حکم تخلیه مغازه و زیرزمین به دلیل انتقال بدون مجوز و پرداخت حق کسب و پیشه؛ رد دعوای تقابل اجاره

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/09/16

رای دادگاه

در خصوص دعوای آقایان و خانمها ج.س. - ز. و ع. با وکالت خانم ها ح. و زمانی وکلای محترم دادگستری به طرفیت آقایان و خانم ها: 1 - م. ساعتچی 2 - هرمز 3 - پ. 4 - ه. شهرت همگی ب. 5 - فلیپ 6 - ک. ب. 7 - م.الف. 8 - ع.الف. ج.س. 9 - ع. ک. با وکالت آقای ج. و خانم ص. وکلای محترم دادگستری 10 - م. 11 - حمید 12 - س. 13 - مرضیه 14 - منیژه شهرت همگی صمد زاده حیدری به خواسته رسیدگی و صدور حکم بر 1 > تخلیه 4 سهم از 11 سهم از سه دانگ از 2 باب مغازه واقع در پلاک ثبتی --- بخش --- تهران و به پلاک --- شهرداری 2 > تخلیه زیر زمین مورد تصرف خوانده ردیف نهم واقع در پلاک ثبتی مرقوم به لحاظ انتقال به غیر بدون مجوز و تعدی وتفریط 3 >پرداخت خسارات دادرسی مقوم به 51000000 ریال ودعوای تقابل آقای ع. ک. باوکالت آقای ج. وخانم ص. وکلای محترم دادگستری به طرفیت خواهان‌ها با وکالت خانم ح. وخانم زمانی وکلای محترم دادگستری به خواسته رسیدگی و صدور حکم بر الزام خواندگان به تنظیم سند اجاره (سرقفلی وحق کسب و پیشه) یکباب مغازه و زیر زمین متصل به آن به میزان وقدرالسهم خواندگان به شرح متن دادخواستهای جداگانه تقدیمی و اظهارات وکلای متداعیین درجلسه اول دادرسی مورخ 1393/01/27 و اجمالا بدین توضیح که: خواهان‌های دعوای اصلی که وراث مرحوم م.ع. ج.س. هستند، مالک 4 سهم از یازده سهم از سه دانگ پلاک ثبتی --- بخش --- تهران بوده که مورث ایشان در زمان حیات مطابق اجاره نامه رسمی 2560 مورخ 1344/03/25 قدرالسهم منافع چهار باب حجره متصل به هم واقع در طبقه همکف سرای مولوی را به آقای حاجی م. صمد زاده حیدری واگذار که پس از فوت مستاجر و انتقال قهری منافع به وراث ایشان، خواندگان ردیف 7 و 8 که مالک 6 سهم از 11 سهم از 3 دانگ بوده مبادرت به انعقاد قرارداد اجاره با دو تن از وراث مرحوم صمد زاده (خواندگان ردیفهای 11 و 10 ) به نسبت سهم الارث خویش نموده و این درحالیست که آقای م.ع. ج.س. درآنزمان به رحمت ایزدی پیوسته و برخی از وراث اختیاری نسبت به سهم سایر ورثه نداشته اند و از طرفی خواندگان ردیف 11 و 10 نیز با انعقاد قرار داد اجاره عادی مورخ 1379/02/11 و متعاقبا خواندگان ردیف 7 و 8 درمورخ 94/3/18 بدون هر گونه اذن و اجازه از خواهان‌ها مغازه های مورد اختلاف را به خوانده ردیف 9 (آقای ک.) واگذار و تمامی مغازه را به تصرف مشارالیه درمی آورند. درحالی که حقوق خواهان‌ها مدنظر قرار نگرفته و نسبت به سهم ایشان هیچگونه اذن یا قراردادی وجود نداشته است. و در مورد زیر زمین نیزکه مستاجرآن اشخاص دیگری بوده وضعیت به همین منوال می‌باشد.در مقابل خوانده ردیف نهم (آقای ک.)نیز با وصول دعوای مزبور اقدام به طرح دعوای تقابل با موضوع الزام به تنظیم سند رسمی و... به نسبت و میزان سهم الارث خواهان‌ها نموده است.شایان ذکر است: اولا خواهان دعوای اصلی موجب تخلیه مغازه و زیر زمین را انتقال به غیر بدون مجوز و تعدی و تفریط عنوان نموده است. ثانیا دردادنامه شماره --- مورخ 1391/06/05 شعبه محترم --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران با ماذون دانستن تصرفات خوانده ردیف نهم و احراز روابط استیجاری حکم بر بطلان دعوای خلع یدخواهان‌ها صادرگردیده است.باعنایت به مدارکی که دلالت به وراثت خواهان‌ها دعوای اصلی و مالکیت ایشان داشته - پاسخ استعلام ثبتی به عملاظهارات ومدافعات وکلای مدافع طرفین حاضر که اجمالا: وکلای خوانده ردیف نهم به صورت تلویحی تصرفات موکل خویش به نسبت سهم الارث خواهان‌ها را پذیرفته ولیکن به لحاظ مرورزمان و گذشت زمان طولانی از تاریخ تصرف و عدم اقدام خواهان‌ها، اماره ر. یت تلقی و از این حیث دعوا را مردود دانسته اندنظریه کارشناس منتخب وارده به شماره 1725 مورخ 1393/12/24 و نظریه تکمیلی ایشان که پس از ابلاغ مصون از ایراد و اعتراض مدلل و موجه مانده و با اوضاع و احوال مسلم قضیه منطبق است دادگاه دعوای خواهان‌های دعوای اصلی را که به تبعیت قهری از مورث خویش، موجر قرار دادرسمی اجاره مورخ 1344/03/25 بوده و وراث مستاجر قرارداد مذکور، بدون اذن و ر. یت به میزان قدرالسهم خواهان‌ها نسبت به انتقال مورد اجاره به خوانده ردیف نهم وبا وجود سلب حق انتقال، اقدام نموده اند، واردومحمول برصحت تشخیص ومستندا به مقررات بند 2 ماده 14 قانون روابط موجرومستاجر مصوب سال 1356 ورعایت مادتین 28 و 27 قانون مزبور ومقررات مواد 519 و 198 قانون آیین دادرسی مدنی ،حکم برتخلیه مورد اجاره موضوع سند رسمی اجاره مارالذکر توسط خوانده ردیف نهم به میزان 4 سهم از 11 سهم از سه دانگ از دو باب مغازه وزیرزمین واقع درپلاک ثبتی --- بخش --- تهران در قبال پرداخت مبلغ 5563636363 ریال بابت نصف حق کسب و پیشه مغازه و مبلغ 1854545455 ریال بابت نصف حق کسب و پیشه زیر زمین مورد اجاره، درحق متصرف (خوانده ردیف نهم آقای ع. ک.) ظرف دو ماه از تاریخ پرداخت و تودیع قبض به حساب سپرده دادگستری صادر و اعلام می دارد. خواهان‌ها موظفند ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی مبالغ مذکور را به حساب سپرده دادگستری تودیع و قبض آن را ارایه نمایند والا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود. خوانده مزبور ملزم به پرداخت مبلغ 58860000 ریال بابت حق الزحمه کارشناسیپرداخت حق الوکاله وکیل و هزینه دادرسی و اوراق تقدیمی وفق تعرفه قانونی درحق خواهان می‌باشد.دعوای خواهان‌های اصلی نسبت به مازاد محکوم به (تخلیه ازجهت تعدی و تفریط) به لحاظ عدم ارایه ادله متقن و ایضا دعوای خواهان تقابل با عنایت به مراتب مذکورو عدم وجود ادله ای که دلالت براستحقاق نماید ،محکوم به رد و از این حیث حکم بر بیحقی مشارالیهم صادر واعلام می دارد. رای صادره نسبت به خوانده ردیف نهم (آقای ک.) (از هر دو جهت تخلیه و رد دعوای تقابل) حضوری و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران و نسبت به سایر خواندگان غیابی و ظرف مدت مرقوم قابل واخواهی دراین دادگاه می‌باشد.

رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهرانسید محمد شفیعی

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1395/03/23

رای دادگاه

آن قسمت ازدادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره --- مورخه 1394/09/16 صادره از شعبه پنجم دادگاه عمومی حقوقی تهران که برمحکومیت تجدیدنظر خواه ع. ک. با وکالت ر. ج. و پ. ص. به تخلیه عین مستاجره موضوع اجاره نامه مورخ 1344/03/25 به لحاظ انتقال به غیر در قبال دریافت مبلغ 5/563/636/363 ریال بابت نصف حق کسب و پیشه تجارت نسبت به مغازه ومبلغ 1/854/545/455 ریال بابت نصف حق کسب و پیشه زیر زمین مورد اجاره ظرف مدت دوماه از تاریخ تودیع حقوق معینه و پرداخت خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه در حق س. - و. - م. - خ. شهرتین همگی ج.س. و م. - ن. - شیرین شهرتین همگی ز. و م. ع. اشعار دارد مالا موافق قانون ومقررات موضوعه ومدارک ابرازی بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده ومتضمن جهت موجه درنقض آن نمی‌باشد زیرا که اولا مراتب روابط استیجاری فی مابین متداعین پرونده مبتنی بر اجاره نامه رسمی شماره 2566 مورخه 1344/03/25 تنظیمی در دفتر خانه اسناد رسمی شماره 378 تهران می‌باشد که به موجب قرارداد مدرکیه حاج م.ع. ج.س. و م. س. مبادرت به واگذاری ششدانگ چهار باب حجره متصل بهم واقع در طبقه اول سرای مولوی جزء پلاک ثبتی شماره 4378 به شماره های خصوصی 1 و 11 و 12 که دو باب آن به صورت یک مغاره دو دهنه می‌باشد به حاجی م. صمد زاده حدیدی در قالب عقد اجاره می‌نماید که بعد از انعقاد عقد اجاره یکی از موجرین به نام م.ع. ج.س. فوت می‌نماید که ورثه وی بنابر گواهی حصر وراثت صادره از شعبه اول دادگاه بخش تهران عبارت از م.الف. - ع.الف. - جواد- م. - اقدس- زینب- و طوبی شهرتین همگی ج.س. می‌باشند و مستاجر نیز فوت می‌نماید که در ادامه تعدادی از ورثه مرحوم عبداله ج.س. و مالک سه دانگ دیگر به نام م. ساعتچی مبادرت به انعقاد قرارداد نسبت به عین مستاجره با ورثه مستاجر می نمایندودر تعقیب این قرارداد ورثه مستاجر مبادرت به واگذاری عین مستاجره به ع. ک. می‌نماید و این اقدام توسط مالک سه دانگ از عین مستاجره به نام م. س. تنفیذ ومشارالیه نیز قرارداد جدیدی با ع. ک. منعقد و صرفا تعدادی از ورثه مالک سه دانگ اولیه به نام م.ع. ج.س. به نامهای ورثه زینب و م. ج.س. به نامهای 1 - م. 2 - و. 3 س. 4 خ. شهرتین ج.س. و 5 م. - 6 ن. 7 شیرین شهرتین ز. و م. ع. (افراد اخیرالذکر 5 الی 8 ورثه زینب ج.س.) مبادرت به انعقاد قرارداد ننموده و این اقدام را تنفیذ ننموده‌اند که بر همین اساس مبادرت به طرح دعوی معنونه نموده اند. ثانیا به موجب قرارداد استنادی حق انتقال عین مستاجره از مستاجر سلب شده است که اقدام ورثه مستاجر اول مبنی بر انتقال عین مستاجر به ع. ک. بدون اذن خواهان‌ها که مالک چهار سهم از یازده سهم سه دانگ از ششدانگ پلاک ثبتی می‌باشند از موارد تخلف مستاجر محسوب و موجد حق برای موجرین که اذنی نداده اند در جهت تخلیه عین مستاجره می‌باشند و اقدام تعدادی از موجرین که مالکیت آنان نیز در حدود یک دانگ از ششدانگ پلاک ثبتی مورد ترافع می‌باشد در جهت تخلیه عین مستاجره موافق قانون بوده و نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه به شماره 712462 مورخه 1378/04/23 موید این مطلب می‌باشد. ثالثا مراتب تخلف ورثه مستاجر اول در جهت انتقال عین مستاجره به متصرف فعلی ع. ک. با توجه به مفاد صورتجلسه اجرای قرار تامین دلیل و اقرار فرد اخیر الذکر محرز ومسلم می‌باشد که با احراز انتقال صورت گرفته آنچه مستاجر فعلی استحقاق دریافت دارد همانا نصف حق کسب و پیشه و تجارت می‌باشد که میزان آن توسط کارشناس منتخب دادگاه نخستین برآورده شده است که نظریه ابرازی مباینتی با اوضاع و احوال مسلم قضیه نداشته و مصون از هر گونه تعرضی باقی مانده است.رابعا ادعای تجدیدنظر خواه مبنی بر اینکه انتقال در سنوات گذشته صورت گرفته و خواهان‌ها از این مساله اطلاع داشته اند و تعرضی به آن ننموده‌اند وارد نمی‌باشد به لحاظ آنکه صرف سکونت تعدادی از مالکین که علاقه مالکیت آنان به نحوه اشاعه است دلالت بر ر. یت آنان برای تخلف صورت گرفته نمی‌باشد و این حق تا زمانی که به نحو قانونی از ناحیه آنان ساقط نشده باشد قابلیت اعمال از ناحیه آنان را دارد که مشارالیه نیز با تمسک به حق ایجاد شده مبادرت به طرح دعوی نموده‌اند از این رو دادنامه تجدیدنظر خواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی از هر گونه ایراد و اشکالی بوده ودر این مرحله از رسیدگی تجدیدنظر خواه دلیل ومدرک موجهی که موجبات نقض وبی اعتباری آن را ایجاب نماید به دادگاه ارائه ننموده است علی هذا دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظر خواهی به عمل آمده دادنامه معترض عنه را دراین قسمت تایید و استوار می‌نماید لیکن آن بخش از دادنامه تجدیدنظر خواسته که به موجب آن حکم بر بی حقی تجدیدنظر خواه ع. ک. به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نسبت به عین مستاجره موضوع اجاره نامه های عادی 1379/02/11 - 79/4/13 - 84/3/18 و 1391/05/04 اصدار یافته است قطع نظر از صحت و سقم قضیه مخالف قانون ومقررات موضوعه و اصول دادرسی بوده ومستوجب نقض آن می‌باشد زیرا که اولا مستفاد از مقررات تبصره یک ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 که حاکم بر روابط قراردادی فی مابین متداعین می‌باشد هر گاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستاجر ه شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره نامه از طرف مستاجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود که در مانحن فیه تعدادی از موجرین درخواست تخلیه عین مستاجره به لحاظ تخلف مستاجر را درخواست نموده‌اند ودر مقابل مستاجر ع. ک. به شرح دادخواست تقابل تقاضای تنظیم سند رسمی اجاره را خواستار شده است بنابراین مادامی که نسبت به دعوی تخلیه رسیدگی و اظهار نظر قطعی نشده باشد رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره فاقد وجاهت قانونی بوده و دادگاه نخستین تکلیف داشته است که در اجرای تبصره ماده 7 مبادرت به صدور قرار توقف دادرسی راجع به خواسته می نمودند که بدین گونه عمل نشده است. ثانیا بتصریح مواد 2 و 3 قانون آیین دادرسی مدنی محاکم دادگستری صرفا مکلف هستند به دعاویی که برابر مقررات درخواست شده اند رسیدگی کرده و حکم مقتضی را صادر وفصل خصومت نمایند که در وضع موجود اظهار نظر ماهیتی دادگاه بدوی راجع به دعوی تقابل فاقد محمل قانونی می‌باشد از این رو دادگاه با نقض این قسمت از دادنامه به استناد قسمت اول از ماده 358 قانون اخیر الذکر پرونده را جهت رسیدگی به دادگاه بدوی اعاده می‌نماید.رای صادره حضوری و قطعی است.

شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

عزت اله امانی شلمزاری - علی کرمی صادق آبادی