 2
P 9
5
نیم طبقه
P 5/2
2/5 P
P 2
2 P
P 2
-
منظور از n تعداد باب یا واحد میباشد.
منظور از P آخرین قیمت منطقهای موضوع ماده 64 قانون مالیاتهای مستقیم میباشد.
تبصره 1: در جدول فوق از هر متر مربع از بنای تجاری در حد یک واحد، در زیرزمین 3 برابر قیمت منطقهای و در همکف 5 برابر قیمت منطقهای، از طبقه اول به بالا 3 برابر قیمت منطقهای از هر متر مربع دریافت گردد و به ازای افزایش یک واحد تجاری یا بیش از 50 متر مربع تجاری در فرمول به جای n عدد 2 یا 3 منظور میشود. حدود افزایش ضریب تجاری در زیرزمین 12 برابر، در همکف 20 برابر و طبقه اول بر مبنای 10 برابر قیمت منطقهای خواهد بود.
- بالکنهای داخل طبقه همکف مغازهها، بانکها، رستورانها که فعالیت آنها ماهیت تجاری دارد 50 % مساحت فعالیت تجاری حداکثر تا 50 متر مربع به عنوان نیم طبقه شناخته شده و مازاد بر آن، کلاً طبقه محسوب میگردد و برابر ضریب مربوطه همان طبقه عوارض محاسبه میشود.
- از هر متر مربع بنای اداری در حد یک واحد یا کمتر از 70 متر مربع مساحت در کلیه طبقات 3 برابر قیمت منطقهای عوارض دریافت میگردد و بیش از یک واحد و یا بیش از 70 متر مربع مساحت بنا برابر فرمول (3+n) P در همکف محاسبه میگردد و در سایر طبقات (2+n) P محاسبه خواهد شد ؛ حداکثر ضریب در زیرزمین 12 و در همکف 20 و از طبقه اول به بالا 10 برابر قیمت منطقهای است.
- براساس تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداریها، مطب پزشکان تجاری محسوب نمیگردد و برابر فرمول اداری یک یا چند واحدی، محاسبه عوارض انجام میگیرد و رعایت سایر ضوابط و مقررات شهرسازی (ضوابط پارکینگ، استحکام بنا و...) الزامی است.
- از هر متر مربع بنای صنعتی به ازای هر 200 متر مربع مساحت بنا، برابر فرمول (1+n) P در طبقه اول به بالا (روی همکف) محاسبه میگردد و در سایر طبقات 2 P محاسبه میگردد و حداکثر برابر ستون آخر جدول 1-2 بند «ج» خواهد رسید.
تبصره 2: هتل و مهمانپذیر که با اخذ مجوز از مراکز ذیربط درخواست پروانه ساختمانی نمایند، طبق تعرفه صنعتی محاسبه انجام گیرد ؛ رستوران داخل هتل و مغازههای داخل لابی هتل (در طبقه همکف) که درب از بیرون هتل نداشته باشد و مشاغلی مانند صنایع دستی، سوغات، آژانس مسافرتی صنعتی است.
- در خصوص ایجاد هتل و هتل آپارتمان در محدوده بافت فرسوده، تخفیفات مرتبط با بافت فرسوده موضوع ماده 35 تعرفه اعمال شود ؛ در ضمن جهت ساخت هتل در سطح شهر قم، ضریب مندرج در جدول 1-2 (ذیل تبصره یک بند «ج» ماده یک) در کلیه طبقات حداکثر P 5 محاسبه گردد.
- مالکین املاکی که با رعایت ضوابط شهرسازی و گردشگری و اخذ مجوز از سازمان میراث فرهنگی و گردشگری جهت ساخت خانه مسافر (مهمانپذیر - مسافرخانه) اقدام به تجدید بنا نمایند، کلّیه عوارض در سال 1396 از 70% کاهش برخوردار خواهند بود.
تبصره 3: از بنای مساجد و حسینیه و تکایا، عوارض صدور پروانه ساختمان و بهای خدمات دریافت نمیگردد و در خصوص عوارض تجاری و آیتمهای مرتبط تا 7% از عرصه (مسجد) که از 35 متر مربع بیشتر نباشد و در صورتی که پایگاه بسیج در مسجد مزبور ایجاد گردد تا 70 متر مربع تجاری و در صورت ایجاد کانونهای فرهنگی 10 متر مربع تجاری، علاوه بر متراژهای فوق (تا 80 متر مربع) که عواید آن صرف امورات مسجد شود، با ارائه نامه از اداره اوقاف و امور خیریه و نیروی مقاومت بسیج و وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی حسب مورد از پرداخت عوارض معاف میباشند. (وفق نامه شماره 6107 مورخ 15/6/1391 شورای اسلامی شهر قم، این تبصره در خصوص مساجد ساخته شده قبلی نیز اعمال میگردد.)
تبصره 4: در محاسبه عوارض پذیره واحدهای تجاری که به صورت مجتمع و یا پاشاژ احداث نمایند، فضای باز وسط را که در طول ساختمان امتداد داشته و تمام طبقات را از هر طبقه قابل رویت مینماید، مورد محاسبه قرار نمیگیرد.
مساحت راهروها و فضایی که بیرون از مغازهها قرار داشته و برای استفاده و استراحت مشتریان ایجاد میگردد، برابر ضریب عوارض حداقل (در حد یک واحد) محسوب میشود.
همچنین مساحت نمازخانه مشمول هیچگونه عوارضی اعم از پذیره، مازاد تراکم و... نمیگردد.
تبصره 5: عوارض پذیره مجتمعهای تجاری مانند پاساژ، تیمچه سرا از بر معبر (گرانترین قیمت منطقهای) عمق اول محسوب و 100 % قیمت تعیین شده در فرمول (جدول) احتساب میگردد و عمق دوم 10 متر براساس قیمت منطقهای جبهه اول و مازاد بر 20 متر عمق 60 % قیمت منطقهای اخذ میگردد. 60 % قیمت منطقهای در جبهه سوم، در صورتی که از قیمت سایر معابر مجاور کمتر گردد، قیمت منطقهای بیشتر ملاک محاسبه میباشد.
- در صورتی که در یک قطعه یا یک ساختمان بیش از دو باب مغازه بوده و فضای مشاعات تجاری باشد، عنوان مجتمع اطلاق میگردد.
ماده 2- عوارض مازاد بر تراکم:
تراکم ساختمانی عبارت است از نسبت مساحت زیربنای هر ساختمان به مساحت قطعه زمین.
- عوارض مازاد تراکم با حرفA مشخص میگردد و P معرف قیمت منطقهای و عبارت است از آخرین ارزش معاملاتی روز دفترچه ملاک عمل اداره امور اقتصادی و دارایی و در اجرای ماده 64 قانون مالیاتهای مستقیم در فرمول تعیین میگردد.
2-3- عوارض مازاد بر تراکم بیش از 240% تراکم پایه A= 29 P
2-7- ساختانهای ساخته شده که تخلّفات ساختمانی آنها ناشی از اضافه بنا (مازاد تراکم) و مازاد بر مندرجات پروانه میباشد، در صورت رای بر ابقاء بنا و صدور رای جریمه، عوارض موضوع این بند با احتساب 4/1 محاسبه و دریافت گردد.
بدیهی است عوارض موضوع این بند صرفاً برای اشخاصی است که از سال 1393 به بعد پروانه ساختمانی دریافت مینمایند و شامل ساختانهایی است که از سال 1393 به بعد احداث میگردند و همچنین این بند برای ساختانهایی که بدون پروانه و از سال 1393 به بعد احداث میگردند، مصداق دارد.
ماده 29- عوارض اضافه ارزش حاصله از کاربری با انتفاع بیشتر نسبت به مسکونی کاربری های تجاری و خدماتی، اقامتی، پذیرایی و غیره که در طرح جامع یا تفصیلی نسبت ملکی ارزش و انتفاع بیشتری نسبت به مسکونی ایجاد می نمایند و یا با تغییر کاربری، اضافه ارز حاصل میگردد، برابر فرمول ذیل عوارض دریافت گردد: P.K = B
B = عوارض اضافه ارزش حاصله از کاربری انتفاعی (تجاری، اداری، اقامتی، پذیرایی و غیره)
1- P قیمت منطقه ای K ضریبی است که به شرح جدول زیر تعیین میگردد.
شرح
تجاری محلی
تجاری ناحیه ای
تجاری منطقه ای
تجاری شهری
عرض معبر
تا 15 متر
21-16 متر
34-22 متر
35 متر به بالا
عوارض اضافه ارزش حاصله ناشی از کاربری انتفاعی
P 15
P 18
P 20
P 23
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت: 1- به موجب ماده 100 قانون شهرداری و تبصرههای آن، کمیسیون موضوع این ماده مرجع رسیدگی به تخلّفات مختلف ساختمانی میباشد و با توجه به اینکه تعیین جریمه تخلّفاتی مانند مازاد تراکم برعهده کمیسیون ماده 100 شهرداری است، شورای اسلامی شهر قم نمیتواند از طریق وضع مصوبه مورد شکایت در رابطه با مواردی مانند مازاد تراکم عوارض وضع نماید و وضع این مصوبه مغایر با ماده 100 قانون شهرداری و تبصرههای آن میباشد. 2- هیات عمومی دیوان عدالت اداری به موجب دادنامههای شماره 354 الی 358 مورخ 14/11/1380، 848 مورخ 11/12/1387، 770 مورخ 2/11/1391، 242 مورخ 1/4/1395 و 450 مورخ 10/5/1396 اعلام کرده است که با توجه به اینکه قانونگذار به شرح ماده 100 قانون شهرداری و تبصرههای ذیل آن، در خصوص تخلّفات ساختمانی تعیین تکلیف نموده؛ بنابراین وضع عوارض توسط شوراهای اسلامی در رابطه با این تخلّفات خارج از حدود اختیارات آنها و مغایر با قانون میباشد. از این رو، مصوبه مورد شکایت نیز که در خصوص تخلّفات مشمول جریمه کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری؛ عوارض تعیین نموده با مفاد آرای یاد شده مغایرت دارد و در راستای اعمال ماده 92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب 1392 تقاضای ابطال مصوبه مورد شکایت مطرح میشود.
خلاصه مدافعات طرف شکایت: رئیس شورای اسلامی شهر قم به موجب لایحه شماره 8313/د مورخ 28/10/1396 مواردی را به شرح زیر در پاسخ به دادخواست شاکی مطرح کرده است: 1. شاکی درتایید استدلال خود مبنی بر عدم تعلّق عوارض علاوه بر جریمه تخلّفات ساختمانی به دادنامه شماره 242 مورخ 1/4/1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری استناد کرده است. در حالی که به موجب دادنامه دیگری به شماره 786 مورخ 9/8/1396 صادره از هیات عمومی دیوان عدالت اداری که در مقام اعمال ماده 91 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری صادر گردیده، مقرر شده است که: «چون ماهیت جرایم در کمیسیون ماده 100 و عوارض تصویب شده با یکدیگر متفاوت است، ضمن نقض رای شماره 242 مورخ 1/4/1395 در اجرای ماده 91 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب 1392، مصوبه جلسه 28/10/1393 شورای اسلامی شهر کرج در وضع عوارضی علاوه بر جرایم کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری، قابل ابطال تشخیص نمیگردد.» بنابر مراتب فوق، دادنامه استنادی شاکی به شماره 242 مورخ 1/4/1395 به موجب دادنامه شماره 786 مورخ 9/8/1396 هیات عمومی دیوان عدالت اداری نقض گردیده و براساس استدلال قضات دیوان، ماهیت جرایم کمیسیون ماده 100 شهرداری با عوارض متفاوت است. زیرا جریمه به عنوان ضمانت اجرای تخلّف ساختمانی از سوی قانونگذار پیشبینی گردیده و هنگامی که در کمیسیون ماده 100 حکم بر ابقای بنای مازاد بر پروانه صادر شود، این امر دلیل بر معافیت مالک از پرداخت عوارض نمیباشد. 2. شاکی در دادخواست تقدیمی خود ابطال ریز محاسبات شهرداری در رابطه با عوارض را نیز درخواست نموده که خواستهای محکوم به رد است. زیرا درخواست مشارالیه مصداق اعتراض به محاسبه عوارض میباشد که طبق ماده 77 قانون شهرداریها، اعتراض به میزان و نحوه محاسبه عوارض در صلاحیت کمیسیون موضوع ماده 77 قانون شهرداریها میباشد.
هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی
طبق بند 16 ماده 80 (71 سابق) قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست های عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود از جمله وظایف و مسئولیت های شورای اسلامی شهرها محسوب شده و در تبصره یک ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387، وضع عوارض محلی جدید تجویز شده است و با توجه به اینکه وضع و اخذ عوارض صدور پروانه ساختمانی در تراکم پایه و مازاد بر تراکم توسط شوراهای اسلامی و شهرداری ها، طبق بند (ب) رای شماره 79 - 21/2/1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری و طبق آراء شماره 587 - 25/11/83 و 786 مورخ 9/8/1396 هیات عمومی، عوارض از جمله حقوق دیوانی بوده و غیر از جرائم مربوط به کمیسیون های ماده صد قانون شهرداری ها میباشد، بنابراین بند (ج) ماده یک تحت عنوان عوارض پذیره بنای تجاری و بندهای 3-2 و 7-2 از ماده 2 تحت عنوان عوارض مازاد بر تراکم به استثناء بیش از یک برابر (4/0) مندرج در بند 7-2 و ماده (29) تحت عنوان عوارض اضافه ارزش حاصله از کاربری با انتفاع بیشتر نسبت به مسکونی از تعرفه عوارض و بهاء خدمات سال 1396 شهرداری قم مصوب شورای اسلامی شهر قم، مغایر قانون و خارج از حدود اختیار نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جواد جباریرئیس هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری