زمان تحقق مالکیت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

تاریخ دادنامه قطعی: 1394/05/27
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: در قراردادهای مشارکت در ساخت، مالکیت سازنده (عامل)، به صرف قرارداد تحقق پیدا نمی کند؛ بلکه در طول زمان و با اجرای تعهداتش محقق می‌شود.

در خصوص دعوی آقای س. س.ج. به طرفیت 1 - شرکت ساختمانی م. باوکالت آقای م. ن. 2 - آقای ع. ک. 3 - شرکت ا.دایربرالزام خواندگان به حضوردر دفتر خانه و تنظیم سند رسمی........دانگ از 6 دانگ ملک تحت پلاک ثبتی......و......و......و.....بخش.....تهران بااحتساب کلیه خسارات دادرسی مقوم به 51/000/000 ریال ماحصل دعوی مطروحه آنست که خواهان به موجب مدارک تقدیمی و با پرداخت ثمن معامله اقدام به خرید 88/2 دانگ از 6 دانگ ملک متنازع فیه از مالک آن وباواسطه خواندگان ردیف دوم وسوم نموده است لیکن خوانده ردیف اول ازانتقال مالکیت به خواهان خودداری مینمایدلذاتقاضای صدور حکم شایسته رادارد.خوانده ردیف اول نیزطی لایحه ثبت شده به شماره 2567 - 1390/10/25 اظهارداشته که خواندگان ردیف دوم وسوم خارج از اختیارات اعطایی اقدام به تنظیم قراردادباخواهان نموده‌اند که این قراردادموردتایید نمیباشد لذاتقاضای رددعوی رادارد دیگر خواندگان نیزدرجلسه دادرسی حاضر نشده ولایحه ای نیزارسال نداشته انددادگاه جهت اتخاذ تصمیم قضایی مواردذیل رامدنظر قرارمیدهد 1 - به موجب پاسخ استعلام واصله از اداره ثبت اسناد واملاک قلهک مورخ 1390/09/24 و 1390/05/09 مالکیت رسمی پلاکهای فوق الذکر از تاریخ 1384/10/04 متعلق به حوزه هنری سازمان تبلیغات اسلامی بوده است که در تاریخ 1388/08/11 سه دانگ آن به شرکت ساختمانی معلم وسپس در تاریخ 1389/12/23 سه دانگ دیگر به آقای ح.ر.منتقل گردیده است 2 - به موجب وکالت نامه رسمی به شماره..... - 1384/10/05 تنظیمی دردفتر خانه...اسناد رسمی تهران حوزه هنری سازمان تبلیغات اسلامی جهت هرگونه معامله به هرشخص حقیقی یا حقوقی ودرمقابل هر مبلغ به شرکت ساختمانی م. در خصوص پلاکهای ثبتی موضوع خواسته اعطای وکالت نموده بوده است 3 - به موجب قراردادعادی مورخ 1386/10/01 فی مابین شرکت ساختمانی م. به نمایندگی از مالک وقت ملک(حوزه هنری سازمان تبلیغات اسلامی) و شرکت ا. 50 درصدازکل عرصه واعیان ملک درقبال مشارکت درساخت به شرکت ا. منتقل گردیده است 4 - به موجب مبایعه نامه عادی مورخ 1387/06/17 فی مابین شرکت ا. وآقای س. س.ج. درقبال آورنده نقدی ازسوی خواهان شرکت ا.متعهد به انتقال 88/2 دانگ از ملک به نام خواهان میگردد 5 - خواهان به موجب چندین فقره چک که مجموع آنها 6/723/379/097 ریال میگردد در راستای قرارداد تنظیمی اقدام به پرداخت مبالغی در خصوص این ملک مینماید که چکهای موصوف توسط شرکت ساختمانی م. ظهر نویسی گردیده وسپس درجهت مخارج ملک صرف گردیده است 6 - اصل برصحت ولزوم قراردادها میباشد 7 - موکل درچارچوب وکالت اعطایی متعهد به انجام اموری است که از سوی وکیل انجام آنها تعهد میگردد 8 - دفاعیات شرکت ساختمانی م.در خصوص عزل شرکت ا. از وکالت اعطایی موثردرمقام نمیباشد چه اینکه وکالت نامه رسمی شماره.......- 1386/11/08 تنظیمی دردفتر خانه.....تهران که مورد استنادشرکت ساختمانی م. میباشدودر تاریخ 1387/10/09 عزل صورت گرفته اولابه آقای ب. ک. اعطای وکالت شده بوده وسپس ایشان عزل گردیده در حالی که آقای ک. یک شخصیت حقیقی است که جدای از شخصیت حقوقی شرکت ا. میباشد ثانیا قبل از عزل وکیل قراردادفی مابین خواهان وشرکت ا. منعقد گردیده بوده است وبنابر این عزل متاخر برقراردادتاثیری درصحت قرارداد ندارد ثالثا شرکت ساختمانی م. بجز وکالت اعطایی باشرکت ا. اقدام به تنظیم قراردادنیزنموده بوده است بنابراین باعزل وکیل وازبین بردن اعتباروکالت نامه اعطایی خللی به قراردادفی مابین واردنگردیده است وادعای فسخ یکطرفه قراردادبا توجه به عدم وجود چنین شرطی درقراردادتاثیری نداشته که اصل صحت قراردادها نیز مویدهمین مطلب است لذابا توجه به کلیه مراتب معنونه دعوی مطروحه در خصوص خوانده ردیف اول موجه تشخیص ومستندا به مواد 219 و 220 و 221 و 223 و 674 قانون مدنی و مواد 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خوانده ردیف اول به حضور در دفتر خانه وتنظیم سند رسمی 2/88 دانگ ازپلاکهای ثبتی فوق الذکربه عنوان اصل خواسته وپرداخت مبلغ 5/534/000 ریال به عنوان خسارات دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام میگردد همچنین دعوی متوجه دیگر خواندگان نبوده ومستندا به بند 4 ماده 84 وماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی نسبت به خواندگان ردیف دوم وسوم قراررددعوی صادر و اعلام میگردد.رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در محاکم تجدید نظر استان تهران میباشد.

رئیس شعبه --- دادگاه عمومی تهران

پورزرین

در خصوص تجدیدنظرخواهی شرکت ساختمانی م. به مدیریت عاملی آقای مهندس ح.ک. با وکالت آقای م. ن. به طرفیت آقای م. س.ج. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 1390/11/11 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم بر محکومیت خوانده ردیف اول به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی 2/88 دانگ از پلاکهای ثبتی....،....،....،.....،.../...بخش.....تهران به عنوان اصل خواسته و پرداخت مبلغ 5/534/000 ریال به عنوان خسارات دادرسی در حق خواهان صادر گردیده، نظر به اینکه تقاضای مطروحه انطباقی با جهات درخواست تجدیدنظر مقیده در ماده 348 از قانون آیین دادرسی در امور مدنی نداشته و دادنامه یادشده با توجه به محتویات پرونده و دلایل ابرازی و با رعایت اصول و مقررات و قواعد دادرسی اصدار گردیده و در این مرحله از رسیدگی دلیل جدیدی که مستلزم نقض دادنامه مذکور باشد اقامه نشده بنابراین تجدیدنظرخواهی را غیر موجه تشخیص و با رد اعتراض دادنامه تجدیدنظرخواسته را با استناد به ماده 358 از قانون مرقوم تایید می‌نماید. این رای قطعی است.

شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار ان

پورفلاح - صادقی

محتویات این پرونده مبین آن است که به موجب تفاهم نامه شماره....... که در تاریخ 1386/10/01 شرکت ساختمانی م. با شرکت ا. منعقد نموده شرکت اخیرالذکر سرمایه گذاری جهت احداث بنای مسکونی در 6 دانگ عرصه پلاکها ثبتی....و....و.../...تهران به مساحت 3566/95 مترمربع در 19 طبقه را با سهم الشرکه مساوی متعهد و شرط کرده اند که چنانچه شرکت اخیر پروانه ساختمانی مربوط به محل یا قبوض پرداخت وجوه مربوطه تا یکی از تاریخ های 1387/03/15 (جهت 19 طبقه) یا 1386/12/15 (طبق ضوابط شهرسازی و ظاهرا 9 طبقه) تهیه نگردید تفاهم نامه باطل و حقی برای وی متصور نخواهد بود. طی الحاقیه شماره.... - 1387/04/12 مهلت های مذکور را به ترتیب تا 1387/08/15 و 1387/05/01 تمدید نموده اند. آقای م. س.ج.، بر این مبنا با شرکت ا. به نمایندگی از شرکت ساختمانی م. قراردادی به شماره 1387/06/103 - 1387/06/17 تحت عنوان مبایعه نامه و قرارداد مشارکت منعقد که به موجب آن زمین های مذکور به عنوان آورده شرکت و هزینه های مربوط به شهرداری و تامین اجتماعی و... بابت صدور پروانه و هزینه های مربوط به احداث بنا و خرید و نصب انشعابات آب و برق و... تجهیز کارگاه و... ظرف سه ماه از تاریخ صدور پروانه به عنوان آورده آقای س.ج. و سهم شرکت 52 درصد و سهم آقای س.ج. 48 درصد با در نظر گرفتن ارزش فضاهای احداث شده تعیین و مقررشده 2/88 دانگ از پلاک های مذکور همزمان (به تناسب) پیشرفت پروژه بر طبق برنامه زمانبندی در دفترخانه به نام وی منتقل گردد. پروانه احداث بنا تهیه نشده و بنایی هم در محل اجرا نگردیده است. آقای م. س.ج. به استناد فتوکپی مصدق 7 فقره چک موضوع تعهد که در وجه شرکت ساختمانی م. صادر و با ظهرنویسی شرکت به شهرداری منطقه..تهران بابت پلاک های ثبتی فوق منتقل شده و نیز چک های بانکی به مبالغ 4/239/000/000 ریال و 530/000/000 ریال به نام و در وجه شهرداری و قبوضی که طی آنها در 1387/06/21 وجوهی بابت سهم سازمان تامین اجتماعی و آموزش و پرورش و آتش نشانی پرداخت شده دعوایی به طرفیت شرکت های مذکور مطرح که حسب الارجاع شعبه محترم --- دادگاه عمومی حقوقی تهران متکفل رسیدگی به آن شده و برابر دادنامه شماره --- - 1390/11/11 بر حسب خواسته خواهان حکم به محکومیت شرکت ساختمانی م. به تنظیم سند رسمی انتقال 2/88 پلاکهای مذکور و جبران خسارت دادرسی صادر و راجع به سایرین به لحاظ عدم توجه دعوی به قرار رد دعوی اظهارنظر نموده و شعبه محترم --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران وفق دادنامه --- - 1391/04/19 با رد تجدیدنظرخواهی محکوم علیه مذکور، آن را تایید کرده است. با تقاضای وی ریاست معظم قوه قضائیه دستور رسیدگی مجدد در دادگاه هم عرض صادر که به این شعبه از دادگاه تجدیدنظر ارجاع گردیده است. به اعتقاد این دادگاه آراء مزبور مخدوش و درخور تایید نیست، و در فروض قابل تصور در مورد تایید قراردادهای فیمابین تایید آنها نتیجه نمی شود اولا شرکت ا. وفق مندرجات صدرقرارداد به نمایندگی از شرکت ساختمانی م. به انعقاد قرارداد با آقا م. س.ج. مبادرت کرده ولیکن دلیلی براین امر ارائه نشده است ثانیا اگر قایل باشیم قرارداد فی مابین آنان فضولی بوده و آنگونه که آقای س.ج. مدعی است شرکت ساختمانی م. با قبول چکهای وی و انتقال آنها به شهرداری و... برابر ماده 248 قانون مدنی عمدا آن را تنفیذ نموده است علاوه بر اینکه همانگونه که عرفا و اراده طرفین قرارداد مشارکت در ساختمان بر این مبنا است هدف از قرارداد مشارکت این است که عامل در عرصه متعلق به مالک احداث بنا نماید و بر اساس قرارداد یا قانون بنای حاصل از آن را بین خود تقسیم نمایند و مالکیت عامل در طول زمان و با اجرای تعهداتش محقق می‌گردد نه به صرف قرارداد کمااینکه در قرارداد تنظیمی بین آقای س.ج. و ا. نیز تنظیم سند رسمی انتقال 2/48 دانگ موکول به اجرای تعهدات نامبرده طبق برنامه زمانبندی شده گردیده است، به علاوه از مفاد قرارداد فیمابین آنان که شرح آن در بالا آمد استنباط می‌شود که تهیه پروانه احداث بنا به عهده وی محول شده و لذا وی قبوض و چک های مربوط به شهرداری را (صرف نظر از اینکه معلوم نیست مبالغ واریزی وی کفایت صدور پروانه را داشته یا خیر و...) به نام خود تنظیم نموده است و حال آنکه حسب اقرار آقای س.ج. در جلسه رسیدگی 1394/05/25 این دادگاه علیرغم اطلاع از مفاد قراردادهای گذشته فیمابین شرکتهای مذکور و شرط نتیجه موضوع آنها نه تنها بنایی در محل احداث نشده بلکه پروانه احداث بنا در 9 یا 119 طبقه هم اخذ نشده است. مضافا از نحوه عملکرد شرکت ساختمانی م. اگر حداکثر تنفیذ قرارداد مشارکت قابل استنباط باشد واگذاری ملک قابل درک نیست گرچه نتیجه اجرای قرارداد مشارکت معتبر، انتقال و محقق شدن مالکیت عامل است. و همچنین اراده شرکت ساختمانی م. در قراردادهای منعقده با شرکت ا. بدین شکل متبلور شده که در صورت عدم اخذ و ارائه مجوز احداث بنا در مهلت های تعیین شده قرارداد فیمابین نتیجتا باطل است بنابراین در این فرض قابل پذیرش نبوده است. ثالثا اگر قرارداد مبنای طرح دعوای اولیه را انتقال تعهدات شرکت ا. به آقای س.ج. بدانیم باز هم با توجه به تبعیت آن از قراردادهای شرکت های فوق به لحاظ وضع شرط باطل شدن قرارداد به عنوان نتیجه عدم اجرای تعهدات امکان قبول دعوی نبوده است فلذا مستندا به مواد 348 بندهای ج و ﻫ - و 358 و 197 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و مواد 234 و 236 از قانون مدنی ضمن نقض دادنامه های مورد اشاره حکم بر بطلان دعوای خواهان اولیه آقای م. س.ج. در قسمت مورد پذیرش اعاده دادرسی ریاست محترم قوه قضائیه صادر و اعلام می دارد. این رای قطعی است.

شعبه --- دادگاه تجدید نظر استان تهران - رئیس و مستشار

سید عطا قیصری - علی حاجی حسنی