هیات تخصصی شوراهای اسلامی
شماره پرونده: ه- ع/0200094 شماره دادنامه سیلور: 140231390002440654 تاریخ:1402/09/20
شاکی: محسن کلانتری
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر اهواز
موضوع شکایت و خواسته: مصوبه شماره 6 از جلسه 29 شورای اسلامی شهر اهواز در خصوص عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه و عمران شهری موضوع ابلاغیه 1513/1400/200 مورخ 1400/11/12
--
شاکی دادخواستی به طرفیت شورای اسلامی شهر اهواز به خواسته مصوبه شماره 6 از جلسه 29 شورای اسلامی شهر اهواز در خصوص عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه و عمران شهری از تاریخ تصویب موضوع ابلاغیه 1513/1400/200 مورخ 1400/11/12 از تاریخ تصویب به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر میباشد:
مصوبه شماره 6 از جلسه 29 شورای اسلامی کلانشهر اهواز مورخ 1400/10/28
لایحه شماره 71615/100/1- 1400/10/26
موضوع: اصلاحیه مصوبه شماره 2 از جلسه 160 دوره پنجم شورای شهر موضوع لایحه شماره 18293/10/01- 29/10/95 عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرحهای توسعه و عمران شهری (عوارض بر مشرفیت)
موضوع و مفاد مصوبه باتوجه به ماده 90 قانون مجموعه قانون، تشکیلات وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور ضرورت اجرایی دارد.
تبصره یک: کلیه اراضی و املاکی که تاریخ انتشار آگهی یا اظهارنامه یا ابلاغ طرح ذیل از تاریخ تصویب عوارض (3/11/70) باشد اراضی و املاک واقع در بر گذر جدید مشمول تعرفه عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه و عمران شهری نخواهند بود.
تبصره دو: جهت آن دسته از املاکی که عرصه باقی مانده پس از تعویض قابل استفاده نمیباشد براساس تبصره ذیل ماده 18 قانون نوسازی اقدام میگردد.
ماده2: ضوابط اجرایی
الف) عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرایی طرح های توسعه و عمران شهری جهت املاکی که در مسیر تعویض و یا توسعه و اصلاح معابر و میادین قرار می گیرند براساس سه حالت ذیل قابل اعمال خواهد بود:
1- املاک واقع در مسیر تعویض تا عمق 20/2 متر (مکانیزم تشویقی)
مالکین اینگونه اراضی و املاک لزوماٌ میبایست نسبت به واگذاری عرصه در تعویض به شهرداری اقدام و در ارازی آن از مکانیزم های تشویقی موضوع این لایحه استفاده نماید در اراضی و املاک مسکونی متقاضی میتواند براساس پیشامدگیابعاد قبل از تعویض نسبت به احداث اقدام نمایند و عوارض مازاد بر تراکم آنها نیز براساس عرصه قبل از تعریض محاسبه میگردد در کاربری های مختلط و کلاً املاکی که با سطح اشغال صد در صد (100%) احداث می گردند محاسبه عوارض مازاد بر تراکم براساس عرصه قبل از تعریض صورت می پذیرد.
2- املاکی که عمق تعریض آنها بین 20/2 متر تا 3 متر (مکانیزم تشویقی)
در اینگونه املاک نیز همانند بند الف 1 از ماده 2 باتوجه به اینکه عوارض موضوعه بیشتر از بهای عرصه در طرح تعریض میباشد مالکین الزاماً میبایست به واگذاری عرصه در تعریض به شهرداری اقدام و در ازای آن از مکانیزم های تشویقی به شرح ذیل استفاده نمایند.
در املاک مسکونی علاوه بر پیشامدگی مجاز ساختمان 65% طول پلاک بعد از تعریض 5/1 متر پیشامدگی دیگر به عنوان مکانیزم تشویقی تعلق میگیرد و عوارض مازاد بر تراکم براساس عرصه قبل از تعریض محاسبه میشود در کاربری های مختلط و کلاً املاکی که با سطح اشتغال صد در صد (100%) احداث می گردند محاسبه عوارض مازاد بر تراکم براساس عرصه قبل از تعریض صورت می پذیرد.
1- املاک واقع در تعریض های با عمق بیش از 2 متر:
هنگامی که در اثر اجرای طرح های توسعه شهری طرح های اصلاحی، تعریض توسعه ای و احداث معابر و میادین بخشی از املاک در مسیر تعریض واقع و بواسطه اجرای طرح های مذکور برای باقی مانده عرصه موافتقی ایجاد گردد لذا در قبال ارزش افزوده حاصله عوارض بر ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه و عمران شهری به مساحت باقی مانده ملک تعلق میگیرد که طبق فرمول زیر محاسبه و اخذ میگردد.
C=(A/B)100%
A: عرصه مستهلک شده براساس طرح های شهرداری
B: عرصه باقیمانده ملک پس از رعایت بر اصلاحی
C: ضریب محاسبه ی ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح
نکته: در فرمول فوق الذکر ضریب به دست آمده (C) نباید از 50% تجاوز نماید و همچنین کمتر از 15% درصد نباشد
15% ≤ C ≤
مکانیزم تشویقی فرمول فوق الذکر در صورت توافق مالک با شهرداری (عدم وصول مطالبات مالک از طریق اجرای احکام شعب قضایی) در کاربری های گروه الف معادل 2 برابر عرصه مستهلک شده در طرح و در کاربری های گروه ب معادل 2 برابر عرصه مستهلک شده در طرح نسبت به اخذ پروانه جهت مساحت اعلام شده به صورت رایگان بهره مند گردند بدیهی است بهای خدمات پارکینگ و عوارض آموزش و پرورش شامل این مکانیزم نمی گردد.
جدول شماره یک
انواع کاربری ها |
املاک دارای کاربری های مندرج در گروه (الف) که این کاربری ها عبارتند از مسکونی، آموزشی، فرهنگی، مذهبی، مراکز بهداشتی درمانی و بیمارستان های دولتی، ورزشی و سایر کاربری ها به استثناء کاربری های مندرج در گروه (ب) |
املاک دارای کاربری های مندرج در گروه (ب) عبارتند از انواع کاربری های تجاری صنعتی اداری |
ب) اراضی و املاک فاقد تعریض (واقع در بر گذر اصلاحی و توسعه ای:
1- اراضی و املاک واقع در مجاور گذرهای احداثی جدید
2- اراضی و املاک واقع در مجاور گذرهای موجود که با اجرای طرح عرض گذر مجاور آنها تغییر می یابد.
3- اراضی و املاکی که در سند مالکیت آنها حد ملک به گذر با گذرهای با عرض کمتر از وضعیت موجود تعریف شده است.
4- احداث گذرهای جدید و تغییر اسناد برها و دسترسی موجود ملک
5- اراضی و املاکی که سند مالکیت آنها به فضای سبز(حاشیه گذر) تعریف شده و در اثر تغییر طرح مقطع عرضی و حذف فضای سبز دسترسی جدیدی برای اینگونه املاک و اراضی ایجاد میشود.
موارد مشمول حالات فوق الذکر جهت اخذ عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه و عمران شهری برای املاک فاقد تعریض واقع در بر گذر اصلاحی و توسعه ای براساس دو حالت ذیل قابل اعمال خواهد بود.
1- املاک واقع در جبهه دوم که پس از تعریض ملک واقع در جبهه اول به گذر جدید مشرف میگردد
گاهی با اجرای طرح های توسعه شهری کل عرصه ملک واقع در جبهه اول در مسیر تعریض قرار میگیرد مستهلک میگردد و ملک واقع در جبهه دوم بدون تعریض به گذر جدید مشرف میگردد در این صورت ارزش ملک به دلایل مختلف از قبیل مشرفیت به گذر جدید دو بر یا چند بر شدن ملک و. .. افزایش می یابد بنابراین در قبال ارزش افزوده حاصل از اجرای طرح های مذکور، عوارض مربوطه به ملک تعلق میگیرد و میزان آن طبق فرمول ذیل محاسبه میگردد.
q.s=v=x
S: مساحت کل عرصه ملک
q: ثبت معاملاتی روز ملک که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود.
K: ضریب تعدیل که به شرح ذیل:
X ضریب تعدیل | انواع کاربری ها |
10% | املاک دارای کاربری های مندرج در گروه (الف) که این کاربری ها عبارتند از مسکونی، آموزشی، فرهنگی، مذهبی، مراکز بهداشتی درمانی و بیمارستان های دولتی، ورزشی و سایر کاربری ها به استثناء کاربری های مندرج در گروه (ب) |
20% | املاک دارای کاربری های مندرج در گروه (ب) عبارتند از انواع کاربری های تجاری صنعتی اداری |
20% و 30% | اراضی و املاک مالکان حقوقی شامل ادارات دولتی و غیر دولتی موسسات عمومی بانکها و غیره گروه الف 20 درصد و گروه ب 20 درصد مشمول عوارض بر مشرفیت می گردند |
2- اراضی و املاک واقع در بر گذر با تغییر مقطع عرضی و با همچنین جابه جایی فضای سبز مشرف بر حدود اربعه ملک:
گاهی در هنگام اجرای طرح های توسعه شهری بدون انجام تعریض و بدون تغییر عرض گذر بلکه با تغییر مقطع عرضی و همچنین جا به جایی فضای سبز مندرج در تعاریف حدود سند مالکیت و با مشخص شده در طرح ملک از سمتی که در سند به فضای سبز تعریف شده در مجاورت گذر جدید قرار میگیرد بنابراین ارزش افزوده و مرغوبیتی برای ملک ایجاد میگردد و در قبال ارزش افزوده حاصله صرفنظر از هرگونه اقدام نسبت به اصلاح تعاریف و یا حدود مالکیت مندرج در حدود اربعه سند مالکیت عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه عمران شهری به ملک به شرح ذیل تعلق میگیرد.
q.s=v=x
S: مساحت کل عرصه ملک
q: ثبت معاملاتی روز ملک که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود.
K: ضریب تعدیل که به شرح ذیل:
X ضریب تعدیل | انواع کاربری ها |
10% | املاک دارای کاربری های مندرج در گروه (الف) که این کاربری ها عبارتند از مسکونی، آموزشی، فرهنگی، مذهبی، مراکز بهداشتی درمانی و بیمارستان های دولتی، ورزشی و سایر کاربری ها به استثناء کاربری های مندرج در گروه (ب) |
20% | املاک دارای کاربری های مندرج در گروه (ب) عبارتند از انواع کاربری های تجاری صنعتی اداری |
20% و 30% | اراضی و املاک مالکان حقوقی شامل ادارات دولتی و غیر دولتی موسسات عمومی بانکها و غیره گروه الف 20 درصد و گروه ب 20 درصد مشمول عوارض بر مشرفیت می گردند |
3- آن دسته از اراضی و املاکی که براساس ایجاد گذر با طرحهای شهری بدون عقب نشینی طبق حدود سند مالکیت احدی از حدود اصلاح و ایجاد ملک آن به دسترسی جدید مشرف یا ارزش افزوده و مرغوبیتی بر آن مترتب گردد. عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه و عمران شهری تعلق میگیرد.
به طور مثال یک بر ملک به حریم با پلاک مشرف باشد و پس از اجرای طرح به گذر با میدان مشرف گردند مانند املاک مجاور جاده ساحلی شرقی که به قسمتی از حریم رودخانه اشراف داشته اند و ولی در حال حاضر گذر احداث گردیده است
نکات مهم مربوط کلیات لایحه ارزش افزده ناشی از اجرای طرح های توسعه و عمران شهری:
1- عوارض بر ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه و عمران شهری اراضی و املاک متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی توسط شهرداری به قیمت تادیه محاسبه و به مالک ابلاغ خواهد شد و مالکین موظف به پرداخت آن میباشد.
2- املاکی که به واسطه اعلام به گذر جدید دسترسی می یابند علاوه بر عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه و عمران شهری طبق محاسبه عوارض مربوطه مشمول عوارض اعلام میگردند.
3- املاکی که به واسطه تجمیع یا اعلام از جبهه دوم به جبهه اول با هر کاربری مشرف می گردند پس از محاسبه عوارض تجمیع که معادل SP 20 برای کاربری های ناهمسان و SP 10 برای کاربری های همسان مساحت کل مشمول عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه و عمران شهری با لحاظ درصدهای فوق میگردد.
4- مالکین املاک مجاور در گذرهای مشمول بند ب لایحه فوق الذکر بدون پرداخت عوارض بر ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های شهری و اخذ مجوزهای قانونی از شهرداری مجاز به ایجاد دسترسی به گذر مجاور جدید به غیر از دسترسی مندرج در سند مالکیت نمیباشند و در صورت عدم رعایت امر و کشف موضوع توسط شهرداری عوارض ارزش افزوده مشمول ملک باتوجه به قیمت کارشناسی روز محاسبه خواهد شد.
5- در صورت تعریض املاک مجاور گذر صدور پایانکار برای املاک مورد نظر منوط به اجرای ماده 45 قانون ثبت و انتقال مالکیت عرصه در طرح به نام شهرداری میباشد.
6- در خصوص آن دسته از املاکی که پس از سال 1370 که مشمول عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های شهری می گردند ملاک ارزیابی کاربری طرح مصوب میباشد به عنوان مثال خیابان های شهید چمران 180 متری چهارم کیان آباد و خیابان شریعتی که در دهه 70 و ماقبل که قسمتی از عرصه آن ها در طرح های توسعه مستهلک گردیده و تا پس از دهه 70 اعمال ماده 45 قانون ثبت نگردیده اند غرامت عرصه در طرح بر اساس کاربری مندرج در سند مالکیت همان سال اجرای طرح محاسبه میگردد.
7- چنانچه گذری از قبل سابقه اعمال تعریض داشته باشد و جدیداً تعریض دیگری بر آن مترتب گردد برای محاسبه ارزش افزوده ملاک عمل مجمو8ع عددی هر دو تعریض خواهد بود. به طور مثال خیابان های 59/13 کیانپارس
8- برای تعیین و محاسبه عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرحهای شهری کاربری ملک پس از مشرف گردیدن به گذر جدید ملاک عمل میباشد.
این لایحه پس از طی مراحل قانونی تصویب جایگزین مصوبه عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه و عمران شهری ملاک عمل قبلی (مصوبه شماره 2 از جلسه 160 دوره پنجهم خواهد شد. و تمامی دستورالعمل های قبلی کان لم یکن میگردد ضمناً عوارض موضوعه فوق صرفاً به نرخ تادیه محاسبه و قابل وصول میباشد.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت:
1- مصوبه مورد شکایت مغایر با تبصره 5 ماده 2 قانون درآمد پایدار و هزینه های شهرداری و دهیاری های مصوب 1401/05/09 میباشد مقرر گردیده از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 87 با اصلاحات و الحاقات بعدی نسخ می کند.
2- قراردادن ماخذ محاسبه عوارض بر مبنای قیمت معاملاتی روز ملک ارزیابی شده توسط کارشناس رسمی دادگستری به جای ارزش معاملاتی خارج از حدود اختیارات مرجع تصویب کننده میباشد.
3- مصوبه مورد شکایت فاقد هرگونه قید و با شروطی دال بر اخذ نظریه کمیسیون ماده 5 میباشد.
4- مستند به بند 1 ماده 55 قانون شهرداری ایجاد خیابان ها- کوچه ها و توسعه معابر از جمله وظایف شهرداری است لذا تصویب عوارض ارزش افزوده ناشی از طرح های توسعه عمران شهری فاقد مجوز قانونی میباشد.
خلاصه مدافعات طرف شکایت:
شورای اسلامی شهر احراز به موجب لایحه دفاعیه مورخ 1402/01/26 اعلام نموده
1- هیات عمومی دیوان عدالت اداری به موجب آراء متعدد از جمله رای شماره 1847 مورخ 23/1/97- 707 مورخ 27/7/95 اخذ عوارض ارزش افزوده نافی از اجرای طرح های توسعه شهری را ابطال ننموده است.
2- به موجب ماده 20 قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها مصوب 1401/05/09 شورای اسلامی صلاحیت قانونی وضع عوارض محلی میباشد.
3- در ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده تکلیف عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری تعیین تکلیف نشده است.
4- مستند به تبصره 3 ماده 5 قانون درآمد با پذیر و هزینه شههرداری ها و دهیاری ها مصوب 1401/05/09 مهلت تصویب مصوبه توسط شوراها تا پایان بهمن ماه اعلام نموده است.
5- به موجب بند 7 ماده 2 قانون یادشده مذکور مبنای محاسبه عوارض انواع عوارض محلی قیمت های علانی موضوع ماده 64 قانون مالیات مستقیم میباشد.
6- عدم درج مصوبه کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری به معنی عدم لزوم اخذ نظریه کمیسیون ماده 5 نمیباشد لذا رد شکایت مورد استدعاست.
هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به 4/3 اعضای حاضر به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می نماید.
رای هیات تخصصی شوراهای اسلامی:
طبق بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی، تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود از جمله وظایف و مسیولیتهای شورای اسلامی شهر محسوب شده است و در تبصره یک ماده (50) قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال 1387 با اصلاحات سال 1400 وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد، با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است، در بند 4 ماده 22 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال 1380 با اصلاحات و الحاقات بعدی مقرر گردیده است: «عوارض ناشی از تغییر کاربری و فروش تراکم به اقساط پنج تا ده ساله از شروع بهره برداری توسط سرمایه گذاران به شهرداری مربوطه پرداخت خواهد شد.» و در آراء هیات عمومی از جمله بند (ب) رای شماره 1308- 1397/05/09 در پرونده 9600039 مصوبات شوراهای اسلامی در وضع عوارض بری ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری مغایر قبانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص داده نشده است. بنابراین مصوبه شماره 6 از جلسه 29 مورخ 1400/10/28 با موضوع عوارض ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه و عمران شهری (عوارض بر مشرفیت مصوب شورای اسلامی شهر اهواز) مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف 20 روز از تاریخ صدور از سوی رییس محترم دیوان عدالت اداری و یا 10 نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است./
رحمان پیوست
رییس هیات تخصصی شوراهای اسلامی
دیوان عدالت اداری